征地協調部規章制度

① 農村土地徵收管理辦法

農村土地一般都是集體土地，按照《土地法》、《土地管理法》等嚴格管理；徵收與補償仍參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》及《土地管理法》的有關規定；下面是我下載的一篇文章看是否有參考價值，能否解決你的問題？土地管理法修改有望實現國有集體土地
同價同權
（2011-04-19 10:12:53）
《中國經濟周刊》記者 馬玉忠I北京、黑龍江報道「強拆」的事，還沒完。
近日，中央紀委、監察部發出通知，要求各級紀檢監察機關加強監督檢查，進一步規范征地拆遷行為。該通知明確要求，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要「參照」新頒布的《國有土地上房屋徵收與補償條例》(下稱《徵收條例》)的精神執行。《土地管理法》修改將參照《徵收條例》，國有、集體土地有望實現同價同權。
但是，新頒布的《徵收條例》適用於城市范圍內國有土地上的房屋徵收，對於集體土地上的拆遷仍然依據《土地管理法》，這導致了同樣是房屋徵收與補償，城鎮與農村適用不同的法律法規，造成了立法和執法上的不公平。
農村怎麼辦？《中國經濟周刊》記者了解到，為了解決城鄉實行不同的徵收補償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《徵收條例》中確立的基本原則。
法律的廢舊立新，標志著一個時代的開始。
農村拆遷維權依舊難
2010年10月30日上午，黑龍江省密山市市民崔德喜，因為抵制政府強拆，在自家房頂上點燃汽油自焚。而就在自焚事件時隔不到一個月，密山市民陳躍興家的房子也遭遇了違法強拆，72歲的陳躍興和71歲的魯瑞芳老兩口在零下二十多度的冬夜中無避寒之地……
鍾如九，這個平凡的江西女孩，因為去年「宜黃自焚事件」中，用微博直播家人抗強拆過程，成為媒體關注的焦點人物。
當今年1月21日，實施了10年的《城市房屋拆遷管理條例》被廢止，《徵收條例》出台，也許「陳躍興們」會很高興。但是，《徵收條例》對「鍾如九們」而言，則未必能高興起來。這部被社會各界寄予厚望的《徵收條例》只適用於城市范圍內國有土地上房屋徵收與補償問題。而農村集體土地上的房屋拆遷問題仍舊適用現行的《土地管理法》。
「實際上拆遷的主要矛盾在集體土地，在農村。如果集體土地上的拆遷沒有解決，那麼拆遷問題就沒有真正的解決。」曾為「宜黃自焚事件」等重大拆遷案件當事人提供法律援助的王才亮律師對《中國經濟周刊》說。
王才亮認為，相對於城市居民，農民的維權能力更差。所以，發生在農村集體土地上的拆遷矛盾沖突更大，惡性事件更多。比如去年的「宜黃自焚事件」，2009年成都的「唐福珍自焚事件」，都發生在集體土地的拆遷過程中。
國務院法制辦、住建部負責人對此問題的公開表態是：將會同有關部門抓緊《土地管理法》的修改工作，通過該法來解決集體土地上的徵收拆遷問題。
一位參與了《土地管理法》修改稿研討的法學專家向《中國經濟周刊》透露，為了立法上銜接統一，以及統籌解決國有土地和集體土地徵收問題，《徵收條例》中的大部分基本原則，將會在《土地管理法》修改時參照適用。
「對公民的財產徵收，應該適用統一的法律標准。以前，城鄉間實行不同的徵收補償制度。現在，《徵收條例》已經出台了，如果繼續按照以往的模式，會造成巨大的不平等，也無法真正解決拆遷問題。」這位專家說。
「公共利益」標准將城鄉統一
以前，國有土地和集體土地上的房屋徵收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調整。城鄉間兩種不同的地權，適用兩種不同的徵收補償制度。
《土地管理法》第二條規定：「國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。」
近年來，隨著我國城化率的飛速提高，將集體土地徵收轉換為國有土地現象越來越普遍。與被廢止的《拆遷條例》相似，《土地管理法》中，沒有就公共利益做出明確界定。
「由於《土地管理法》中對『公共利益』沒有做出明確界定，這導致了地方政府只要說為了『公共利益』需要，隨時都可以對農民集體所有的土地實行強制徵收。」王才亮說。
在王才亮代理的多起集體土地徵收拆遷案件中，他發現「公共利益」變成了「百寶箱」，「什麼都往裡邊裝」。有的地方政府認為，招商引資修建廠房屬於「公共利益」進行徵收；有的地方政府認為，進行房地產開發屬於「公共利益」進行徵收；更有甚者，有的地方政府為了修建高爾夫球場，打著「公共利益」進行徵收。
「公共利益界定的不明確也導致土地徵收權被政府機關極度濫用。」王才亮說。
一位參與了《土地管理法》修改稿研討的專家透露，該法將會參照《徵收條例》中對公共利益界定的規定，明確公共利益的界定范圍。
「如果能參照《徵收條例》中對公共利益界定，將會縮小征地范圍，規范地方政府濫用權力隨意征地的現狀。」王才亮說。
農民應有建設用地議價權
除了「公共利益」界定模糊，徵收補償標准過低也成為《土地管理法》遭詬病之處。
「現行法律規定的標準是按照被徵用土地的原用途給予補償。以耕地為例，其補償標准為被徵收前3年的平均產值的6至10倍。」長期關注拆遷問題的北京市中高盛律師事務所李濱律師向《中國經濟周刊》介紹，去年，黑龍江省密山、綏化、龍江、賓縣等地，相繼出現過多起因拆遷補償過低而引發的拆遷爭議事件。「實踐中集體土地徵收的補償費根本不能保障失地農民以後的生活，而政府征地後按市場價格出售後，其成交價格往往為補償費用的十幾倍甚至幾十倍。」
新實施的《徵收條例》中確定了對被徵收房屋進行市場化價值補償的原則，即補償價格不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
那麼集體土地的征地補償能否也借鑒此原則？上述參與了《土地管理法》修改稿研討的專家透露，如果適用此原則，就要有市場價格作為參考，但是目前土地一級市場是被政府壟斷的，沒有市場價格。所以，如何確定徵收補償標准，成為了《土地管理法》修改中一個難點。
北京大學憲法與行政法研究中心主任姜明安教授認為，既然土地的產權是屬於農民集體的，為什麼一定要政府強制徵收後才能賣掉？農民自己為什麼不能賣呢？所有權人不能處分自己的土地，這是沒有道理的。
他建議，對《土地管理法》進行修改，農村土地轉化成建設用地可以有兩個途徑，一個是政府徵收，用於公共利益；另一個就是交易，用於商業利益。就是說建設用地，不但政府可以賣，擁有土地所有權的農民也可以賣。
「公共利益」
《徵收條例》第八條採取了列舉方式，將以下五種情形界定為公共利益：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要。
除此之外，界定公共利益還需要通過「納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，經市、縣級人民代表大會審議通過」等一系列程序。

