青島物業管理條例徵求意見

① 最新物業管理條例

物業管理條例
（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂）
第一條
為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條
國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條
國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條
國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。[1]
第六條
房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第七條
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第八條
物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條
一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條
同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條
業主大會會議可以採用集體討論的形式，可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條
召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十六條
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條
管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條
業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第二十條
業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。[1]
第二十一條
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條
建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條
建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條
國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條
前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條
業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條
物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條
在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條
建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。[1]
第三十二條
從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條
物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條
物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條
物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。
第四十一條
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條
業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條
縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條
物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條
對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條
物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條
物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。[1]
第五十條
物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條
業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條
業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條
物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。[1]
第五十七條
違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
第五十八條
違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條
違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條
違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條
違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條
違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條
違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條
違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條
違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條
違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條
違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條
業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條
違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。[1]

5修改編輯
物業管理條例的修改根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：
第十條
「同一個物業管理區域內的業主，應該在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。
但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。」
刪除第十條第二款。
第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條
「業主大會會議可以採用集體討論的形式，可以採用書面徵求意見的形式。」
「業主可以委託代理人參加業主大會會議。」
「業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應該經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。」
「業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。」
「業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」
第十九條
「業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。」
本決定自2007年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。

② 青島物業管理費徵收標准

青島物業管理費徵收標准：

1、住宅物業服務分等收費標准中的物業服務項目，根據不同服務內容分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務以及共用部位、共用設施設備日常運行、養護服務五項。

2、每個項目根據不同服務要求、設施設備配置情況，劃分為不同等級，最高為一級。

3、每個服務等級對應的收費標准為基準價格，在上浮不超過15%的浮動幅度內，由業主大會與物業管理企業協商確定具體浮動幅度。

4、物業服務收費標准（包干費用）為選取的各物業服務項目服務等級對應收費標準的總和。

5、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、環衛、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

6、物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

(2)青島物業管理條例徵求意見擴展閱讀

青島市物業服務收費管理暫行辦法：

1、第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益。

根據《物業管理條例》（國務院令第379號）、《青島市物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》（發改價格〔2003〕1864號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

2、第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

3、第三條本辦法適用於本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對各類物業實施管理、提供服務的收費行為。

4、第四條市和各區（市）價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。

5、第五條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

6、第六條物業服務收費根據物業的類型、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

7、為業主提供的代為辦理服務和其他特約服務項目收費，實行市場調節價，國家、省另有規定的除外。

8、第七條 業主與物業管理企業可以採取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用，但業主大會成立前的住宅物業的物業服務費用不得實行酬金制。

9、包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

10、酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

11、第八條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

③ 請大家幫忙寫寫對物業管理條例的看法和感想

《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）終於出台了！看到22頁多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說實在的，年輕的時候學習任何中央文件以及各種報告都沒有這么認真過。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業管理活動，投入了太多的心力。
比照經歷4年時間起草准備的《物業管理條例（草案）》（徵求意見稿）我發現，修改的地方實在是太多了。沒有進行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心裡覺得，原來那種「『開門立法』可能純粹只是形式」的想法是錯誤的。事實證明，經過法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到「匹夫」對國家興旺所起的作用，這其實是《條例》公布的一個最大成功之所在。

《條例》終於出台了。終於有法可依了！我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個戰役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和睏乏；也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。

我在4年多的社區公益活動中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業管理糾紛，很多都因為沒有適當的法律而雙方各執一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發展到嚴重的刑事案件從而危害了社會的穩定。《條例》的出台，無疑是給物業管理糾紛的各方在解決糾紛依據上，有了一個唯一的標准。有標准才會有是非。

我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會存在於買賣行為當中；各方權利的明確，也需要時間來等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會有。但是一定會隨著糾紛解決的示範作用而越來越少。

我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業中的確存在的現象。不能指望《條例》出台，有關各方就會嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱巨，向全社會宣傳《條例》精神，普及法律知識的工作仍然非常艱巨。今後物業管理乃至社區建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。

《條例》本身的完善，也需要在我們的實踐過程中，不斷總結經驗，繼續向立法機關提出建議。

總之，物業管理乃至社區治理的道路才剛剛開始，需要業主們的理性和團結，需要政府部門的監督和指導，需要物業管理企業、發展商的誠信和規范。從而實現物業管理之社會價值的最大化，即社會穩定，經濟發達。

