深圳經濟特區土地使用權出讓條例

A. 土地使用費怎麼收取

土地使用費收費標準是每平米140元。土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費用，是土地使用者獲得用地應付出的代價。按照規定，新增建設用地土地有償使用費，是指新增建設用地的平均土地純收益。土地使用費自核定之日起五年內不變;五年期滿後，根據實際情況，重新核定。

國家新增建設用地土地有償使用費繳納標准，擬在現行基礎上提高1倍。最高的一等地區，將從70元/平方米調整為140元/平方米。按照規定，新增建設用地土地有償使用費，是指新增建設用地的平均土地純收益。據估算，標准調整後，中央和地方實際收繳的新增建設用地土地有償使用費將提高1倍。
徵收土地使用費是國家土地所有權的經濟體現，是政府加強土地管理，合理配置土地資源的經濟手段。土地使用費的收入，用於特區國土資源的保護開發、優化利用的行政管理。

什麼情況下，需繳納土地使用費？

使用特區范圍內土地的單位和個人，都必須依據深圳經濟特區土地使用費徵收辦法的規定繳納土地使用費，但該辦法規定免繳的除外。 同時，在土地使用權出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金，並未按合同規定繳納土地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關的房地產權登記、建築許可、銷（預）售許可及。

B. 最高法院2013民提字第94號

深圳市福田區南天一花園業主委員會訴訟房屋侵權糾紛再審案民事判決書最高人民法院（2013）民提字第94號
深圳市福田區南天一花園業主委員會與深圳市城市建設開發（集團）公司等房屋侵權糾紛再審民事判決書
中華人民共和國最高人民法院
民事判決書
（2013）民提字第94號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：深圳市福田區南天一花園業主委員會，住所地廣東省深圳市福田區百花三路南天大廈二幢1單元首層。
負責人：范國振，該委員會主任。
委託代理人：吳耀鴻，廣東金圳律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：深圳市城市建設開發（集團）公司，住所地廣東省深圳市羅湖區紅嶺南路金華街一號。
法定代表人：方一兵，該公司董事長。
委託代理人：劉長森，北京市京都（深圳）律師事務所律師。
委託代理人：楊洲，北京市京都（深圳）律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：深圳市城建監理有限公司，住所地廣東省深圳市福田區園嶺園中花園D座三樓。
法定代表人：梁躍東，該公司董事長。
委託代理人：畢秀林，深圳市城市建設開發（集團）公司職員。
委託代理人：徐仲南，深圳市城市建設開發（集團）公司職員。
一審被告、二審被上訴人：深圳市城建物業管理有限公司，住所地廣東省深圳市福田區深南中路統建辦公樓1棟15層。
法定代表人：王黎，該公司董事長。
委託代理人：董江，深圳市城市建設開發（集團）公司職員。