② 征地拆遷協調員的工作流程

基地升2本，升下掠奪科技，建造野獸柵欄，出狼騎。

③ 如何搞好臨時征地協調工作

學習一下這個：
龐光鎮焦東村一個委員走活一盤棋
http://www.hxw163.com
一個委員走活一盤棋
——龐光鎮焦東村監委會委員鄭付善支持比亞迪項目建設側記
正當龐光鎮焦東村征地工作陷入困境之時，該村村民監督委員會委員鄭付善在村黨支部、村委會、監委會的大力支持下，採取「自下而上」的工作模式，聯合本組35戶村民率先完成征地工作，為焦東村1800畝征地工作創造了寶貴經驗，起到了很好的模範帶頭作用。
今年5月，時任龐光鎮焦東村第15村民小組組長的鄭付善被群眾推選為村民監督委員會委員。比亞迪項目征地工作開始後，鄭付善因支持項目建設，逢人就講開發的意義和好處，因此被一些群眾特別是本組的群眾不理解，罵他是「賣國奸賊」，並召開村民小組會議，決議取消了他的組長權力。這對鄭付善來說，無疑是一個無情的打擊。在此種情況下，他以一名監委會委員和普通村民的身份做宣傳，堅定「開發一定能讓群眾過上好生活」的思想信念，聯合鄭有亮、鄭都信兩位村民代表，硬著頭皮、三番五次地做群眾思想工作，同時還創造性地提出了「家庭代表先簽 ，聯戶代表、小組組長後簽，自下而上逐層簽」的征地簽字工作模式，終於使本組35戶村民中的26戶消除了思想疑慮，先後在《征地意見表》、《征地補償款分配花名冊》、《青苗賠償分配表》上簽了字。到9月12日，該組35戶村民已全部簽字，700多米圍牆全面動工，350多萬元征地補償款、青苗賠償款全部發放到農戶手中。
一石激起千層浪。在鄭付善及其35戶村民的帶動下，焦東村4組、9組、10組等村民小組的群眾思想豁然開朗，紛紛簽字，同意征地開發。人們稱贊鄭付善：「一個委員走活了一盤棋。」（縣紀委 邢建武）

本文來源於畫鄉網（www.hxw163.com）原文出處：http://www.hxw163.com/2009/0921/2503.html

④ 土地協調費

建設項目涉及到徵用土地時，情況比較復雜，為了更快地辦好征地手續，有些用地單位便拿出一部分資金給負責做征地協調工作的鄉鎮村等單位。
協調費沒有什麼具體標准，由協調方和用地單位協商。根據征地面積的大小和工作難易程度而定，有些用地單位在協調工作結束後，認為協調方工作做的好，為他們的工程提前了時間，還另外再加協調費也是有的。

⑤ 國土資源部《關於最新征地補償的通知》

征地補償標準是由各地區的不同，根據實際情況來制定的，所以國土資源部沒有一個統一專的標准。

徵收屬土地的補償

根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條 徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。

徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。

(5)征地協調部規章制度擴展閱讀

具體標準的制定

徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。

被徵收土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。

徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

⑥ 征地補償安置協調制度是什麼

法律分析：征地補償安置協調制度是一項專門一項專門針對征地補償安置爭議設立的糾紛解決制度針對征地補償安置爭議設立的糾紛解決制度。協調裁決的范圍是，對被征地農民與實施征地的市、縣政府在補償安置方面的爭議。

法律依據：《征地補償安置標准爭議協調裁決暫行辦法》 第四條 協調和裁決征地補償安置標准爭議，應當遵循合法合理、公正公開、及時便民、先協調後裁決的原則。

⑦ 征地拆遷工作管理辦法

您好，根據土地管理法中的規定，給予被徵收人的補償包括土地的補償、地上附著物、安置補助費、青苗補助費及農村村民住宅費等，原則上來說是不能低於被徵收人原有的生活水平。所以，如果覺得補償不合理，建議當事人採取法律措施來維護自己的合法權益。

