大連市物業管理條例第105號

㈠ 物業管理條例中關於物業費的法條

只要是你買的房子，什麼都完功，物業沒權在收取其它費用，只有權利收取，物業費，不交。

㈡ 物業管理條例實施細則

《<物業抄管理條例>實施細則》是根據《襲國務院關於修改<物業管理條例>的決定》修訂後的《物業管理條例》制定的，共七章七十條。

1第一章總則
2第二章 業主及業主大會
3第三章 前期物業管理
4第四章 物業管理服務
5第五章 物業的使用與維護
6第六章 法律責任
7第七章 附則

㈢ 最新物業管理條例

物業管理條例
（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂）
第一條
為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條
國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條
國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條
國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。[1]
第六條
房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第七條
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第八條
物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條
一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條
同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條
業主大會會議可以採用集體討論的形式，可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條
召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十六條
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條
管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條
業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第二十條
業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。[1]
第二十一條
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條
建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條
建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條
國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條
前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條
業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條
物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條
在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條
建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。[1]
第三十二條
從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條
物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條
物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條
物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。
第四十一條
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條
業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條
縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條
物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條
對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條
物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條
物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。[1]
第五十條
物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條
業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條
業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條
物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。[1]
第五十七條
違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
第五十八條
違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條
違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條
違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條
違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條
違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條
違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條
違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條
違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條
違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條
違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條
業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條
違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。[1]

5修改編輯
物業管理條例的修改根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：
第十條
「同一個物業管理區域內的業主，應該在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。
但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。」
刪除第十條第二款。
第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條
「業主大會會議可以採用集體討論的形式，可以採用書面徵求意見的形式。」
「業主可以委託代理人參加業主大會會議。」
「業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應該經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。」
「業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。」
「業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」
第十九條
「業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。」
本決定自2007年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。

㈣ 大連關於房屋質量最新的賠償規定

大第一章 總則

第一條 為了加強對城市公有房屋的管理，保障公有房屋產權人、使用人和經營人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關規定，制定本管理規定。

關聯法規：

第二條 本管理規定適用於大連市城市規劃區、建制鎮和獨立工礦區內的，產權屬於國有或集體所有的房屋及其附屬設施（以下簡稱公有房屋）。
公有房屋管理中的轉讓、抵押、協議租金的租賃、典當等，按照省、市有關房地產交易管理規定執行。

第三條 大連市房地產管理局是市人民政府負責全市公有房屋行政管理工作的主管機關，其派駐中山區、西崗區、沙河口區和甘井子區的房地產管理機構和其他縣（市）、區（含大連經濟技術開發區、保稅區、國家旅遊渡假區）的房地產管理部門是所在行政區域內公有房屋行政管理工作的主管部門（以下簡稱公有房屋主管部門）。

第四條 凡依照國家有關政策和法律、法規規定由人民政府所接管沒收的房屋、納入社會主義改造的房屋、經人民法院判決產權歸國家所有的房屋、由財政投資建造和收購的房屋，以及按照國家有關規定產權屬於國家所有的房屋，均屬國家財產，由公有房屋主管部門依法行使產權人經營和管理的權利並承擔相應的義務。
按照國家規定屬於全民所有制單位和軍隊所有的房屋，由國家授權的單位依法行使產權人經營和管理權利並承擔相應的義務。
集體所有的房屋，由集體組織依法行使產權人經營和管理的權利並承擔相應的義務。

第五條 公有房屋的經營和管理要逐步實現社會化、專業化。公有房屋產權人可以委託物業管理公司等代為經營和管理。

第六條 公有房屋產權人、使用人和經營人應認真遵守國家房地產管理法律、法規和本管理規定，任何單位和個人都不得侵佔、損壞公有房屋，不得利用公有房屋獲取非法利益。

第二章 產權產籍管理

第七條 公有房屋實行房屋所有權和國有土地使用權登記發證制度，其產權合法憑證是房屋所有權土地使用權證書。房屋所有權土地使用權證書由市人民政府統一規定文本並指定主管部門負責頒發和撤銷。
房屋所有權土地使用權證書是辦理公有房屋轉讓、出租、抵押、改造、擴建、投資、入股、拆遷補償等相關手續時必須出具的憑證。