再審申請人深圳市福田區南天一花園業主委員會（以下簡稱南天一花園業委會）與被申請人深圳市城市建設開發（集團）公司（以下簡稱深圳城建公司），深圳市城建監理有限公司（以下簡稱深圳城建監理公司）及一審被告、二審被上訴人深圳市城建物業管理有限公司（以下簡稱深圳城建物業公司）房屋侵權糾紛一案，廣東省高級人民法院於2011年7月6日作出（2010）粵高法民一終字第114號民事判決。南天一花園業委會不服，向本院申請再審。本院於2013年1月10日作出（2012）民申字第1281號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，於2013年7月11日開庭進行了審理。南天一花園業委會的負責人范國振、委託代理人吳耀鴻，深圳城建公司的委託代理人劉長森、楊洲，深圳城建監理公司的委託代理人畢秀林、徐仲南，深圳城建物業公司的委託代理人董江到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
2002年11月11日，南天一花園業委會以深圳城建公司、深圳城建監理公司、深圳城建物業公司為被告，向廣東省深圳市中級人民法院（以下簡稱深圳中院）提起本案訴訟，深圳中院以南天一花園業委會不擁有本案所涉房地產產權，與本案沒有直接利害關系為由，於2003年3月31日作出（2003）深中法民五初字第51號民事裁定，駁回南天一花園業委會的起訴。南天一花園業委會不服上述裁定，上訴至廣東省高級人民法院（以下簡稱廣東高院）。廣東高院於2003年12月23日作出（2003）粵高法立民終字第180號民事裁定，撤銷深圳中院的上述裁定，指令深圳中院對本案進行審理。深圳中院審理後，於2004年10月20日作出（2003）深中法民五初字第51號民事判決，駁回南天一花園業委會的訴訟請求。南天一花園業委會不服，上訴至廣東高院。廣東高院於2006年12月30日作出（2006）粵高法民一終字第12號民事裁定，撤銷一審判決，將本案發回深圳中院重審。
南天一花園業委會訴稱，南天一花園是深圳城建公司於80年代末開發的商品房住宅小區，小區內主建築物為三棟18層住宅樓（下稱南天大廈），所有大廈底層均規劃設計為公共開放空間（下稱架空層），凈空為4.5米。另小區內還規劃有兩棟小樓，作為三棟大廈的公用配套設施，面積為937平方米，《深圳市白沙嶺片區法定圖則》（以下簡稱《法定圖則》）確定其用途為居委會和社區管理用房。上述小區共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年開始對外預售，現已全部入住。根據法律規定，深圳城建公司轉讓上述房地產後，小區紅線范圍內的土地使用權、房屋及其公用配套設施的產權轉歸全體業主享有。但深圳城建公司自1995年8月14日至今擅自改變公共開放空間的設計功能，將各棟大廈底層違章改建成商業鋪位，委託其下屬子公司深圳城建物業公司對外出租，從中牟取利益。同時，深圳城建公司自1995年8月14日至2000年3月13日私自將兩棟配套小樓對外出租並收取租金，2000年3月14日深圳城建公司又將上述小樓私自委託其下屬公司深圳城建監理公司對外出租，並由深圳城建物業公司收取租金。深圳城建公司、深圳城建物業公司和深圳城建監理公司的行為嚴重侵害了南天一花園全體業主的權利，故起訴請求：1、深圳城建公司、深圳城建物業公司停止侵權，拆除南天一花園三棟大廈底層的違章建築，恢復底層為公共開放空間，並賠償損失145萬元；2、深圳城建公司、深圳城建監理公司停止侵權，返還南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓，並賠償損失655萬元；3、確認南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓的所有權歸全體業主共同享有；4、深圳城建公司、深圳城建監理公司按照政府主管部門公布的指導租金標准賠償全體業主自2003年3月1日起至返還房屋之日止遭受的損失。
深圳城建公司答辯稱，三棟大廈底層的所有權屬於深圳城建公司，將底層封閉是符合規劃設計的，封閉底層出租是歷史問題。兩棟小樓是規劃中的建築，有自己合法獨立的用地面積，是按程序報建、報批由深圳城建公司投資建設的。兩棟小樓不在南天一花園業委會名下，其以侵權為由要求深圳城建公司賠償損失沒有依據。南天一花園業委會提出巨額賠償要求，增加的訴訟請求沒有交納訴訟費用的情況下，不應屬於本案審理范圍。本案沒有損害事實的存在，底層改建成商鋪出租依法辦理了租賃許可證，不具有違法性，且已被拆除恢復了原有功能，深圳城建公司主觀上沒有過錯，南天一花園業委會以指導租金為依據計算的數額與底層改建商鋪對外出租之間不存在因果關系。請求駁回南天一花園業委會的訴訟請求。
深圳城建物業公司答辯稱，南天一花園業委會不是適格原告。業主對南天一花園三棟大廈底層沒有所有權，南天一花園總房產證已對底層建築面積確權，產權人為深圳城建公司，雖然總房產證已經被注銷，但並不當然說明底層歸屬於業主所有。南天一花園業委會提供的2001年8月27日深規土函第HQ0102001號復函證明，底層未參加公用面積分攤給各業主。在法律法規沒有規定底層所有權歸屬的情況下，建築物區分所有權理論不能作為定案依據。《建築面積計算規則》規定超過2.2米的底層應當計算建築面積，應當計算建築面積的部分沒有分攤給業主，根據「誰投資，誰受益」的原則，該部分建築面積屬於深圳城建公司所有。同濟大學建築設計研究院深圳分院1994年6月3日《白沙嶺居住區南天大廈底層使用問題的說明》證明，底層使用的基本原則是封閉1/3供配套使用，其餘2/3供停車和休閑用。深圳城建物業公司對底層的管理行為是受深圳城建公司委託而進行的，是合法行為。南天一花園業委會計算底層損失沒有充分依據。請求駁回南天一花園業委會的訴訟請求。
深圳城建監理公司答辯稱，南天一花園業委會不具有訴權。兩棟小樓初始登記雖然經行政訴訟被撤銷，但是行政訴訟判決同時明確了南天一花園業委會對兩棟小樓不享有所有權，因此不存在深圳城建監理公司侵犯南天一花園業委會權利和賠償的問題。請求駁回南天一花園業委會的訴訟請求。
深圳中院一審經審理查明：涉案南天一花園為深圳城建公司於20世紀80年代末開發的商品房，截至2001年10月底南天一花園的大部分房產已被深圳城建公司出售。1995年始南天一花園的部分房屋底層架空層被封閉作商業用途出租，由深圳城建物業公司進行管理並收取房屋租金，直至2002年11月涉案架空層拆除封閉，架空層空間被恢復。南天一花園紅線內兩棟配套小樓為深圳城建公司開發。1995年8月深圳城建公司將兩小樓出租，收取租金。2000年初深圳城建公司委託其下屬深圳城建監理公司出租，並收取租金。深圳市福田區租賃管理局於2000年3月14日，向深圳城建監理公司核發了上述兩棟配套小樓（福公）房租證第G10171號01《房屋租賃許可證》。南天一花園業委會以該租賃許可證違法為由，於2002年4月27日訴至深圳市福田區人民法院（以下簡稱福田區法院）。福田區法院認為該區租賃管理局核發此租賃許可證的行為不合法，以（2002）深福法行初字第62號行政判決，撤銷了上述租賃許可證。本案審理期間，深圳城建公司就案涉兩棟小樓申請初始登記，深圳市國土資源和房產管理局依其申請將房屋登記確權給深圳城建公司。南天一花園業委會於2004年3月8日向福田區法院提起撤銷登記的行政訴訟，福田區法院於2004年7月6日裁定不予受理，南天一花園業委會不服，向深圳中院提起上訴。深圳中院於2006年5月8日作出（2006）深中法行終字第144號行政判決、（2006）深中法行終字第110－131號行政判決，確認涉案兩棟商業服務樓的初始登記和分戶產權登記應予以撤銷。深圳市規劃與國土資源局福田分局於2002年11月7日向深圳城建公司發出《強制恢復建築物原使用功能的公告》，決定於2002年11月18日對南天一花園一、二、三棟架空層被違法改變功能的部分強制恢復原使用功能。
深圳中院一審認為，南天一花園業委會經業主合法選舉產生並經行政主管部門批准成立，有權代表業主提起本案訴訟，是本案適格訴訟主體。對於深圳城建公司改建的南天一花園各棟大廈底層架空層商業鋪位，政府主管部門已認定為違法建築，並已強制恢復原狀。因此，南天一花園業委會要求恢復架空層原狀的訴訟請求已得到實現，本案中不再處理。即使深圳城建公司因出租該違法建築獲取了收益，該收益亦屬違法所得，應由政府主管部門進行處理，南天一花園業委會無權對該違法所得提出主張。所以，南天一花園業委會要求深圳城建公司、深圳城建物業公司、深圳城建監理公司就架空層的改建賠償損失145萬元的訴訟請求缺乏事實和法律依據，該院不予支持。根據深圳城建公司提交的涉案兩棟小樓的報建、規劃資料，涉案兩小樓是深圳城建公司所建的獨立建築，雖然屬於小區的配套設施，但不屬於公共建築面積分攤的范圍，也沒有被規劃為物業服務用房，南天一花園業委會主張該兩棟小樓產權屬於小區全體業主共有，沒有事實和法律依據，該院不予支持。因該兩棟小樓的產權並不屬於小區全體業主共有，對南天一花園業委會就該兩棟小樓停止侵權並賠償經濟損失的訴訟請求，該院亦不予支持。深圳中院於2010年3月2日作出（2007）深中法民五重字第2號民事判決：駁回南天一花園業委會的訴訟請求。本案一審案件受理費50010元，由南天一花園業委會負擔。
南天一花園業委會不服，向廣東高院提起上訴稱，案涉架空層的權益歸屬全體南天一花園業主共有，深圳城建公司、深圳城建物業公司與深圳城建監理公司未經南天一花園業委會和業主同意私自出租牟利，侵害全體業主的權利，依法應承擔侵權賠償責任。案涉兩棟小樓依法屬於南天一花園全體業主共有，深圳城建公司、深圳城建物業公司、深圳城建監理公司強行佔有使用，構成侵權，應承擔返還房屋和賠償損失的責任。故請求：1、撤銷一審判決；2、確認南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓的所有權歸南天一花園全體業主共同享有；3、判令深圳城建公司、深圳城建物業公司賠償因其侵佔並封閉南天一花園三棟住宅架空層予以商業出租造成全體業主經濟損失145萬元；4、判令深圳城建公司、深圳城建監理公司停止侵權，返還南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓，並賠償全體業主損失655萬元，以及按照深圳市政府主管部門公布的指導租金標准賠償全體業主自2003年3月1日起至返還上述配套小樓之日止遭受的損失。
深圳城建公司答辯稱，一審判決認定南天一花園業委會請求的架空層改建損失缺乏事實和法律依據正確。南天一花園業委會關於返還兩棟配套小樓並賠償損失的請求沒有事實和法律依據。
深圳城建物業公司答辯稱，業主分攤的公用面積不包括案涉架空層建築面積，架空層不屬於業主所有。《中華人民共和國物權法》和《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱建築物區分所有權司法解釋）均是本案糾紛行為發生後施行的，本案不應適用相關規定。深圳城建物業公司受深圳城建公司委託對架空層進行的物業管理行為合法。
深圳城建監理公司答辯稱，深圳城建監理公司提交的白沙嶺用地劃撥紅線圖證明兩棟小樓的用地已經劃撥給了深圳城建公司，但深圳市上世紀80年代到90年代初的土地都是政府劃撥的，無需交納土地出讓金，因此當時沒有意識要辦理兩棟小樓的土地使用權證。
