二手房規章制度

1. 房價管控：六城已推行二手房成交參考價制度

7月26日，江蘇省無錫市住房和城鄉建設局發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》稱，將在調查分析基礎上，以二手住房網簽備案價格為基礎，形成部分住宅小區的二手住房成交參考價格。同時，首批發布100個住宅小區二手住房成交參考價格。

無錫是對二手房價格進行管控的諸多城市之一。為應對二手房市場掛牌價格混亂、部分業主「抱團漲價」等行為，今年以來多地著手對二手房市場價格進行管控，並探索建立二手房參考價格發布機制，抑制樓市「虛火」蔓延。

已有6城推行二手住房成交參考價

據澎湃新聞（www.thepaper.cn）不完全統計，目前全國已有6個城市，即深圳、寧波、成都、西安、紹興和無錫推行了二手住房參考價制度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，二手住房成交參考價制度的推進，成為今年二手房市場最重要的一項政策，進一步體現了房地產全方位監管的導向。

業內人士指出，從政策內容看，一方面是發布全部或重點小區二手住房參考價格，另一方面是要求相關機構將其作為參考依據，包括房地產經紀機構應下架高於指導價房源，銀行將其作為商業貸款發放依據等。

其中，金融端舉措尤為「致命」，商業銀行將其作為商業貸款發放依據，若成交價格高於參考價格，商業銀行僅按照參考價予以放貸，高於參考價部分須由購房者自行解決，變相提高首付比例。同時，二手房參考價格機制出台後，地產經紀APP、官網上架房源掛牌價格均改為參考價，而不再由業主隨意提高，降低房價上漲預期的自我強化，緩解購房者對於房價上升的憂慮。

二手房參考價的作用也立竿見影。根據易居研究院監測的官方數據顯示，今年1月份深圳二手住房的成交價格出現歷史最高點，即為72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，房價下跌或降溫成為趨勢。到了6月份，其二手住房成交價格為61500元/平方米，累計下跌10936元/平方米，價格縮水了15%。

除了二手住房成交參考價制度，今年以來，部分重點城市也出台了各類調控和監管措施促進二手住房價格的穩定和市場預期的穩定。

據易居研究院不完全統計，全國至少有9個城市對二手住房價格進行了重點規范和管控，涉及嚴打業主哄抬房價的行為、建立二手住房價格信息發布機制、增加價格信息核驗等。

官方兩天內密集發聲出手調控樓市，多城應聲加碼

從大背景來看，官方於7月22日、23日兩天內密集發聲出手調控樓市。

7月22日，國務院召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議，會議指出，要高度重視房地產工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

同日，《人民日報》文章指出，今年以來，受多種客觀因素影響，再加上部分城市履行主體責任不到位，放鬆房地產市場調控，部分城市房地產市場升溫，個別城市出現過熱苗頭，需要因城施策、精準施策，進一步加大房地產市場調控和監管力度。對此，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，住建部將會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

隨後的7月23日，住建部等8部門發布《關於持續整治規范房地產市場秩序的通知》，通知明確，「因城施策」突出整治重點，包括房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四大方面。同時，《通知》提到，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。

貝殼研究院首席分析師許小樂指出，中央高層的密集發聲以及8部門的綜合整治工作開展，均表明未來房地產調控將繼續趨嚴，房地產秩序的整治工作將有效輔助和鞏固調控效果。

「通過8部門聯合發布的方式，本身就體現出對於房地產市場的關注度，同時通過多部門齊抓共管的方式對於提升管控力度，確保整治效果具有重要作用。」58安居客房產研究院分院院長張波說道。

張波稱，從調控的范圍來看，此次政策不但涉及房地產開發及銷售，還涉及住房租賃、物業服務，和民生相關的房地產相關領域都有涵蓋，並且突出了相關的整治重點。通過妥善解決人民群眾反映強烈的難點和痛點問題，強化落實房地產市場秩序整治效果。

