住房租賃條例擬規定
11日，國務院辦公廳發布《關於印發國務院2019年立法工作計劃的通知》（以下簡稱「《通知》」），公布了2019年立法工作計劃，明確了55項立法項目及負責起草的單位。
《通知》顯示，國務院2019年立法工作將圍繞打好三大攻堅戰，推動經濟高質量發展，加強社會主義文化建設，提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理，有效維護國家安全，深化國防和軍隊改革，深入推進依法行政、加強政府自身建設等8個方面科學合理安排立法項目。
其中，在圍繞提高保障和改善民生水平方面，將提請全國人大常委會審議退役軍人保障法草案，制定保障農民工工資支付條例、消費者權益保護法實施條例、城鎮住房保障條例、住房租賃條例、社會保險經辦管理服務條例等。
附：《國務院2019年立法工作計劃》明確的立法項目及負責起草的單位
一、擬提請全國人大常委會審議的法律案（13件）
1.契稅法草案（財政部、稅務總局起草）
2.退役軍人保障法草案（退役軍人部起草）
3.社區矯正法草案（司法部起草）
4.密碼法草案（密碼局起草）
5.原子能法草案（工業和信息化部、國防科工局起草）
6.出口管製法草案（商務部起草）
7.固體廢物污染環境防治法修訂草案（生態環境部起草）
8.稅收徵收管理法修訂草案（稅務總局、財政部起草）
9.著作權法修訂草案（版權局起草）
10.治安管理處罰法修訂草案（公安部起草）
11.海上交通安全法修訂草案（交通運輸部起草）
12.監獄法修訂草案（司法部起草）
13.檔案法修訂草案（檔案局起草）
二、擬制定、修訂的行政法規（42件）
1.非存款類放貸組織條例（人民銀行起草）
2.處置非法集資條例（銀保監會起草）
3.私募投資基金管理暫行條例（證監會起草）
4.排污許可管理條例（生態環境部起草）
5.地下水管理條例（水利部起草）
6.優化營商環境條例（發展改革委、商務部、財政部、市場監管總局起草）
7.反走私工作條例（海關總署起草）
8.企業名稱登記管理條例（市場監管總局起草）
9.未成年人網路保護條例（網信辦起草）
10.保障農民工工資支付條例（人力資源社會保障部起草）
11.消費者權益保護法實施條例（市場監管總局起草）
12.城鎮住房保障條例（住房城鄉建設部起草）
13.住房租賃條例（住房城鄉建設部起草）
14.社會保險經辦管理服務條例（人力資源社會保障部起草）
15.生物技術研究開發安全管理條例（科技部起草）
16.生物醫學新技術臨床應用管理條例（衛生健康委起草）
17.建設工程抗震管理條例（住房城鄉建設部起草）
18.城市公共交通管理條例（交通運輸部起草）
19.社會組織登記管理條例（民政部起草）
20.公共安全視頻圖像信息系統管理條例（公安部起草）
21.領事保護與協助工作條例（外交部起草）
22.外國人永久居留管理條例（公安部起草）
23.關鍵信息基礎設施安全保護條例（網信辦、工業和信息化部、公安部起草）
24.人類遺傳資源管理條例（科技部起草）
25.重大行政決策程序暫行條例（司法部起草）
26.政府督查工作條例（國務院辦公廳、司法部起草）
27.司法所條例（司法部起草）
28.外資銀行管理條例（修訂）（銀保監會起草）
29.報廢機動車回收管理辦法（修訂）（商務部起草）
30.國家科學技術獎勵條例（修訂）（科技部起草）
31.糧食流通管理條例（修訂）（發展改革委、糧食和儲備局起草）
32.企業所得稅法實施條例（修訂）（財政部、稅務總局起草）
33.個體工商戶條例（修訂）（市場監管總局起草）
34.水下文物保護管理條例（修訂）（文化和旅遊部、文物局起草）
35.民辦教育促進法實施條例（修訂）（教育部起草）
36.失業保險條例（修訂）（人力資源社會保障部起草）
37.食品安全法實施條例（修訂）（市場監管總局起草）
38.生豬屠宰管理條例（修訂）（農業農村部起草）
39.醫療器械監督管理條例（修訂）（市場監管總局、葯監局起草）
40.化妝品衛生監督條例（修訂）（市場監管總局、葯監局起草）
41.收費公路管理條例（修訂）（交通運輸部起草）
42.預演算法實施條例（修訂）（財政部起草）
三、擬完成的其他立法項目
1.深化國防和軍隊改革需要提請全國人大常委會審議的法律草案，以及需要制定、修訂的行政法規
2.政府職能轉變和「放管服」改革、優化營商環境等涉及的法律法規清理項目
