温州市司法拍卖

『壹』 个人收外汇年度限额是怎么算的

在中国个人结汇的年度限额是5万美元，超过5万美元之后，当年就不能结汇。 对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理。年度总额内的，凭本人有效身份证件在银行办理。

超过年度总额的，经常项目项下凭本人有效身份证件和有交易额的相关证明等材料在银行办理，资本项目项下按照有关规定办理。

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个人外汇业务按照交易主体区分境内与境外个人外汇业务，按照交易性质区分经常项目和资本项目个人外汇业务。按上述分类对个人外汇业务进行管理。

银行应当按照本办法规定为个人办理外汇收付、结售汇及开立外汇账户等业务，对个人提交的有效身份证件及相关证明材料的真实性进行审核。汇款机构及外币兑换机构(含代兑点)按照本办法规定为个人办理个人外汇业务。

『贰』 老赖把拍卖房设成灵堂 买房遇到这种事你会怎么办

二手房的买卖向来是一件你情我愿的事情，但是也有购房者为了贪图便宜，购买法院的拍卖房，但拍卖房也不是那么好买的。

近日，温州豪宅区里一个姓张的大老板，坐拥2000多万元的江景豪宅，却欠债不还，法院把房产查封并进行司法拍卖。

谁能想到，张老板为了不把房子卖出去。可谓是百般阻扰，不仅在豪宅里设灵堂，甚至还雇人企图挟持买家。原本说想买房的人，一个不剩全被吓跑，房子到现在卖不出去。

当然，在房子设灵堂来阻挠拍卖这种事，并不常见，但是拍卖房的购买构成中，也会遇到诸如此类的困难，通常来说，可能会遇到以下4种常见的情况。

1、实际居住人拒绝搬离房屋

如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。

2、房屋所有权证的办理难以确定

因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

这时要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。

3、房屋质量没保障

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。

4、购房成本风险

购房成本风险通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。

拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%?5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。

『叁』 老赖为什么把房子设灵堂

12月日上午，温州市鹿城法院将执行局“搬”到松台街道，在广场上设立临时指挥中心，开展“执行进社区”活动。为阻止法院执行，一些老赖机关算尽，但这并不能阻止法院执行判决的决心。

江边豪宅被依法查封拍卖，老赖竟在豪宅摆已故母亲灵堂

温州人张某夫妇住在温州市中心一个高档小区，坐拥价值2000多万元的江景豪宅。夫妻俩做阀门生意，因逾期未还温州某银行的巨额借款，被银行起诉至法院，涉案标的额约为809.06万余元，而后银行申请法院执行。

夫妻俩名下的这套跃层江景豪宅，面积475.4平方米，有三梯一户的配置，除了主客电梯，还有一部保姆专用电梯。鹿城法院依法查封这处房产后，经评估移交网络司法拍卖。没想到为了阻止拍卖，张老板竟然屡出花招，威胁已经竞拍到房产的人不说，还在玄关摆放已故母亲的遗像和牌匾，故意将房子设置成灵堂，并且砌墙封死通往客厅、卧室的通道……

房产第一次拍卖，一位温州老板阿明（化名）以2025万元竞得。

为了不让自己的房产被他人买走，张某打听到阿明的地址，并且威胁阿明，希望他能够以低价将房子转让给自己。阿明没有同意，张某便指使他人多次威胁恐吓，甚至到阿明的店里捣乱，企图让阿明知难而“退”，退购已经拍卖到的房产。

一计不成又生一计，眼见阿明没有屈从，张某又起歪念，计划绑架阿明及其女儿。

一家人频频被惊扰，阿明不得不以书面形式向法院提出退房报告，法官们合议后认为阿明不属于故意违约，对他全款退房，并对张某罚款10万元。

到了今年，法院准备对这个豪宅第二次评估拍卖，张某没敢露面，却再次出花招——他悄悄派人摆出已故母亲的遗像和牌匾，将房子布置成灵堂模样，还在玄关等多处张贴阻碍购买的大字报，并将通往客厅、卧室的通道砌墙封死，破坏查封房产。