而在官方密集發聲調控樓市背後，包括上海、紹興、杭州、無錫在內的多個城市發布樓市調控新政。

其中，上海於7月23日發布新政為樓市繼續「打補丁」，新政指出，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和上海市住房限購政策。

浙江紹興於7月23日發布《關於加強二手住房市場監管的通知》，要求以住宅小區為單元，參考二手住房網簽成交價格、評估價格等因素，形成住宅小區二手住房成交參考價格，在重點、熱點區域先行試點，並適時在全市范圍內推廣。同時，商業銀行應嚴格按照二手住房成交參考價格發放住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

同日，杭州發布的《關於開展房地產地名使用專項檢查的通知》明確，將於7月25日至9月30日在全市范圍內開展房地產地名使用專項檢查，重點檢查房地產開發企業未取得預售許可證進行項目推廣宣傳等5大類行為，營造健康有序的房地產市場環境，規范地名使用管理，保護購房者合法權益。

許小樂稱，隨著房地產調控持續推進、房地產秩序全面規范整治，以及保障性租賃住房等保障體系的完善，我國的住房市場將全面實現「房住不炒」，社會居民實現「住有所居」，加快推進全面建設小康社會的進程。

2. 二手房辦理房產過戶流程是怎樣的

二手房過戶手續是：當事人攜帶相關材料前去房產局辦理過戶；備案網簽，辦理核稅繳稅手續，出具稅務收據；遞交收據和雙方過戶所需證件，填寫申請書，領取受理通知單；到交易中心領取房產證，確認信息，過戶完畢。
【法律依據】
《不動產登記暫行條例》第二十條
不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。
第二十一條
登記事項自記載於不動產登記簿時完成登記。不動產登記機構完成登記,應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。
《城市房地產管理法》第六十條
國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

3. 南寧擬出台二手房買賣與住房租賃交易監管辦法

3月29日，南寧市住房和城鄉建設局網站發布了《關於公開徵求《南寧市存量房買賣與住房租賃交易資金監管辦法（徵求意見稿）》意見的函。

《辦法》為規范房屋交易市場秩序，加強房屋交易資金監管，保障房屋交易資金安全，維護交易當事人的合法權益。

內容如下：

南寧市存量房買賣與

住房租賃交易資金監管辦法

（徵求意見稿）

第一章 總則

第一條為規范房屋交易市場秩序，加強房屋交易資金監管，保障房屋交易資金安全，維護交易當事人的合法權益，根據《房地產經紀管理辦法》《住房城鄉建設部等部門關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》《住房城鄉建設部關於進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》《住房和城鄉建設部 國家發展改革委 公安部 市場監管總局 銀保監會、國家網信辦關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》《住房和城鄉建設部關於提升房屋網簽備案服務效能的意見》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市規劃區域內進行下列房屋交易行為，實行房屋交易資金監管：

（一）交易當事人約定選擇房屋交易資金監管的國有土地上存量房買賣行為；

（二）住房租賃企業通過受託經營、轉租方式從事的住房租賃行為。

承租人向住房租賃企業支付租金周期不超過三個月的，租賃當事人可以約定不進行房屋交易資金監管。

第三條本辦法所稱存量房，是指已取得不動產權證書的房屋。

第四條本辦法所稱房屋交易資金，包括：

（一）存量房買賣交易資金，包括定金、預付款、首付款、購房貸款等各種購房款及房地產經紀機構的傭金，不包括買受人為出賣人償還所購房屋貸款的資金、辦理存量房買賣所涉及的各項稅費。在存量房買賣資金監管服務工作試運行階段，暫不提供貸款資金的監管服務；

（二）住房租賃交易資金，包括承租人向住房租賃企業支付的租金、押金和利用「租金貸」獲得的資金等各種租賃資金。

第五條房屋交易資金監管遵循安全、快捷、便民、無償的原則。

第六條房屋交易監管資金在監管賬戶存續期間產生的利息按銀行同期活期存款利率計算，利息歸屬應由交易當事人在監管協議中約定。監管賬戶不提取現金或轉賬，不收取手續費。

第七條市住房和城鄉建設行政主管部門（以下簡稱監管部門）負責本市存量房買賣與住房租賃交易資金監管工作，下設的房屋交易監管機構（以下簡稱監管機構）負責存量房買賣與住房租賃交易資金的具體監管工作，包括房屋交易資金監管系統平台（以下簡稱監管系統）的使用管理、統計監測、實現部門之間信息數據的互聯互通等。

