物權法物業管理條例

A. 懂法律的，誰告訴我《物權法》中關於物業費的規定

國務院《物業管理條例》規定業主要交物業費:

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（五）按時交納物業服務費用；

關於預交物業費要看你們的《物業服務合同》是怎麼約定的，一般前期《物業服務合同》是開發商與物業公司簽的。

(1)物權法物業管理條例擴展閱讀：

物業收費規定

第一條為進一步規范物業服務收費行為，提高物業服務收費透明度，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《關於商品和服務實行明碼標價的規定》，制定本規定。

第二條物業管理企業向業主提供服務（包括按照物業服務合同約定提供物業服務以及根據業主委託提供物業服務合同約定以外的服務），應當按照本規定實行明碼標價，標明服務項目、收費標准等有關情況。

第三條物業管理企業實行明碼標價，應當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規、規章和政策。

第四條政府價格主管部門應當會同同級房地產主管部門對物業服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業管理企業執行明碼標價規定的情況實施監督檢查。

第五條物業管理企業實行明碼標價應當做到價目齊全，內容真實，標示醒目，字跡清晰。

第六條物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標准、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標准、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標准、浮動幅度，以及實際收費標准。

第七條物業管理企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點，可採取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。

第八條物業管理企業接受委託代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用的，也應當依照本規定第六條、第七條的有關內容和方式實行明碼標價。

第九條物業管理企業根據業主委託提供的物業服務合同約定以外的服務項目，其收費標准在雙方約定後應當以適當的方式向業主進行明示。

第十條實行明碼標價的物業服務收費的標准等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標准前一個月，將所標示的相關內容進行調整，並應標示新標准開始實行的日期。

第十一條物業管理企業不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。

第十二條對物業管理企業不按規定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》進行處罰。

第十三條本規定自2004年10月1日起施行。

B. 《物業管理條例》

2007年修訂一次 2009年有一次高院的司法解釋：

一、將第十條第一款修改為：「同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。

但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。」

刪除第十條第二款。

二、將第十一條修改為：「下列事項由業主共同決定：

「（一）制定和修改業主大會議事規則；

「（二）制定和修改管理規約；

「（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

「（四）選聘和解聘物業服務企業；

「（五）籌集和使用專項維修資金；

「（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

「（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。」

三、將第十二條修改為：「業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

「業主可以委託代理人參加業主大會會議。

「業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

「業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

「業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」

四、將第十九條第二款修改為：「業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。」

此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將「物業管理企業」修改為「物業服務企業」，將「業主公約」修改為「管理規約」，將「業主臨時公約」修改為「臨時管理規約」，並對個別條文的文字作了修改。

本決定自2007年10月1日起施行。

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

C. 物權法與物業管理條例應該遵照誰

都應當遵守。
2007年我國出台了物權法，同時物業管理條例進行了對應物權法的修改，回應答該說這二個法律法規沒有沖突，是合乎物業管理行為准則的。
物權法是國家法律，物業管理條例是政府規章，物權法的法律效力高於物業管理條例，如果二個法律法規產生沖突應當以物權法為准。
物權法與物業管理條例的產生延伸出許多法規配套以規范物業管理的社會行為准則。

D. 新《物業管理條例》與《物權法》的關系

2007年我國出台了《物權法》，與《物業管理條例》關系密切的是第六章業主回的建築物區分所有權答的核心思想是：
業主是管理物業管理區域的主體但是業主也必須承擔相應的義務，國務院2003年出台的《物業管理條例》隨即根據《物權法》76條也進行了修改，強化了業主自治的物業管理模式。
物業管理企業變成物業服務企業，強調物業公司以服務業主的職能，在業主大會的授權下實施物業管理。
《物權法》是國家法律，《物業管理條例》是政府規章，《物權法》的法律效力比《物業管理條例》強，從此我國有了物業管理的專門法律。