第八條 公有房屋產權人必須按下列規定到政府指定的主管部門辦理產權登記，領取房屋所有權土地使用權證書：
（一）新建、改建和擴建的房屋，持立項、規劃、用地和建設等部門的批准文件，在房屋竣工之日起三個月內申請登記；
（二）購買、交換、兼並、調撥、並轉、接受贈與或接受遺贈等受讓的房屋，持原房屋所有權土地使用權證書、合同和有關批准文件，在合同或文件生效之日起三個月內申請登記；
（三）產權人名稱、房屋座落名稱和房屋用途發生變化的，持有關部門的批准文件在批准之日起一個月內申請登記。

第九條 公有房屋因拆除、倒塌、焚毀、損毀等原因滅失的，產權人應在事實發生之日起三個月內持有關部門的證明材料，向公有房屋主管部門申請房屋滅失登記。逾期不登記的，由公有房屋主管部門公告滅失，其土地使用權由縣級以上人民政府予以收回。

第十條 產權人因正當理由，不能在規定期限內登記的，應及時提出申請，經公有房屋主管部門批准可以延期登記，但延期登記時間最長不得超過一年。

第十一條 公有房屋主管部門應建立健全房地產檔案管理制度，為公有房屋管理提供權屬狀況完整的資料和准確的依據。
凡是經營和管理公有房屋的單位，均應建立房屋管理檔案和台帳，及時向公房主管部門報送有關資料，並接受檢查和指導。

第十二條 對無人申請登記和暫時不能確認所有權歸屬的房屋，公有房屋主管部門可予以代管，代管期間因不可抗力原因使房屋遭受損失的，公有房屋主管部門不承擔賠償責任。
對代管三年以上仍無人認領的房屋，公有房屋主管部門可在向人民法院申請認定為無主財產後，依法收歸國有。
已代管的房屋和已做為無主財產收歸國有的房屋，原房屋所有人出現並認領房屋的，應辦理產權登記並補償代管費用。

第三章 租賃和使用管理

第十三條 公有房屋的租賃（不含協議租金部分，下同）必須執行國家和省、市人民政府規定的租賃政策，公有住房的標准租金由市人民政府統一制定。

第十四條 公有房屋租賃，產權人須持有房屋所有權土地使用權證書，並使用市房地產管理局統一印製的文本與承租人簽訂公有房屋租賃合同，在簽訂合同之日起十五日內向公有房屋主管部門辦理備案手續。公有房屋租賃合同是出租人與承租人建立租賃關系的合法憑證，承租人憑公有房屋租賃合同辦理戶籍、入學、住所登記等相關手續。

第十五條 出租人應當按照約定向承租人提供公有房屋。公有房屋承租人應當按月繳納租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金1％的滯納金，出租人應向逾期不繳納租金和滯納金的承租人發出限期繳付租金和滯納金通知書。

第十六條 直管公房租金的收繳，以單位名義承租者，通過銀行托收；以個人名義承租者，由個人所在工作單位代扣統繳；承租人無工作單位的，由出租人直接收取。承租人也可集體匯繳或自行繳納。
單位自管公房的租金收繳可參照直管公房辦理。

第十七條 未經產權人同意，承租人不得將承租的公有房屋轉借、轉讓、轉租、交換、改變使用用途。

第十八條 承租人在不損壞房屋結構和原建築造型、不危及房屋使用安全的前提下，可以對承租的公有房屋進行內部裝修、改造和增添設施，但必須徵得產權人同意並簽訂書面協議。房屋內部進行拆改裝修的由承租人繳納補償費並承擔材料和施工費用，增添的設施承租人不得擅自拆改，承租人遷離時不予補償。
承租人經批准在其承租公房基礎上自費擴大的房屋面積其產權歸原出租人所有，計租辦法由雙方按協議履行。
房屋內部進行拆、改裝修補償費標准由市房地產管理局會同市物價局負責制定。