人民銀行、銀保監、稅務、公積金、不動產登記等部門，按職責做好房屋交易資金監管相關工作。

第八條開展房屋交易資金監管業務的銀行（以下簡稱監管銀行），應當具備房屋交易資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力；應當具備相應的網路技術條件，並按照監管系統技術要求建立銀行端房屋交易資金監管系統，與監管系統實現對接，信息實時互通共享；應當建立房屋交易資金監管賬戶管理制度，與監管機構簽訂交易資金監管工作協議，並接受監管部門及監管機構的監管。

第二章 交易資金監管賬戶的管理和資金劃轉流程

第一節 存量房買賣

第九條監管銀行應當就存量房買賣交易資金監管與交易當事人簽訂房屋買賣交易資金監管協議，開設監管賬戶和結算賬戶，賬戶開戶人應為交易當事人，賬戶中的資金屬於交易當事人所有。

第十條存量房交易當事人除明確提出放棄房屋交易資金監管外，應在房屋交易資金監管協議中約定監管金額，通過監管系統進行房屋交易資金監管。

交易當事人自願放棄交易資金監管的，應當閱簽放棄交易資金監管的風險告知書，並自行承擔交易過程中發生的資金風險。

第十一條存量房買賣交易資金監管按下列流程辦理：

（一）交易當事人登錄監管系統填寫房屋交易基礎信息，選擇房屋交易資金監管服務事項及監管銀行；

（二）交易當事人與監管銀行簽訂房屋買賣交易資金監管協議，開設房屋交易資金監管賬戶和結算賬戶，監管銀行提供相應監管服務；

（三）約定監管的交易資金一次或分次存入房屋交易資金監管賬戶；

（四）監管銀行收取存入的監管資金時，應當對監管系統傳輸的房屋交易基礎信息進行核對，並將資金監管信息反饋至監管系統；

（五）監管銀行根據監管協議約定及監管系統推送的交易完成節點信息，將監管資金及利息劃轉至結算賬戶，存量房買賣交易資金監管完成。

第二節 住房租賃

第十二條住房租賃企業應在監管銀行開設全市唯一的住房租賃交易資金監管賬戶，與監管銀行簽訂住房租賃交易資金監管協議，明確監管內容、方式及流程，並通過監管系統填報相關信息及報送備案。該賬戶不得支取現金或轉賬，不得歸集其他性質的資金。

第十三條新開業的住房租賃企業在推送開業信息時應提交監管賬戶信息，本通知施行前已開業的住房租賃企業應在1個月內開設監管賬戶，將監管賬戶的信息向監管機構報備，並在監管系統進行公示。

第十四條住房租賃企業、網路信息平台在發布租賃房源時應當同時發布住房租賃交易資金監管賬戶信息。

第十五條應納入監管的資金包括：

（一）支付周期超過三個月的租金及支付周期不超過三個月但交易當事人約定進行監管的租金；

（二）住房租賃企業收取承租人的租金周期長於向出租人支付的租金周期，其尚未支付給房屋業主的租金；

（三）超過月租金兩倍的押金；

（四）承租人申請的「租金貸」資金；

（五）法律、法規規定應納入監管的其他資金。

第十六條住房租賃資金監管按下列流程辦理：

（一）住房租賃企業與承租人登錄監管系統填寫住房租賃基礎性信息，選擇住房租賃交易資金監管服務事項及監管銀行；

（二）住房租賃企業與承租人和監管銀行簽訂住房租賃交易資金監管協議，並通過監管系統向監管機構報備。監管協議中承租人信息、租賃期限、支付周期、月租金和押金等各項內容應與監管系統網簽備案的房屋租賃合同約定保持一致；

