房產評估法規

Ⅰ 拆遷評估的法律法規

關於印發《國有土地上房屋徵收評估辦法》的通知
建房〔2011〕77號
各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設委員會（房地局），新疆生產建設兵團建設局：
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，我部制定了《國有土地上房屋徵收評估辦法》。現印發給你們，請遵照執行。
附件: 國有土地上房屋徵收評估辦法
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二〇一一年六月三日 附件：
國有土地上房屋徵收評估辦法
第一條為規范國有土地上房屋徵收評估活動，保證房屋徵收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，制定本辦法。
第二條評估國有土地上被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值，測算被徵收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。
第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估、鑒定工作，並對出具的評估、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、鑒定活動。與房屋徵收當事人有利害關系的，應當迴避。
第四條房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構不得採取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。
第五條同一徵收項目的房屋徵收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋徵收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。
兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標准。
第六條房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。
房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱、委託的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委託日期等內容。
房屋徵收評估委託合同應當載明下列事項：
（一）委託人和房地產價格評估機構的基本情況；
（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；
（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；
（四）委託人應提供的評估所需資料；
（五）評估過程中雙方的權利和義務；
（六）評估費用及收取方式；
（七）評估報告交付時間、方式；
（八）違約責任；
（九）解決爭議的方法；
（十）其他需要載明的事項。
第七條房地產價格評估機構應當指派與房屋徵收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。
房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受託的房屋徵收評估業務。
第八條被徵收房屋價值評估目的應當表述為「為房屋徵收部門與被徵收人確定被徵收房屋價值的補償提供依據，評估被徵收房屋的價值」。
用於產權調換房屋價值評估目的應當表述為「為房屋徵收部門與被徵收人計算被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用於產權調換房屋的價值」。
第九條房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。
對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為准；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為准。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
第十條被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。
用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
第十一條被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被徵收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被徵收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。
第十二條房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。
被徵收人應當協助注冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被徵收房屋價值評估所必需的情況和資料。
房屋徵收部門、被徵收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋徵收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
第十三條注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。
第十四條被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
第十五條房屋徵收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第十六條房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收范圍內向被徵收人公示。
公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
第十七條分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估范圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。
整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
第十八條房屋徵收評估業務完成後，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。
第十九條被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。
第二十條被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。
申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
第二十一條原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
第二十二條被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。
第二十三條各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。
評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。
第二十四條評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少於二分之一。
第二十五條評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。
經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
第二十六條房屋徵收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被徵收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。
第二十七條因房屋徵收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被徵收房屋和用於產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。
第二十八條在房屋徵收評估過程中，房屋徵收部門或者被徵收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。
第二十九條除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用於產權調換房屋的市場價值。
第三十條被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。
被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被徵收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
第三十一條房屋徵收評估、鑒定費用由委託人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋徵收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標准執行。
第三十二條在房屋徵收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。
第三十三條本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。

Ⅱ 房產評估的評估方法

房產評估的評估方法入下：
1、成本法：

房地產成本評估分為兩部分，一部分是土地成本積演算法，就是對合法取得的土地成本進行核算，然後將取得的利潤積累，得出土地使用權價值，另一部分是房屋重置成本法，就是將房屋按照當下市場標准核算成本，同時還要考慮到開發商的利潤，最後兩者相乘得出房屋總價。
2、市場比較法：
將需要評估的房產，與已經成交或評估過的同類產品進行比較，然後將各因素數量化，最後得出房產的實際價值，注意對比的房產必須是相同用途，相同情況以及正常報價的。
3、剩餘法：
這種評估方法一般用於單項房產價值評估，或者單項土地使用價值評估，計算方式也很簡單，因為總價等於土地價值加房產價值，所以只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。
4、收益法：
這種評估方法的不定因素比較多，不同地區和不同的房產都會影響收益率，一般是根據收益來推算該房產的價值，計算公式為：房地產純收益/收益還原利率。

Ⅲ 關於房地產項目評估國家都有哪些政策和規定

是不是對市場狀況進行評估。比如說房價是否會上升還是下降、國家是否會出台一些調控政策……
這得搜集資料或者到各個售房現場去踩盤，掌握第一手資料後才能對市場做一個大致的判斷。

Ⅳ 房子的過戶評估價有哪些具體規定

房產過戶的手續：賣方；身份證、戶口簿、結婚證、房產證、土地證、房屋買賣合同。註：賣方的夫妻雙方必須親自到當地房屋產權登記部門簽字。買方：身份證、戶口簿、當事人親自到當地房屋產權登記部門簽字。過戶費用如下；（1）契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納（2）營業稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價5.5%繳納。（3）土地增值稅；房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%繳納。（4）所得稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）。（5）房屋交易手續費；按房屋建築面積6元/平方米交納。（6）房屋產權登記費：80.00元。（7）房屋評估費；按評估額0.5%繳納。需要做房產價值評估，其流程為：過戶有兩種方式，一是贈與過戶，第二是買賣過戶，如果該房產受讓者今後打算轉讓，建議還是買賣過戶，贈與過戶免交營業稅和所得稅，契稅和工本費還是要交，贈與還需辦理公證手續，今後再次轉讓需交20%的所得稅。辦理過戶需買賣雙方夫妻本人（未婚開未婚證明）到場，帶房產證、雙方身份證、戶口、婚姻證明，去房管局查檔（核實是否二套房），簽訂一個買賣合同備案，繳納相關稅費，然後憑查檔單、繳費憑證，以及上述材料辦理。