⑧ 國土部關於進一步做好征地管理工作的通知原文

反對！假如由於種種原因今年沒完成征地工作，明年接著征地，但是低價格就變了，征差價由誰補？這樣農民的期望值就越來越高，誰會同意把地讓你征走？

⑨ 求國土資源部《關於進一步做好征地管理工作的通知》的文件全文

關於進一步做好征地管理工作的通知（原文）編輯本段回目錄國務院辦公廳關於進一步嚴格征地拆遷管理工作 切實維護群眾合法權益的緊急通知
各省、自治區、直轄市人民政府、國務院各部委、各直屬機構：
近期，一些地區在農村征地和房屋拆遷（以下簡稱「征地拆遷）中，相繼發生多起致人死傷事件，群眾反映強烈，社會影響十分惡劣。國務院領導同志高度重視，批示要求做好有關工作。為保護群眾的合法權益，維護正常的經濟秩序，嚴厲打擊犯罪行為，進一步加強征地拆遷管理，經國務院同意，現將有關事項緊急通知如下，關於進一步做好征地管理工作的通知：
一、充分認識做好征地拆遷管理工作的重要意義
征地拆遷關系人民群眾的切身利益，黨中央、國務院對此高度重視，明確要求堅決制止亂占濫用耕地，嚴格城鎮房屋拆遷管理，堅決糾正侵害人民群眾利益的問題，切實維護社會穩定。進一步加強征地拆遷管理，妥善處理城市發展和征地拆遷的關系，是貫徹落實科學發展觀，維護群眾合法權益，構建社會主義和諧社會，促進經濟社會可持續發展的一項重要工作。各地區、各部門一定要充分認識做好這項工作的極端重要性，樹立全面、協調、可持續的科學發展觀和正確的政績觀，端正城鄉建設的指導思想，嚴格執行國家關於征地拆遷的法律法規和政策規定，嚴格履行有關程序，堅決制止和糾正違法違規強制征地拆遷行為。要改進工作作風，完善工作機制，下大力氣化解征地拆遷中的矛盾糾紛，妥善解決群眾的實際困難，維護正常的生產生活秩序和社會和諧穩定。
二、嚴格執行農村征地程序，做好征地補償工作
徵收集體土地，必須在政府的統一組織和領導下依法規范有序開展。征地前要及時進行公告，徵求群眾意見；對於群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決，不得強行實施征地。要嚴格執行省、自治區、直轄市人民政府公布實施的征地補償標准。尚未按照有關規定公布實施新的征地朴償標準的省、自治區、直轄市，必須於20lO年6月底前公布實施；已經公布實施但標准偏低的，必須盡快調整提高。要加強對征地實施過程的監管，確保征地補償費用及時足額支付到位，防止出現拖欠、截留、挪用等問題。征地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被征地農戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。重大工程項目建設涉及征地拆遷的，要帶頭嚴格執行規定程序和補償標准。
三、控制城鎮房屋拆遷規模，依法依規拆遷
城鎮房屋拆遷，必須嚴格依法規范進行，必須充分尊重被拆遷人選擇產權調換、貨幣補償等方面的意願。立項前要組織專家論證，廣泛徵求社會各界特別是被拆遷人的意見，並進行社會穩定風險評估。要控制拆遷規模，對於沒有經過社會穩定風險評估或群眾意見較大的項目,一律不得頒發房屋拆遷許可證。要嚴格控制行政強制拆遷的數量，實施行政強制拆遷要嚴格執行相關程序，並報請上一級人民政府備案。程序不合法、補償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制定應急預案的,一律不得實施強制拆遷。
四、強化監督管理，依法查處違法違規行為
各地要立即對所有徵地拆遷項目組織開展一次全面排查清理，重點檢查征地程序是否合法、拆遷行為是否規范，補償安置是否合理、保障政策是否落實等情況,限期整改排查清理中發現的各種問題。對採取停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷，以及採取「株連式拆遷」和「突擊拆遷」等方式違法強制拆遷的，要嚴格追究有關責任單位和責任人的責任。因暴力拆遷和征地造成人員傷亡或嚴重財產損失的，公安機關要加大辦案力度，盡快查清事實，依法嚴厲懲處犯罪分子。對因工作不力引發征地拆遷惡性事件、大規模群體性上訪事件，以及存在官商勾結、權錢交易的，要追究有關領導和直接責任人的責任，構成犯罪的，要依法嚴厲追究刑事責任。對隨意動用公安民警參與強制征地拆遷造成嚴重後果的，要嚴肅追究有關黨政領導的責任。
五、健全工作機制，及時化解矛盾糾紛
各地區、各有關部門要嚴格按照信訪評估到位、審批程序到位、政策公開到位、補償安置到位的要求，建立健全征地拆遷信息溝通與協作機制，及時掌握和化解苗頭性、傾向性問題，防止矛盾積累激化。要健全征地拆遷信訪工作責任制，加快建立上下貫通的信訪信息系統，積極探索征地拆遷矛盾糾紛排查調處機制，採取各種有效方式做好群眾思想工作，防止簡單粗暴壓制群眾，避免困征地拆遷問題引發新的上訪事件。地方各級人民政府和有關部門要深入到問題較多的地方去接訪、下訪，主動傾聽群眾訴求，把問題解決在初始階段。各地要加強形勢分析與研判，一旦發生惡性事件，要及時啟動應急預案，做好穩控工作，防止事態擴大。要加強和改進宣傳工作，充分發揮輿論監督和引導的重要作用。
六、加強協調配合，強化工作責任
各地區、各有關部門要把做好征地折遷管理工作作為落實中央宏觀調控政策和維護社會和諧穩定的重要內容，列入近期工作的重要議事日程。省、自治區、直轄市人民政府要加強對征地拆遷工作的管理和監督，切實加強對征地拆遷規模的總量調控，防止和糾正大拆大建。市、縣人民政府對征地拆遷管理工作負總責，要明確政府分管負責人的責任，對出現群體性事件的，市、縣人民政府主要負責人要親臨現場做好相關工作。有關部門要加強協作，密切配合，加強對各地征地拆遷工作的指導監督，聯合查處典型案例，研究完善相關政策措施，及時向國務院報告重要情況。
各省、自站區、直轄市人民政府要在2010年8月底前將落實「關於進一步做好征地管理工作的通知情況」報國務院，同時抄送住房城鄉建設部和國土資源部。

