香港土地注冊條例

⑴ 香港的土地的所有制是什麼香港民宅的土地所有權屬於誰

我只知道中國土地是國有土地全民所有制和集體土地勞動人民群眾集體所專有制！房屋用地分國有土地劃屬撥土地建設房屋和集體土地劃撥土地建設房屋，這類土地使用權無固定期限+無償分配土地使用建設房屋！！！商品房和工廠房和綜合用地的土地土地是(國有土地出讓土地)，這類土地使用權期限(40年，50年，70年)+有償承包土地！！！

⑵ 香港的土地制度，對內地的影響有多深 周其仁

上世紀80年代，中國改革開放，在土地政策方面急急引入了香港經驗，解開了當時不準土地轉讓的歷史難題，也開啟以土地為工業化、城市化籌資的新路。說來蠻有意思的，從那個時候起，內地、香港的地制如出一轍，不是「兩制」，而是「一制」。

深圳
香港的「資本主義」，怎麼那麼快就進入了內地？十年前寫《農民收入是一連串事件》，涉及土地制度變遷，我對此有所討論。當時是這樣說的：「被叫做『資本主義』的經濟裡面，香港是一個例外。香港的土地曾經全部歸英國女王所有，為了在國王的土地上發展經濟，香港發明了一個『土地批租』制，由政府主事，讓工業家、地產批發商競標購買一個時期內的土地使用權。政府『批』出土地，得到收入；業界得到清楚的、可以再度交易的土地使用權。」
其實沒有「發明」。鴉片戰爭之後，港島割讓給英國，於是香港的土地就成了英國皇室財產，與其在英國本土的皇家土地一樣，都是Crownland。請教過在英國任教的朋友，那裡的慣例，Crownland也可按年期批租給民間。要注意，不是「斷賣」，而是「批租」。
我的理解，這樣英國皇家既有銀子花銷，又不用背上「出賣祖業」之罵名。只是香港在遠東，英國又要求香港「財政自立」，於是香港Crownland的批租權，就交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫房。這樣，香港的Crownland就被通稱為「官地」。
「官地」是公有土地的一個類別。歐美不少資本主義國家也有的，明確歸政府所有，所以也可以進一步明確為歸聯邦、州或城市政府所有。香港的特別之處，在於全部土地皆為「官地」。這是1843年《英皇制誥》宣布的。其實也不準確。因為港島系割讓，但九龍的部分和新界卻是租借的，土地所有權當有不同。可是要殖民地當局「確權」，就沒有那麼多道理好講了：除了新界部分農地為村民所有，其他港地一律被宣布為「官地」。
「官地」之利用，當然以官意為主導。先看年期，我看到的資料，1844-1848年間多為一次批租75年，不可續約；1848年以後的50年，改為一批999年；到了1898年，港英政府認識到租期過長不利於政府分享土地升值的收益，代之以75年可再續租75年租約，並要求承租人在期滿後支付按新標准制定的土地租金。再後來，75年租期成為標准租期，直至1997年香港回歸；但北九龍及新界土地，卻又以1898年7月1日起99年減最後3天批出。
例外也總是有的，如中環花園道旁的聖約翰教堂的土地，就是英王贈與聖公會坎特伯雷大主教的，所以這幅土地屬「永業權(Freehold)」，不同於其他承租人的「租用業權(Leasehold)」。
土地批租也不一定都有償。通常，香港政府對、學校、醫院、慈善機構、教堂、廟宇等，多以無償方式批出土地；對於不營利的公益用地，有時只收取象徵性地價。對那些經濟效益不十分突出、但政府決定支持發展的行業與企業，也可免交地價或以低於市價的官方優惠價供地。至於香港政府自己的辦公用地，則完全無償。批租土地的方式，也是公開拍賣、招標或私下協議並舉。這些「靈活性」如何掌控，完全由政府憑所有者身份來決定，僅受香港政制的約束。
最為特別的地方，是香港之官地，即便已經批租給公司或個人，且在約定租期之內，但只要官家「為了公共利益」，便可以「收回」。為此，香港法律專門有《收回土地條例》，規定因衛生欠佳、不適合人居住或危害健康、或為軍事利用以及「為行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何類別用途」，政府就可以把官地「收回作公共用途(resumption for a public purpose)」。
政府收回官地，要給以「公正的補償」。原租用業主有異議，也可要求獨立的「土地審裁處」裁決。但拒絕遷出者，政府可以「佔用官地」的罪名起訴、強制執行。就是從此扇窗口看進去，我才對用「合約理論」處理政府題材，從根本上懷疑。
這樣，官地公有，所有權不買賣、不出租，但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行，就構成了香港地制的主要特色。十年前我的評論說，這是「資本主義的一個例外」，當不為過。也正因為是個例外，所以才與內地的體制一拍即合。這里被高度市場化了的，僅僅是土地的使用權，至於土地的國家所有權，連同政府主導土地利用的控制權，巋然不動。
很明白，這樣引進的港式土地批租制，不會損害內地的「社會主義土地公有制」。由於法律禁止所有權層面的買賣、出租和轉讓，所以土地公有制沒有變，也永遠不會變。新的變化只發生在使用權層面，且定下轉讓的年期，在期內政府也可視需要「收回」(內地叫「徵用」)土地，到期更可以「收回土地連同其上蓋」！僅此變化，政府就可以坐收土地出讓金，籌得大筆公共資本。這樣的好事，何樂而不為？
引進容易，效果立見。不過，這一套是不是「有百利而無一害」？也不盡然。十年前我看到的，是下面這一點：
「不料政府當『地主』，也可以別出心裁。為了獲得更多一點財政收入，香港政府特意控制土地的供應數量，旨在『少批多得』。香港政府常常『規劃』出一塊土地，因為市場競價『不理想』而收回，待來日再批。看到被當地人稱為『石屎森林』的摩天大樓自天而降，你可不要以為香港的土地資源已經耗盡。事實上，港九島上未開發的土地還有70%強！
「如此一來，我們東方之珠的地價就在全球稱王。是的，香港的稅法簡明而所得稅率很低，連弗里德曼都說過值得美國學習。但是，香港政府通過土地批租而徵得的『暗稅』，在資本主義經濟里舉世無雙。香港要不是具有區域性的市場經濟制度(特別是金融制度)的競爭優勢，那樣天價的土地市場無論如何是撐不住的。」
十年來，除了地價房價蒸蒸日上，香港經濟究竟還有多大的看頭？數來數去，還是那幾位老輩地產商在那裡引領潮流，但見前浪、不見後浪。製造業早就移師內地去了，本地的「數碼革命」，出不來蘋果也出不來三星，最後能熟門熟路造就的，還是一座座地產之「城」。
香港土地模式席捲內地，「土地財政」外加「土地金融」，威不可擋。但是花團錦簇的繁榮之下，也露出事情還有另外的一面。公有土地在政府主導下批租籌資，既然「兩地一制」，那麼經濟邏輯也一致，引發的後果也相似。所幸大陸比香港大了好幾千倍，港式土地方面的病灶由沿海轉到內地，「發作時間」看來比較漫長。
不幸之處也有的：國家幅員遼闊，多級政府體系龐大，法制又薄弱，巨大的土地利益包圍政權、腐蝕官員，防不勝防。君不見，十年來幾乎所有的腐敗大案，皆與土地有關？為反腐防腐，土地管制要搞到疊床架屋，土地政策更是變化多端，這在「原產地」香港，反倒不多見。