3.外商投資法相關配套法規
4.黨中央、國務院交辦的其他立法項目
B. 國務院公布立法計劃 住建部負責起草住房租賃條例等3項法規
近日，國務院辦公廳發布了《關於印發國務院2019年立法工作計劃的通知》，公布了《國務院2019年立法工作計劃》明確的立法項目及負責起草的單位。
觀點地產新媒體查閱獲悉，《計劃》明確的立法項目可分為三大類，共涉及59件立法項目，其中包括擬提請全國人大常委會審議的法律案13件、擬制定、修訂的行政法規42件和擬完成的其他立法項目4件。
在圍繞提高保障和改善民生水平、住房保障方面，《計劃》披露，在42件擬制定、修訂的行政法規中住房和城鄉建設部需負責起草《城鎮住房保障條例》、《住房租賃條例》和《建設工程抗震管理條例》。
國務院表示，2019年立法工作將圍繞打好三大攻堅戰，推動經濟高質量發展，加強社會主義文化建設，提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理，有效維護國家安全，深化國防和軍隊改革，深入推進依法行政、加強政府自身建設等8個方面科學合理安排立法項目。
C. 住建部將推動出台《住房租賃條例》 相關個股或受益
住建部部長王蒙徽近日表示，要推動出台《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。要支持人口凈流入的大城市發展共有產權住房，供應范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口。另外，還要開展靈活就業人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發展試點。A股相關概念股主要有世聯行、我愛我家等。
D. 住建部表態整頓住房租賃市場秩序 《住房租賃條例》料加速出台
近日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在接受媒體采訪時表示，要推動出台《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。
回看剛剛過去的2020年，疫情「突襲」給住房租賃行業帶來一定影響，例如因疫情所致的需求縮水、房租被動下調，以及長租公寓企業發生資金鏈斷裂危機等。但與此同時，也必須看到，整頓租賃市場秩序、規范租賃市場行為亦愈發緊迫。
上海易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽在接受《證券日報》記者采訪時稱，從行業本身來說，長租公寓市場利潤水平較低，企業要想盈利只能通過規模效益攤薄固定成本；其次，從市場方面來看，去年因疫情所導致的空置率居高不下，進一步影響了長租企業現金流的穩定性；再次，從運營上看，「高進低出」「長收短付」模式，也是導致長租企業資金鏈斷裂的原因之一；最後，由於部分地方監管政策的「跟風」出台，也在一定程度上加重了長租企業的經營困難。
當然，除了住房租賃企業自身的問題外，王蒙徽也指出，大城市房價高，租賃市場也存在著供應結構不合理、市場秩序不規范、租賃關系不穩定等問題。所以，解決好大城市住房突出問題，要加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。其中，公租房主要面向城鎮戶籍住房和收入「雙困」家庭，政策性租賃住房主要面向無房新市民。
王蒙徽表示，政策性租賃住房主要在人口凈流入的大城市重點發展。住建部將會同有關部門按照中央經濟工作會議要求，加快完善土地、財稅、金融等支持政策。比如，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房等；在規范發展住房租賃市場方面，要整頓規范租賃市場秩序，加大對「高進低出」「長收短付」以及違規建立資金池等的整治力度，防止「爆雷」風險。降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調控。
談及如何降低租賃企業「爆雷」風險，崔霽認為，一方面可推行「白名單」制度，以有效區分涉嫌欺詐等企業，化解社會信用危機；另一方面，也要持續規范租金貸使用，鼓勵金融機構提供幫扶，加快推進REITs等金融創新制度，切實提高長租企業融資能力；再者，還要切實為住房租賃企業減輕成本負擔，對符合條件的長租企業給予財政補助，同時強化長租企業經營狀況實時監管，鼓勵培育「輕資產」託管和「重資產」持有的經營模式，適當限制目前過度同質化的代理經租「中資產」模式。