12月9日上午10点，执行法官再次来到张某家所在的高端小区，乘坐电梯到房子门前，最先映入眼帘的是被撕毁的封条，开门进去就能看到故意设置的灵堂，让人泛起阵阵寒意，而玄关通往屋内的通道被一堵砖灰色的墙堵得严严实实。

执行人员通过保姆电梯绕进房内，这才发现玄关处新砌的砖墙并非完全与建筑墙面接触，中间还隔着一层厚厚的牛皮纸，入厅的大理石地板上也铺着一层布，这是房主张某的“小心机”，做完这些工作，即使从外面砸开砖墙，也可以最大限度地保护墙面和地板。

这是极端抗拒执行的案例之一，张某的行为已涉嫌刑事犯罪，案件目前已移交公安机关侦查处理。

雇主被刑拘后，保姆带着一家老小住进了被查封的房子

张某并不是此次执行行动中唯一的奇葩“老赖”。周某夫妇也因逾期未还温州某银行借款，被银行起诉至法院，涉案标的额约为290万余元。银行申请法院执行，他们名下一处房产成了这个案件的抵押物。但是执行过程中最大的阻碍，竟是周某家原本的保姆。

2012年，周某夫妇被警方刑事拘留，随后不久，两人聘请的保姆何某带着一家人住进东家的房子，阻止法院腾空房屋。

周某夫妇被抓后，保姆何某及丈夫在照顾周某的孩子半年后，将孩子送到了外婆家。此后，何某就带着丈夫还有自己的三个子女，一起住在已被法院查封的房产内。

“周某夫妇的房子2013年就已经被法院查封，但何某和家人就一直住在里面。面对上门劝导的法官，何某一家人以命相逼，怎么说也不肯离开。”

法院上门粘贴腾空公告、执行裁定书，告知何某一家要配合法院腾空涉案房产。何某却怎么说也不肯。眼见法院坚决执行，何某甚至威胁法院，要叫上所有老家亲戚来温州住，坚决不腾空房产。

按照何某的说法，周某夫妇拖欠了她好几个月的工资，她想着住在房里可以拿回些损失。

法院工作人员再三教育她，如果她被拖欠工资，可以通过法院起诉雇主来保障自己的权益，但她们一家人作为协助执行义务人，在法院已经张贴腾空公告、查封房产的情况下仍强占房产，且不配合法院腾空，这种行为也已经涉嫌犯罪。法院可以将其移送公安机关，追究其刑事责任。

昨天，执行法官带队上门强制腾空，何某当时还在家里洗衣服，好在经过教导说理，何某一家当天腾空了房子。

法官介绍，这几个“奇葩”的案例只是执行路上无数个故事中的缩影。例如张某的案件，拍卖房产成交价是2025万，足以清偿张某涉及的债务纠纷。“配合法院执行工作，这不仅有利于解决案件，也有利于被执行人自己利益的最大化，如果一味规避执行、抗拒执行将会受到法律严惩。”

『肆』 温州市区法院司法拍卖购入的房子，原户主户口不迁出，新户主如何落户

网页链接浙江省常住户口登记管理规定（试 行）看第十 十一 三十五条

第十条 符合立户条件的，可以由户主持下列证明材料之一，向合法固定住所所在地的公安派出所申报立户登记：
（一）房屋权属证明；
（二）公有房屋租赁使用证明；
（三）国土资源、建设（房地产）等行政主管部门出具的有关房屋所有权或者使用权的相应凭证；
（四）其他能够证明房屋所有权或者使用权属于申请人的证明。
第十一条 房屋所有权、使用权发生转移，新入住户要求户口迁入而原住户拒不迁出的，新入住户可以按本规定第十条之规定申报立户登记。