第十九條 承租人死亡或因調整分配房屋、舉家遷往外地等原因遷出的，騰出的公有房屋應移交給出租人，任何單位和個人不得私調、私分和私占。移交時，出租人發現公有房屋及附屬設施有人為損壞的，原承租人應負責修復或賠償。
居住直管公有住房的承租人因其工作單位分配房屋而遷出，其工作單位欲將騰出的直管公有住房調劑給內部職工使用的，須提出內調方案報公有房屋主管部門審批，並按政府規定的比例向公有房屋主管部門上繳解困房源後，由調入職工與直管公房出租人建立租賃關系。

第二十條 承租公有住房，承租人在租賃期限內去世，其共同居住兩年以上的家庭成員願意履行原租賃合同的可以辦理承租過戶手續。

第二十一條 公有住房承租人和有常住戶口的同住人符合條件要求分戶或並戶承租的，出租人應予同意。但同住人他處有住房和原始設計為一戶使用的住宅，原則上不得拆套分戶。

第二十二條 租賃期滿後，承租人應返還承租的公有房屋，如需繼續租用的，應在期滿前三個月，與出租人重新簽訂租賃合同。
出租人在租賃期滿前必須收回出租的公有房屋時，應事先商得承租人同意，提前收回公有住房的，同時要作好承租人的住房安置；承租人因故需要提前解除租賃合同的，應提前三個月與出租人協商。當事人因提前解除公有房屋租賃合同給對方造成經濟損失的，應負責賠償。

第二十三條 承租人有下列情形之一的，出租人有權終止租賃合同，收回公有房屋，並可索賠損失：
（一）擅自轉租、轉借、轉讓、交換和改變用途的；
（二）損壞房屋結構和設施的；
（三）無正當理由拖欠租金累計六個月以上的；
（四）無正當理由閑置房屋六個月以上的；
（五）利用房屋進行違法活動，損害公共利益的；
（六）租賃期滿未簽訂租賃合同的；
（七）其他違反房地產管理規定，妨礙公有房屋租賃合同正常履行的。
出租人收回公有房屋應向承租人發出限期騰退房屋通知書，逾期不騰退的，按侵佔公有房屋處理。

第二十四條 公有房屋使用性質按使用用途分為公有住房和公有非住宅用房，其中公有非住宅用房分為機關和事業單位辦公用房、生產經營性用房和社會福利性用房等。
產權人、使用人對公有房屋負有保護和正確使用的責任。

第二十五條 房屋使用人應按照房屋設計用途或經批準的使用用途正確使用公有房屋。凡改變房屋使用用途和性質的，須經公有房屋產權人同意並符合下列條件：
（一）符合城市規劃要求；
（二）符合房屋使用安全；
（三）不影響環境和相鄰房屋的使用；
（四）不違反法律、法規和規章的有關規定。

第二十六條 任何單位和個人不得從事下列有礙公有房屋安全、影響正常使用的活動：
（一）除經政府有關部門批準的專用庫房外，在公有房屋內存放易燃、易爆和腐蝕性等危險、有害物品；
（二）超過設計荷載使用房屋；
（三）安裝影響周圍環境和房屋結構的動力設備；
（四）拆動房屋承重結構；
（五）擅自佔用、拆除、改動房屋附屬設施；
（六）人為造成管線損壞、阻塞；
（七）擅自增設花台、吊欄等；
（六）從事其他影響房屋及附屬設施安全和正常使用的活動。
人為造成公有房屋損壞或損失的，責任人應當予以賠償。