作為業主的一份子，我對《條例》中對業主和業主大會的權利和義務的描述有如下看法：

由於《物權法》還沒有出台，「所有權決定一切」還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規定，事實上是把業主所有權力當中的「物業管理權」明確地交給了業主。可畢竟這部法律是調整物業管理活動的，在本部法律中說明業主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出台以後，能夠完整的界定業主的全部權利和義務。盡管如此，我仍然認為在物業管理過程中，《條例》賦予業主的權利是足夠的。

從第六條對業主的定義中我們可以看到，作為業主實際上是沒有什麼可以單獨行使的權利。這其實是和物業本身的特點是相適應的。由於物業管理實際上是對全體業主的共同共有財產進行的管理和服務，故業主單獨行使某些權利，勢必導致其他業主權益的影響。也不利於物業管理活動的進行。業主對《條例》精神的認可，必將減少由個別業主引發的物業管理糾紛，從而保護多數業主的利益。這方面的問題現在還不顯現，將隨著業主和發展商的糾紛的解決而逐步增多。《條例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。

而第七條中關於業主的義務，實際上是單獨業主向其他全體業主所承擔的義務，而不是向發展商或者物業管理企業承擔的義務。這一點非常重要。一個有共同產權的物業，任何業主的行為，都必須以其他全體業主的行為規范和准則（就是《業主公約》的內容）作為依據。任何超出此范圍的「個性張揚」，都是不被允許的。這就是共有物業中單獨業主和全體業主的關系和活動特點。不了解這一點，就無法安排自己的活動，也無法限制別人的活動。

從第八條到第二十條，說明了一個物業管理區域內的最高權力機構是業主大會，而業主大會的組成是全體業主。這實際上就是物業管理區域內的全民公決形式。而業主委員會，則是一個執行機構和秘書機構。

就目前的實際情況而言，業主大會的職責是不少的。有些在實際運作當中甚至將很難履行。比如「制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度」等。

《條例》中也考慮到產權人大會召開的可操作性，明確說明「可以採用書面徵求意見的形式」和「可以委託代理人參加」。但必須提醒廣大業主的是，此種設計雖然方便了業主大會的召開和大會決議的產生，但同時也方便了舞弊行為的出現。所以在上述情況下，應該制定會議的嚴格監督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會議的進行和決議的代表性。

關於業主委員會，第十五條中明確了其主要的職責。《條例》中其他各章中，也有對業主委員會其他職責的表述。其實，作為一個公益團體，能夠履行好《條例》中規定的職責就已經非常不容易了。一個運轉良好的業主委員會，除了有時間參與業主委員會的工作外，還要求委員們是一群有很高素質和專業知識的業主。這種要求卻和業主權利的獲得途徑（實際上是隨著買房而購買來的權利）是不相適應的。因此，業主委員會的權力，在不同業主委員會委員中肯定會產生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業主委員會和委員的權力，把最高權力交給業主大會的設計是充分考慮社區穩定和絕大多數業主的利益的。而我作為業委會的委員，也從來沒有因為自己的公益活動而受到任何阻礙。權力，是全體業主的權力；工作，是公益者的工作。這就是願意做業主委員會委員的人士的應有心態。

在第十七條中，《條例》明確規定「業主公約對全體業主具有約束力」。這是物業管理區域（或者一個社區）長治久安的必要法律保障。一個社區，就是一個小型的社會，而業主公約，就是這個小型社會的「小憲法」。目前很多糾紛的發生，都是由於業主不了解公約，不認可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區中多數業主和少數業主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業管理公司依照公約去限制少數業主行為的過程中。表面上看這些是物業管理糾紛，而實質上是業主之間的糾紛。

《條例》中還有一些關於業主大會、業主委員會和政府有關部門乃至居民委員會之間關系的表述。我認為這些表述是適當的，是符合中國國情的，也可以稱作「有中國特色的物業管理」法律制度。業主對此沒有必要有抵觸心態。相信隨著市場經濟的逐步完善，業主的物權將會得到越來越多的尊重。