專家解讀：關於進一步做好征地管理工作的通知 編輯本段回目錄保障被征地農民生產生活和長遠生計
――部耕保司負責人解讀《關於進一步做好征地管理工作的通知》
征地工作關系重大，備受社會各界關注。為了加強征地管理，切實保障被征地農民的生產生活和長遠生計，日前，國土資源部發出《關於進一步做好征地管理工作的通知》（以下簡稱《關於進一步做好征地管理工作的通知》），我國征地制度建設再次邁出重要步伐。
《關於進一步做好征地管理工作的通知》出台的背景是什麼，在政策措施上有哪些創新，解決了哪些實際問題？就這些問題，記者采訪了國土資源部耕地保護司負責人。
記者：請您介紹一下《關於進一步做好征地管理工作的通知》出台的背景。
負責人：征地管理一直是國土資源管理一項重點工作，難度也相當大。在制定《關於進一步做好征地管理工作的通知》之前，我們深入開展了長時間的調研，並廣泛徵求了各方的意見。它的出台主要基於以下四個方面：
一是總結推廣各地一些成功的做法，形成規范性政策。近年來，一些地方在提高征地補償標准、落實征地補償費用、拓展補償安置途徑、推進被征地農民社會保障工作等方面進行了積極探索，這些辦法和措施被證明行之有效。
二是征地管理中有些方面需要進一步明確和細化，為此，我們有針對性地提出了改進完善的政策措施。比如，各地反映，全面實施征地統一年產值標准和區片綜合地價後，應相應明確征地補償費的分配政策；征地中房屋拆遷補償安置糾紛突出，需要明確有關意見；征地報批前期程序和批後實施程序有所重復，需要簡化程序提高征地實施效率等。
三是加強征地批後實施監管的需要。國土資源部改進用地報批工作後，重點是強化用地批後實施監管，但實施情況的監管工作一直比較薄弱。為適應新的形勢要求，建立健全相關制度，確保監管到位。
四是國務院最近的有關規定要求。日前，國務院下發《關於進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》，對征地拆遷管理工作提出了更嚴格的要求，國土資源部門需要及時貫徹落實，明確有關政策措施。
記者：這是繼2004年《關於完善征地補償安置制度的指導意見》之後，國土資源部針對征地管理出台的最為全面的一個文件。這次在內容上進行了哪些改進和完善？
負責人：這次對征地政策措施進行改進完善的地方比較多，主要有八個方面：
用地預審時足額落實征地補償費。對於新上建設項目，在用地預審時就嚴格把關，確保項目按照征地統一年產值標准和區片綜合地價核算征地補償費，足額列入項目概算。
推行征地補償款預存制度。江蘇、遼寧、廣東、貴州等省已推行這一制度，並切實解決了征地補償費拖欠問題。因此我們鼓勵各地學習借鑒這一辦法，結合本地實際，進一步探索完善。
征地補償費直接給到農民個人。要求市縣按照確定的征地補償安置方案，將補償安置費用直接、及時支付給農民個人，防止和糾正截留、挪用的問題。
鼓勵單列被征地農民社會保障費用。目前這一做法已經在一些省份實施。實踐證明，實行新農保的地區，「只做加法，不做減法」，不影響被征地農民納入社會保障。因此，我們鼓勵借鑒，以解決征地補償費用偏低、社保資金普遍難以落實的問題。
落實征地房屋拆遷補償安置有關政策。針對農村房屋拆遷補償存在的突出問題，2009年底，國土資源部會同國務院法制辦、住房和城鄉建設部進行研究，有針對性地提出了政策意見。《關於進一步做好征地管理工作的通知》吸收了該意見，在農村房屋拆遷補償安置的組織、領導、原則、方法等方面明確了有關要求。
充分徵求被征地農民意見。按照國辦發15號明電精神，需要進一步明確要求各地在實施征地前充分聽取被征地農民意見，對被征地農民提出的合理要求必須妥善予以解決，並做好政策宣傳解釋和群眾思想疏導工作，不得強行實施征地。
簡化征地批後實施程序。今年初，國土資源部對報國務院批准城市建設用地征地申報前期程序和批後實施程序進行了規范和簡化，即對於征地報批前履行了相關程序並完成有關確認工作的，征地批准後，徵收土地公告和征地補償安置方案公告可同步進行，縮短征地實施周期。考慮到各類建設征地程序應保持一致性，因此將上述意見納入了《關於進一步做好征地管理工作的通知》內容，要求全面實行。
落實征地批後實施反饋制度。自2002年起，國土資源部開始推行征地反饋制度，但這項制度尚未完全落實到位。為適應的新要求，《關於進一步做好征地管理工作的通知》對反饋的內容、方式、時間等作出了具體規定，進一步落實這項制度。之後，我們還將進一步細化具體要求。
記者：《關於進一步做好征地管理工作的通知》提到了推進征地補償新標准實施，同時第一次提及征地房屋拆遷補償安置的問題，這兩個「新」主要體現在哪些方面？
負責人：2004年以來，國土資源部按照國務院的有關規定，指導各省（區、市）制定了征地統一年產值標准和區片綜合地價。目前，全國大多數省份都公布實施了新的征地補償標准，但是在具體用地項目上還沒有完全執行到位。因此，《關於進一步做好征地管理工作的通知》從政策層面要求予以全面實行，目的是推進它的落實到位。
征地房屋拆遷的補償安置問題確實是第一次提出。按照《土地管理法》規定，征地中房屋作為附著物予以補償。但近年來城鎮化速度加快，征地拆遷量越來越大，而隨著房屋價值的凸顯，征地中的拆遷房屋作為附著物補償，很難滿足被拆遷農戶的需要。因此，《關於進一步做好征地管理工作的通知》在現有法律框架下，規范征地中農民住房拆遷補償行為，維護農民的土地權益和社會穩定。