「整體上看，中央經濟工作會議和全國住房和城鄉建設工作會議均重點闡述了租賃對緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。」在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，可以預期的是，未來住房租賃發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大、規范及支持租賃企業發展等方面持續發力。
58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，展望2021年，預計針對住房租賃市場出台的政策措施，或在以下三方面發力：一是針對新市民和青年人的租賃問題，出台更為直接的支持性政策；二是對於行業內亟待規范的機構類市場，會有針對性整改和規範文件出台；三是在土地、財稅、金融等方面，會進一步深化保障性措施，以此推進住房租賃市場的有序發展。
E. 住建部擬規定住房租賃合同中不得包含租金貸款相關內容
中新網9月7日電 據住房和城鄉建設部網站7日消息，為了提高住房租賃立法質量，根據工作安排，住房和城鄉建設部將《住房租賃條例(徵求意見稿)》向社會公開徵求意見。徵求意見稿提出，出租人應當為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住。
徵求意見稿明確，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
資料圖：圖為一處大型小區。 中新社記者 張浪 攝
徵求意見稿提出，禁止將不符合工程建設強制性標准、消防安全要求或者室內裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租。設區的市級以上地方人民政府應當規定必要的居住空間標准，明確符合當地實際的單間租住人數和人均租住面積。未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。
徵求意見稿明確，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。國家鼓勵住房租賃企業與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同。
徵求意見稿提出，出租人將不符合工程建設強制性標准、消防安全要求或者室內裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間出租的，由房產管理部門給予警告，責令限期改正；情節嚴重的，對個人處1萬元以上5萬元以下的罰款，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
出租人未經承租人同意擅自進入租賃住房，採取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人騰退租賃住房，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予治安管理處罰。
徵求意見稿明確，自然人轉租住房套數或者間數達到規定規模未辦理市場主體登記的，由市場監督管理部門依法給予處罰。房產管理部門發現自然人轉租達到規定規模未辦理市場主體登記的，應當及時通報同級市場監督管理部門。
F. 北京擬立法規范住房租賃市場
對「黑中介」、「甲醛房」、虛假房源等亂象作出回應——
北京擬立法規范住房租賃市場
□ 住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過1個月租金，並按規定通過第三方專用賬戶託管。單次收取租金的數額，一般不得超過3個月租金。
□ 住房租賃企業對租賃住房進行裝修裝飾的，應當遵守室內裝修裝飾相關規定和標准，保障租賃住房安全。
