免租期條例

A. 免租期物業費由誰負責

法律分析：免租期是業主對於租金的減免，如果物業費約定由租戶承擔，那麼免租期內的物業費還是應當由承租方承擔。

法律依據：《物業管理條例》 第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

B. 免租期的租金如何做會計處理

會計處理上，對於出租人提供免租期的，出租人應當將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其它合理的方法進行分配，免租期內出租人應當確認租金收入。而承租人則應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其它合理的方法進行分攤，免租期內應當確認租金費用。但是在營業稅、印花稅、房產稅、企業所得稅等稅收處理上卻與會計處理存在歧異，本文以是否具有關聯關系為例分別試析之：
【例1】某市市區A商場將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司，簽訂經營租賃合同，雙方非關聯方，約定租賃期開始日為2009年1月1日，2009-2010兩年免除租金，2011年-2013年每年收取租金200萬元。分別於年初1月1日預付當年租金。
1、印花稅問題：
由於租賃合同屬於印花稅征稅范圍，因此應當在簽訂租賃合同時自行貼花完稅，應交印花稅=全部租金600萬×0.1%=6000元：
借：管理費用6000
貸：銀行存款6000
2、企業所得稅問題：
假設按直線法平均確認租金收入，2009年應確認租金收入=600÷5=120萬：
借：應收賬款120萬
貸：其他業務收入120萬
根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第19條規定：租金收入按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，因此2009-2010年均不確認租金收入，企業每年確認的租金收入120萬元作納稅調減處理，2011年-2013年企業每年確認租金收入120萬元，而稅法確認的租金收入為200萬元，每年納稅調增80萬元。前兩年調減240萬元，後三年調增240萬元，屬於暫時性差異。
3、營業稅問題：
如果雙方系非關聯企業，則按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》第12條及其實施細則24條關於營業稅納稅義務發生時間的規定，即收取營業收入款項指納稅人應稅行為發生過程中或者完成後收取的款項，取得索取收入款項憑據的當天，為書面合同確定付款日期的當天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。由本例可知，由於合同約定2009年免付款，因此2009年未發生營業稅應納稅義務，但是會計上從配比原則出發，應當確認營業稅金：
借：營業稅金及附加6（120×5%）
貸：遞延稅款——應交營業稅6
2011年年初預收200萬元租金時確認營業稅納稅義務，應納營業稅200×5%=10萬：
借：遞延稅款——應交營業稅4
營業稅金及附加6
貸：應交稅費——應交營業稅10
交納營業稅時：
借：應交稅費——應交營業稅10
貸：銀行存款10
2012年與2013年均作相同會計處理。
4、房產稅問題：
根據財稅地字[1986]第008號《關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》第七條：納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅，我們認為含有免租期的經營租賃方式如果不存在關聯交易，則並不屬於上述規定中的無租使用情況，理由是提供免租期的目的還是為了獲得租金，並不是以不獲取租金為目的的無租租賃，因此2009-2010年沒有房產稅從租計征依據，2011-2013年以實際收取的租金確認房產稅納稅義務，由於房產稅系地方稅，各省級政府有權設定稅收條款，目前有的省級政府規定以實際收到租金時確認納稅義務發生，而有的省級政府則將預收的租金按權責發生制原則確認每季或半年的納稅義務發生，假設採取前種方式，則該商場2011-2013年度收取租金時：
借：管理費用24
貸：應交稅費——應交房產稅24
借：應交稅費——應交房產稅24
貸：銀行存款24

C. 為什麼免租期還要確認租金費用和其他應付款會計准則有相應規定么

這是會計准則的規定，免租期實際上是一種優惠措施，但也要確認相應的租金費用和其他應付款，您可以看一下會計教材中的內容。

D. 免租期算不算租賃期限

法律分析：免租期為出租方給予承租方的一定期限的免租金的優惠，可以認定為附義務的贈與。在《合同法》第一百九十條規定：贈與可以附義務。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。第一百九十二條第一款規定：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬

(二)對贈與人有撫養義務而不履行;

(三)不履行贈與合同約定的義務。合同履行過程中，如果承租人違約，不履行贈與合同約定的義務（如租賃期內不得退租，承租人要租滿合同約定的租賃期等），出租人可以撤銷贈與合同（如撤銷免租期，要求承租人按照租金標准支付免租期的租金等）。如果承租人履行了部分義務（實際承租了N年的租賃合同），出租人在主張免租期的租金時就應當按照實際承租期限與合同約定的租賃期限的比例部分免除承租人的免租期的租金。

法律依據：根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款規定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。根據該條司法解釋，房屋租賃合同無效後，承租人要按照租金的標准向出租人支付房屋佔有使用費。

E. 商業用房約定租賃免租期有法律規定嗎

民事關系各方當事人協商一致，不違法，即有效

F. 寫字樓免租期國家有規定嗎

國家沒有出明確的免租期規定，但是一般租（買）寫字樓（毛坯房）的話，都會給一定的免租期的。：網頁鏈接

G. 房產稅免租期如何計算

法律分析：1、提供免租期是因為考慮到後期的收益,只有免租才有後期收益,所以免租期並非真正免租.故按實際收取租金繳納房產稅. 2、免租期沒有實際收到租金,應按原值徵收房產稅.因為如按租金收取,那麼出租房和承租方出於利益需要,可能故意在合同里延長免租期,達到規避房產稅目的。

法律依據：《中華人民共和國房產稅暫行條例》

第一條 房產稅在城市，縣城，建制鎮和工礦區徵收。

第二條 房產稅由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納.產權出典的，由承典人繳納。產權所有人，承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

H. 關於商鋪出租，約定免租期（裝修期），免租期（裝修期）是否按房產原值繳納房產稅

需要按照原值繳納房產稅，