⑶ 香港回歸前,主要採用的土地登記方式是屬於哪種土地登記制度

香港的土地登記是由土地注冊處負責, 執行香港法例第128章<土地注冊條例>,對有關或影響土地的批約、契據、遺囑、財產轉讓證書、判決或授權書等影響土地, 房地產或不動產使用權的登記及注冊。 香港的土地登記作用主要是防止秘密及詐騙的財產轉讓, 亦提供快捷途徑去追查及確定房地產或不動產的業權資料。 香港的初始土地登記已於1900年完成。當時英國的香港政府 (下簡稱"港英政府") 從滿清政府取得新界土地的租約後, 即頒布《新界令》，宣布在香港境內的法律亦用於新界，並通過《新界條例》11 說明自1900年7月23日開始，一切土地均屬英王，除領有「所有權契據」或「牌照」外，一切佔有土地的人均視為「非法入侵者」而受到法律的制裁。 除了立法上的動作外，港英政府亦對土地進行勘查，並仿效英國地籍管理制度而實施土地登記制度。為此，其時的港英政府便要求新界居民呈交經清政府確認的土地權的「紅契」，使其可以把有關內容要項記入地籍冊內。又對土地進行丈量，劃分約份和編訂地段。為了調解因此而起的爭議，又成立土地法庭，仲裁有關土地業權等的問題。該次地籍調查和土地初始登記的工作至1903年才完成，有三十五萬多地段共四萬多畝的土地得到登記和確認。 這樣的地籍和登記的制度，主要的目的自是為了確認土地權屬和便利徵稅等服務。因此，在進行全面土地登記不久後，便立即在新界進行徵收地租。當時的土地批約名稱叫做集體官契 (Block Crown Lease)。其後，港英政府批出的批約叫做戰前官批或新官批，均由港英政府主動在土地注冊處造初始登記。香港回歸後，有關的制度並沒有多大改變。