廣東高院二審經審理查明：一審期間本案各方當事人均予確認的《法定圖則》中的文本總則第2.2條載明：現有土地的利用性質若與本圖則規定不符，暫時不須更正，但若對用地的部分或全部進行改造，則該用地新的土地利用性質必須與本圖則的規定相符。一審期間，南天一花園業委會為證明架空層經濟損失提交了以下證據：（一）深圳市福田區房屋租賃管理辦公室頒發給深圳城建公司的（福）房租證第G10034號《房屋租賃許可證》，該證明載明的用於出租的房屋是福田區白沙嶺住宅區1-6號樓一層，包括了南天大廈的架空層。（二）深圳城建公司與架空層商鋪承租人簽訂的《房屋租賃合同》，以證明深圳城建公司委託深圳城建物業公司出租架空層，並按55元／平方米的標准收取租金。（三）《架空層租金計算說明》。載明：1、根據《房屋租賃許可證》出租面積為5000平方米，出租時間自1995年8月14日至2002年11月14日。2、南天一花園業委會按2002年6月15日統計的出租面積和55元／平方米的標准計算如下：（1）總出租面積：一棟600平方米，二棟510平方米，三棟476平方米，累計為1586平方米。（2）時間自1995年8月14日至2002年11月14日共7年。（3）每年總計租金為55×1586×12=105萬元。（4）7年累計租金為105萬元×7=735萬元。3、南天一花園業委會訴請架空層被侵權的損失為145萬元。（四）載明南天大廈架空層出租面積為1586.75平方米的南天一花園出租架空層情況一覽表。深圳城建公司、深圳城建物業公司、深圳城建監理公司對前述證據質證認為，對《房屋租賃許可證》的真實性無異議，對《房屋租賃合同》的真實性和客觀性未發表意見，不同意南天一花園業委會計算的架空層出租面積及經濟損失。一審期間，深圳城建公司提交了南天大廈的設計者同濟大學建築設計研究院深圳分院在1994年6月3日出具的《白沙嶺居住區南天大廈底層使用問題的說明》，該文載明案涉架空層的基本使用原則是封閉三分之一供配套使用，其餘三分之二供停車和休閑用。南天一花園業委會對於該證據的真實性不發表意見，不予確認。深圳城建物業公司、深圳城建監理公司確認該證據的真實性、合法性及關聯性。
廣東高院二審查明的其他事實與一審法院查明事實一致。
廣東高院二審認為，本案系房屋侵權糾紛。根據本案各方當事人在二審中的上訴和答辯，本案爭議的焦點是：（一）南天一花園業委會請求的架空層被改建的損失是否成立。（二）南天大廈的全體購房人是否案涉兩棟小樓的共有權人及可否主張該小樓的租金收入。
關於南天一花園業委會請求的架空層被改建的損失是否成立的問題。案涉架空層是南天大廈整體結構的一部分，是該大廈的附屬設施，應由南天大廈全體所有權人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空層的所有權人，其擅自改變案涉架空層的使用功能，封閉部分架空層用於商業出租，損害了南天大廈全體小業主的使用權，根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條第一款的規定，應向南天大廈全體小業主承擔停止侵害、恢復原狀、賠償損失等民事責任。一審判決認定代表南天大廈全體小業主的南天一花園業委會無權請求因案涉架空層被封閉遭受的經濟損失不當，該院予以糾正。深圳城建公司、深圳城建物業公司和深圳城建監理公司雖不確認南天一花園業委會提交的載明案涉架空層出租面積為1586平方米的證據，但未提交足以反駁的證據，南天一花園業委會以此為基數，按深圳城建公司與部分架空層承租人簽訂的租賃合同約定的55元／平方米的租金標准主張架空層損失有事實依據。據計算，深圳城建公司將案涉架空層封閉並出租7年的租金收入為735萬元，南天一花園業委會只主張145萬元經濟損失，可以視為南天一花園業委會主張的該145萬元經濟損失已經扣除了深圳城建公司為封閉和出租架空層等支出的合理費用。故對南天一花園業委會主張的145萬元經濟損失予以支持。深圳城建物業公司擅自改變案涉架空層的設計功能後改建商鋪出租，侵害了南天大廈全體小業主對架空層的使用權，深圳城建物業公司不考慮該行為的侵權性質，接受深圳城建公司的委託對外出租案涉架空層並收取租金，對於該侵權行為給南天大廈全體小業主造成的經濟損失亦有過錯。南天一花園業委會請求深圳城建公司、深圳城建物業公司共同賠償因案涉架空層被改建所受經濟損失合理，亦予支持。
關於南天大廈的全體購房人是否案涉兩棟小樓的共有權人及可否主張該小樓的租金收入的問題。《法定圖則》頒布前該兩棟小樓未作為南天大廈的物業管理用房，而是一直由深圳城建公司對外出租，根據《法定圖則》關於「現有土地的利用性質若與本圖則規定不符，暫時不須更正，但若對用地的部分或全部進行改造，則該用地新的土地利用性質必須與本圖則的規定相符」的內容，《法定圖則》關於各地塊配套設施的規劃不改變相關地塊上現有土地利用性質。可見，《法定圖則》僅是有關地塊用途規劃的依據，而不是相關土地使用權及其地上建築物所有權的依據，不能作為南天一花園業委會主張兩棟小樓為南天大廈各購房人共同共有的依據。而該兩棟小樓不屬於南天大廈的附屬設施，只是配套設施，其所有權不因南天大廈商品房出售給各購房人而當然屬於購房人共同共有。根據1994年11月1日起施行的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第四十七條關於「開發建設單位在移交住宅區時，按市政府有關規定以建造成本價提供住宅區物業管理用房，其產權屬該住宅區全體業主共有」的規定及第四十八條關於「開發建設單位應在移交住宅區時，按市政規定的比例以同期政府微利房價格向業主委員會提供部分商業用房，該商業用房的產權屬該住宅區全體業主共有」的規定，南天大廈全體購房人需要兩棟小樓內相關物業作為物業管理用房和商業用房的應分別支付相應的建造成本價和同期政府微利房價格以取得相關房產的共有權，但南天一花園業委會未舉證證明南天大廈全體購房人按該小樓的成本價或者深圳市的微利房價格支付了該兩棟小樓所有權的對價。案涉兩棟小樓由深圳城建公司投資建設而成，不屬於公共建築面積分攤的范圍，兩棟小樓被登記為深圳城建公司所有的具體行政行為雖因程序性問題而被撤銷，但並不能據此證明該樓房屬小業主所有。
廣東高院於2011年7月6日作出（2010）粵高法民一終字第114號民事判決：一、撤銷深圳中院一審判決；二、深圳城建公司、深圳城建物業公司自判決生效之日起10日內向南天一花園業委會支付賠償金145萬元；三、駁回南天一花園業委會的其他訴訟請求。一審案件受理費50010元，由南天一花園業委會負擔40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物業公司共同負擔9064.3元。二審案件受理費50010元，由南天一花園業委會負擔40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物業公司共同負擔9064.3元。
南天一花園業委會不服，向本院申請再審稱，按照《法定圖則》的規定，南天一花園的建築容積率為3.0，該花園佔地面積為36750.6平方米，總住宅建築面積為114143.65平方米。因此，案涉兩棟小樓沒有計入建築容積率，未分攤相應土地使用權份額。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條等法律規定的「房地一致」原則，該兩棟小樓的所有權應當隨該花園36750.6平方米土地使用權的轉讓轉歸全體業主共同享有。案涉小樓取得的房產初始及分戶登記證書，已經被行政判決撤銷，案涉小樓無法單獨辦理產權登記，根據民商法溯及力的基本規則，本案應當適用或類推適用物權法及建築物區分所有權司法解釋的規定，認定小樓屬於建築物區分所有權的共有部分，其產權歸南天一花園小區全體業主共同所有。深圳城建公司主張兩棟小樓有預留的用地面積缺乏事實和法律依據。案涉兩棟小樓被《法定圖則》確定為居委會和物業管理用房，應為全體業主共同所有，二審判決適用已經被廢止的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定，以南天一花園購房人沒有按規定支付案涉兩棟配套小樓的對價為由，認定南天一花園業委會訴訟主張理據不足，屬於適用法律錯誤。深圳城建公司佔有並出租屬於南天一花園小區全體業主共有的案涉兩棟小樓，構成侵權。故請求：1、撤銷廣東高院二審判決第三項；2、改判確認南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓的所有權歸南天一花園全體業主共同享有；3、改判深圳城建公司、深圳城建監理公司停止侵權，返還南天一花園紅線內兩棟公用配套小樓，賠償全體業主損失655萬元，並按照深圳市政府主管部門公布的指導租金標准，賠償全體業主自2003年3月1日起至返還上述配套小樓之日止遭受的損失。
深圳城建公司再審答辯稱，《法定圖則》所確定的建築容積率是2000年發布的，而案涉地塊在上世紀80年代末、90年代初建設時，是分批分期建設的，當時沒有針對該地塊的容積率，該圖則不能作為確定案涉小樓所有權的依據，且《法定圖則》明確指出，現有土地的利用性質若與圖則規定不符，暫不須更正。案涉兩棟小樓是深圳市政府主管部門規劃的建築，有單獨的報批、報建、驗收和工程結算手續，深圳城建公司並已就案涉兩棟小樓的土地使用權與政府部門簽訂協議並補繳了地價款，取得了相應的土地使用權。在宗地紅線圖中，案涉兩棟小樓有自己的用地面積，在深圳城建公司就南天大廈三棟住宅樓申請初始登記時，已經將案涉兩棟小樓的基底面積做了預留，該兩棟樓的用地沒有計入三棟住宅樓的分攤公用地面積。對兩棟小樓所佔用土地，深圳城建公司享有獨立合法的權利，該權利並未轉讓給南天一花園全體業主。案涉兩棟小樓房產登記證書被撤銷系因辦證程序違法，行政判決並未從實體上認定該兩棟小樓屬於南天一花園業主共有，亦不能因此認定案涉小樓不能單獨辦理產權登記。案涉小樓具有構造上、利用上的獨立性，有合法報建、審批及竣工驗收手續，並非南天大廈三棟住宅樓的附屬設施，不可能構成住宅樓的共有部分。深圳城建公司因合法建造的事實行為取得兩棟小樓的所有權。案涉兩棟商業服務小樓在規劃、報建和審批文件中均確定為商業服務樓而非物業管理用房，建成後亦一直作為商業經營用途使用。請求駁回南天一花園業委會的再審請求。
深圳城建監理公司再審答辯稱，同意深圳城建公司的答辯意見。《法定圖則》是2000年頒布的，不能約束1990年報建的房屋，不能作為認定案涉小樓所有權的依據。對於物權的認定，應當尊重房地產主管機關的專業意見，深圳城建公司有獨立的報批、報建及工程驗收手續，對於案涉小樓所佔用的土地的使用，經過了相關國土資源管理部門的審批。對本案的處理，還應當考慮上世紀90年代初期的實際情況。二審判決適用當時的物業管理條例，符合當時的歷史情況，不屬於適用法律錯誤。根據建設部的相關規定，對於投資建房單位，在沒有文件作出特別規定的情況下，應當登記為房屋所有權人。南天一花園業委會的部分再審請求，是2004年7月向原審法院申請增加的訴訟請求，沒有繳納相應的訴訟費，亦沒有申請免交或者緩交訴訟費，不應列入本案審理范圍。請求駁回南天一花園業委會的再審請求。
深圳城建物業公司述稱，同意深圳城建公司和深圳城建監理公司的意見。
文件復函（深規土函第HQ0102001號），證明根據該復函內容，案涉兩棟小樓屬於南天一花園配套公用面積。該復函系對南天一花園業委會的答復，第3條稱配套的二棟兩層小樓屬公用面積。深圳城建公司、深圳城建監理公司及深圳城建物業公司對上述證據的真實性未提出異議，但認為，初始登記證書並未寫明用地面積及房屋建築面積，附圖中沒有標明案涉兩棟小樓，系因附圖製作時小樓尚未建成，該初始登記證書雖被注銷，但深圳城建公司繼續享有未出售房屋的所有權，且案涉兩棟小樓與三棟住宅樓不屬於同一工程；《法定圖則》是一份完整文件，其中注釋明確該圖則系對未來建設的指引，對原有建築物沒有約束力，不能作為本案確權的依據。
（註：全文字數超過網路知道的限制……）