（三）當事人或銀行業金融機構、小額貸款公司等機構按約定將租金、押金和利用「租金貸」獲得的資金等存入監管賬戶。

（四）監管銀行收取存入的監管資金時，應當對監管系統傳輸的承租人信息、租賃期限、支付周期、月租金和押金等住房租賃基礎性信息進行核對，並將資金監管信息反饋至監管系統；

（五）監管銀行按照監管協議約定將監管資金劃轉給住房租賃企業。

第三章 房屋交易資金監管的解除

第十七條有下列情形之一的，監管銀行可解除房屋交易資金監管並劃轉監管資金，將結果通過監管系統向監管機構報備：

（一）存量房買賣經協商終止交易，或租賃當事人協商一致提前終止租賃合同，由交易當事人共同提出解除申請，監管銀行依據當事人的申請終止房屋交易資金監管並劃轉監管資金。

（二）存量房買賣交易完成，房屋交易資金監管解除。住房租賃合同期滿，租賃合同期滿後10個工作日內住房租賃企業未提出異議的，監管銀行將押金劃轉給承租人，房屋交易資金監管解除。

（三）人民法院、仲裁委員會生效法律文書確認交易終止的，當事人可單方提出解除申請。監管銀行依據當事人提交的生效的法律文書和協助執行通知書協助執行。

（四）其他符合解除房屋交易資金監管的情形。

第十八條監管銀行應當將解除房屋交易資金監管的信息反饋至監管系統。

第四章 監督管理

第十九條監管機構應當公示監管銀行信息，設立公開舉報電話，接受社會監督，並當會同人民銀行、銀保監部門，不定期對監管銀行的房屋交易資金監管情況進行監督檢查，確保房屋交易資金安全。

第二十條房地產經紀機構、住房租賃企業須在營業場所醒目位置張貼房屋交易資金監管服務提示，主動引導交易當事人辦理房屋交易資金監管業務，並配合辦理相關事項；房屋交易資金須由交易當事人存入監管賬戶，房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員不得代收代付。

第二十一條房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員不得代當事人簽署自願放棄房屋交易資金監管的聲明，不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵佔、挪用交易資金，不得額外收取服務費。交易當事人自願放棄監管的，房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員應引導交易當事人書面簽署自願放棄房屋交易資金監管的聲明，該書面聲明納入房地產經紀機構及住房租賃企業業務檔案管理、備查。

第五章 法律責任

第二十二條監管銀行未按照規定或者協議約定收存、劃轉房屋交易資金造成損失的，應當按照約定先行賠付，並承擔相應責任；情節嚴重的，監管機構有權中止或解除房屋交易資金監管合作協議；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第二十三條房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員違反本辦法的，由監管機構視情節給予責令限期改正、違規行為曝光、誠信扣分、暫停網簽備案資格、依照違法行為分別移送相關職能部門進行查處；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第二十四條房屋交易資金監管工作人員在工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，由其所在單位或上級主管部門依法給予處分；造成損失的，依法追償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十五條房屋交易當事人約定不進行資金監管，或者向監管銀行提供虛假信息導致房屋交易監管資金損失的，由當事人自行承擔風險。

第二十六條本辦法由市住建部門負責解釋。

第二十七條武鳴區、東盟經開區及各縣可參照本辦法執行。

第二十八條本辦法自2021年 月  日起施行，有效期5年。

4. 賣二手房的新人需要注意的規章制度

正常交易…房產證身份證 本人

5. 上海二手房中介交易遵循的是什麼條例或法規

中介屬於居間人，居間人必須遵守誠實守信的原則來辦理委託，像這樣的情況你完全可以拒絕支付中介費，因為交易並沒有達成。

6. 急求二手房經紀公司完整的管理制度

什麼叫完整的管理制度？最好的管理就是讓人覺得你的管理讓人死心踏地的跟著你賣力氣的干，我就是干二手房的誰說沒有很好的經驗但是道理你因該懂得！