⑩ 征地制度中存在的問題及改革對策

土地是人類生存的基礎，是一切基本建設的源頭。因此，依法徵得土地，工作的快慢直接影響到經濟建設的全程，由此可見，征地工作在土地管理和經濟建設中佔有十分重要的地位。但嚴格的征地制度和繁多的征地材料也的確使征地工作步履艱難。

本文結合土地管理工作實踐，就征地范圍、征地工作程序、征地補償制度、征地安置制度等四方面中存在的一些突出矛盾進行闡述，並提出相應對策。

1 征地范圍方面

1.1 征地權使用范圍過寬的問題

為了公共利益的需要而行使征地權，這是國家和政府的—項特殊權利，是國家強制力的體現。這在現代世界各國法律中都有相應的規定，但在對「公共利益」概念的理解上，各國之間有所不同，也就導致行使征地權的范圍也不同。但有一點是相同的，即「公共利益」就是廣泛性的大眾的利益。就是說這種建設應是帶有「公益性的」，不以盈利為主要目的的建設事業，如國防建設、環境保護、市政建設、交通運輸、水利事業、公共衛生事業、科教文化等社會福利事業以及國家機關、安居工程等以公共利益為目的的建設。

但從我國現行法律條款中可以看出，在我國實行的土地社會主義公有制條件下，不論是「公共利益的需要」，還是「任何單位和個人進行建設」，都可以通過國家徵用「原屬於農民集體所有的土地」而取得土地使用權，都可以將集體土地（特別是耕地）轉為國有土地（建設用地）。因此，徵用土地就成為將農民集體土地轉為國有土地，將耕地轉為建設用地，為各項建設提供國有土地的唯—途徑。這就從法律上模糊了「公共利益」與「非公共利益」的概念，把征地范圍擴大到了所有經濟建設用地，使得國家征地權使用范圍過寬。

征地權使用范圍寬，就不同程度地侵犯了農民集體土地所有權權益的享有。由於國傢具有至高的強制力，徵用土地是國家行政機關基於本身單方面的意志表示，不需要被征地方的同意。在征地實踐中，國家徵用土地是為了「公共利益」的需要，比如城市綠化用地、公路道路、建設水庫、建設校舍、醫院等城市基礎設施，這些造福於人民大眾，有利於國民經濟的持續發展和民族整體素質提高的工程，代表了廣大人民群眾的利益，也包括當地農民的利益，這時群眾對征地比較認同，一般都能服從國家需要。但是，如果政府徵用集體土地是為了出讓給投資者進行盈利性建設，並從徵用土地中獲取巨大利潤，而國家的征地補償仍使用與「公共利益」征地相同的標准和范圍，實際上是剝奪了農民能夠從集體土地中獲得利益的一部分，同時把它轉讓給了某些單位和個人，無形中侵犯了農民的集體土地所有者權益，形成了新的社會分配不公平。從一定意義上說明，在征地過程中，由於農民集體土地所有權始終處於弱勢地位，造成農民利益遭受嚴重侵犯的現象普遍存在。農民集體土地所有權權益遭到嚴重侵犯，這也是造成部分地區征地難的直接原因。例如，滑縣縣城開拓的四條大道佔用耕地800多畝，每畝補償均不超過1萬元，但沒有因為征地發生一起糾紛，時間僅用三個月便全部落實。同時，滑縣2000 年度第一批次城市建設用地徵用耕地180多畝，每畝土地補償費為4.6～6.5 萬元，安排項目為人民保險公司職工住宅、電信公司辦公樓、商業住宅小區和一個別墅區，由於群眾對征地用途不認可，不接受國家征地補償，在落實中遇到很大阻力，尤其別墅區用地至今無法進地施工。

1.2 豐富制度，健全機制

從長遠看，在征地制度改革過程中，應對國家征地權行使的范圍進行調整，將其限制在狹義的公共利益用地范圍內，並按集體土地被徵用後土地利用和經營行為的性質，將征地分為兩類：一是公益性非贏利類徵用，即公益非贏利性用地；二是經營類征購，即公益性經營用地和非公益性經營用地。

需要說明的是，劃分征地類型的主要依據是看用地單位使用土地是否以盈利為目的，若屬非贏利性的，則劃為徵用類；若屬贏利性的，則劃為征購類。而建設項目的投資來源，則不作為劃分征地類型的主要依據。其原因是隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立及投融資體制的改革，投資主體呈現多元化趨勢，投資主體與經營性質（用地性質）之間的相關性日趨減弱，因此從發展的趨勢看，建設項目投資來源不應作為劃分征（購）用土地類型的主要依據。

1.2.1 征購

征購是指：在符合土地利用總體規劃和年度計劃的前提下，在城市規劃區范圍內又符合城市規劃，任何單位和個人以贏利為目的的建設用地需要經土地行政主管部門按市場評估價格收購集體土地的行為。