近年來，龐大的住房租賃規模和復雜的住房租賃關系引發不少矛盾糾紛，接訴即辦涉住房租賃類訴求居高不下。近日召開的北京市十五屆人大常委會第三十五次會議，對《北京市住房租賃條例（草案）》進行審議。條例草案對「黑中介」「甲醛房」、哄抬租金、虛假房源等住房租賃亂象作出了回應。
房租價格是租客關心的話題之一。條例草案提出，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，市政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水平。一旦採取價格干預措施，出租人應當執行；拒不執行的，由市場監督管理部門依法處理。
租房押金和中介費怎麼收、怎麼退？長期以來，不同住房租賃企業的收費方式各不相同。「押一付三」「押二付六」等常見租房交易規則，讓不少剛參加工作的年輕租客深感壓力。對此，條例草案提出，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過1個月租金，並按規定通過第三方專用賬戶託管。單次收取租金的數額，一般不得超過3個月租金，超收租金應當納入監管。住房租賃企業不得誘導承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
此外，房地產經紀機構提供中介服務收取的傭金，一般不得超過1個月租金。住房租賃合同期滿，出租人和承租人續訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取傭金。
「租賃領域立法的缺失是租賃市場各類不規范問題產生的原因之一。條例草案的出台，將有效抑制各類住房租賃亂象，如剋扣押金、單方面租金上漲、違規使用租金貸等。租賃市場主體將規范租金定價、租金收付行為，並在合理范圍內確定租金漲幅。」貝殼研究院首席分析師許小樂說。
記者注意到，此次條例草案明確，室內裝修空氣質量不達標將被列入禁止出租之列。條例草案提出，住房租賃企業對租賃住房進行裝修裝飾的，應當遵守室內裝修裝飾相關規定和標准，保障租賃住房安全。房地產經紀機構應當編制住房狀況說明書，向意向承租人推薦房源時書面告知房屋裝修完成時間等情況。
同時，住房租賃企業對出租住房進行室內裝修裝飾，經有資質的檢測機構檢測，室內空氣質量不符合標準的，由住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，可處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期不改的，可處10萬元以上30萬元以下罰款。
虛假房源「貓膩」太多怎麼辦？今後，互聯網平台發布租房信息也將有監管。條例草案提出，互聯網信息平台應當對發布者根據本條例相關規定提交的證明材料進行審查，合規的信息才能發布。互聯網信息平台知道或者應當知道信息發布者存在提供虛假材料、發布虛假信息等侵害消費者合法權益行為的，應當及時採取刪除、屏蔽相關信息等必要措施。對兩年內因違法發布房源信息、推薦房源受到3次以上行政處罰，或者在停業整頓期間的，互聯網信息平台應當採取一定期限內限制其信息發布等必要措施，保障消費者權益。
「隨著企業監管體系完善，各類措施將倒逼房地產經紀機構、租賃企業和互聯網信息平台等主體規范其經營行為，租賃市場主體進一步出清，形成穩定有序的租賃市場環境。」業內人士分析，未來租金管控體系、企業監管體系以及租客權益保障將得到完善。同時，隨著租賃市場有效供給的增加，租客將實現更加安全和穩定的居住。
來源：經濟日報
G. 北京今年擬安排住房租賃條例等54項立法
北京市人大常委會2021年有哪些重點立法工作？日前，市人大常委會法制辦新聞發言人王愛聲介紹了市人大常委會2021年度立法工作計劃。今年擬安排立法項目五類，共54項，其中，審議項目25項，立項論證項目11項。在圍繞強化公共衛生法治保障方面，擬制定獻血條例、傳染病防治條例，修改實驗動物管理條例、院前醫療急救服務條例，對修改動物防疫條例開展立項論證等。
王愛聲介紹，北京市人大常委會2021年度立法工作計劃於2月4日經市十五屆人大常委會第七十五次主任會議通過。今年北京市人大常委會的立法工作，在中共北京市委的堅強領導下，以首都發展為統領，緊緊圍繞「十四五」規劃確定的目標任務，進一步落實主動、擔當、精準、有效的立法工作理念，加強高質量發展、公共衛生、城市治理、民生保障、城市安全等重點領域立法，提高立法質量和效率，增強立法針對性系統性，完善立法工作機制，為推動首都經濟社會發展和改革攻堅任務提供及時、有力、到位的法治保障。