E. 新的物業管理條例與物權法的區別

《物權法》平等保護國家、集體、私人的物權
涉及人民群眾切身利益、關系著國計民生的《中華人民共和國物權法》自2007年10月1日起施行。
這是我國經濟生活中的一件大事。這部法律首次明確了平等保護國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權。
《物權法》分5編19章247條，內容大到山脈、草原、江河湖海和地下礦藏的歸屬，小到居民住宅的停車位、電梯、水電管線的歸屬和維護。其中涉及的房屋產權、物業管理、業主權利、相鄰關系......這些民生熱點，樁樁關系著百姓的生活。對於個人而言，明確規定了住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；保護陽光權；小區車庫車位首先要滿足業主需要；不動產將施行統一登記制度，辦理房產證將進入快車道；土地承包期限屆滿可按歸家規定繼續承包等。
《物權法》明確規定應收賬款可以進行質押融資，對企業而言，擴大了抵押質押內容，凡法律、法規沒有禁止抵押質押的均可以抵押質押，企業動產也可以融資，這從一定程度上擴大企業融資范圍，將一定程度促進企業發展。另外，還規定了單位個人不得貪污挪用私分補償費，禁止侵佔哄搶私分截留破壞國有財產。
據悉，國務院2001年公布的《城市房屋拆遷管理條例》與即將施行的《物權法》的有關規定不一致，將於2007年10月1日停止執行。
新《物業管理條例》
確立服務職能 明確業主權利
和《物權法》同日實施的新的《物業管理條例》，明確賦予了業主選聘和解聘物業服務企業的決定權。在新條例賦予業主的七項決定權中有五項，業主表決人數從過去的2/3降到1/2，只要過半數的業主且占總人數1/2的業主同意就可以。大大提高了業主在決定小區事務中的自主性。尤其對於選聘和解聘物業服務企業人數上的變動，為業主更換不滿意的物業公司，維護自己的權益提供了便利。新《物業管理條例》將"物業管理企業"修改為"物業服務企業"，將"業主公約"修改為"管理規約"，將"業主臨時公約"修改為"臨時管理規約"，明確了物業服務的主從關系。新條例實施以後，物業所在地的街道辦事處將成為業主大會、物業公司的一個正式監督部門。

F. 物權法：73，74，78條。物業管理條例：12，19，46，47條。

第七十三條來建築區劃內的道路，源屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

G. 新《物業管理條例》與《物權法》之間的關系

2007年我國出台了《物權法》，與《物業管理條例》關系密切的是第六章業主的建築物區分所回有權的核心思想是：
業主是答管理物業管理區域的主體但是業主也必須承擔相應的義務，國務院2003年出台的《物業管理條例》隨即根據《物權法》76條也進行了修改，強化了業主自治的物業管理模式。
物業管理企業變成物業服務企業，強調物業公司以服務業主的職能，在業主大會的授權下實施物業管理。
《物權法》是國家法律，《物業管理條例》是政府規章，《物權法》的法律效力比《物業管理條例》強，從此我國有了物業管理的專門法律。

H. 《物權法》與《物業管理條例》之間有什麼關聯

在《物權法》出台前，《物業管理條例》(下簡稱《條例》)是調整物業糾紛的主要法律依據。《條例》雖然對業主大會的設置及職能，物業服務的相關內容等作出具體規定，但由於欠缺制度設計的理論基礎，面對實踐中出現的各類問題，《條例》並沒有起到解決糾紛的理想作用。《物權法》為建築物區分所有和物業服務提供了基本法位階的法律依據和科學的理論依據。《物權法》出台後，《條例》作為下位法應依照《物權法》的原則性內容進行相應的調整。同時，《物權法》也為《條例》留下充足的空間細化其關於建築物區分所有權的原則性條款，使之更加明確並具有可操作性。
《物權法》體現的原則是對國家、集體、私人物權的平等保護，專設一章規定了業主的建築物區分所有權，從維護業主的合法權益出發明確規定了業主的權利、業主委員會的職能、業主和物業服務機構的關系等問題。 《物權法》是基本法律,屬於上位法；《物業管理條例》是行政法規，屬下位法。《物權法》做出了新的規定，作為下位法的原《物業管理條例》勢必要做新的修改與《物權法》保持一致，否則就會出現部分內容因與《物權法》抵觸而無效。 從法理上講，應當是先有物權，後有物業管理基本規則。也就是說，必須先由《物權法》把業主的基本物權確立下來，在這個基礎上才能制定物業管理的基本規則。物權沒有確立，就很難確立適當的物業管理規則。有了《物權法》，《物業管理條例》也必須與其保持一致。

I. 物權法與物業管理條例的沖突

這兩個位階不同，物權法處於上位，當然依據物權法處理。