征購范圍：從土地用途上講包括工業用地，商業、旅遊、餐飲娛樂、住宅、醫療衛生、文化教育等經營性行業用地。從分布地域上講包括城鎮規劃區內零星布置、拋荒、閑置或具有其他更高開發價值的集體農用地和集體建設用地，允許實施征購，這樣既有利於土地國有化，又避免城市市區中長期存在「都市村莊」的不正常現象。但必須嚴格遵守「佔一補一，占補平衡」的耕地保護政策，基本農田保護區的耕地禁止佔用。

1.2.2 徵用

徵用是指：在符合土地利用總體規劃和年度計劃的前提下，在城市規劃區內又符合城市規劃各級人民政府為非贏利性項目建設的需要，向農民集體徵收土地的一種強制性行為，同時應對被征地集體和個人進行公平合理的補償。

徵用范圍：①國家機關和軍事用地；②城市基礎設施和非贏利性公益事業用地；③國家重點扶持和為公眾服務的能源、交通、水利、環境保護、文物遺跡保護等用地；④法律、行政法規規定的非經營性的劃撥用地。徵用土地的目的必須為非贏利性的公共利益服務，公共利益的概念應是狹義的，徵用土地的范圍應是嚴格的。

徵用的強制性：政府在征地之前應先發布預征地公告，舉行聽證會聽取公眾及被征地單位意見，由公眾認定征地的非贏利性和公共利益性。一旦認定征地是為公眾服務，經政府批准後，徵用土地就具有了強制性，法定征地機構可以行使土地徵用權，要求個人服從公眾利益，必要時征地機構可以請求法院強制執行。征地權的強制行使必須是法定征地機構，只能用於公共目的且給予被征者合理補償，三者缺一不可。

2 征地補償制度方面

2.1 征地補償范圍窄、標准不合理的問題

縱觀日、英、德等各國的立法和實踐，征地補償的原則隨著權利觀念從權利私有化向權利社會化的轉變，不同時期也有不同的規定，大致經歷了完全補償——不完全補償——相當補償的過程。土地補償范圍和補償標准雖然都存在差異，但大體都包含以下幾項：土地補償、殘餘地、連接地損害補償、地上物補償、經營損失補償、遷移費補償等，基本上把能夠舉證的具體損失和可以預見的利益都列入補償范圍。從世界的整體發展趨勢看，對於國家合法行為造成的損失，其補償范圍與標准均呈日漸放寬之勢，對農民所遭受的損失給予更充分、更完全的補償。而我國征地現採用的補償原則只能算是不完全補償原則，征地補償范圍僅限於土地補償、農業人口安置補助、青苗和地上物補償。也就是說我國征地補償范圍僅限於與被征地客體直接相關的經濟損失。而對與被征地客體間接關聯以及因此延伸的其他附帶損失未規定予以補償，如殘餘地、連接地損害補償，經營損失、租金損失等內容都沒有列入補償范圍。與世界各國相比，我國的征地補償不僅范圍窄，而且標准也不合理。世界大多數國家的土地補償費都是以公開市場的土地市價為標准，而我國的土地補償費，僅以土地的原用途給予—定補償，即以被徵用前三年的平均年產值乘以一定倍數計算，年產值大小的確定在實際操作中難度很大，往往使補償結果與實際情況不相適應，很多地方無法從根本上保證被征地農民的生活水平不因征地而下降，這是征地制度改革必須正視的現實。

由於我國規定的征地補償標準是採用征地前三年耕地年產值的若干倍，就不可避免出現征地方和被征地方在年產值、倍數等問題上存在爭議，從而加劇了征地雙方矛盾，這樣一方面給上級部門增加了協調工作難度，另一方面為雙方以後的長期相處埋下了不安定的隱患，產生社會不穩定因素。如2001年安陽市政府徵用郊區東郊鄉土地時，蔬菜辦統計的前三年菜地年產值為每畝1800～3700多元，郊區統計部門統計的前三年菜地年產值為每畝4491元，前三年糧地年產值每畝820～880元，農民上報的前三年土地年產值為每畝3000～5000元，使征地部門難以確定標准，也為征地雙方製造了矛盾，妨礙了正常征地工作的進行。

從土地資源經濟學上講，我國目前實行的土地補償最多達到對被征地方生存權的補償，而沒有考慮土地作為重要生產資料，土地所有權（包括農用土地使用權）也是一種財產權，應該按客觀評估的市價進行補償，這也從又一個方面說明在征地過程中，農民集體土地所有權始終處於弱勢地位，權能得不到完全顯化。

2.2 區別兩種方式，遵循市場原則，力求科學合理

考慮到我國實行土地徵用制度時間尚短，尤其是在征地補償方面還不夠科學，因此，應該積極的借鑒發達國家的先進合理經驗，結合我國的實際情況，並充分利用農用土地定級評估理論和實踐成果，確定科學完善的征地補償標准。同時，要適應我國社會主義市場經濟體系的建立，在征地過程中應該逐步引入市場機制，遵循市場原則，區別徵用和征購土地兩種方式，使征地補償做到公平合理。

2.2.1 征購價格標准

地價應由具有土地資產評估資格獨立的評估機構來評估。應根據當時的市場價格，按該地塊城市規劃的最高和最佳用途評估。即該地塊土地利用現狀是村辦企業，但確定城市總體規劃的最高最佳用途是商業用地，則按商業用地評估補償，補償金的價值內涵是「農地級差地租Ⅰ+農地級差地租Ⅱ+絕對地租（農用）+絕對地租（非農）」的資本化。同時，在城市（鎮）規劃區內，要進一步完善區域的功能分類，確保規劃的嚴肅性和實施的連續性，不能隨意變動，避免因功能劃分隨意變化，造成征地的困難，尤其影響地價評估的科學性和准確性，致使征地補償價格不合理，引起被征地單位的強烈不滿。

