物業維修法規

A. 物業法中規定哪些是屬於物業維修

公共設備設施

公共綠化帶

園區道路、景觀等

簡單說，一句話，物業只負責修理戶門以外的部分。戶門以內的主上下水管歸物業維修。其餘的都不是物業的維修范圍。

B. 下水管道物業維修范圍，法律依據

物業管理實施細則第五十四條：

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單專幢住宅樓結構相連的非住宅物屬業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

根據中華人民共和國物權法

第九十二條：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管等利用相鄰不動相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。如果協商不成可以向法院提起訴訟，會獲得支持。

綜上所述，物業管理法是一部針對物業管理方面詳細的法律規定，其中根據物業法下水管道規定，下水道屬於公共設施，如果發生損壞，則物業公司應當承擔維修責任。如果是業主個人原因導致下水道損壞的，業主要承擔維修費用，由物業公司找人維修。業主自行維修的話，要注意不得對臨近住戶的居住環境造成破壞。

C. 物業中、小修管理辦法

一、為規范ⅩⅩ小區物業維修，經業主委員會提議，依照國家有關物業管理法律法規之規定，制定本辦法。凡ⅩⅩ小區內的物業維修，必須遵守本辦法。本辦法已經於 年 月 日第 次業主代表大會討論並通過，從 年 月 日起正式實施。二、物業維修責任的劃分：1、自用部位、自用設備的修繕、更新責任，由該房屋業主負責，費用由該房屋業主自理。2、房屋的承建結構、共享部位及共享設備的修繕、更新責任，由整幢房業主按房屋建築面積比例共同承擔；毗鄰房屋的修繕，其所有人按照《城市異產毗連房屋管理規定》承擔責任，費用在物業維修基金中列支。3、小區內配套的公共設施設備的修繕和更新責任，沒有收取經營管理費的，由小區內享受該設施設備的全體業主承擔，費用在物業維修基金中列支；已收取經營管理費的，由該設備經營人承擔，費用在經營管理費中支付。4、共用部位、共用設施、共用設備，凡屬人為損壞的，由行為人負責修復或賠償，費用由行為人承擔。三、物業的報修：1、自用部位和自用設備的損壞，由該房屋業主自行自費報修；2、各棟房屋共用部位，共用設施設備的損壞，由該單元房屋業主或使用人向本棟房屋小組報告，由房屋小組成員負責報修。3、小區公共設施設備的損壞，由業主委員會審查後負責報修。4、物業公司受委託管理的公共設施設備，由物業公司向業主委員會提出維修計劃和方案，業主委員會再提交業主代表大會進行審議通過後，方可維修。四、物業的維修：各種維修可以委託 物業公司進行，物業公司接到報修後，應當場登記，明確業主對維修的要求和標准，按公布的價格標准計費，沒有公布收費價格的項目，雙方要協商好價格，並按約定的時間及時修繕，修繕完畢後，業主應當在維修單上簽署對維修的意見，並簽署姓名和日期。如果對 物業公司提供的維修服務或維修價格不滿意，可向其他維修單位申請委託維修，其它程序相同。五、物業維修基金的支付：1、維修基金應分棟建帳，專項管理、專款專用。2、各棟的維修，由本棟房管小組成員召集與維修有關、應當分擔維修費用的業主，進行討論，經60%以上業主同意，由棟長簽字後交業主委員會批准，即可支付費用進行實施。3、小區內公共設施設備需要維修的，經業主提交業主代表大會審議通過或60%以上業主同意，再由業主委員會批准後，方可支付費用進行實施。4、維修基金不足首次歸集的維修基金的30%時，業主委員會根據《長沙市住宅區物業維修基金管理辦法》凍結維修基金的劃撥，物業公司同時停止對該棟公用設施設備的維修，直至該棟續籌的維修基金超過首次歸集的維修基金的70%時，方可解凍。六、維修基金的管理物業維修基金即住宅共用部位公用設施設備維修基金，按照《長沙市住宅區物業維修基金管理辦法》進行管理。 轉載請註明出自中國物業管理交流與學習論壇 http://www.pme.net/bbs/, 本貼地址: http://www.pme.net/bbs/viewthread.php?tid=20666