Ⅳ 房屋評估方法

市場比較法

市場比較法是根據目前公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象是不完全相同，則需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調整。影響機器設備市場價值的主要是比較因素。比較因素是一個指標體系，它要能夠全面反映影響價值的因素。不全面的或僅使用個別指標所作出的價值評估是不準確的。一般來說，設備的比較因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、地域因素和時間因素。
市場比較法評估機器設備，要求有一個有效、公平的市場。有效是指市場所提供的信息是真實可靠的，評估參照物在市場上的交易是活躍的。而公平是指市場應該具備公平交易的所有條件，買賣雙方的每一步決策都是在謹慎和充分掌握信息的基礎上作出的，並且假定這價格不受不適當刺激的影響。

Ⅵ 房產評估有什麼依據

房產評估的法律規定是：房產評估是採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤在售房源的掛牌價格以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出某樓盤的平均單價並結合待評估房屋的實際情況計算出該房屋相對科學合理的市場參考價，包括以過戶指導價評估、以網簽價評估、以合同價（最終成交價）評估。
【法律依據】
《城市房地產管理法》第三十四條
國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

Ⅶ 房地產估價師的法律依據

考試設《房地產基本制度與政策》（含房地產估價相關知識）、《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》、《房地產估價案例與分析》（開卷）4個科目。考試分為四個半天進行，每個科目考試時間為兩個半小時。
《房地產基本制度與政策》科目為客觀題型，以填塗答題卡的方式作答；《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》兩科目以填塗答題卡和在答題紙上作答相結合的方式作答；《房地產估價案例與分析》科目採取在答題紙上開卷作答的方式，考生可攜帶紙質資料，僅限自用，不得與其他考生交換使用。考生應考時，須攜帶黑色墨水筆、2b鉛筆、橡皮、無聲無文本編輯功能的計算器。
科目名稱
考試時間
題型題量
滿分
房地產基本制度與政策
2.5小時
單選：40道多選：30道判斷：40道綜合：小題15道
100分
房地產開發經營與管理
2.5小時
單選：35道多選：15道判斷：15道
計算：2道
100分
房地產估價理論與方法
2.5小時
單選：35道多選：15道判斷：15道
計算：2道
100分
房地產估價案例與分析
2.5小時
問答：3道單選：10道找錯：13處改錯：1道
100分
考試方式
（一）房地產估價師考試：《房地產基本制度與政策》科目為客觀題型，以填塗答題卡的方式作答；《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》兩科目以填塗答題卡和在答題紙上作答相結合的方式；《房地產估價案例與分析》科目採取在答題紙上作答的方式。
（二）房地產經紀人考試各科目均為客觀題型，以填塗答題卡的方式作答。
房地產估價師考試和房地產經紀人考試均須使用鋼筆（或簽字筆、圓珠筆）、2b鉛筆和橡皮，應通知考生自備。各地考試管理機構要為考生統一準備草稿紙。
（三）各科目考試范圍及對考生應掌握知識的具體要求，請分別查閱《全國房地產估價師執業資格考試大綱》和《全國房地產經紀人執業資格考試大綱》。
合格標准
2013年房地產估價師資格考試各科目合格標准均為60分（各科目試卷滿分均為100分）。

Ⅷ 國家對房屋、房產評估有一定的法律、法規的明文規定嗎

為使國家對於房地產交易的干預保持在合理限度內，價格評估中要求評估者遵循公正、公開、公平的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以其基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。具體而言：
1、以公正、公平、公開原則為指導。在房地產價格評估中，房地產價格評估機構應公正地對待每一個要求進行房地產價格評估的委託人;房地產價格評估各方享有平等的權利和承擔平等的義務以及房地產價格評估的程序、標准等應向社會公開。
2、評估以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎。基準地價是指按照不同的土地級別、區域分別評估和測算的商業、工業、住宅等各類用地的使用權的平均價格;標定地價是指對需要進行土地使用權出讓、轉讓、抵押的地塊評定的具體價格，它以基準地價為依據，根據許多具體條件評定某一地塊在某一時間的價格;房屋的重置價格指按照當前的建築技術、工藝、建築材料價格、人工、運輸費用等，重新建造同類結構、式樣、質量標準的房屋價格。
3、評估以當地市場價格作為參考。房地產價格形成的因素復雜多變，必須依賴於客觀的估價理論和方法，但又不能完全拘泥於現有的理論和方法，應當具體情況具體分析。以當地市場價格為房地產評估時的參考，可以使評估價格更加合理、科學、可信。
房地產評估內容如下
建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。