C. 土地審批權下放、存量盤活等助力深圳高質量發展

今年是深圳經濟特區成立40周年，也是黨中央決定建設中國特色社會主義先行示範區一周年之際。

新華社北京10月11日電，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱方案），涉及土地制度、金融、教育領域等共27條，並發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。

「審批權下放使土地效能最大化」

方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者表示，土地審批權下放並不是一個新政策，今年年中國家就發布文件將基本農田以外的農民地轉建設用地審批權下放到各省，探索二三產業混合用地出讓、彈性年限等對深圳都是利好的。對於地方來講，它知道土地要素該怎麼配置才能效益最大化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准，類似規定使得後續深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大許可權。此類做法實際上對於一些城市建設用地緊缺的城市是有啟發意義的，能夠減少土地徵收徵用的時限，促進相關土地市場的改革，最終增加土地供給規模和提高效率。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析，這一方案授權深圳市政府審批永久基本農田以外的農用地轉為建設用地，給予先行示範區處理農民房、城中村特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產權房能夠有序進入市場流通，將給深圳房地產市場平穩健康運行帶來重大的積極作用。

「多形式豐富土地供應」

在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高質量可持續發展的重要因素。

來自深圳市規劃和自然資源局的調查顯示，經初步梳理，截至2017年底，深圳市已簽訂土地使用權出讓合同滿2年仍未開發建設的土地共564宗，總用地面積為11.94平方公里。

為提高國土空間集約高效利用率，方案指出，支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依託公共資源交易平台建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

許小樂認為，大量小產權房、廠房宿舍等不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應，這一歷史問題在現行的制度框架下長期得不到解決。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制，有助於盤活存量工業用地，按照產業結構轉換的實際需求，使土地空間得到更加高效利用。一些閑置、低效工業廠房倉庫將能夠轉化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。

李宇嘉認為，對於深圳來講，盤活存量用地需求更迫切。隨著40年的發展，深圳已由工業用地為主轉向現代服務業、高科技高端製造和生活用地為主，用地的空間結構是必須調整的。

「通過此類用地市場的改革，有助於加快土地盤活，豐富土地供應，減少各類糾紛。」嚴躍進稱，存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳的土地供應，有助於先行示範區的真正改革。

D. 我國商業、旅遊、娛樂用地的土地使用權出讓的最高年限是

商業、旅遊、娛樂用地四十年。

1：居住用地七十年，科技、文化：根據《經濟特區土地使用權出讓條例》第十四條的規定、體育用地五十年。

2：教育、旅遊、加氣站用地為二十年、娛樂用地四十年。

3：工業用地五十年，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定。

4：土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。

E. 從《經濟生活》的角度，分析深圳經濟特區能夠創造「奇跡」的原因。我要最佳答案。

自1978年中國的經濟政策確定了改革開放路線之後,經濟特區的設立可以說是首波重
大的經濟政策,而經濟特區也儼然是中國由計畫經濟走向市場經濟的「實驗室」,在1980年
核准成立的五個經濟特區之中,深圳地區由於得到政策的偏好與地理位置的優勢,短短十年
之內以驚人的速度發展,其經濟成長的速度和程度在中國幾乎沒有地區可以與之相比.然而
當深圳特區完成市場經濟的階段性任務之後,政策優勢開始轉移至其他地區,因而此區的建
設進程逐漸緩和下來,經濟成就也相繼被其他經濟特區超越,由於區域發展過於快速,深圳
地區雖然曾經擁有傲人的發展成績,但也嘗到了發展的惡果.
邊區在國家發展的過程中,因資源有限,遠離中央,故在發展的契機上,有其
局限性,因而造成國家力量在邊區發展扮演了重要角色.隨著國家政策的施予,邊區
會依據特定的政策目標接收來自中央的行政資源,導致邊區發展受制於國家政策,而
有跳躍式的情況發生,中國經濟特區產生,就是一個標準的案例.
經濟特區在定義上是「國家在其領土范圍內劃出的，為外國投資者提供減免關
稅和勞動力 市場等優惠條件的一定區域.是一種對外開放 對內實行不同於國內其
他地區的管理方式並適當隔離的特殊經濟區域.」因此「經濟特區」
在區域的發展上,完全是受制於政策導引,而其中又以深圳特區為發展之最.
深圳特區座落於深圳市南側,東臨大鵬灣,西接珠江口,南為深圳河,北
傍梧桐山和羊台山,呈東西向狹長帶狀分布,自1980年成立以來,從昔日的廣東沿
海小鎮,逐步建設為百業俱興,高樓林立,工商,農牧,住宅,旅遊等綜合發展的新
興現代化城市人口超過700萬的大都市,發展歷程
1978年底,中國共產黨召開第11屆三中全會,首度啟動經濟改革政策,鄧xp要求「可以先從局部做起,從一個地區,一個行業做起,逐步推行.中央各部門要允
許和鼓勵它們進行這種試驗」因此「經濟特區」便是在這樣的政
策目標下產生,即利用開辟特別行政區域的方式,獨立於當時現行的法令規章,甚至
是意識型態(即在社會主義國家進行資本主義活動),在中國先行試驗市場經濟體制,
於是1979年3月以原廣東省寶安縣改隸深圳市,1980年5月國務院決定在廣東深圳
與其他地區(珠海,汕頭和福建廈門),成立經濟特區.
深圳特區總面積為三二七.五平方公里,占深圳市總面積的六分之一,人口四
十七萬.(江季樺,1988),並於1983年耗資一億三千萬元人民幣,著手建立一條長
達84公里的第二國境線(簡稱二線)將深圳特區異於其他地區的管轄,
不論是投資,旅遊都可享受免稅或減稅的優待,但是在特區生產的貨物如要銷往中
國,則必須補辦完稅,檢驗等手續,才能通過「二線」,人員要從特區進入,亦要辦
理一般的入境手續藉此區隔特區管理與其他地方行政區的不同.
深圳特區的功能隨著發展的進程而有所調整,綜觀其發展過程,可以分成兩個
時期,即優惠政策時期與後優惠時期.
一,政策優惠時期
深圳經濟特區最初成立的目標,在於成為類似其他國家的加工出口區或是出口
特區 ,此時期的產業結構以「三來一補」產業為主,即來料加
工(外商提供企業材料,經加工後收取加工費),來樣加工(外商提供式樣,品質與規格,
並供應原料,經加工後收取加工費),來件裝配(外商提供配件,而委任進行裝配工作,
裝配完成,收取裝配費)及補償貿易(外商提供信用貸款,或直接提供生產所必須的機
器設備,技術,物資或勞務,期限內以產品或勞務等價值償還外商).
所以「三來一補」的產業便是利用中國廉價的勞工和低廉的生產成本,來吸引
外商進行投資,屬於典型的勞力密集產業,綜合分析深圳的產業結構和技術構成,前
18年深圳基本上是以引進國外的勞動密集型產業為主,形成了勞動密集行為主導的
產業格局,資本密集型的產業引進成效不太顯著,大工業基本未能成為深圳經濟主體
與產業支柱因此「三來一補」的政策,將使外商轉移生產技術
較低的產業,甚至只做簡單的裝配工作,緊縮「三來一補」將成為
特區管理的新的轉捩點.
1991-1995是深圳特區的轉型時期,首先1991年7月深圳證交所開業,10月耗
資一億八千五百萬美元的深圳國際機場啟用,1992年1月鄧xp南巡,1992年7月
全國人大常委會授予深圳市立法權,深圳市將有更多的自主權從事擴大改革開放,但
是無可否認,過去十多年來深圳經濟的高度成長,主要仰賴政策優惠,特別是藉「外
匯留成」所形成的競爭優勢,而中國中央為紓緩內陸省市與特區間的利益矛盾,日前
取消特區外匯留成之優惠,改為「二八分帳」,深圳的外貿靈活度立遭打擊而1994年起,「三來一補」也不再享有三年免稅的待遇 1980年深圳只是個年平均所得100美元的地方,而自1980年至19955年,外資
企業赴大陸的投資金額超過1,000億美元,其中90%流入沿海的12個省分,因此內
陸的18個省也想要吸引外資,並認為必須停止經濟特區的優惠條件,才能改變外商
的投資態度 因此從1992年開始,新一輪改革開放開始,到1995年特區優惠政策基本上走
完淡化的歷史過程,特區的優惠政策從出台,實施到淡化,取消,表明經濟特區已經
走過一個相對完整的發展階段 由此可見,政府對經濟特區優惠
政策的逐步取消,也是其他地區有機會起步發展以及深圳逐漸喪失部份優勢的原因.
二,後優惠時期
面對政策優惠的逐漸喪失,深圳特區勢必在產業政策上必須有所調整,即深圳
地區的產業由原來的勞力密集產業,逐步傾斜至高科技產業,因此經營模式用「先進
工業」來代替一般工業,隨後更進一步明確提出以「高,精,新」作為發展工業的方
針
這個時期,深圳高新技術產品產值從1995年的225.8億元(人民幣),增加到2002
年的1710億元,增長了29.4%,而高新技術產品產值佔全市工業總產值的比重由1995
年的20.5%,提高到2002年的47.88%.而高科技產業中,又以電子信息產業一枝獨
秀,2002年電子及通信設備製造產業值達到2011.90億元,比2001年增長34.6%,
占工業總產值的比重由2001年的50.9%提高到56.3%,所以深圳現階段可說是全力
發展高科技產業.
其次,第三產業的發展也成為此一時期的重要課題,過去第三產業的存在是為
了服務加出口業,其發展處於次要地位,而隨著高科技產業的提倡,第三產業的服務
成為重要的支柱,再加上深圳地區第三產業在第一時期的所奠定的基礎,使深圳成為
全國第三產業數一數二的城市,例如深圳有全國第二大的股票市場,僅次於上海,又
有180多個國家地區,300多家金融機構在此建立「代理關系」,以深圳的第三產業
規模,不但可以服務境內的產業,還能成為中國其他地區的服務中心,因此第三產業
也成為深圳「勝出」的重要發展方向.
深圳特區的優勢
深圳地區之所以發展起來,除了國家政策的給予援助之外,其本身也具有區位
優勢,以及因經濟建設所累積的制度和法律優勢:
一,區位的優勢:「比鄰香港」可以說是深圳最大的區位優勢,這樣的位置使深
圳一方面可借鑒香港先進的市場管理經驗和市場法律體系,另一方面在經濟發展上可
以和香港做連結,因此在成立經濟特區之後,深圳成功地吸引來自香港勞動型產業,
截至2002年,港商在深圳實際投資累計達200多億美元,占外商在深圳實際投資金
額的70%多,而深圳的港資企業約有9000餘家,占深圳外資企業的80%左右.從海
港來看,深圳具有區位優勢,其「東南臨海,東部和東南部是大亞灣,大鵬灣,西部
和西南部是朱江口,伶仃洋,海岸線總長229.96公里,具有建設深水港的天然條件」
目前深圳東部開發了3個港區,西部開發了4個港區,其中鹽
田港區更有建設成為國際中轉樞紐港的實力所以"以港強市"
也成為深圳的發展優勢.
二,制度的優勢:「深圳特區二十年來最大的成就不是蓋了多少樓,有多少產品
出口,而是初步建立起了社會主義市場經濟體制,就算哪一天深圳一夜之間被夷為平
地,只要這套機制還在,二十年後,又是一個深圳!」由這一段話就可以看出,深圳特區的成立,基本上就是一種制度的創新,深圳是中國特色社會主義的實驗室,在中國其他地區經濟未開放之時,深圳就扮演體制改革的先鋒,
而二十年來在深圳建立的市場經濟體制,已成為深圳最大的賣點.
三,法律法規的優勢:深圳市於1992年獲得單行法規的立法權,在這之前,有關經濟特區的立法是由全國人大常委會制定法律,國務院制定法規和發布政策文件,
廣東省人大常委會制定的具體法規,深圳市政府發布的規范性文件所組成取得立法權之後,深圳市人大,深圳市政府開始進行大量的立法工作,對批發市場,保稅生產資料市場,拍賣行,期貨交易等,都頒布了管理的規章或規定,並「在反暴利,反不正當競爭,保護消費者權益等方面都有立法 深圳地區的商業法制相較於其他地區是比較完善的.而從對經濟活動最有直接影響的
公司法來看,深圳特區的立法也較其他地區迅速與彈性,例如深圳率先制定了幾個有
關重要的公司地方法規,《深圳經濟特區股份有限公司條例》(1993.4),《深圳經濟特
區有限責任公司條例》(1993.4),《〈深圳經濟特區有限責任公司條例〉實施細則》
(1993.9),和《深圳經濟特區股份合作公司條例》(1994.4),這些公司法律法規的確定
不但在時間上比其他地區超前許多,更重要的是其具有實質內容的優勢 土地制度的改革
今日深圳特區的建設和發展是起源於中央決策,但發展的初期深圳除了國家給
予的優惠政策之外,唯一的資本就只有土地,當時中國土地由國家和集體所擁有,土
地的使用都必須經由這兩個單位審批,劃撥,沒有對外開放的土地交易,計畫經濟體
制下的傳統土地供應制度,對土地實施單一的行政劃撥供給制度和無償,無限期使
用,以及排斥市場流通為特徵因為沒有外來的投資或私人投資,沒有開放土地交易的需求,土地使用權一直掌握在國家或集體手中.但是隨著經濟改革,深圳成立經濟特區之後,為了能靈活運用土地資本,深圳市於1987年公開拍賣了第一塊土地使用權,自此宣告中國的土地改革向市場經濟靠攏.
深圳特區在發展初期,急需大量的基礎建設,城市規劃和各種配套措施,這些
建設都需要政府投入大量資金,而錢從哪裡來 唯有將土地轉換成資金,才能支撐龐
大的硬體建設,當初深圳市政府將福田區30平方公里的規劃面積交給香港的地產商
來開發,中方用以地入股的方式合作開發,深圳就是用這種成片開發,分塊出讓,滾
動發展並帶動其他產業發展的模式,依靠賣地的錢進行基礎設施建設,修路,修橋等,
據統計從特區成立之初,依靠土地積累每年投入到公共建設的資金達40多億,這一
數字從1996年後每年更達到100多億
1987年2月,深圳市委,深圳市政府批准了《深圳經濟特區土地管理體制改革方案》,提出在堅持土地社會主義公有制的基礎上,實行土地有償,有限期使用制度,
建立規范化的土地開發供應計畫制度"接著於1998年雖然頒布了《深圳經濟特區土地使用權招標,拍賣規定》,《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》等法令,但在1999年之前,90%的土地還是以非市場化的方式協議出讓.2001頒布實施《深圳市土地交易市場管理規定》,此後深圳特區除了非營利性土地以行政協議
方式之外,把各種土地使用權的出讓行為都納入市場機制,以市場公開拍賣,招標的
方式來進行土地使用權的出讓.土地交易范圍除了土地使用權出讓(屬於土地一級交
易)之外,還包括轉讓和租賃(分屬於二,三級交易),之前的土地交易法規只規定土地
使用權出讓部分,而2001年之後便納入轉讓和租賃的部分,使土地交易體系更形完
整.