D. 業主家的自用部分維修物業管理條例是怎麼規定的

1

、按照國家和本市有關物業管理的技術標准和行業規范以及雙方簽

訂的合同進行管理、提供專業化的服務。

2

、檢查監督物業管理公司履行物業維修的情況。

3

、甲方物業主管有權隨時對物業公司維修服務質量進行監督檢查和

定期考核，

發現質量問題要求物業公司返工或改進，

直至達到質量標

准。

4

、培訓物業公司維修人員遵守國家法律法規和甲方物業主管相關制

度，樹立良好的文明舉止和形象，愛護廠區內的設施。

5

、物業維修工作未能達到合同約定的管理目標，甲方物業主管有權

要求物業公司在三十天內限期整改，

造成賓士公司經濟損失的，

物業

公司應給予經濟賠償。

6

、對物業公司派出的主要管理人員，不能達到服務要求的，甲方物

業主管有權提出更換建議。

7

、

接受甲方物業主管的監督，

每季度向甲方物業主管人員匯報維修

工作情況。

8

、

負責編制和提供物業維修管理年度管理計劃、價格結構。

9

、

物業公司維修人員應遵守甲方物業主管各項安全規章制度，

違反

安全規章制度，物業公司承擔一切責任。

10

、完成甲方物業主管規定的作業項目和標准，確保服務質量，達到

甲方滿意。

11

、物業公司維修人員要統一著裝，衣帽整潔，佩帶本公司名牌。

12

、

物業公司維修員工在工作期間不得隨意離開工作崗位，

物業公司

現場負責人應接受甲方物業主管人員的監督指導，

並按

甲方物業主管人員的服務標准進行檢查、改進。

13

、

物業公司員工發生工傷事故全部責任和費用由物業公司承擔，

如

因用工不當，給甲方造成損失由物業公司承擔。

14

、物業公司在承包的范圍內，因工作未達到質量標准，被有關社會

職能部門（環衛、城管等）處罰，該罰款由物業公司承擔。

15

、

物業公司在工作中未達到質量標准

（實際上經過限期整改可以達

到質量標準的）

，經甲方書面或口頭通知，應立即改進。

16

、物業公司教育維修人員愛護辦公樓內建築物及室內外各種設施，

注意節水節電。物業公司在日常工作中不慎給公共設施、材料、物品

造成損失，物業公司應承擔賠償責任。

E. 居住物業報修和維修有哪些規定

合同沒有約定或約定不明確的，按下列規定執行：

(1)接受委託的物業管理企業，應向業主和使用人公布報修點和報修時間也可直接到報修點報修。

(2)業主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業管理企業接到急修項目報修的，應在24內修理；接到一般項目報修的，應在72內修理。物業管理企業未按時維修造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

1)急修項目分為：

A、物業共用部位、共用設備、公共設施損壞發生危險；

B、因室內線路故障而引起停電和漏電；

C、因水泵故障和進水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水；

D、水落管、落水管堵塞和水盤等設備漏水；

E、電梯故障，不能正常行駛；

F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽台、曬台、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；

G、其他屬於危險性急修項目。

2)一般項目分為：

A、各類鋼、木們窗損壞；

B、水衛設備零件損壞；

C、屋面滲漏水；

D、

(3)業主自用部位的原有自用設備的損壞，業主可以向該物業管理區域的物業管理企業報修，也可以向其他維修單位報修。向物業管理企業報修的，物業管理企業不得拒絕修理。

(4由報修人認可簽字後，按規定列支；除此以外，共用部位、500元以上的，需經業主小組認可後予以維修

(5)物業維修項目實行質量保修制度，保修期一般為三個月。修理項目竣工以業主驗收簽字為准。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標准，築漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標准。因修理質量引起的返修不得再收費。

