業主會管理條例

1. 成立業主委員會的法律依據

業主委員會具有民事訴訟主體資格的法律依據：
《物業管理條例》、《物權法》、最高法院司法解釋、地方立法、正直的專家學者們等等，普遍確認了業主委員會作為民事訴訟原告的主體資格，於此僅舉部分條款與論述，以供為業主維權者之需：
(1)、《物權法》第七十五條【對業主大會、業主委員會的設立的注釋】「業主大會是業主的自治組織，是建設區劃內建築物及其附屬設施的管理機構，可以代表業主行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，並對小區內的業主行使專有部分的所有權做出限制性規定，以維護建築區劃內全體業主的合法權益」。
（2）、《物權法》第83條規定：業主委員會和業主大會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。』這些法律條文都表明,業主委員會具有訴訟主體資格。」
(3)、業主委員會指導規則第三十五條（住建房[2009]274號）：
業主委員會履行以下職責：
①、執行業主大會的決定和決議；
②、召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
③、與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
⑨、業主大會賦予的其他職責。
（4）、《物業管理條例》第10條規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。
（5）、《物業管理條例》第16條規定業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
(6)、《物業管理條例》第十一條【業主大會職責】：
①、制定修改業主公約和業主大會議事規則；
②、選舉更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作；
③、選聘解聘物業管理企業；
④、決定專項維修資金的使用統籌方案並監督實施；
⑤、制定修改物業管理區域內物業共有部位和公用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
⑥、法律、法規或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
(7)、《物業管理條例》第十三條：「業主大會賦予的職責。」
(8)、《物業管理條例》第十五條【業主委員會的性質與職責】：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責；
①、召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
②、代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂《物業服務合同》；
（這里就產生了簽約雙方承擔法律責任的法律關系）
③、及時了解業主物業使用人的意見和建議、監督和協助物業管理企業履行《物業服務合同》；
④、監督業主公約的實施；
⑤、業主大會賦予的其他職責。
（9）、《物業管理條例》第16條規定業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案
(10)、《物業管理條例》第二十九條【物業交接】：「物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將（物業管理的）資料交給業主委員會。
(11)、《物業管理條例》第三十五條【物業管理服務合同】：業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業簽訂《物業服務合同》。（承擔法律責任）
(12)、《山東省物業管理條例》第八十八條：「因物業管理發生爭議....業主委員會....可以向人民法院提起訴訟。
（13）、《上海市住宅物業管理規定》中的相關規定，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施管理的組織，是業主大會的執行機構。從其履行職責的范圍看，有權代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，有權履行業主大會賦予的其他職責。因而賦予業主委員會在特定領域代表業主並以自己的名義出面從事一定的活動，並不違反相關法規的規定。
而且，由業主委員會代表全體業主起訴和應訴，也有利於人民法院對群體性、矛盾易激化案件的審理。故在涉及規劃許可等行政案件中，如果相鄰小區業主認為規劃許可等有關行政行為侵犯該小區全體業主的合法權益，經業主大會授權，業主委員會可以作為原告提起行政訴訟。但是，在審查業主委員會的起訴材料，決定是否立案受理時，應當對以下問題嚴格審查：
①、依法召開小區業主大會；
②、提交經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過的業主大會決議；
③、業主大會決議中對訴訟費用如何承擔有明確決議。如業主委員會起訴時未提交上述有關材料的，人民法院應告知其限期提交。逾期不提交的，則以訴訟主體不適格不予受理。
（14）、《沈陽市物管理條例》第四十條 物業管理活動中發生糾紛的，可以協商解決。調解不成的，當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
（15）、《青島市物業管理條例》第49條規定，業主委員會與管理企業因履行物業管理聘用合同發生糾紛時，可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
（16）、《浙江省物業管理條例》規定：業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益

2. 業主委員會管理制度

小區業主委員會章程

北苑小區業主委員會章程( 草 案 )

第一章 總 則

第一條
昌邑市北苑小區業主委員會，是根據國務院《物業管理條例》和《業主大會規程》的有關規定成立的在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。由業主大
會或業主代表大會（以下統稱業主大會）從全體業主中選舉產生。是經物業管理行政主管部門核准登記，在實施物業管理工作中代表和維護全體業主合法權益的非法
人組織。其合法權益受國家法律保護。
第二條 本業主委員會接受市物業管理行政主管部門的領導。執行國家及省市有關物業管理的法律法規及政策的規定。
第三條 業主委員會的宗旨是：代表本物業的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共秩序，創造整潔、優美、舒適、文明的環境。