F. 雜物間是否有規定只能轉讓本小區業主

住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有 在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。 本文就從現有的法律體系論述住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有。 （一）從建設用地使用權和房屋所有權關系的相關規定來進行分析 1、《物權法》中的有關規定 第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。第一百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。 2、《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定 第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定 第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建築物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建築物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依規定辦理過戶登記。 4、《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第四條第二款規定：房地產轉讓時，建築物、附著物的所有權應當與該建築物、附著物所佔用土地的使用權同時轉讓、不得分割。《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核准登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。 5、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建築物、附屬物轉讓時，該建築物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。 從上述我國法律法規的規定可以看出，作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別：房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨，法定登記，確權保護。只有土地使用權份額的建築物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建築物的法律權利只能依附於具有土地使用權份額的建築物，而且是一種從權利。房地產權是土地使用權與上蓋建築物、附著物的所有權合二為一的財產權利。土地使用權和房屋所有權，或房地產權並非由合同約定而確權，其須經法定登記才得於確權和保護。只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。架空層作為建築物中公以結構體作為支撐、無圍合外牆的一個開敞性空間層，依附於小區建築物及其所佔用的土地而存在，是地面到一樓的一段空間，只是一種附屬物，不具有獨立的產權，作為從物，其權利依附於主物，架空層所在的建築物產權歸誰，架空層權屬也就歸誰。架空層所依附的建築物和土地使用權都已被全體業主買走，所以其理應歸全體業主所有。因此，架空層作為房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。 （二）對《物權法》中的有關規定進行分析 1、《物權法》第十二章建設用地使用權相關規定 （1）第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。 此條說明建設用地可以在土地的地表、地上或地下分別設立。架空層多為首層空間屬於建設用地地表使用權，二樓以上的房屋均屬於建設用地地上使用權，且後者的存在以前者的存在為基礎和依附。當然建設用地地表使用權和建設用地地上使用權是相互獨立的用益物權，但是在架空層與其以上樓房作為建築物的共同體的情況下，後者不可以離開前者。建築物未出售給業主之前，二者均屬於開發商所有。但是在架空層以上的樓房均出售給業主之後，根據本文建築容積率的論述可知，土地使用權已全部轉移為業主擁有。如果架空層卻沒有隨著樓房的轉讓而轉移產權的情況下，架空層是作為依附在土地之表面的建築物，則是對樓房業主權利的侵佔。因為業主在通過購買樓房行為自然而然地取得了該塊土地的使用權，且應以該塊土地的地表所必須附屬的一定范圍的上下空間為權利范圍，即該塊土地的地下（地下室）、地表（架空層）和地上（樓房）的權利均屬於樓房業主擁有。 （2）第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。 根據現行房地產管理方面的法律法規的規定，建設用地使用權人在取得建設用地使用權後，憑建設用地使用權證書及立項許可等其他政府批准文件，申請有關建設主管部門發放的建設許可證、開工許可證等，即可以按照批准和用途，以該土地建設建築物、構築物和其他附屬設施。對建成後的的房屋等不動產的歸屬，《城市房地產管理法》第60條第二款規定「在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。」由此可見，在現行的法律模式下，建設用地使用權人在完成房屋等不動產建設後，有權憑借建設用地使用權證，申請辦理房屋等不動產所有權權屬證書，取得房屋等不動產所有權。因此，法律推定建設用地使用權人享有該土地范圍內建造的房屋等不動產的所有權，除非有相反證據證明該土地范圍內建造的房屋等不動產屬於他人（如土地使用權轉讓、與他人合資共建等）。即在房產未依法預售給業主之前，房產開發商通過原始取得的方式取得了房屋等不動產的所有權。業主通過買售樓房，樓房依法轉讓後，依據「地隨房走、地轉房隨」的法律原則下，業主成為該塊土地的使用權人，因此建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於業主所有。架空層也是建築物的構件之一，當然也屬於該樓房業主的所有。 2、不動產登記的規定 《物權法》第九條第一款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」第一百三十九條規定：「設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。」 由此可見，不動產物權變動經依法登記始發生法律效力是一項原則，但並非所有不動產的設立、變更、轉讓和消滅都需要登記才能產生法律效力，「法律另有規定除外」包括兩種情況：一是無須進行登記的不動產物權，如《物權法》第九條第二款規定「依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。」二是不動產物權的變動不以登記不生效要件，這又分兩種情形：一是無須登記即能發生不動產物權變動效力，如《物權法》第二十八條、二十九、三十條規定。二是登記是不動產物權變動的對抗要件，如《物權法》第一百二十九條的規定。而很顯然，架空層由於屬於從物，從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物不能獨立轉讓，它只能隨著房屋這一主物的轉讓而轉讓，因此，架空層無須登記即發生法律效力，即產權自然而然地歸屬於房屋的買受者。 （三）從政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》的角度進行分析 誠然，在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主後，從物的佔有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。 然而，此種約定也只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附於主物而屬於買方。 但是，政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建築容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建築物的轉讓。（4）建築物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同並到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建築物連同土地使用權轉讓後，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建築物時，必須連同土地使用權一起轉讓。因此，在商品房住宅小區建築物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建築物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定而會導致無效。 （四）從房地產初始登記和轉移登記進行分析 1、初始登記。住宅建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件後，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理住宅建築物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建築物的建築面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建築面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建築面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建築物（面積）的法律權利確立並歸屬於計算容積率建築物（面積）。從上述（二）的分析可以看出，在初始登記中，由於不計算容積率建築物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附並歸於計算容積率建築物（面積）。目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對於共有、他項的房地產權證，房地產登記機關並不辦理。 2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款後，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。而架空層的法律權利歸屬的轉移並沒能記載於房地產權證。如前所述，由於不計算容積率建築物的法律權利只能依附在計算容積率建築物，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完後，不計算容積率建築物的法律權利將全部轉移並歸屬於小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。 （五）從公用面積分攤的有關規定進行分析 1、1994年9月實施的《深圳市房屋建築面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平台、內外平台、門廳、電梯房、多層建築中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建築報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高於2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：「公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬於建築物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）」。 2、《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》第4.3.1.1條規定：建築物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建築面積和和不分攤公用建築面積。第4.3.1.3條規定：不分攤的公用建築面積包括：…；建築物底層、頂層或裙樓頂層架空用於公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；…；建築物地下用於人防、公共停車、放置設備的建築空間…。 根據《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》的規定可知，首層樓房架空層的建築面積是不計算建築容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附於計算建築容積率的房屋建築物。依據物權法理論，計算建築容積率的建築物是主物，不計算建築容積率的建築物是從物（是住宅房屋單元的從物）。從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物的法律權利依附於主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、佔有、收益的三項法律權利。 在現行的房地產行政管理制度下只有計算建築容積率（建築面積容積率=建築總面積/建設用地面積）的建築物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。計算建築容積率的建築物權利人要依法向國家支付土地使用費，並可依法取得《房地產證》。對於不計算建築容積率的建築物，由於其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附於具有房地產權的建築物，不能單獨取得《房地產證》。不計算建築容積率的建築物的房地產權利完全依附於計算建築容積率的建築物，其不能單獨地從計算建築容積率的建築物中分離或分割。 從上可知，架空層的公共開放空間的建築面積不收取地價，不參與計算容積率，不作為共有建築面積分攤給業主，也不確權給開發單位。房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層不能從計算建築容積率的房屋單元中分離或分割，也不能將首層樓房架空層的產權約定為房地產開發商所有。 首層樓房架空層的產權，實際上是依附於房屋單元的佔有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附於計算容積率的房屋建築物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其產權依附於取得《房地產證》的房屋單元。房地產開發商預售或現售小區房屋單元後，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。 （六）從房屋本體維修基金管理規定進行分析 1、《物業管理條例》的有關規定 第五十四條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。 專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 第五十五條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 2、《深圳市房屋本體維修基金管理規定》有關規定 第二條規定：本體基金屬住宅區、工業區及各類樓宇物業業壺的共有資產,以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業主按各自房屋的建築面積分擔和享有,本體基金的主管部門是市住宅主管部門。各區住宅管理部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。 第三條規定：業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿後的第一個月起,按月向物業管理公司下屬的管理處繳交本體基金。業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。《條例》實施之前已人住並超過保修期的房屋的本體基金,由業主自《條例》實施之日起按月繳交,但經業主管委會或多數業主同意,可以緩自本規定實施之日起繳交。因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。 第六條規定：共用部位的維修養護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)、外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。 從以上《物業管理條例》第二、三條的規定及《深圳經濟特區物業管理條例》的相關規定可以看出，本體維修基金的交納義務人是業主，因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。既然如果架空層屬於開發商所有，但法律卻沒有規定開發商對此要交納本體維修基金，開發商事實上也沒有交納本體維修基金。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》第六條的規定，架空層當然屬於共用部位[「是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)」]，因此架空層的維修支出需要由本體維修基金承擔。開發商沒有理由只享受權利卻不承擔義務。同時，從《物業管理條例》第五十五條規定也可間接也認定架空權的產權歸屬於業主所有。