以上便是我就有關業主、業主大會、業主委員會的作用，對《條例》的理解和看法。

其實，物業管理糾紛，很大一部分是來自於物業管理區域內公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個問題進行了規定。相信隨著《條例》的實施，有關的糾紛將可以得到妥善的解決，將業主本來應有的公共部位的受益權回歸業主，從而以此收益最大限度的沖抵物業管理費的支出，使業主獲得應有的實惠。

另外就是在前期物業管理過程中，發展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業管理費，在目前是一種普遍現象。這實際上是入住的業主養活了發展商的物業。此次《條例》中也在第四十二中條進行了明確的規定，即「已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納」。這將使得前期物業管理更加公平。

《條例》雖然出台了，可相關配套的法規還需要等待地方立法機構的工作。我們仍然可以關注並參與其中的工作，盡一個公民的義務。對《條例》的普及、宣傳和實踐，也都是我們義不容辭的工作。

「引導業主了解物業管理，提醒開發商重視物業管理，協助物業管理企業規范物業管理，從而實現在良性物業管理下的物業保值、社區穩定、社會安定」應是我們每個業委會委員自己給自己的責任。

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④ 青島市物業管理條例的第一章 總 則

市和各區(市)物業管理行政主管部門對轄區內的物業管理活動實施監督管理。
市和各區(市)物業管理行政管理部門具體負責轄區內物業管理活動的監督管理。
有關行政管理部門應當按照各自法定職責，做好與物業管理有關的工作。
街道辦事處(鎮人民政府)按照本條例的規定，負責物業管理活動中的協調和指導工作。 建立業主名冊制度。
業主名冊，由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業，由建設單位建立業主名冊，並在業主委員會產生後移交其管理。
業主變更的，新業主應當在業主名冊上進行變更登記。 物業管理區域的劃分應當考慮城市規劃、建築規模、社區建設、物業的共用設施設備以及公共配套項目等因素。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向區(市)物業管理行政管理部門提出劃分物業管理區域的要求，區(市)物業管理行政管理部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)，按照本條第一款和第二款的規定劃分物業管理區域。
尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，由區(市)物業管理行政管理部門會同街道辦事處(鎮人民政府)按照實際情況劃分或者調整。
住宅區跨區(市)的，由市物業管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規定劃分或者調整物業管理區域。 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。
只有一個業主的，或者業主人數較少且經業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。 符合下列條件之一的，建設單位應當向物業所在地的區(市)物業管理行政管理部門書面報告物業建築面積、物業出售並交付使用時間等有關情況，並提供業主名冊；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區(市)物業管理行政管理部門提出成立業主大會的書面要求：
(一)入住率達到百分之五十以上的；
(二)入住率達到百分之三十以上並且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的。
區(市)物業管理行政管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求後，應當和物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)組織成立業主大會籌備組。籌備組成員由業主代表和居民委員會成員組成。
籌備組成員名單確定後三日內，應當以書面形式在物業管理區域內公示。 籌備組負責下列籌備工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
(二)參照物業管理行政管理部門制訂的示範文本，擬定《業主大會議事規則(草案)》和《業主公約(草案)》；
(三)登記和確認業主身份；
(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
(五)其他准備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公告。 籌備組應當自組成之日起三十日內，組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。
業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的，業主的意見經本人簽字後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主大會決定的事項應當由業主委員會作出書面記錄並存檔。
業主大會決定的事項應當在三日內，以書面形式在物業管理區域內公布。 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，憑下列資料在所在區(市)物業管理行政管理部門備案：
(一)業主大會會議記錄和會議決定；
(二)業主大會議事規則；
(三)業主委員會成員的名單和基本情況。
業主委員會成員名單應當在備案後三日內以書面形式在物業管理區域內公布。
業主委員會成員依照業主大會議事規則更換的，應當按照本條第一款和第二款的規定備案和公布。 業主委員會應當在任期屆滿的兩個月前，向區(市)物業管理行政管理部門提交書面報告，並在區(市)物業管理行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)的指導下，組織業主成立換屆改選小組，召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿後未組織召開業主大會的，所在區(市)物業管理行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)接到業主的書面要求後，應當組織業主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起三十日內召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會，並做好其他交接工作。 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。
業主小組履行下列職責：
(一)討論業主大會擬討論的事項；
(二)推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意願。
業主小組會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。