F. 物業維修的物業維修的標准

物業維修管理工作應當達到的水平，即物業維修的標准，雖然因物業的所在地區、物業管理企業、物業的具體情況等而有所不同，但還是有著許多共性的。
一、主體工程
主體工程的修繕，有以下兩項標准：
1．屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木結構在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構件代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補。混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴重的，應通過檢測計算，鑒定構件承載力，採取加固或替代措施。
2．基礎不均勻沉降，影響上部結構的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應查清原因，有針對性地予以加固或拆除。
二、木門窗及裝修工程
木門窗修繕應開關靈活，接縫嚴密，不松動；木裝修工程應牢固、平整、美觀、接縫嚴密。木門窗及裝修工程的具體修繕標准，有以下七項：
1．木門窗開關不靈活、松動、脫榫、腐爛損壞的，應修理接換，小五金應修換配齊。大修時，內外玻璃應一次配齊，油灰嵌牢。木門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換；一等房屋更換的門窗盡量與原門窗一致。材料有閑難的，可用鋼門窗或其他較好切料的門窗替代。
2．紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應修復。屬於嚴重損壞的，一等房屋及幼兒園、托兒所、醫院等特殊用戶可更換；二等以下房屋可拆除。原本沒有的，一律不予新裝。
3，木樓梯損壞的，應修復。樓梯基下部腐爛的，可改做磚踏步。扶手欄桿、樓梯基、平台隔柵應保證牢固安全。損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚牆。
4．板條牆、薄板牆及其他輕質隔牆損壞的，應修復；損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚牆。
5．木陽台、木曬台一般損壞的，應修復；損壞嚴重的，可拆除，但應盡量解決涼曬問題。
6．掛鏡線、窗簾盒、窗檯板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應原樣修復。嚴重損壞的，一等房屋應原樣更新，或在行降低標准、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；二等以下房屋，可改換或拆除。
7．踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的應修復；大部分損壞的，可改做水泥踢腳板。
三、樓地面工程
樓地面工程的修繕標准，有以下四項：
1．普通木地板損壞占自然問的面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏木材時，可改做水泥地坪或塊料地坪；一等房屋及幼兒園、托兒所、醫院等特殊用房的木地板、高級硬木地板及其他高級地坪損壞時，應盡量修復，實在無法修復的可改做相應標準的高級地坪。
2．木樓梯損壞、松動、殘缺的，應修復；如磨損過薄、影響安全的，可局部拆換；條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級硬木樓板或其他材料的高級樓板面層損壞時，應盡量修復；實在無法修復的，可改做相應標準的高級樓面。夾沙樓面(木基層、混凝土或三合土面層的樓面)損壞的，可夾接加固木基層、修補面層。也可改做鋼筋混凝土樓面。木樓梯楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應抽換、增填或採取其他補強措施。
3．普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應修補或重做。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時，應盡量修復；實在無法修復的，可改做相應標準的樓地面。
4．磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪。室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或水泥及塊料地面。
四、屋面工程
屋面工程的修繕標准，有以下六項：
1．屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的，應加固。如原結構過於簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻新改建。
2．屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、檐溝斜溝、水落管、水管等損壞滲水的，應修復；損壞嚴重的，應翻做。大修時，原有水落管、水管要修復配齊。二層以上房屋原無水落管、水管的，條件允許可增做。
3．女兒牆、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響市容和使用條件下，可改修或拆除。
4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況採用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固或重做。
5．玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。
6．屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。
五、抹灰工程
抹灰工程的修繕標准，有以下四項：
1．外牆抹灰起殼、剝落的應修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料標准。一等房屋和沿街主要街道、廣場的房屋的外抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標准、不影響色澤協調的條件下，可用其他材料替代。
2．清水牆損壞的，應修補嵌縫；整體牆風化過多的，可做抹灰。外牆勒腳損壞的，應修復；原無勒腳抹灰的，可重做。
3．內牆抹灰起殼、剝落的，應修復；每面牆損壞超過一半以上的，可鏟除重抹。原無踢腳線的，結合內牆面抹灰應加做水泥踢腳線。各種牆裙損壞，應根據保護牆身的需要予以修復或抹水泥牆裙。因室內外高差或溝渠等影響，引起牆面長期潮濕，影響居住使用的，可做防水層。
4．頂棚抹灰損壞時，要注意檢查內部結構，確保安全。抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重做。原有線腳損壞的，按原樣修復。損壞嚴重的復雜的線腳全部鏟除後，如為一等房屋應原樣修復，或適當簡略；二等以下房屋，可不修復。
六、油漆粉刷工程
油漆粉刷工程的修繕標准，有以下五項：
1．木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養；上述木構件整件或零件拆除，應油漆。
2．鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮水落管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷除銹塗料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養周期一般為3—5年。
3．木樓地板原油脫落的，一等房屋應重做；二等以下房屋，可視具體條件處理。
4．室內牆面、頂棚修繕時，可刷新。其用料，一等房屋可採用新型塗料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞，應原樣修復。
5．高層建築或沿主要街道、廣場的房屋的外牆原油漆損壞的，應修補，其色澤應盡量與原色一致。
七、水、電、衛、暖設備工程
水、電、衛、暖設備的修繕標准，有以下四項：
1，電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規定。原無分戶電表的，除當地另有規定者外，一般可提供安裝服務，但電表及附件應由用戶自備；每一房間以一燈一插座為准，平時不予改裝。
2．上、下水及衛生設備的損壞、堵塞及零件殘缺，應修理配齊或疏通，但人為損壞的，其費用由住戶自理。原無衛生設備的，是否新裝按當地規定執行。
3．附屬於多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門有專門協議外，均應負責修復；原設計有缺陷或不合理的，應改變設計，改道重裝。水箱應定期清洗。
4．電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全；長期不用且今後仍無使用價值的，可拆除。

G. 如何明確物業維修范圍

第一：其實這個主要在物業服務合同中規定，換句話說，物業服務合同中規定專的物業服務企業的屬義務就是物業服務企業必須履行的法律義務；這是絕對沒有錯的，這也是唯一的依據；因為物業服務企業是依據物業服務合同工作的；

第二：通常大家都會這么認為，也就是公共區域的設施設備，等所有公共區域的維修都應由物業服務企業維修，這是廣泛意義的物業維修范圍。

H. 目前關於物業專項維修資金的法律法規有哪些

現行的關於物業專項維修資金法律法規，國家：《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》以及有關省市《物權法》、《物業專項維修資金管理規定》。供參考。