G. 深圳經濟特區商事登記若干規定的內容解讀

根據《深圳經濟特區商事登記若干規定》、《珠海經濟特區商事登記條例》，此次深圳、珠海經濟特區商事登記改革的內容非常豐富，本文摘取改革的主要內容並予以解讀。
一、明確商事登記、商事主體等基本概念。兩個特區商事登記立法均明確規定，商事登記，是指申請人向商事登記機關提出申請，由商事登記機關將商事主體的設立、變更或者注銷事項登記於商事登記簿予以公示的行為。商事主體，是指經依法登記，以營利為目的從事經營活動的自然人、法人和其他經濟組織。珠海特區立法則進一步明確商事主體包括個體工商戶、個人獨資企業、合夥企業、公司、企業分支機構等。
【解讀】現行國家層面的法律、行政法規和部門規章以及司法解釋中，都沒有關於商事主體或商事登記的概念，商事登記的定義體現了其「審批許可」向「核准登記」的轉變傾向，商事主體的定義則明確了「以營利為目的從事經營活動」 來抽象概括商事主體的本質，這在我國商事登記立法中尚屬首次，具有重要的意義。
二、明確商事登記機關對申請人提交的材料進行形式審查，申請人應當對其提交的材料內容的真實性負責。
【解讀】長期以來，我國商事登記實行「折中審查」模式，即「形式審查為主。實質審查為輔」。但在登記實踐中，受現實條件制約，對實質審查的邊界難以把握，造成實質審查的自由裁量權較大，既增加了申請人負擔，同時在當前尚不完善的追責制度下，登記機關也承擔著權責不對等的執法風險問題。明確商事登記的形式審查原則，有利於提高經濟效率、減少登記申請人的成本，有利於登記機關在職權能力范圍內履行審查職責，也有利於樹立商事主體的自身信用意識，加強信用體系建設和事後的監管。
三、明確商事登記的具體辦理時限。
深圳特區立法規定：申請材料不齊全或者不符合法定形式的，商事登記機關應當自收到材料之日起一個工作日內一次性告知申請人需要補正的材料，並說明要求。申請材料齊全，符合法定形式的，商事登記機關應當受理，並自受理之日起三個工作日內予以登記並頒發營業執照。商事登記機關在三個工作日內不能完成登記的，經商事登記機關負責人批准，可以延長三個工作日。
珠海特區立法法規定：申請材料不齊全或者不符合法定形式的，商事登記機關應當當場一次性告知申請人需要補正的材料，並說明要求；申請材料齊全，符合法定形式的，應當受理，並自受理之日起在一個工作日內予以登記；一個工作日內不能完成登記的，經商事登記機關負責人批准，可以延長三個工作日。
深圳和珠海均明確商事登記機關辦理商事登記，不收取登記費用。
【解讀】通過立法進一步縮短辦照時限，使申請人辦事有了良好的心理預期，是服務型政府建設的具體表現，有利於營造法制化國際化的營商環境。
四、明確商事主體的經營范圍由章程、協議、申請書等確定。
商事登記機關應當參照國民經濟行業分類標准制定經營范圍分類目錄，為申請者提供指引。改革後的營業執照不再記載企業的經營范圍，但社會可以通過商事主體公示信息予以查詢。
【解讀】長期以來，經營范圍的問題一直困擾著企業及企業登記機關。一方面，企業和登記機關均需要花費大量的成本來明確經營范圍；另一方面，隨著經濟社會的迅速發展，交易活動愈加頻繁，新興行業和新型業態層出不窮，現行國民經濟行業分類不能滿足形勢發展要求，企業經營范圍的核定也就成為了一個難題。根據深圳、珠海經濟特區商事登記立法，商事主體的經營范圍不再作為登記事項（改為備案事項），將確定經營范圍的權利交回給了企業，體現了商事登記從「審批許可」向「核准登記」的轉變，以及「有限政府」的轉變。通過經營范圍的改革，進一步釐清政府與市場的關系，引導商事主體自主經營、誠信經營，營造誠實守信的營商環境。改革後的營業執照不再記載企業的經營范圍，但社會公眾可以通過政府信息公示平台查詢。
五、明確有限公司實行注冊資本認繳制度。申請人申請有限責任公司設立登記時，商事登記機關登記其全體股東認繳的注冊資本總額，無需登記實收資本，申請人無需提交驗資證明文件。
【解讀】現行企業注冊資本制度設計，存在一些與市場經濟發展不相適應的地方，如驗資手續繁瑣，期限過長，增加了企業設立的成本；現行規定允許股東可以用實物、知識產權、土地使用權、股權、債權等出資，但由於公司尚未成立，設立之初無法完成過戶轉讓手續，公司的首期出資實際僅限於貨幣出資，限制了知識產權、非專利技術、股權、債權等社會資源的合理有效利用；貨幣出資比例等限制不盡符合公司經營的實際；一些驗資機構出於逐利目的，與投資人串通，以墊資的方式驗資，或出具虛假驗資報告等，滋生大量「兩虛一逃」（虛報注冊資本、虛假出資和抽逃出資）違法行為。現行注冊資本制度設計預期與經濟快速發展實際存在一定差距，不能真實反映企業的資產實力，對企業乃至經濟發展產生了一定的制約，也帶來了影響社會信用和市場經濟秩序的制度性問題。探索注冊資本登記認繳制度改革，有助於積極破解注冊資本存在的「玻璃門」等難題，降低企業進入市場成本，進一步提高行政效率，疏導「兩虛一逃」等違法違規行為，為企業發展、社會信用建設提供新的動力。
六、明確住所（經營場所）的改革。深圳商事登記特區立法提出：商事主體設立分支機構的，分支機構經營場所與商事主體住所不一致且在特區內跨區的，商事主體應當辦理分支機構登記；分支機構經營場所和商事主體住所不一致但在特區內不跨區的，商事主體應當選擇辦理分支機構登記或者將分支機構經營場所信息登記於其隸屬的商事主體營業執照內。
珠海商事登記特區立法提出：商事主體的經營場所是其從事經營活動的營業場所，經營場所可以與住所不一致。經營場所和住所不一致的，可以辦理分支機構登記，也可以向商事登記機關申請備案。在珠海經濟特區的辦公區域內，經市人民政府相關部門出具住所使用證明的，同一地址可以作為多家商事主體的住所。
【解讀】住所和經營場所問題也是以往企業登記的難題。現行登記規定對於場所（住所、經營場所）的要求較為嚴格（按照國家工商總局以往規定，住所證明為：自有房產提交房屋產權證復印件；租賃房屋提交租賃協議復印件以及出租方的房屋產權證復印件。有關房屋未取得房屋產權證的，屬城鎮房屋的，提交房地產管理部門的證明或者竣工驗收證明、購房合同及房屋銷售許可證復印件；屬非城鎮房屋的，提交當地政府規定的相關證明），由此帶來場地資源利用效率低下等問題，增加了創業投資成本。一些經營者由於住所問題無法辦理工商登記，也帶來了無照經營等突出問題。深圳、珠海的商事改革進一步放寬了企業登記的場所條件，在「一址多照」、「一照多址」方面的積極探索等，有助於解決當前場地登記面臨的實際問題，對於創業就業、中小微企業發展等具有很強的現實意義。
七、明確商事登記推行網上申報、受理、審查、發照和存檔。電子檔案、電子營業執照與紙質形式具有同等法律效力。
【解讀】隨著科技的發展，計算機技術和網路技術在企業登記中已被廣泛使用，電子化已成為商事登記未來的發展趨勢。為了適應這種發展，廣東省一早就開始了網上登記注冊的探索。如2009年推行「網上登記注冊大廳」，網上預審通過後，申請人帶齊需提交的申請材料到登記機關注冊大廳提交申請並優先辦理。推行「網上申請、雙向快遞」登記服務，通過快遞方式使企業足不出戶即可辦理工商登記。上述改革主要集中在網上預審，對全流程網上登記，基於國家法律法規對電子執照、行政許可中的電子簽名效力等規定的缺乏，則一直未有進展。此次深圳、珠海的商事登記特區立法均明確規定了電子執照、電子檔案的效力，從特區立法上對全流程登記注冊電子化予以了保障，有利於推進這項企業登記注冊方式的顛覆性變革和重要創新，或將引發行政許可網上申請和審批的新一輪改革熱潮。
