土地一級開發法規

❶ 什麼是土地一級開發權

土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發。
土地一級市場是指發行市場，二級市場是交易市場。

土地一級開發項目的流程
一 ．土地儲備開發項目的要求
土地一級開發項目必須符合市政府的社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土地儲備開發計劃。

二．土地一級開發的程序
（一）原土地所有者或使用者在徵得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意後向市國土局提出土地一級開發申請。
（二）市國土局受理申請並進行土地開發項目預審。
（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委託市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。
（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。
（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體

1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高於土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委託協議。
2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高於預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委託協議

（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核准手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續

(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地徵收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，並獲得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件後由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。

組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。

（九）組織驗收

建設項目的土地一級開發完成後由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：

1、審核土地一級開發成本
2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求
3、根據委託合同支付相應土地開發費或管理費
4、納入市土地儲備庫

❷ 土地一級開發具體流程圖及相關法律法規

土地一復級開發流程，指企業從項制目前期調研、立項，一直到土地開發建設後的土地上市的全過程。

可簡單表述如下：
前期調研 —— 規劃意見 —— 規劃用地 —— 立項 —— 征地 —— 拆遷 —— 市政建設 —— 驗收 —— 上市

相關的法律法規如下：
1、財政部、國土資源部《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》
2、國務院《關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》
3、國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》
4、最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
5、國土資源部《關於發布實施全國工業用地出讓最低價標准》的通知
6、國土資源部《關於調整工業用地出讓最低價標准實施政策的通知》
7、國土資源部、監察部《關於進一步落實工業用地出讓制度的通知》
8、商務部辦公廳《關於在招商引資過程中嚴格執行國家有關政策的通知》

❸ 土地一級整理的暫行辦法

長春市土地一級開發管理暫行辦法第一條 為合理開發利用土地資源，滿足本市經濟發展和城市建設用地需求，規范土地一級開發行為，根據國家《土地儲備管理辦法》和《長春市土地儲備管理辦法》等相關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 除榆樹、九台、德惠、農安、雙陽外的本市行政區域內，經市政府批準的土地一級開發項目，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱土地一級開發，是市國土資源主管部門按照土地利用總體規劃、城市總體規劃，為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。涉及國有土地及地上房屋徵收的，按照有關法律執行。
第四條 市國土資源主管部門負責本市土地儲備的管理工作。
市土地儲備機構受市國土資源主管部門委託，負責本市土地儲備的具體工作。
第五條 土地一級開發堅持以政府主導、市場運作的原則。按照《土地儲備管理辦法》的規定，經市國土資源管理部門批准，市土地儲備機構對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。土地一級開發涉及工程類投資的，按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第六條 土地一級開發主要包括：
1.辦理一級開發相關的政府審批手續，包括計劃、規劃、征地、農轉用、房屋徵收和需要辦理的其他手續;
2.實施集體土地的徵用及地上房屋的徵收工作;
3.實施國有土地收回及地上房屋的徵收工作;
4.實施地上附著物拆除、地下構築物拆移工作;
5.進行土地平整及其他基礎設施配套建設工作;
6.其他一級開發工作。
第七條 市土地儲備機構通過招商方式融資實施一級開發的，應簽訂《土地一級開發融資合同》。
第八條 土地一級開發涉及的工程，按照有關規定，以公開招標方式確定工程監理公司，對工程實施單位進行履約管理。
第九條 土地一級開發項目融資實施的，融資成本應列入土地一級開發成本。
第十條 土地一級開發項目的償還融資期限協商確定，但一般不少於3年(不包括項目施工期)。可優先償還征地、拆遷等非工程類融資款項;基礎設施配套建設項目按比例分期償還。
第十一條 本辦法自頒布之日起施行。

❹ 一級土地開發的國家政策有哪些

各省市都有相關的配套政策，常規的有《X省市國有建設用地供應辦法》，《X省市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法》，《X省市土地儲備和一級開發管理辦法》，《X省市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓地價確認辦法》等等，這是幾個指導性的文件，然後還有很多細分的辦法和規定等。

❺ 土地一級開發，房開企業應當具備哪些資質

1．注冊資本不低於5000萬元；
2．從事房地產開發經營5年以上；
3．近回3年房屋建築面積累計竣工答30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續5年建築工程質量合格率達100％；
5．上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；
7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發生過重大工程質量事故。