香港的土地注冊制度是仿效英國地籍管理制度而成的，它的內容和方式實和英國所施行的大相徑庭。兩制度中最主要的區別，在於香港所實施的土地注冊制度是以契據 (Deeds) 為本的，而在英國所實行的卻是產權 (Title) 為本的注冊制度。

所謂契據注冊 (Deeds Registration)，就是將涉及地權的契據文件詳情或要項登記入冊。在契據注冊制度下，注冊的機關並不保證冊上列名者是相關土地的主或業主，更不保證該在案的契據的效力。因此，契據注冊只可能是土地產權的一種參考證明，其效力並非是絕對的。

我內地地與香港的土地登記最大的不同處有以下幾點:

1。土地登記規則是1995年頒布的。主要作用是因應國家的經濟發展，保障國有土地不被濫開發，造成資源浪費，也保障經濟發展的合法權益。香港的土地登記始於英國政府從滿清政府取得香港後, 目的是收取地租。有關法例可以追溯至1844年。

2.內地土地登記主要是由申請人提出及提交所需文件證明，由辦事機關人員按規則和程序審核，然後製造土地登記卡及發出土地證書。 香港的土地登記主要是由政府作出有關土地的批約登記後，權利人可以透過律師製作達到土地注冊條例規定的備忘錄，然後將備忘錄注冊。

3.內地土地登記規則沒有提供途徑讓公眾查閱有關土地的登記資料、業權人、權利人及法律限制等資料。也沒有說明土地所有權，使用權和他項權利的變更時，在規定時限外變更登記的後果。這在內地業權轉讓不發達的情況下, 問題不大。在香港情況則不同。法例規定，業權的變更，法律文件的注冊等都須在文件簽署/發出一個月內注冊，否則有關權利人對相關的土地，房產業權的權利按注冊日期排優先次序，而公眾亦可在指定時間內，在指定地點查閱土地，房產的業權。法律限制等資料，以確定業權資料的真實情況。

4.內地土地登記規則規定了 6 種情況下可以不受理土地登記申請或暫緩登記，但香港的土地注冊只要權利人制備了適當的備忘錄，由香港注冊執業律師核實簽署後，拿到屬區的土地注冊處，注冊處人員必須把該份備忘錄注冊。

5.對包括香港居民在內的城市居民來說，土地的使用權和其上的房屋的所有權是不可分割的，故兩者的注冊都是重要的。內地實施的房地產登記制度是「地房分離」的。土地使用權人在取得土地使用權後，得向土地管理機關請使用權登記和領取土地使用權證；在依法建築房屋後的某法定期限內，他得向房產管理機關請登記房屋所有權和領取房屋所有權證明。然而應指出，在最近數年中，這樣的「地房分離」登記制度己有變化，一些地區如深圳經濟特區和廣東省己實施「地房合一」的新的房地產管理體制 。香港實施的則早已是「地房合一」登記制度，僅從這點來看，是否可以說香港的房地產登記制度比內地的先進？

⑷ 香港有哪些特別的法律法規

香港是沿用英美法系，除適用基本法外，還有：

（我從香港政府律政司網上抄了一段，希望對你有幫助）

普通法和衡平法

普通法和衡平法，主要見諸香港和其他普通法適用地區的高級法院的判決。追溯歷史，至少自十五世紀以來，法官判詞的紀錄已逐步建立一些詳細的法律原則，規管國家與公民之間和公民與公民之間的關系。現時，源自普通法適用地區的案例已盈千累萬，形成普通法。有關言論自由、集會自由及免受任意逮捕或監禁的權利，已於三百多年前判定的案例中載列。這些權利現在由《基本法》的條文保障。