八、明確改革企業監管方式。根據兩個特區商事登記立法，均規定實行商事主體年度報告制度和經營異常名錄制度。其中，年度報告制度為：商事主體應當按照本規定向商事登記機關提交年度報告，無需進行年度檢驗。年度報告包括商事主體的登記事項、備案事項、注冊資本實繳情況、年度資產負債表和損益表。經營異常名錄制度為：商事主體有下列情形之一的，由商事登記機關將其從商事登記簿中移出，載入經營異常名錄，並納入信用監管體系：（一）不按時提交年度報告的；（二）通過登記的住所或者經營場所無法聯系的。商事登記機關在作出載入經營異常名錄決定之前，應當通過本規定第三十五條規定的信息平台告知商事主體作出載入經營異常名錄決定的事實、理由及依據，並告知其依法享有的權利。對商事主體載入經營異常名錄負有個人責任的投資人、負責人、董事、監事、高級管理人員的信息納入信用監管體系。
【解讀】實際上，企業提交年報的改革取代了此前年審的做法，除名制度則完善了此前的吊銷營業執照制度。年報制度改革，一方面簡化了提交材料，如審計報告、財務報表等；一方面減少了辦事環節，更真實地反映企業的實際經營情況；並且使得商事主體從被檢查變為自願提交報告，體現了商事主體自治的轉變。除名制度主要是改革企業退出，過去是逾期年審直接吊銷營業執照，現在改為年報逾期後除名，增加了信息公示環節，發揮信用懲戒作用，同時對企業確因疏忽等原因給予救濟幫助，進一步完善了商事主體退出機制。
九、明確商事登記機關和行政許可審批部門監管職責。
【解讀】通過特區立法進一步明確商事登記機關和行政許可審批部門之間的監管責任，按照「誰審批誰監管」的原則，劃分監管責任，切實解決此前「重准入輕監管」而產生的各部門間職責不清、監管錯位缺位等問題，提升了部門的整體監管效能，有助於加快行政審批制度改革和政府職能轉變步伐。
十、明確建設商事主體登記許可及信用信息公示平台。兩個特區商事登記立法均提出，由市政府建立統一的商事主體登記及許可審批信用信息公示平台（簡稱信息平台），用於發布商事登記、許可審批事項及其監管信息，實現信息互通。
【解讀】建設商事主體登記許可及信用信息公示平台是商事登記改革的重要支撐，有助於改革的順利推進，有利於加強社會監管和部門監管，也有利於強化企業信用體系和社會信用體系建設。
關於商事登記改革營業執照的具體問答
按照《深圳經濟特區商事登記若干規定》、《珠海經濟特區商事登記條例》（以下分別簡稱《若干規定》、《登記條例》），深圳市、珠海市在全面推進商事登記改革的同時，依照國家工商總局下發的《工商總局關於同意廣東省商事登記營業執照改革方案的批復》（工商企字〔2013〕36號，以下簡稱《批復》），試行商事登記改革後的營業執照。這也是深圳、珠海商事登記改革試點的一大亮點，是商事登記改革成果的具體體現。
一、深圳、珠海商事登記營業執照改革的意義。
一是體現了行政審批制度改革的原則和宗旨。營業執照樣式改革後，原則上只記載與商事主體資格相關的必要事項，不再記載商事主體的經營范圍、注冊資本（金）、實收資本等，體現了企業登記注冊從「審批許可」向「核准登記」的轉變，以及「有限政府」的轉變；也體現了改革進一步釐清政府與市場的關系，賦予商事主體更大信任的決心。
二是適應經濟形勢發展要求。據統計，目前使用的各類營業執照（登記證）達18種，種類繁多、記載事項設置不一、規格也不盡一致，且每類營業執照均對應特定的申請表格等，無論是對申請人還是企業登記機關，都造成不同程度的困擾，也增加了辦事成本和行政成本。精簡營業執照種類，統一規范營業執照記載事項，是新形勢下營業執照發展的客觀要求。同時，隨著營業執照記載事項的相應精簡，了解商事主體基本信息的渠道不再主要依賴營業執照，而是通過查詢商事主體公示信息的方式，符合現代經濟社會信息化發展的趨勢。
三是有助於強化企業信用體系建設，加強社會監管和部門監管。營業執照作為商事主體的資格憑證，具有重要的對外宣示性功能，是商事登記改革的重要載體。改革後營業執照不再記載經營范圍和注冊資本等，有利於引導商事主體自主經營、誠信經營，營造誠實守信的營商環境。同時，在營業執照上設置「重要提示」欄，有利於改革的平穩銜接，引導市場交易各方通過開放的信息平台查詢商事主體有關信息，強化社會監管和職能部門的監管。同時，改革體現了商事登記改革的理念，引導社會公眾正確理解商事登記的實質。
二、為什麼在深圳、珠海進行營業執照樣式的改革？
根據《若干規定》和《登記條例》，商事登記改革後，營業執照記載的事項與之前發生了較大變化。而《公司登記管理條例》等規定，營業執照正本、副本樣式由國家工商總局統一制定。為積極穩妥推進我省商事登記改革，在充分徵求我省商事登記改革試點地區意見的基礎上，廣東省工商局向國家工商總局報送了《廣東省商事登記營業執照改革方案》，提出依據特區立法先行在深圳、珠海市試行改革後的營業執照。2月20日，國家工商總局下發《批復》，原則同意廣東省商事登記營業執照改革方案，在深圳市、珠海市試行改革後的營業執照。
三、改革後的營業執照是什麼樣的？
改革後的營業執照分為四大類：
一是《企業法人營業執照》。適用於公司及非公司企業法人。記載：名稱、企業類型、住所、法定代表人、成立日期。
二是《非法人企業營業執照》。適用於個人獨資企業、合夥企業、中外合作非法人企業。記載：名稱、企業類型、經營場所、投資人或執行事務合夥人（個人獨資企業或中外合作非法人企業為投資人，合夥企業為執行事務合夥人）、成立日期。
三是《分支機構營業執照》。適用於分公司及非公司企業法人分支機構、個人獨資企業分支機構、合夥企業分支機構、外國（地區）企業在中國境內從事生產經營活動、外國（地區）公司分公司。記載：名稱、企業類型、經營場所、負責人、成立日期。
四是《個體工商戶營業執照》。適用於個體工商戶。記載：名稱、經營場所、經營者、成立日期。
改革後的營業執照均設置「重要提示」欄，顯示商事主體經營范圍、注冊資本、信息查詢（包括出資情況、營業期限、許可審批項目、年報及其他監管信息等事項的查詢）等重要提示內容。
改革後的營業執照樣式附後。
四、改革後的營業執照是怎麼個換發程序？
《若干規定》、《登記條例》均規定，自2013年3月1日起一年內，本地區的商事主體應向原登記機關申請換領商事主體營業執照。除主動申請外，商事主體在辦理各類變更登記業務及年檢時，可一並辦理新營業執照的換發。
五、為什麼保留3類營業執照、登記證樣式不變？
主要是從這些主體、組織類型的特殊性考慮，保留現有樣式不變。一是農民專業合作社（包括分支機構）。因農民專業合作社是在農村家庭承包經營基礎上，同類農產品的生產經營者或者同類農業生產經營服務的提供者、利用者，自願聯合、民主管理的互助性經濟組織。以其成員為主要服務對象，提供農業生產資料的購買，農產品的銷售、加工、運輸、貯藏以及與農業生產經營有關的技術、信息等服務。這種主體較為特殊，與企業和個體工商戶有較大區別。二是外國（地區）企業常駐代表機構，該機構此前一直核發的是《登記證》，且不從事經營活動，僅從事聯絡業務。三是企業集團，企業集團是一種企業聯合體，不具備企業法人資格，不得以企業集團名義從事經營活動，對其核發《企業集團登記證》。考慮到上述三類主體的特殊性，因此均不列入商事登記營業執照改革的范疇。
六、改革營業執照後，企業使用新版營業執照在其他地區會不會出現一些障礙？
商事登記改革仍然一個不斷探索的過程，特別是商事登記營業執照樣式改革在深圳、珠海先行先試，會存在與全國其他地區不同步的問題。基於此，我們做了如下努力：
一是在改革後的營業執照設計上，盡量與原營業執照保持相同的痕跡。如在顯著圖像標識上，營業執照的正上方印有中華人民共和國國徽圖案。同時，營業執照右下方統一印「中華人民共和國國家工商行政管理總局監制」字樣。
二是在營業執照的真偽辨別上採取了相應的措施。改革後的營業執照採用防偽底紋設計，編制防偽條形碼。營業執照左下方統一設置「重要提示」欄，顯示商事主體信息查詢的方式方法，社會可以通過相應的網址查詢。
三是盡可能加強對營業執照改革的宣傳。國家工商總局下發《批復》，並將改革後的營業執照樣式抄送各省、自治區、直轄市工商行政管理局。同時，省局在全省工商系統轉發總局《批復》及新版營業執照。並且，利用多種渠道加強對營業執照改革的宣傳力度，營造良好的社會氛圍。