第二章 業主委員會的產生及職責

第四條 本業主委員會由本住宅小區業主大會選舉產生，向業主大會負責並報告工作，接受業主大會及物業管理行政主管部門的監督。
第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門會同開發建設單位或物業管理企業、業主代表組成籌備小組，籌備小組組織推薦業主委員會委員候選人名單，提交第一次業主大會實行差額選舉產生。
第五條 業主委員會自選舉成立15日內，持下列文件向物業管理行政主管部門辦理登記。
（一）成立業主委員會登記申請書；
（二）業主委員會委員名單；
（三）業主委員會章程。
第六條 本業主委員會設委員9名，其中主任1名，副主任3名，由一名副主任兼任執行秘書，負責處理本會日常事務。
業主委員會主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。
第七條 業主委員會在業主大會的監督下，履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會，報告小區物業管理的實施情況；
（二）執行業主大會的決議、決定；
（三）修訂業主公約、業主委員會章程；
（四）採用招標或其他方式選聘、續聘或組織解聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂變更或者解除物業管理委託合同；
（五）審議物業管理服務費收取標准及使用辦法；
（六）審議年度管理工作計劃，年度費用概預算。；
（七）檢查、監督物業管理企業的物業管理工作；
（八）監督公用建築、公共設施的合理使用，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；
（九）聽取業主、非業主使用人的意見和建議，監督和支持物業管理企業的管理服務活動；
（十）監督業主公約的遵守和物業管理制度的執行；
（十一）業主大會賦予的其他職責。

第三章 業主委員會會議

第八條 業主委員會會議每季度至少舉行一次。有2/3以上的委員提議或主任、副主任兩人以上認為有必要時，可召開特別會議。
第九條 業主委員會會議的召開應由召集人提前7天將會議通知及有關材料送達每位委員。委員因事不能參加，可以一次性書面委託代理人參加，包括會議日期、地點和議題，並代其行使表決權。
第十條 業主委員會會議由主任召集主持，主任因故缺席時，由副主任主持，可邀請物業管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理企業的人員和非業主使用人代表列席會議。
第十一條 會議決定問題，採取少數服從多數的原則，其決定必須經全體委員會半數以上通過有效。

第四章 業主委員會委員

第十二條 本業主委員會委員從業主中選舉產生，每屆任期3年，可連選連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過後，提交業主大會確認。
第十三條 業主委員會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。但有下列情形的人員不得擔任委員，已擔任的須停任，並由下次業主大會確認：
（一）個人已宣告破產或擔任企業法定代表人期間該企業破產3年內的；
（二）因身體或精神上的疾病而喪失履行職責的能力；
（三）無故缺席會議3次以上；
（四）已不是業主；
（五）有違法犯罪行為被司法部門認定或正在接受調查的；
（六）已以書面形式辭職的；
（七）業主大會已將其罷免的。
（八）其他不適宜擔任本會委員的情形。
第十四條 業主委員會委員的權利義務
（一）委員有下列權利
1、參加業主委員會組織的有關活動；
2、選舉權、被選舉權和監督權；
3、參與業主委員會有關事項的決策；
4、對業主委員會的建議和批評權。
（二）委員有下列義務
1、遵守業主委員會章程；
2、執行業主委員會的決議，完成交辦的任務；
3、參加業主委員會組織的會議、活動和公益事業；
4、向業主委員會的工作提供有關資料和建議。
第十五條 業主委員會委員停任時，須在停任後1周內，將管理和保存的屬於業主委員會的資料、財務等移交給業主委員會。

第五章 附 則

第十六條 業主大會通過的有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。
第十七條 業主委員會任期內，有下列情形之一的，可以組織召開業主大會，選舉新一屆業主委員會。
（一）有20％以上業主聯名要求改選的；
（二）業主委員會不履行職責和義務的；
（三）因決策失誤給業主或物業造成重大損失的；
（四）2個以上物業管理區域合並為1個的；
（五）法院判決必需改選的；
（六）因其它原因確需改選的。
第十八條 業主委員會任期內被解散時，選舉新一屆業主委員會，按首屆業主委員會成立辦法組織實施。
第十九條 新一屆業主委員會產生後，上屆業主委員會在30日內將有關文件和資料移交給新一屆業主委員會。
第二十條 業主委員會開展活動所需費用，由全體業主分擔。
第二十一條 本章程的解釋權屬業主委員會。
第二十二條 本章程若與有關法律法規不符時，按有關規定執行。
第二十三條 本章程經業主大會通過後生效。