2.2.2 徵用補償標准

徵用土地費是國家為獲得公益性非贏利類用地而徵用集體土地時付給土地所有者和使用者的補償費，以保障被征地農民生活水平不降低為基本標准，由徵用地價款、地上附著物和青苗的補償費構成。其中地上附著物和青苗的補償費如實補償；建議改革徵用地價款測算標准，取消倍數及年產值。徵用地價款以農地地價為標准測算，其中農地地價（農用土地定級評估理論評估確定）是在農地本身的自然條件（如光、溫、水、熱及土壤肥力等）、社會條件（如土地制度、農地政策、人口狀況等）、經濟條件（如經濟發展水平、經濟政策、經濟發展規劃等）下，農地所有權（使用權）在未來年期收益的資本化區域平均價格，其價值內涵是「農地級差地租Ⅰ+農地級差地租Ⅱ+絕對地租（農用）」的資本化。

地、市級土地行政主管部門應定期對農地地價進行調整和向社會公布，使之在一段時期內相對穩定，但在較長的時期內具有動態性。

2.2.3 征購（用）土地費按下列原則在被征購（用）土地的集體經濟組織和農民之間分配

地上附著物和青苗補償費屬被征購（用）土地地上附著物和青苗的所有者。

征購（用）土地費中屬於被征購（用）土地農民的數額應包括：被征購（用）土地的承包經營權（或使用權）的價值、被征地者在使用土地過程中的對土地的投入以及被征購土地的所有權價值中應分攤的部分（徵用土地情況下不含這部分）等。

征購（用）土地費中支付給被征購（用）土地農民個人用於安置就業，其數額應至少能夠保證其生活水平與被征購（用）土地前生活水平相當。

剩餘部分屬被征購（用）土地的所有者即土地所屬各鄉（鎮）、村、組農村集體經濟組織所有。

3 征地工作程序方面

3.1 征地工作中存在的問題及對策

實踐證明，新的土地管理法規是當前依法管地、依法用地的正確選擇，它所確立的各項制度和措施是切實可行的，符合我國土地管理事業發展的實際需要。

但與此同時，現行的征地制度的確存在不少問題，這些問題可用6句話24個字來概括：程序繁瑣，報件復雜，資料臃腫，耗時過長，工作量大，成本太高。無論是批次用地還是項目用地，均需要花費大量的人力、物力、財力。這些問題應引起高度重視。

3.1.1 征地程序透明度不高

征地是社會城市化過程中的必然，隨著城市化進程推進，征地現象也將不斷發生。目前征地程序的不透明主要表現在：一是征地行為的透明度不高，由於土地行政部門征地對象針對農村村委會，因此，被徵用者中僅有個別人了解情況，如村委會主任，支部書記等，而廣大的共有人——農民對此了解很少或不了解；二是土地徵用是政府行為，批准征地方案之前基本沒有考慮被征地者的意見，被征地者也無法通過正規渠道知道土地將被徵用，沒有形成一定的制衡機制；三是兩公開制度，村一級組織往往由於某種利害關系，在許多地方沒有很好地落實執行。不少地區征地補償沒有依法進行，低於或高於法定補償標准，公告怕群眾意見大，索性不公開。

3.1.2 預征土地，完善程序，均衡權利

筆者建議：當用地單位向土地管理部門提出征地申請後，土地管理部門應在當地報紙上連續三周通告有關征地內容及事項。任何與徵用有關的土地所有者可以在接到正式通知或第一次通告30日內，向土地管理部門提出書面申請，要求舉行預征地聽證會，土地管理部門根據申請人多少情況，決定是否舉行預征地聽證會。如果舉行聽證會，由土地管理部門負責從社會上特邀一些與這次征地無切身利害沖突並具有良好品質和社會信譽的調查人員，成立調查委員會。在舉行聽證會前，調查委員會要准備有關資料並到現場查看做出必要記錄作為正式清點時的參考依據。調查委員會就採用哪種征地方式，征地的公平、正確、合理必要性等，綜合雙方的證據、意見，向土地管理部門提交報告。在土地管理部門收到調查委員會報告之後的30日內向爭議雙方（用地單位和被徵用土地涉及到的所有者）和當地人民政府以書面形式提交會議紀要，由同級人民政府根據會議紀要和調查委員會的報告決定是否批准征地或修改徵地計劃。

法定征地機構必須在批准征地後的30日內在被征地所在的鄉（鎮）、村予以第一次征地公告（或以書面形式向被征地所有者下達征地通知書），土地所有者可以在通知下達的15日內，持土地權證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記，並以書面申請補償事宜，選定補償評估日期。征地機構徵得土地所有者同意後，可以進入現場進行補償評估，擬訂征地補償標准和方案實施第二次公告。被征購土地者對補償標准有爭議的，由用地戶和被征地者（單位）自行協商解決。被徵用土地者對補償標准有爭議的，由本級地方人民政府協調；協調不成的，由批准徵用土地的人民政府裁定，並由相關部門協助強制執行此裁定。然後依次辦理其他相關手續。

