司法房地产评估

❶ 资产评估机构可以进行司法鉴定的房地产价格评估吗

如果是正常复情况下的制房屋出售、财产分割、抵押借款、投资入股等等，需要确定房屋的现时市场参考价值，就委托进行资产评估。如果房屋是涉案资产（如涉及司法诉讼、涉及经济赔偿等）就应委托进行司法鉴定评估，提示：有资产评估或房地产评估资质的机构并不一定可以进行司法鉴定评估，可以到当地的法院或公安局经侦部门去咨询一下，找他们认可的司法鉴定评估机构，评估结果才有效。

❷ 从立法和司法的角度来看，房地产评估有哪些问题，如何解决这些问题。

当前房地产评估已成为现代服务业的一个重要组成部分，然而，不少从业者正在为房地产评估行业竞争无序、公信力减弱的现状担忧。从立法和司法的角度来看，房地产评估有以下问题：
1.低价不正当竞争、扣滋生商业贿赂
目前我国已有近4500家房地产评估机构，从业人员达25万人，有3．55万余人已取得了房地产估价师执业资格，房地产评估机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等各种业务之中。
目前房地产评估行业最突出的问题就是低价不正当竞争，为了招揽业务一味迎合委托人高估或者低估，从评估结果上，看谁更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的结果，收费上则是竞相压价。为了招揽客户，评估机构通常给出高达40％，甚至50％-60％的回扣。
一味迎合委托方的低廉收费与高昂回扣，直接导致的恶果之一就是房地产估价报告质量的下降。房地产评估过程中的重要环节现场勘察，现在普遍得不到重视；有的现场勘察流于形式，既不调查同类物业，也没有勘察记录，走马观花拍两张照片了事。有的评估机构甚至根本不安排估价师到现场勘察，仅凭借房地产证明复印件的内容，再从网上找些资料补充，一份估价报告就出笼了。
评估行业无序竞争的另一个恶果就是成为滋生商业贿赂的温床。一些金融机构、法院、政府相关机构或大型企业等往往会主动选定一些评估机构作为长期的合作伙伴。评估机构为了获得稳定的业务来源，则千方百计地“俘获”这些大客户的“芳心”。这种在业内被称为“圈地”的行为，不仅损害着评估行业自身的健康发展，也让相关机构的商业贿赂难断其源。
2.评估师资格、机构管理不正规
我国的估价师职业资格考试主要由建设部、国土资源部和财政部三部门负责，分别进行房地产估价、土地估价和资产评估的考试，但通过后都统称为估价师，并且没有进一步的等级划分。目前我国4500家房地产评估机构大多集中在各大省市的大城市，其中华东六省的评估机构就占到了全国的1／3。按照《房地产估价机构管理办法》，这些机构被划分为一级、二级、三级和暂定三级等几个级别。评定级别的依据主要包括注册资金、评估人员数量、从业年限和业务量等指标。但对于评估人员的技术水平有关法律法规尚未明确相应要求，评估从业人员的准入门槛相对较低。
我国应尽快吸取国外发达国家的经验，变机构管理为人员管理，加大对估价从业人员的行为约束，进而规范评估机构的经营行为。“可以借鉴我国香港、台湾等地的经验，把估价师划分成一般、高级、资深等不同等级，并且对不同等级的估价师作出不同要求和限制。”

3.评估的相关立法缺失

我国已初步建立起房地产评估制度。《城市房地产管理法》明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据这一法定制度，又相继出台了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章和规范性文件。但这些显然还不能满足市场规范的需求。不少评估机构认为，尽管《城市房地产管理法》中明确了房地产评估制度的法定地位，但关于评估的专门法律一直处于空白状态，散落在各项规章或规范性文件的有关规定，还不能对评估规范、规程以及执业道德标准等提供系统、权威的法律依据，在执行中难免被一些机构或个人钻了空子。

不仅如此，发展中的法律环境也给房地产评估不断提出新问题，其中尤以《物权法》的正式实施为甚。《物权法》明确了房地产登记、建设用地使用权可以在地上、地表或地下分别设立，住宅用地期满自动续期等规定，使人们对不动产权利的认识发生了深刻变化。

《物权法》给房地产评估带来的新问题至少有三个方面：地下空间使用权的评估；采光、通风等相邻权的评估；土地使用权续期补地价的评估。这些都是目前房地产评估业务中极少单独遇到的问题，更谈不上标准和规范。

评估行业呼吁多年的评估法应尽快列入议事日程。评估行业发展了十几年，至今没有专门的法律约束，评估中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时评估机构和估价人员的权益也难以得到保障，评估行业亟待法律约束之下的可持续发展。

❸ 房产司法拍卖的税率是多少

房产司法拍卖的税率为以下几项：

1、契税

住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。

2、营业税

2年以上房屋不再区分普通住宅与非普通住宅。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。目前，国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%，加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，一共是销售额的5.6%。