H. 如何從立法層面上公平地解決土地使用權的有限性和房屋所有權的無期限性的矛盾

土地使用權的有限性和房屋所有權的無期限性其實並無矛盾，使用雖然是有期限的，但是也是可續期的啊，因為土地原本不屬於個人，屬於國家或農村集體，所以其使用權也不可能無限屬於自然人或法人，要使用土地也就必須交納使用費這不正體出市場的機能嗎？，而房屋是完全屬於所有權人的，所以只能是「土地使用權的有限性和房屋所有權的無期限性」

I. 土地交易的管理辦法

第一章 總則
第一條 為加強土地市場管理，規范土地交易行為，確保土地交易的合法性和安全性，進一步優化配置土地資源，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《海南經濟特區土地管理條例》等有關法律法規和《海口市人民代表大會常務委員會關於進一步加強土地管理若干問題的決定》的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的土地使用權交易，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱土地使用權交易包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押和換地權益書的流轉、質押。
前款所稱土地使用權轉讓包括以下情形：
(一)出售;
(二)贈與;
(三)交換;
(四)以土地作價入股、與他人成立企業法人，發生土地使用權變更的;
(五)一方提供土地使用權，另一方提供資金合資或合作，發生土地使用權變更的;
(六)因企業被收購、兼並、合並或分立，土地使用權隨之轉移的;
(七)以土地使用權抵償債務的;
(八)法律、法規規定的其他情形。
第四條 土地使用權交易應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，任何單位和個人不得非法干預。
第五條 市人民政府設立土地交易市場，作為土地使用權交易的專門場所。
土地交易市場應當具備下列功能：
(一)提供交易場所。為土地使用權交易、洽談、招商、展銷等活動和招標、拍賣、掛牌交易提供場地;
(二)辦理交易事務。為地價評估結果備案、交易過戶、稅費徵收、土地登記發證等機構集中辦公設立服務窗口;
(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲存、發布土地交易行情、交易結果，提供有關土地政策法規、土地市場管理規則、土地利用投資方向咨詢等。
第六條 市土地行政主管部門是土地使用權交易活動的主管部門，負責土地使用權交易的行政許可工作，並依法監督管理土地交易市場。
市財政、規劃、建設、房產、監察、國有資產管理、政府投資管理等主管部門應當按照各自職責，協同做好土地交易管理工作。
第七條 經市人民政府批準的土地交易機構是土地使用權交易的服務機構。其主要職責是：
(一)貫徹執行土地管理法律、法規、規章和政策，具體實施土地交易市場的建設計劃和管理目標;
(二)具體實施土地使用權交易的事務性和技術性工作;
(三)接受主管部門和自然人、法人及其他組織的委託，具體實施土地使用權出讓、租賃、轉讓的招標、拍賣和掛牌交易工作;
(四)收集、匯總、儲存、上報、發布土地交易供求信息和交易結果;
(五)承辦市人民政府及市土地行政主管部門委託的其他事項。
第二章 交易方式和條件
第八條 土地使用權交易應當採取招標、拍賣、掛牌交易和協議交易的方式進行。
本辦法所稱招標交易，是指市土地行政主管部門通過發布招標公告或招標邀請書，邀請特定或者不特定的投標人參加土地使用權交易投標，根據投標結果確定中標人的行為。
本辦法所稱拍賣交易，是指市土地行政主管部門通過發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，確定最高應價者為競得人的行為。
本辦法所稱掛牌交易，是指市土地行政主管部門通過發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬交易宗地的交易條件在土地交易市場或網上掛牌公布，接受競買人的報價申請，根據掛牌期限截止時的出價結果確定競得人的行為。
本辦法所稱協議交易，是指土地使用權人或換地權益書的權益人通過協商自行尋找受讓人、承租人、抵押權人的交易行為。
第九條 下列土地使用權交易應當進入土地交易市場，採取招標、拍賣、掛牌交易等方式進行：
(一)商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地的國有土地使用權出讓或租賃;
(二)經營性用地以外的土地在供地計劃公布後，同一宗土地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權出讓或租賃;
(三)國有企業、集體企業和公有經濟成份佔主導地位的企業或公司經批准，出售國有土地使用權、以國有土地使用權作價入股、以國有土地使用權聯營合作開發或以國有土地使用權抵償債務的;
(四)經有批准權的人民政府批准出售劃撥土地使用權、以劃撥土地使用權作價入股、以劃撥土地使用權聯營合作開發或以劃撥土地使用權抵償債務的;
(五)處置停緩建工程涉及土地使用權轉讓的;
(六)人民法院判決或裁定變賣土地使用權清償債務的;
(七)為實現抵押權進行土地使用權轉讓的;
(八)法律、法規、規章等規定的其它情形。
第十條 本辦法第九條規定的土地使用權交易，主要採取拍賣、掛牌交易方式，有三個以上的單位或自然人報名參與交易的，應當採取拍賣交易方式。但對具有特定的社會、公益建設條件或對用地項目有特殊要求的，可採取招標交易方式。
第十一條 本辦法第九條規定之外的土地使用權或其他土地權益交易，可採取協議交易方式進行。
第十二條 本辦法第三條第二款第(一)、(七)項規定的土地使用權交易，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
第十三條 以出讓方式取得國有土地使用權的，土地使用權人自取得土地使用權之日起，可進行本辦法第三條第二款第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)項規定的交易行為，其土地使用權交易條件不受本辦法第十二條規定的限制。
第十四條 有下列情形之一的，土地使用權或其他土地權益不得進入土地交易市場交易：
(一)未依法登記取得權屬證書或土地權屬不清、有爭議的;
(二)欠繳土地出讓金(含超容積率、改變土地用途但未按規定補交土地出讓金的)的;
(三)司法機關、行政機關依法限制土地使用權利或其他土地權益的;
(四)依法需收回土地使用權的;
(五)共有的土地使用權或其他土地權益，未經其他共有人書面同意的;
(六)法律、法規規定禁止交易的其它情形。

J. 通過出讓方式取得土地使用權後，為什麼不可以處分該宗土地

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。

以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。