⑤ 物業管理服務合同，徵求業主意見函，反對怎麼寫

前期物業委託合同是開發商與物業公司簽訂的合同,委託物業公司對前期物業進行服務,同時,物業公司要與業主簽訂物業管理委託合同,一般這份合同是開發商與購房者在簽訂購房合同時,要一起簽訂的,(這方面條例上也有說明第二十五條建設單位與物業買受

⑥ 青島市物業管理條例的第三章 前期物業管理

建設單位選聘物業管理企業，應當與其簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標准、收費項目、收費標准、計費方式和起始時間等內容。
建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。 前期物業服務合同應當約定期限，最長不得超過二年。分期建設的物業除外。
前期物業服務合同期限未滿，業主大會選聘新的物業管理企業的，前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期限已滿，尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的，物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定，繼續從事物業管理服務，直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止。業主應當按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標准交納物業服務費用。但業主大會要求物業管理企業退出的，物業管理企業應當退出。
前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的，物業管理企業應當於期滿前二個月通知業主。 建設單位應當在銷售物業之前，參照國家示範文本制定業主臨時公約，並向物業買受人明示。
物業買受人在與建設單位簽訂物業銷售合同時，應當書面承諾遵守業主臨時公約。 建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時，區(市)物業管理行政管理部門應當查驗下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；
(四)業主名冊；
(五)物業管理所必需的其他資料。
建設單位在與物業管理企業辦理物業承接驗收手續時，應當全部移交前款所列資料和物業管理用房。物業管理企業應當對物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等進行查驗，登記造冊。 建設單位應當按照開發建設總建築面積的千分之五在物業管理區域內配置物業管理用房，最低不得少於一百平方米。
規劃行政主管部門在審批建設工程規劃時，應當審查該工程規劃設計是否符合前款規定。對不符合規定要求的，不予核發有關證件。
建設單位在申請商品房預售許可證和房地產權屬登記時，應當提交物業管理用房的面積、位置等相關資料。房地產權屬登記機關在核發商品房預售許可證和辦理房地產權屬登記時，應當在相關資料上註明物業管理用房的位置，並告知區(市)物業管理行政管理部門。 物業管理用房屬全體業主所有。物業管理企業，應當將物業管理用房的有關情況在物業管理區域內公示，無償使用物業管理用房並負責維護。
物業管理用房不得抵押、交換、買賣；未經業主大會同意，不得改作他用。 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標准承擔；物業銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

⑦ 青島市物業管理條例2021開發商車位只賣不租合法嘛

摘要 不合法。

⑧ 青島市住宅物業管理規定有哪些 新規詳解

近日，青島政務網公示了《青島市住宅物業服務管理規范》，按照新的住宅物業管理規定，青島日常物業服務標准共分為六個部分：綜合管理服務；房屋管理、維修養護服務；共用設備設施運行、維修、保養服務；協助公共秩序維護服務；保潔服務；綠化服務。

依據住宅小區物業服務需求的不同，將物業服務質量分為初級、一級、二級、三級、四級和五級六個等級。其中初級為最低等級，五級為最高等級，等級越高，物業服務標准、收費標准越高。

青島市住宅物業管理規定

具體標准方面，在綜合管理服務中，初級要求：前期物業服務企業應向業主提供物業服務手冊；承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；具有客戶服務接待場所，有人值守，設置並公示服務電話；報修服務按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄；實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布1次服務資金的收支情況；每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達75%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪。

共用設備設施運行、維修、保養服務中，五級物業服務企業應配備專業電梯管理人員，保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。委託專業電梯維保單位按質監部門要求定期進行保養，保存相關記錄。

協助公共秩序維護服務方面，五級物業服務企業專職公共秩序維護人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數60%以上。各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，按照委託合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。

保潔服務中，五級物業服務企業要保證大堂及休閑區域、客戶聚集區域每日清潔2次，地面每周濕拖2次，每月消毒處理2次。樓層通道和樓梯台階，每日清潔3次。樓梯扶手、欄桿、窗檯、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次。小區道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。

物業服務最基礎的初級物業服務也必須做到：實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布1次服務資金的收支情況；每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達75%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪；樓層通道和樓梯台階，每周清掃1次；道路每日清掃1次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行；垃圾桶、果皮箱定期清潔等。

（以上回答發布於2013-09-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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