第二十七條 因工程施工需要動用公有房屋的，須經產權人同意後方可施工，因施工造成公有房屋損失、損壞的，由施工單位及時修復和按修復所需的實際費用予以補償。

第二十八條 需要依附公有房屋的牆體（含平台、頂層等）和佔用公有房屋附屬的庭院進行臨時建設的，須事先徵得公有房屋產權人的同意並辦理有關審批手續。

第二十九條 任何單位和個人不得擅自拆除公有房屋及附屬設施，因城市建設需要拆除的，按照《大連市城市房屋拆遷管理條例》的規定執行。

關聯法規：

第三十條 本著平等互利、有利生產、方便生活、調劑餘缺的原則，使用人在徵得產權人的同意後可以交換公有房屋使用權，產權人對使用人正當的換房要求，應當給予支持。
適宜做商業、服務業使用的公有房屋，應當由政府統一安排用於商業、服務業。
禁止利用換房從事非法活動和從中牟利。

第三十一條 公有房屋使用權交換，當事人應按統一規定的格式簽訂換房協議並到公有房屋主管部門規定的部門辦理換房手續，交換房屋使用價值有差異的，由公房主管部門依照有關規定按比例收取差額費。
房屋交換手續辦完後，換房人應與產權人簽訂公有房屋租賃合同；沒有履行換房協議的，由違約方承擔責任。
差價換房和辦理換房手續的收費標准由市房地產管理局會同市物價局另行制定。

第三十二條 兩個或兩個以上使用人共同使用的房間、通道和庭院及其他附屬設施，應合理使用、保持暢通，不得堆放雜物和人為造成使用困難。
使用人之間因使用公共部位發生爭議時，應當以公有房屋租賃合同為准。無租賃合同或合同無記載的，以歷史形成的狀況為准或由出租人調解。

第三十三條 政府已劃給機關、團體和事業單位使用的國有房屋，由公有房屋主管部門發給撥用證書。使用人應按規定的用途使用，並自行管理、維修，保證房屋完好和正常使用。使用人不得擅自轉租、轉借、轉讓和交換撥用的國有房屋，凡改變使用性質用作經營的，均須與公有房屋主管部門或直管公房經營單位簽訂租賃合同，納入經租管理。
因國家利益和社會公共利益需要調整和收回撥用國有房屋時，使用人應按期遷出。

第四章 修繕管理

第三十四條 及時修繕公有房屋及附屬設施，保證完好和正常使用，是產權人的責任。產權人和使用人分離的，應在合同中明確公有房屋修繕責任。

第三十五條 公有房屋修繕責任人應當按照公有房屋主管部門的要求，定期進行房屋完好狀況普查，並與抗震加固、白蟻防治和防颱、防汛、防寒、防漏、防阻相結合，及時進行大、中、小修繕和日常維修養護。因修繕養護不及時造成事故和防礙正常使用使承租人或者其他人受到損失的，由修繕責任人承擔責任。
使用人對房屋修繕應給予配合支持，不得借故阻撓、防礙房屋修繕，否則，造成事故的應承擔責任。

第三十六條 公有房屋的修繕工程質量評定標准和工程預算定額等，按國家有關標准執行。
房屋修繕企業須嚴格依照有關規定辦理資質審查，按批準的資質等級承接修繕任務。

第三十七條 承租人發現房屋及附屬設施損壞，應及時通知出租人。因承租人過錯造成損失的，由承租人負責修復和賠償；屬於自然損壞的，出租人對承租人的報修應予登記，由修繕責任人按照本管理規定第三十五條所規定的標准和要求，及時予以修復。

第三十八條 公有危險房屋的管理，依照《大連市城鎮危險房屋管理辦法》執行。

關聯法規：

第三十九條 結構相連或具有共有、共用設施和附屬設施的異產毗連公有房屋，其共有共用部位和附屬設施的修繕，由產權人共同負責，按產權人所有房屋建築面積占整幢房屋建築面積的比例和用途分攤修繕費用。

