新民法典物业管理

① 民法典关于物业管理的规定 解读

建筑物区分所有权制度
1. 最新变化：《民法典》第274、275、276、278条
（1）规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；
（2）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
中业主共同决定事项的表决
（3）业主共同决定事项的表决问题：
①业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；
②决定筹集维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；
③决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
2. 注意：建筑物区分所有权制度的常规核心终本案件，是指法院的执行案件，由于被执行人没有可供执行的财产，而裁定终止本次执行程序。
终本不撤回执行申请，也不是已经执行完毕，而是暂时中止执行。
如果以后发现被执行人有财产，容申请人随时可以申请恢复执行。
根据最高人民法院印发《关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》的通知第一条规定，人民法院终结本次执行程序，应当同时符合下列条件：考点，是哪些财产属于业主共有，民法典在这里有新的规定，考生要足够注意。此外，业主共同决定事项的表决问题属于记忆性质的考点，需要考生足够注意并进行记忆。
物业服务合同中关于服务的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：
(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主与物业管理企业。
(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

【法律依据】
《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

② 民法典关于物业管理的规定 民法典物业管理最新条例

民法典关于物业管理的规定主要包括以下几个方面：

一、物业管理的责任范围

• 物业管理企业负责整个小区的管理，其责任涵盖公共设施和绿地。
• 具体责任包括房屋共用部位的维护、房屋共用设施设备的维护、环境卫生绿化管理等。

二、物业管理的主要服务事项

• 环境卫生绿化管理：确保小区内的环境卫生整洁，绿化植被得到妥善养护。
• 交通、消防和公共秩序维护：管理小区内的交通秩序，确保消防安全，以及维护公共秩序的稳定。
• 物业装饰装修管理服务：对业主的装修活动进行管理，确保装修活动符合相关规定，不影响其他业主的正常生活。

三、专项维修资金和档案资料的管理

• 物业服务企业负责代管房屋专项维修资金，确保资金的合理使用和安全。
• 同时，物业服务企业还需管理物业档案资料，确保档案资料的完整性和准确性。

四、安全防范和应急处理

• 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，确保业主的人身和财产安全。
• 发生安全事故时，物业服务企业需及时采取应急措施，并向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

五、保安人员的行为规范

• 物业服务企业雇请的保安人员应当遵守国家有关规定，履行职责时不得侵害公民的合法权益。

综上所述，民法典关于物业管理的规定涵盖了物业管理的责任范围、主要服务事项、专项维修资金和档案资料的管理、安全防范和应急处理以及保安人员的行为规范等多个方面，为业主和物业服务企业提供了明确的指导和规范。

③ 2024年民法典物业费新规定是什么

民法典物业费新规定为：业主应当按照约定支付物业费，物业服务人已经提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，业主逾期不支付物业费的，物业服务人有权催告其在合理期限内支付，合理期限内仍不支付的，物业管理人有权进行公权力救济，物业服务人不得采取停止供电、供气等方式催交物业费。

一、民法典物业费新规定是什么?

业主应当按照约定支付物业费，物业服务人已经提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费等。

《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。像小区挡车杆上的广告、电梯里投放的广告、快递柜、公共停车位等等，这些通过公共场所或者公共设施所获得的收益，物业不能瞒着业主私自装进自己的口袋，应该将赚来的钱发放给小区业主们。

业主可以解聘物业

《民法典》第二百八十四条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业的管理、工作效率、服务态度等等，与业主的生活品质有着莫大的关系，

以往业主不满意物业时只能忍气吞声，生怕物业今后给自己穿小鞋，然而从今年起，业主如果不满意物业的服务，是可以选择更换物业的，这将大大提升小区物业的服务水平以及人们的生活质量。

物业保护业主的人身安全和财产安全

《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。虽然现在的小区管理都比较严格，外人不得随意进出，但不免还是会有被偷被盗的事情发生，这其实多半还要归咎于物业不作为，只要提高警惕，加强巡逻，加强监控，那么就能有效避免此类问题，业主的财产以及人身安全就能得到更好的保障。

物业不能通过断水断电等行为威逼业主交物业费

《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。以前很多小区物业都存在这样的行为，业主拖欠物业费，就会通过断水断电等方式逼迫业主缴费，严重影响了业主的生活品质。

然而《民法典》一出，这些举动都属于违法行为，业主可以运用法律武器保护自己的合法权益。

业主特定财产损失可以找物业保底

《民法典》第一千二百五十四条规定，禁止他人从建筑物中抛掷物品，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止此类事件发生，未采取必要安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。比如一些小区的停车位都是露天的，停在楼下或者马路边上，假使楼上有住户从窗户往外扔东西，很容易砸到车上，给自己造成一定的损失，如果无法查明侵权人也不用担心，最后可以找物业索要相应的赔偿。

二、物业纠纷处理方式

1、物业公司与业主先进行协商;

2、当事人可以找居委会或村委会进行调解;

3、当事人对调解结果不满意可以向法院起诉，也可以不经过调解直接向法院起诉。

法律依据：

《民法典》第一百八十六条

因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第一百八十六条

因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第二百三十三条

物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

由此可见，民法典物业费新规定，解决了很多以往业主和物业之间的纠纷，保护了业主的合法权益。对物业费也做出了相应的规定，如果物业和业主之间产生纠纷，可向先调节，调解无效可以起诉。

④ 新民法典规定不许断水断电

1. 是的。我国法律规定物业公司不可以随便停水停电。
2. 在该法律制度没有正式生效之前，物业公司通过停水电来催业主交物业费的行为本身就是违法的。
3. 国家此次通过立法形式明确禁止了物业公司的这种操作。
4. 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
5. 小区的物业管理公司，不能随便给业主停水停电。
6. 业主和物业公司是平等的民事主体，双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务。
7. 任何一方违反的，都要承担相应的违约责任。
8. 业主不及时缴纳物业费，应承担法律责任，物业公司有权要求业主缴纳物业费，并承担一定的违约金。
9. 物业公司无权采取断水、断电的措施。
10. 根据《物业管理条例》第45条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
11. 业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。
12. 物业公司不是供水、供电的合同当事人，其无权擅自中断对业主供水、供电。
13. 房子不住不可以不交物业费。
14. 小区的物业服务费主要是公共服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。
15. 无论业主是否实际入住，即使房屋空置也应交纳相应费用。
16. 共有部分与专有部分具有紧密联系，每一个业主都从物业服务企业对于共有部分的管理与保养中受益。
17. 物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则，物业服务关系稳定性和确定性将会被打破。
18. 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
19. 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
20. 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
21. 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。