第三十五条 有下列情形之一的公民，应当将户口迁往本人的合法固定住所处；本人无合法固定住所的，可以迁往同意被投靠、有家庭户口的亲友处；本人无合法固定住所且无处投靠的，应当迁往所在社区、村（居）委会或者乡（镇、街道）的社区集体户：
（一）因房屋产权转移、离婚等原因，失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权的；
（二）因征地、房屋拆迁等原因，失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权的；
（三）户口登记在单位集体户，现单位不存在、本人离开单位或者本人带有家庭成员的；
（四）其他按规定应当将户口迁出现户口登记住址的情形。
申报义务人不按本条规定迁移户口的，经县级公安机关核准，公安派出所可以凭调查取得的材料，将有关公民的户口迁往本人的合法固定住所处或者本人所属社区、村（居）委会或者乡（镇、街道）的社区集体户。

『伍』 司法拍卖中，拍卖房产仅具有购房合同，没有房产证，拍卖成交后，我需要交的税收有哪些

有没有房产证其交纳的税费都是一样的，按正常的交易缴税。具体要交哪些税，则要看你的拍卖合同，全国大多数地区都执行的是“一切税费均由买受人承担”，那么则表示买卖双方的税收都应当由购买方承担。
也有地区规定各自承担税费的，浙江省温州的司法网拍总量位居全省第一位，以往由于买家无法准确预测自己应承担的税费，导致悔拍案件大量增加。2015年1月5日，温州中院和温州地税局形成《关于破产程序和执行程序中有关税费问题的会议纪要》，明确交易双方各自承担相应的纳税义务。也就是说，购房者只需承担契税。

存量房交易税：
1、契税
普通住宅：
90平米以下：总价*1%，
90-144平米（套内120）：总价*1.5%
144平米（套内120）以上或非普宅：总价*3%、
商业房或公司产权：总价*3%
2014年5月起，取消农业户口首购90平米以下住房全免契税政策。
2、个人所得税
普通住宅：总价*1%或（总价-成本）*20%
受赠或继承所得按总价*20%征收
购买满5年且为家庭唯一生活用房的，免交
3、营业税及附加
普通住宅：总价*5.6%
144平米（套内120）以下购买不足2年的，全额征收营业税，满2年的免征。
144平米（套内120）以上购买不足2年的，全额征收营业税，满2年的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收。
附加是指城建税和地方教育费附加

『陆』 企业拍得法拍房为何却被要求花500万才腾空

温州一家企业2016年在淘宝司法拍卖网上以2080万元的最高价拍得一处由鹿城区法院委托拍卖的厂房，但交完尾款后发现厂房至今尚未腾空，且无法过户。8月28日，浙江有媒体报道称，这家企业的总经理洪明邓提供的录音显示，当他要求尽快腾空时，鹿城法院一名工作人员称另外需要500万“操作一下”。

温州市中院在回复中称，由于买受人在指定期限外支付剩余款项是否影响拍卖成交，以及强制腾空涉及众多普通债权人是否配合等，为一揽子解决，法院多次与当地有关部门研究整体处置方案。期间，鹿城法院鉴于各方对拍卖是否成交存争议，曾与买受人协商，让其考虑支付三、五百万元补偿款，给予普通债权人一定补偿，促使厂房腾退等顺利进行。协商中，经办人员使用“操作一下”这个易引起歧义的不准确表达，语气上也较生硬，但并非向买受人索要钱财。