普通法最獨特的地方，在於所依據的司法判例制度。案例可以引自所有普通法適用地區，而並不限於某一司法管轄區的判決。《基本法》第八十四條訂明，香港特區法院可參考其他普通法適用地區的司法判例。此外，香港特區終審法院和司法機關有權邀請其他普通法適用地區的法官參加審判。

成文法

香港絕大部分的現行成文法，都是在本地訂立並載於《香港法例》中。香港很多法例都是根據獲轉授的權力而訂立的，稱為附屬法例。例如，某條例可轉授權力予行政長官會同行政會議（即行政長官經諮詢行政會議的意見），就條例實施的細節訂立規例。

中國習慣法

部分中國習慣法適用於香港。舉例來說，根據《新界條例》（第97章）第13條，法庭可以認可並執行與新界土地有關的中國習俗或傳統權益；而在《婚生地位條例》（第184章）中，中國法律和習俗也得到承認。

國際法

現時已有超過200項國際條約和協議適用於香港。條約在立法施行之前，不算是香港本地法律的一部分，但仍可影響普通法的發展。舉例來說，法庭可引用某條約，以助解釋法例。發展迅速的國際慣例法的規定，也可納入普通法內。

⑸ 香港的土地行政管理

土地管理中的來問題：源
1、土地相關法製法規不健全，近年來不斷的出台很多新的土地管理辦法，但是都是磕磕碰碰，有待一步步完善。
2、監督體制不完善，國土的幹部出事率是最高的，明顯缺少一個監督的體制來限制其以權謀私。
3、行政作為速度較慢，國土的工作多，處理能力差是公認的。如何提高效率也是一個極其嚴重的問題。
4、內部管理體制不健全，很多國土局的崗位都是名存實亡的，很多時候都沒有起到該有的作用，如國土所。應該加強內部行政體制管理。
至於論述
土地行政管理體制改革通常都有宏觀方面和微觀方面。
宏觀：隨著土地越來越值錢，經濟快速發展，如何讓國土部門在經濟發展中起到一個促進的作用，而不是為經濟快速發展留下很多後遺症。而且目前城鄉一體化，我國土地管理已經由原來的著重管理國有土地逐漸向集體土地合法化發展，這意味著管理的越來越多，也更容易出亂子，漏洞也越來越多，如何妥善管理好也是一個值得深究的問題。
微觀：沒空了！就寫這些吧
我是國土局的

⑹ 香港共有哪幾類法律，法規

香港是沿用英美法系，除適用基本法外，還有：

普通法和衡平法

普通法和衡平法，主要見諸香港和其他普通法適用地區的高級法院的判決。追溯歷史，至少自十五世紀以來，法官判詞的紀錄已逐步建立一些詳細的法律原則，規管國家與公民之間和公民與公民之間的關系。現時，源自普通法適用地區的案例已盈千累萬，形成普通法。有關言論自由、集會自由及免受任意逮捕或監禁的權利，已於三百多年前判定的案例中載列。這些權利現在由《基本法》的條文保障。

普通法最獨特的地方，在於所依據的司法判例制度。案例可以引自所有普通法適用地區，而並不限於某一司法管轄區的判決。《基本法》第八十四條訂明，香港特區法院可參考其他普通法適用地區的司法判例。此外，香港特區終審法院和司法機關有權邀請其他普通法適用地區的法官參加審判。

成文法

香港絕大部分的現行成文法，都是在本地訂立並載於《香港法例》中。香港很多法例都是根據獲轉授的權力而訂立的，稱為附屬法例。例如，某條例可轉授權力予行政長官會同行政會議（即行政長官經諮詢行政會議的意見），就條例實施的細節訂立規例。

中國習慣法

部分中國習慣法適用於香港。舉例來說，根據《新界條例》（第97章）第13條，法庭可以認可並執行與新界土地有關的中國習俗或傳統權益；而在《婚生地位條例》（第184章）中，中國法律和習俗也得到承認。

國際法

現時已有超過200項國際條約和協議適用於香港。條約在立法施行之前，不算是香港本地法律的一部分，但仍可影響普通法的發展。舉例來說，法庭可引用某條約，以助解釋法例。發展迅速的國際慣例法的規定，也可納入普通法內。

⑺ 香港的土地是永久擁有權嗎

土地肯定是國-家的．購買者得到的僅僅是使用權而已.在1997之前,使用權多久的都有。有75年的，也有99年的，甚至有999年的，但在1997年香港回歸後，香港所有樓盤的土地使用權都簽到2047年。