❻ 土地一級開發的內容是什麼

土地一級開發是指政府或其授權委託的企業在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進行統一徵用、拆遷、補償、安置，並進行適當的基礎設施建設和社會公共設施建設，使該區域范圍內土地達到「幾通一平」的建設條件，從而可以凈地出讓土地使用權的行為。
土地一級開發可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。在這種情況下，開發企業僅僅是作為土地儲備機構的受託人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2%。
由開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織施的，利潤率為開發成本的8%。
土地一級開發業務的特點
*資金密集。土地一級開發業務是屬於資金密集型業務，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。
*融資困難。從事一級開發的企業大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在於：（1）企業成立時間短，缺少經營業績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；（2）企業缺少固定資產或其他有效財產作為融資抵押。一級開發階段，土地使用權不歸開發企業所有，企業不能以此進行抵押融資；（3）受國家宏觀調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開發在內的房地產行業貸款處於收縮狀態。中國人民銀行「121號文件」明確規定要「嚴格控制土地儲備貸款的發放」，使得各類土地一級開發主體從銀行獲得資金支持難度加大；（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。
* 需求穩定。土地是資源類商品，也是房地產產業鏈最前端的環節。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處於增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發業務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。
*土地一級開發過程簡單，與其對應的資金路線圖清晰。現金流方面，資金主要用於征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關費用。由於征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發的過程和成本是可控的，事先可以做出比較准確的預算。8%的開發利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發與房地產二級開發不同的風險收益特性，是風險較低和收益穩定的經營業務。
*土地一級開發業務的發展方向是政府主導、市場化運作。從相關政策的演進來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規則制定者和行業監管者的角色轉變，通過培育市場主體、加強市場監管等舉措推動土地市場發育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。
*土地一級開發業務的發展方向是培育市場化的土地一級開發主體，實行市場准入制度。
《北京市土地儲備和一級開發管理暫行辦法》第四條規定，「土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。」未來，只有有誠信、有實力的開發企業才能經營土地一級開發，市場准入門檻的提高將進一步提升土地一級開發企業的整體素質，降低融資風險。
日前，北京市土地一級開發招投標政策已獲審批通過，將正式開始實施，這意味著北京市土地一級開發將駛入更加市場化、透明化運行的軌道。

❼ 國土資源部的土地一級開發「退出令」是什麼文件具體內容是什麼請高人指點！

部細化「兩整治一改革」目標任務
明確4個方面19項任務完成時限；13個司局、4個直屬單位為責任單位

2010-09-14 | 作者： 劉振國 呂 媛 | 來源： 中國國土資源報 | 【大 中 小】【列印】【關閉】

9月10日，國土資源部辦公廳通知明確，「兩整治一改革」的目標任務細化為開展土地和礦業權交易市場專項整治、開展整紀糾風專項整治、深化國土資源管理制度改革、加強統籌協調和監督檢查等4個方面共19項任務。各項任務確定了完成時限，部機關13個司局、4個直屬單位為責任單位。

在各項任務中，有多項需要盡快拿出對策、方案。今年9月底前，土地利用管理司要提出規范土地使用權交易市場的實施方案並組織實施，礦產開發管理司要提出建立健全礦業權有形市場的實施意見並組織實施。10月底，「兩整治一改革」專項治理辦公室將組織開展工作情況檢查。

今年12月底前，要完成風險點排查和自查自糾並進行總結、分析、報告，對開展地方和基層國土資源部門主要負責人廉政教育集中整訓作出計劃安排，完成對現有審批事項的梳理並制定土地和礦業權審批制度改革實施方案，研究制定綜合電子信息監管平台建設、應用、管理實施方案，完成國土資源系統行政管理人員交叉任職情況的清理並研究制定領導幹部在社會組織中兼職的管理規定，制定土地估價管理辦法和礦業權評估行業管理辦法，建立中介機構廉潔從業和誠信檔案，研究制定國土資源領域違規違法案件公開通報和掛牌督辦實施辦法、國土資源行政處罰辦法等。

有多項任務規定明年完成。其中，2011年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發相關業務的機構徹底脫鉤。 各地國土資源部門及所屬企事業單位都不得直接從事土地一級市場開發。從2011年起，各級國土資源管理部門要制定並公開年度職能轉變的具體工作目標，對大額資金管理、重大專項資金實施等實行在線全程監管。