第四十條 公有房屋修繕所需的資金，應當按照現行財務制度和有關規定分別列支，嚴禁挪用。

第五章 法律責任

第四十一條 違反本管理規定的，由公有房屋主管部門或其派出機構視情節給予批評教育、責令停止違法行為、限期改正、責令賠償經濟損失、沒收非法所有、查封房屋等行政處罰。有下列情形之一的可並處罰款：
（一）違反第八條、第九條、第十條規定，未辦理產權登記或者私自印製發放、塗改、偽造、冒領房屋所有權土地使用權證書的，處以房價百分之一以內的罰款；
（二）違反第十三條規定擅自提高租金標準的，處以非法所得五倍以內的罰款；
（三）違反第二十五條規定私自改變公有房屋使用用途和性質的，處以房價百分之五以內的罰款；
（四）違反第二十六條規定從事有礙公有房屋及附屬設施安全、影響正常使用活動的，處以三千元以下的罰款；
（五）違反第十七條、第三十一條、第三十三條規定使用人擅自轉借、轉讓、轉租、調換房屋使用權和改變房屋使用用途的，處五千元以下的罰款；
（六）違反第三十五條規定因修繕責任人的過失，造成財產損失和人身傷亡事故的，對修繕責任人處以房價百分之五至百分之十的罰款，對借故阻撓，妨礙房屋修繕的使用人，處以三千元以下的罰款；
（七）違反第四十條規定挪用公有房屋修繕資金的，處以挪用資金一倍以內的罰款。

第四十二條 公有房屋主管部門工作人員濫用職權、循私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。

第四十三條 凡侵佔公有房屋拒不騰房的，產權人可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第四十四條 平等主體之間因公有房屋所有權或者使用權發生爭議和糾紛的，當事人可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第六章 附則

第四十五條 政府代管房屋以及公有房屋作為投資條件合資、入股經營和聯營的房屋，參照本管理規定執行。

第四十六條 本管理規定由市房地產管理局負責解釋。

第四十七條 本管理規定自發布之日起施行連市人民政府關於印發《大連市城市公有房屋管理規定》的通知

㈤ 《物業管理條例》

2007年修訂一次 2009年有一次高院的司法解釋：

一、將第十條第一款修改為：「同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。

但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。」

刪除第十條第二款。

二、將第十一條修改為：「下列事項由業主共同決定：

「（一）制定和修改業主大會議事規則；

「（二）制定和修改管理規約；

「（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

「（四）選聘和解聘物業服務企業；

「（五）籌集和使用專項維修資金；

「（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

「（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。」

三、將第十二條修改為：「業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

「業主可以委託代理人參加業主大會會議。

「業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

「業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

「業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」

四、將第十九條第二款修改為：「業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。」

此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將「物業管理企業」修改為「物業服務企業」，將「業主公約」修改為「管理規約」，將「業主臨時公約」修改為「臨時管理規約」，並對個別條文的文字作了修改。

本決定自2007年10月1日起施行。

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

㈥ 物業管理條例

物業管理條例

（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂）

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第四條 國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章 業主及業主大會

參考物業管理法律

http://www.gywygl.com/54/6205.html

㈦ 大連市實施《物業管理條例》辦法總則介紹

物業管理條例是國家為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的管理條例。

大連市實施《物業管理條例》辦法

總則

第一條為了實施國務院《物業管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。

第二條大連市行政區域內，業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，適用本辦法。

第三條市及縣（市）區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

大連經濟技術開發區管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。

價格、民政、工商、建設、城建、城鄉規劃、公安等行政管理部門依據各自職責，負責與物業管理活動有關的工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會日常工作。

第四條 鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范經營行為，培訓從業人員，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，促進行業健康發展。

（以上回答發布於2013-08-02，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈧ 物業管理條例

這是物業公司的一個管理條例，不是政府部門下發的

㈨ 遼寧省和大連市物業管理職能部門有哪些

這個真說不清楚，你必須得上網上查一查。