3. 《物業管理條例》如何保護業主的合法權益

根據《中華人民共和國物權法》有關規定，國務院決定對《物業管理條例》進行修改，並於近日發布了修改後的《物業管理條例》。 明確業主大會、業主委員會職責 《條例》明確，房屋所有權人為業主。物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 《條例》規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。 但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 業主委員會應與物業服務企業訂立書面物業服務合同 《條例》規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。 物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 《條例》明確，物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。 物業服務企業代收費用不得收取手續費 《條例》規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。 《條例》提出，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。 物業管理區域內公共建築和共用設施不得改變用途 《條例》規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。 業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。 《條例》明確，業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。 《條例》還規定，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

4. 請問業主委員會可依據的法律有哪些

業主委員會可依據的法律有：《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國物業管理條例》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國消費者權益保護法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》。
《中華人民共和國物權法》是為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定的法規。由第十屆全國人民代表大會第五次會議於2007年(丁亥年)3月16日通過，自2007年10月1日起施行。物權法的性質是私法:私法性質是基於民法的性質產生的;物權法所調整的基本內容仍是民事主體之間發生的民事法律關系。物權法是財產法;物權法是強行法;物權法是普通法;物權法是固有法。基本原則是貫穿一部法律始終的基本精神和基本理念。在中國的立法和學理上，有確定一部法律的基本原則的習慣:物權法定原則;一物一權原則;公示公信原則。
《中華人民共和國物業管理條例》 首次生效時間 2003年9月1日 最新修訂時間 2007年8月26日 修訂歷史 根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂，自2007年10月1日起施行。
《中華人民共和國合同法》是為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設制定。由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會第二次會議於1999年3月15日通過，於1999年10月1日起施行。共計第二十三章四百二十八條。
中華人民共和國消費者權益保護法是維護全體公民消費權益的法律規范的總稱，是為了保護消費者的合法權益，維護社會經濟秩序穩定，促進社會主義市場經濟健康發展而制定的一部法律。1993年10月31日八屆全國人大常委會第4次會議通過，自1994年1月1日起施行。2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關於修改部分法律的規定》進行第一次修正。2013年10月25日十二屆全國人大常委會第5次會議《關於修改的決定》第2次修正。2014年3月15日，由全國人大修訂的新版《消費者權益保護法》（簡稱「新消法」）正式實施。《消費者權益保護法》分總則、消費者的權利、經營者的義務、國家對消費者合法權益的保護、消費者組織、爭議的解決、法律責任、附則8章63條。
為了加強城市新建住宅小區的管理，提高城市新建住宅小區的整體管理水平，為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境，制定本辦法。經2007年9月18日第138次建設部常務會議審議，決定廢止以下部令，現予發布，自發布之日起生效。 1.《工程建設重大事故報告和調查程序規定》（建設部令第3號，1989年9月30日發布） 2.《建築安全生產監督管理規定》（建設部令第13號，1991年7月9日發布） 3.《建設工程施工現場管理規定》（建設部令第15號，1991年12月5日發布） 4.《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》（建設部令第19號，1992年6月15日發布） 5.《城市新建住宅小區管理辦法》（建設部令第33號，1994年3月23日發布） 6.《風景名勝區管理處罰規定》（建設部令第39號，1994年11月14日發布） 7.《建設工程勘察設計市場管理規定》（建設部令第65號，1999年1月21日發布）

5. 《物業管理條例》明確對業主委員會實行(    )制度。

C
本題考核的知識點為業主委員會的備案制度。《物業管理條例》明確對業主委員會實行備案制度，以區別於審批制度。

6. 物業管理條例實施細則 出來後業主大會和業主委員會指導細則還有效嗎

只要與《物業管理條例實施細則》不相沖突，即屬有效。

7. 物業管理條例明確對業主委員會實行什麼制度

法律分析：實行備案制度。備案制度是一種具有獨立價值的監督性行政管理手段，業主委員會作為業主自治組織業主大會的執行機構，業主委員會能否良好運作，健康發展，不僅關繫到業主維護自身權益目的的實現，同時也關系著我國公民社會的構建與發展。

法律依據：《物業管理條例》第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

8. 物業管理條例中業主權利有哪些

物業管理條例中業主權利有：享受物業服務企業服務的權利；召開業主大會的權利；提出建議的權利；行使投票的權利；被選舉的權利；知情的權利和監督的權利；使用各類服務資金的權利；監督物業服務企業和業主委員會的權利。
【法律依據】
《物業管理條例》第六條
房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。

9. 物業管理條例法和業主委員會議事規則哪個為標准

摘要 物業管理條例是國務院頒布的，業主委員會議事規則是小區業委會自行制定的，物業管理條例的效力高於業主委員會議事規則。當兩者的內容不一致、發生沖突時，以物業管理條例的規定為准。