3.2 征地審批制度、征地報件中存在的問題及對策

3.2.1 征地過程太復雜

新《土地管理法》頒布後，各地採取了一系列措施，認真學習和貫徹，普遍加強了耕地保護工作，農用地轉用、土地徵用等建設用地審批秩序明顯改觀。但與此同時，征地工作出現了新的特點，第一是征地批准權上收，報批過程加長。新《土地管理法》規定，征地制度將征地批准權上收到中央和省級人民政府。即縣級政府新征任何一宗土地，都至少要經縣、市、省三級人民政府審查。這一程序繁瑣、報件復雜、耗時過長的馬拉松式報批過程對急於開工建設的項目顯然是不適應的。同時，到國務院、省政府、市政府報件所需的交通費用、招待費用及活動費用等都增加了征地成本。第二是技術要求過高。上級有關部門對征地勘測和圖件繪制都做了規范性要求。安陽市所轄各縣目前的測繪力量尚沒有一家能達到所要求的資質條件，大都邀請的是外地市的測量隊伍，這就導致一旦測量有誤或《勘測定界報告書》格式不符或內容不詳、用章有錯等小問題就需要外地的測量人員重新來測或到外地測量機構所在地進行修改。

3.2.2 抓大放小，新舊結合，加強監督

新《土地管理法》將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管制制度，上收審批權，雖然防止了分級限額審批制度「化整為零」的漏洞，改變了追求短期效益和局部利益的土地利用方式，強化了土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的效力，加強了對農用地、特別是耕地的保護，但同時也產生了諸如程序繁瑣等多種弊端。因此，建議國務院或省政府要嚴抓各地市土地利用總體規劃的落實和加強「佔一補一，占補平衡」執法監察力度，建立類似土地年度計劃實施備案制度的農用地轉用備案制度，在年度計劃范圍內，由市、縣人民政府具體實施，即對規劃區內用地，尤其是近郊區的農用地和市區內的零星農用地、插花地建設用地等，市、縣（市）政府應具有一定限額的農用地轉用、徵用審批權，這樣也有利於「都市村莊」土地的「國有土地所有權」實現，還可以降低征地工作成本。轉用後土地利用現狀圖報有法定批准許可權的部門備案，檢查是否符合規劃、是否占補平衡。這些部門將主要精力放在抓基本農田保護和重點項目上，以此精簡審批層次，降低征地成本。同時從中央到地方各級政府和土地管理部門要健全執法網路，加大執法力度，查處各類違反土地利用總體規劃，違反用途管制制度的土地違法行為，重點查處亂占濫用耕地、擅自改變原審批用途、私下轉讓炒賣土地等違法行為，為合法征地提供強有力的法律監督保障。

4 征地安置制度方面

4.1 對被征地農民安置補助辦法不適用的問題

我國在改革開放之前，對被征地單位的農民通過安置轉為城市戶口，享受商品糧，並由勞動部門安置，改變職業當了工人，有了新的收入途徑，從而保證了他們的生活水平不會降低。隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立和戶籍制度、勞動用工制度的改革，原有的勞動力安置辦法和農轉非的辦法，在實踐中已失去意義。因為以上辦法會使被安置農民的生活面臨許多危機：一是用工企業效益不好，甚至倒閉，農民可能重新失去工作，失去生活來源；二是由於農民的自身文化素質、勞動技能等方面的劣勢，在市場競爭中容易被淘汰等等。鑒於以上問題，近幾年又採用了直接補償的辦法，即把安置補助費直接以現金形式一次性補償給失去土地的農民。這種補助形式的出發點是不錯的，但是，新的問題又隨之出現：一是補償標准低，並且常常難以及時到位；二是受農民長期習慣和本身素質的制約，其理財辦法、投資風險性預測以及長遠計劃能力等等方面往往會出現偏差，致使安置補助費用得不到很好利用，甚至有的會很快消費掉，這樣農民以後的生活將重新陷入困境。因此，從某種意義上說，耕地作為農民的基本生活來源和保障是任何形式的補償都難以相比的，農民一旦失去賴以生存的土地，其生活將面臨許多不穩定因素的困擾。這就需要探討一種穩定性好且能最大限度地補償的安置補償辦法，以確保農民基本生活水平不因征地而下降。

4.2 建立農村社會保障機制和地產基金，對征地資金實現有效監督和管理，為征地工作提供寬松的社會環境

當前農村土地除擔負產出農產品的經濟功能以外，還擔負著農民的社會保障功能。近年來，市區醫療、勞保、喪葬、撫恤、退休金等社會保證制度正逐步建立完善，而農村社會保障機制建設卻顯得相對落後。這就決定了農民不能輕易放棄土地。這已成為土地徵用的顯著障礙。要解除農民的後顧之憂，使廣大農民從土地中解放出來，就必須改革和健全社會保障制度，將農村社會保障納入社會保障的大范圍之內，擴大農村社會保障的覆蓋面，完備農村社會保障項目，加強農村社會保障管理，從而推進農業生產力的提高、農村經濟發展和徵用土地的順利進行。

政府可以利用宏觀調控的手段，由政府相關機構出面協調提留部分安置費用投入保險，不僅可以解決被安置人員的後顧之憂，更體現黨和政府對被安置人員的關心和社會主義的優越性，真正做到老有所養，病有所醫，頤養天年，保險是社會的穩定器，要充分發揮其作用，為征地工作上一份保險。

建立地產基金，利用金融工具為征地工作服務。地產基金在融資過程中可以吸納部分農民的征地補償費和安置補助費，農民可以隨時將地產基金證券到指定金融機構將其兌現或到年底進行分紅，這樣使被征地後的農民能取得經常性的土地收益，避免一次性徵地的短期行為。它也是政府壟斷土地一級市場獲取穩定土地收益的基本手段，是建立一套行之有效的土地征購、徵用、整理、儲備和供應體系的有效途徑。在實施城市規劃、調控房地產市場和提高土地資源配置效率方面發揮積極作用。