民法典物业服务合同亮点

A. 物业服务合同属于承揽合同吗

物业服务合同不属于承揽合同。以下是两者的主要区别：

• 定义与性质：

  • 承揽合同：是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付报酬的合同。它侧重于工作成果的完成与交付。
  • 物业服务合同：是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。它关注的是物业服务人提供的全面服务。

• 合同内容：

  • 承揽合同：主要涉及定作人对工作的具体要求、工作成果的交付等。
  • 物业服务合同：则包括服务事项、质量标准、费用收取、维修资金使用、服务用房管理、服务期限以及服务交接等多个方面，以满足业主的多元化需求。

• 法律依据：

  • 承揽合同：主要依据《民法典》中有关承揽合同的相关规定。
  • 物业服务合同：在《民法典》第九百三十八条中有详细界定，明确了物业服务合同的内容，包括但不限于服务事项、质量标准等，同时物业服务人公开承诺的服务内容也构成物业服务合同的一部分。

综上所述，物业服务合同与承揽合同在定义、性质、合同内容及法律依据等方面均存在显著差异，因此物业服务合同不属于承揽合同。

B. 民法典合同编的亮点和变化

一、体例安排有变化。合同法采取总则、分则、附则的体例设置，总共23章；民法典合同编草案采取通则、典型合同、准合同的体例设置，总共29章。

二、一般规定有变化。合同法的一般规定主要是立法目的、调整范围、基本原则；民法典合同编草案的一般规定主要是调整范围、合同解释。基本原则适用民法典总则编的基本规定。

三、合同保全有变化。合同法规定的合同保全即代位权和撤销权，共计三个条文，规定在“合同的履行”一章中；民法典合同编将合同保全独立成章，扩展到8个条文。

四、典型合同有变化。合同法规定了15种有名合同；民法典合同编草案规定了19种有名合同，增加了保证合同、保理合同、物业服务合同、合伙合同。

五、民法典合同编草案增加了准合同，规定了无因管理和不当得利。合同法无此规定等。

法律依据：《民法典》第四百九十一条 当事人采用信件、数据电文等形式订立合同要求签订确认书的，签订确认书时合同成立。

当事人一方通过互联网等信息网络发布的商品或者服务信息符合要约条件的，对方选择该商品或者服务并提交订单成功时合同成立，但是当事人另有约定的除外。

《民法典》第五百二十二条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。

法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。

C. 民法典修改亮点及解读

法律分析：总则编亮点：1、胎儿享有继承权；2、八周岁孩子可以“打酱油”；3、失能老人须监护；4、基层群众性自治组织法人为特别法人；5、个人信息和网络虚拟财产受保护。

物权编亮点：1.新设添附制度；2.三权分置——土地经营权来了；3.完善建筑物区分所有权制度；4.细化住宅建设用地使用权的自动续期规则。

合同编亮点：1.电子合同开启无纸化时代；2、有理有据，向霸座者说不；3、对商家的霸王条款”说“不”；4、物业纠纷不用怕，物业服务合同来维权。

人格权编亮点：人格权独立成编即是《民法典》的核心亮点，以凸显对人格权的保障。1. 确立器官捐献的基本规则；2.预防性骚扰；3. 姓名权、名称权的扩张保护；4. 禁止非法收集个人信息，等等。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第十六条 涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。

第十九条 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

第二十二条 不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。

第三百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律规定;法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

第五百一十二条 通过互联网等信息网络订立的电子合同的标的为交付商品并采用快递物流方式交付的，收货人的签收时间为交付时间。电子合同的标的为提供服务的，生成的电子凭证或者实物凭证中载明的时间为提供服务时间;前述凭证没有载明时间或者载明时间与实际提供服务时间不一致的，以实际提供服务的时间为准。

电子合同的标的物为采用在线传输方式交付的，合同标的物进入对方当事人指定的特定系统且能够检索识别的时间为交付时间。

电子合同当事人对交付商品或者提供服务的方式、时间另有约定的，按照其约定。

D. 民法典、物业管理条例、司法解释：有关物业服务合同的规定

《民法典》为物业服务合同提供了全面的法律框架。该法典将物业服务合同纳入合同编，填补了以往合同法中的空白，旨在妥善解决当前物业管理领域的纠纷，丰富了《民法典》的体系。

物业服务合同主要涉及物业服务人在物业管理区域内为业主提供服务，并收取物业费的法律关系。合同内容涵盖服务事项、服务质量、服务费用、服务用房管理、服务期限、服务交接等关键条款。合同必须采用书面形式，并确保公开透明，使业主能全面了解服务详情。

建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与选聘的物业服务人订立的合同，对所有业主具有法律约束力。合同终止时，原物业服务人应妥善处理交接事宜，确保业主权益。

物业服务人有责任提供相应的服务，包括维修、清洁、绿化、安全管理等，以维护物业区域内的基本秩序。同时，物业服务人需定期向业主公开服务情况，包括服务质量、费用明细、维修资金使用、收益分配等信息。

业主应按时支付物业费，即使未接受服务，也不能以此为由拒绝支付。若业主逾期不支付，物业服务人有权催告其支付，或通过法律途径解决。物业服务人不得采取断水、断电等强制措施催缴。

业主装饰装修房屋前应告知物业服务人，并遵守其合理注意事项。转让、出租物业、设立居住权或改变共有部分用途时，需及时通知物业服务人。

物业服务合同终止时，原物业服务人应交还相关资料并配合新服务人进行交接。若原服务人违反规定，不得请求支付后续物业费，并需赔偿损失。

在物业服务合同终止后，若无新服务人或业主自行管理，原服务人仍需提供服务直至新服务人接管，期间应收取物业费。新服务人的选聘由业主大会决定。

针对物业服务纠纷，最高人民法院出台司法解释，对相关问题进行了规定与指导，与《民法典》相互配合，为解决纠纷提供了法律依据。

现行《物业管理条例》为物业服务提供了基础法律框架，涉及服务提供、合同管理、费用收取、服务人员职责、投诉处理等方面。条例强调物业服务企业应具备独立法人资格，提供合法、透明的服务，确保业主权益。