温州市中院真能把话给说圆！佩服！

『柒』 法拍房大打促销牌，捡多大便宜就可能有多大的坑

一年一度的购物狂欢节“双11”即将来临，在淘宝平台上，除了百家房企带着80万套房源参加促销活动外，拥有更低折扣的法拍房自然不会错过这班高速列车。
近日，阿里拍卖频道不仅推出了“双11线上支付尾款返现”活动，与此同时，不限购住宅还打出了“不只7折”的口号，并推出了一批“1元起拍”的涉刑房产。
而其中远低于市场价的法拍房，看上去虽然划算、诱人，但并不是每一个人都能消受的，等待买受人的，可能是一套确实不错的房子，也可能是一个大坑。
“1元房产”付出的远远不止1元
今年7月，浙江高院制订《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，扩大刑事案件中可先行处置财物的范围，联合阿里网拍开发了刑事案件涉案财物司法拍卖网络平台，创造性地实行“一元起拍，一次拍定”的竞价规则，用以解决刑事涉案财物处置难、处置慢、变现率不高、执行到位率低等问题。即采用无保留价拍卖规则，实行“一元起拍，以拍定为原则”的处置规则，如无悔拍等特殊情况，只需进行一次拍卖即可成交。
由此，1元“涉刑”房产开始在司法拍卖平台上高频度涌现，这些涉刑房产都会特别标注(刑)字，以区分其他法拍房，权利来源于司法裁定，房产与某些刑事案件相关联，比如，被执行人涉及刑事案件，或者房子本身出现过刑事案件。
相比于普通的法拍房，“涉刑”房产所面临的瑕疵也更严重。
比如，一栋位于浙江省温州市洞头区北岙街道迎宾路8号的不动产，建筑面积106.2平方米，估值29.736万元，1元起拍，而标的所有人就是由于涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪，导致该不动产被法院强制执行，而且，标的物还涉及违法、违章部分，其土地性质为国有划拨，拍卖成交后还需缴纳土地出让金，费用要由买受人先行垫付，法院明确表示不承担该标的瑕疵保证。
也就是说，在买受人付出拍卖的对价之后，为成功过户，还将继续投入更多的成本。
不止于此，有些房子还存在被多家法院查封、重复抵押、未腾空、被占用、有优先购买人、共有权属、物业欠费等情形，每一项对于买受人来说，都是棘手的问题。
比如，杭州市下城区武林国际公寓一套建筑面积为182.04平方米，评估价高达1365.8万元的“豪宅”，起拍价仅1元，但该房产就属于共有产权，被抵押，物业费还拖欠了近1.4万元。
同时，也有的房子面临着民俗方面的考量。
比如，此前，杭州市江干区丁桥景园南苑成交的一套建筑面积约93平方米的法拍房，获得5万人围观，最终以总价222万元成交，这套房子在拍卖公告中就以红色字体标注房屋内部发生过命案。
高热度背后风险如影随形
除了“涉刑”房产以外，涉嫌民事纠纷的普通法拍房也同样面临着一些问题。
以重复抵押为例，一位股份行个贷部人士对第一财经记者称，房子可以说是大多数普通老百姓(603883,股吧)持有的最大一笔财产，而有些以房产为抵押的极端借款案例，几乎透支了房产的全部价值和个人的还款能力。
“比如，房屋抵押贷款在银行可申请的借款额度在房屋价值的七成左右，有的借款人同时又在多家民间机构套现剩余的三成价值，甚至可能遇到不良职业放贷人，还要与借款人走了网签流程才放款1～3成，由此，借款人的房子基本就没了。”该银行人士说。
该银行人士透露，有些借款人在知晓自己无法偿还贷款之后，抢在银行查封、处置法拍之前，重复抵押，也有些借款人在多家银行同时办理装修贷款，还在消费金融机构借款，把房子的价值全部榨干。
除了重复抵押外，“未腾空、被占用”也是法拍房经常遇到的问题，比如恶性租赁或原业主霸占房屋，都将导致买受人面临虽办理了过户手续却无法入住的尴尬局面。
对于这些隐藏在水面下的巨大冰山，普通竞买人难以分辨，这也正是法拍房的风险之处。
根据浙商资产研究院发布的网络司法拍卖数据：受疫情影响，2020年上半年全国主要网拍平台的司法拍卖市场规模有所缩减，但市场流动性与去年相近。
另外，今年以来的数据显示：法拍住宅房产中，变现折扣率在3月份降至低点后随即大幅反弹，且呈现出持续上涨的趋势。变现折扣率是指变现价相对于起拍价的溢价幅度，反映出投资者对于法拍房的需求旺盛，这一比率持续反弹，反映出法拍房价格上涨明显。