3、个人所得税

一般卖方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交。

4、土地增值税

5、普通住宅免征;非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。

6、印花税

总房款的万分之五。

(3)司法房地产评估扩展阅读：

拍卖房产注意事项：

1、拍卖标的房地产是否有重复查封。

2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。

3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。

4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。

5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。

6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。

7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。

8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。

网络-房地产拍卖

❹ 司法鉴定房产的评估报告怎么确定评估目的

（一）明确估价对象
由于提起诉讼的原因是多种多样的，导致了司法鉴定估价中的房地产无论是在实物上、区位上，还是在权益上都表现各异。明确估价对象的内容包括估价的实物状况、区位状况和权益状况三个方面。
日常估价中，对估价对象范围的界定，主要包括对实物构成、权益和空间范围的确定。对于实物构成范围的界定，主要是看估价对象到底是单独的土地使用权、建筑物，还是土地、建筑合一的房地产，是否还包括自行装修、机器设备等；对于权益范围的界定，需要考虑是否包括特许经营权、债权债务等；对于空间范围的界定，涉及到位置、四至、高度、深度等。需要特别注意的是，涉案房地产多存在抵押、查封、拖欠工程进度款、欠税等问题，在权利上往往是不完整的，估价人员既要清楚现有权益的范围，又要根据具体估价目的弄清楚估价时应设定的权益范围。当设定的权益范围与估价对象实际权益范围不一致时，估价师要在报告中充分说明差异所在，并阐述估价中设定该权益范围的依据。
（二）明确估价时点
房地产估价是以某一时点作为估价时点，估算的是有关房地产在该时点的现时价值。由于司法诉讼案件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生在过去，而判决、执行又发生在现在或将来，因此，司法鉴定项目涉及的估价时点将会根据具体诉讼事项以及估价结论最终用途的不同要求，将过去、现时或将来的某一时点作为估价时点。估价师要及时与法官沟通，明确估价时点，并在《委托司法鉴定函》中明确。
（三）明确估价目的
由于所处诉讼阶段以及委托人的不同，房地产估价报告的具体用途是有所区别的，因此我们通常所说的估价目的是一个相对宽泛、概括的表述，是司法诉讼中若干具体鉴定应用目的的总称。例如在贪污受贿案件审理中，司法鉴定估价的用途可能是为量刑定罪提供依据，也可能是为最终如何处置贪污受贿取得房地产提供依据。由于不同的最终估价目的，决定了对估价时点、价值类型的选择会有所不同，进而对估价结果产生影响，因而在司法鉴定估价中，估价目的应根据其最终的具体目的进一步详细表述。
在实际估价中，委托人往往并不能准确的提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的，这就要求估价人员要主动与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的真实估价需求。在弄清委托人的估价目的之后，估价人员应采用符合估价要求的表述将其表达出来，并请委托人予以确认。
（四）明确价值类型
明确价值类型是指明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。与其它估价业务价值定义存在相对确定性不同，司法鉴定估价的价值定义根据估价目的和估价对象的不同，往往存在较大的差异，例如，用于拍卖执行的，往往评估房地产合法转让条件下的市场价值；用于以资抵债的，为抵偿价值；用于协议转让的，可能为建议协议转让价值或快速变现价值。但对于很多以分家析产为目的的估价，估价对象通常是权属资料不全或受限制（如宅基地），这就需要估价师和法官根据估价目的，坚持客观、公正、合情、合理的原则，本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则，选择适当的价值定义。合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上，很好的与估价的根本目的相结合，要避免不加思考的“市场价值”，深刻理解市场价值仅仅只是价值的一种形式而已。
明确价值类型以后，估价人员必须在估价报告中给出该价值类型的明确定义，并在致委托方函中予以重点说明，以便于法官和当事人双方了解价值定义，防止估价结果和估价报告被错误地使用，引起不必要的纠纷。
估价人员对价值类型的选择与定义，应以现有国家、行业技术标准与规范为依据，现行相关标准与规范有明确规定的，应以其定义为准，不要另行做出定义；现行相关标准和规范未明确规定的，应考虑采用公开认定的一般理论与研究成果，必要时，应将相关理论和研究成果作为鉴定报告的附件。例如，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律如干问题的意见》（法发﹝2007﹞22号）规定，交易型受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。在新商品房交易过程中，开发商所设定的市场销售价格不具有决定意义，通常仅具有参考价值，而真正决定商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格。新商品房交易折扣幅度不定，开发商内部会根据经办人员的职务高低设定不同的优惠权限。因此，在审判实践中，一般认为应当以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”，以判断国家工作人员实际支付的价格是否符合“明显低于”市场价格。

❺ 当事人申请司法评估房产价过高,当事人的对方可以不认可吗

第一，司法评估房产价值具有法律效力。是法院判决时的重要依据专。法院认可就是法律认属可。
第二，对方可以不认可，可以提出质疑，也可以提出申请重新鉴定。但是都必须通过法院认定的司法鉴定机构评估。法院指定的司法鉴定机构出具报告就是法律文书。对方不认可也不影响法院判决。

❻ 房地产司法拍卖估价时应符合哪些规

1）应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格；（2）评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕庇，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权；
（3）人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；（4）待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

❼ 司法鉴定房产的评估的最新标准是什么

2010年的就是最新的