王愛聲說，今年擬安排立法項目五類，共54項。其中，審議項目25項，立項論證項目11項，調研論證項目13項，繼續推進起草工作的項目2項，法規預案研究項目3項。
圍繞推動首都高質量發展，擬制定地方金融監督管理條例、生態涵養區生態保護和綠色發展條例、知識產權保護和促進條例、中國（北京）自由貿易試驗區條例、社會信用條例、國際語言環境建設促進條例；對制定經濟技術開發區條例、數字經濟促進條例、國民經濟和社會發展計劃審查監督條例開展立項論證。
圍繞強化公共衛生法治保障，擬制定獻血條例、傳染病防治條例，修改實驗動物管理條例、院前醫療急救服務條例；對修改動物防疫條例開展立項論證。
圍繞提升城市治理能力，擬制定北京中軸線文化遺產保護條例，戶外廣告設施、牌匾標識和標語宣傳品設置管理條例，制止餐飲浪費規定，修改無障礙設施建設和管理條例；對制定鄉村振興促進條例、公共文化服務保障條例、土壤污染防治條例開展立項論證。
圍繞保障和改善民生，擬制定接訴即辦條例、單用途預付卡管理條例、住房租賃條例；對制定醫療保障基金監管條例、不動產登記條例、修改實施居民委員會組織法辦法開展立項論證。
圍繞維護城市安全，擬制定保守國家秘密條例、禁毒條例、種子條例、節約用水條例，修改安全生產條例；對制定預防未成年人犯罪條例和修改未成年人保護條例開展立項論證。
圍繞完善人大制度，擬修改區、鄉、民族鄉、鎮人民代表大會代表選舉實施細則，人民代表大會常務委員會議事規則。
此外，根據對民法典涉及法規的清理結果，擬對與民法典相關的部分地方性法規進行修改和廢止。開展城市更新、家庭教育、森林資源保護、實施消費者權益保護法辦法等項目的調研論證。
H. 住建部就《住房租賃條例》徵求意見 本次有望落地
9月7日，住建部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》（以下簡稱「《條例》」）向社會公開徵求意見，意見反饋截止日期為2020年10月8日。該版條例共8章，就出租與承租、租賃企業、房地產經紀活動、扶持措施等六個方面作出詳細規定
近年來，我國住房租賃市場發展迅速，市場日益蓬勃的同時，行業野蠻生長也導致問題事件頻發，房屋中介發布虛假房源、租金貸、長租公寓企業跑路等現象時有發生，全行業約束性政策的出台迫在眉睫。
2017年，住建部曾就《住房租賃和銷售管理條例》公開徵求意見，但因種種原因政策未能落地。多位專家對《中國經營報》記者表示，新《條例》更符合我國當前實際情況，且更有針對性，本次新規有望落地。
多市場主體分類管理，降低市場風險 貝殼研究院首席市場分析師許小樂對記者表示，隨著房屋租賃市場發展，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管。《條例》的出台對於構建租購並舉的房地產長效機制具有重大意義，有助於推動住房租賃市場監管的制度化、常態化。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴記者，新條例的最大亮點是把出租人分為了個人出租、住房租賃企業以及房地產經紀機構進行分類管理，各自給出了不同的要求。
例如，個人轉租超過一定規模，需要注冊相應的機構；對於住房租賃企業，則對租金、押金都提出了監管要求；對於房地產經紀機構，則不允許賺取租金差價。《條例》第十九條規定，自然人轉租住房套數或者間數達到城市人民政府規定規模的，應當依法辦理市場主體登記。但「規定規模」一詞目前還未細化。
貝殼研究院高級分析師黃卉則表示，上述條款對於推動個人二房東的正規化發展有著積極的作用。
許小樂也提及，《條例》明確建立住房租賃機構登記制度，提高准入門檻。建立租賃機構登記制度，要求企業進行備案，制定獎懲措施，明確了市場主體機構及從業人員行為的「紅線」。
此外，本次新政涉及針對住房租賃亂象的懲戒措施，趙秀池認為，這與目前我國住房租賃市場的新形勢相對吻合。條例第五十二、五十三條中明確提出，住房租賃企業不得違反本條例規定開展住房租金貸業務，更不得以租金優惠等名義誘導承租人使用租金貸。黃卉認為，此舉可看作有關部門對此前租金貸亂象的重點關注和整治規范。
政策趨於成熟，新《條例》有望落地 此番向社會公開徵求意見的《條例》醞釀已久，早在2017年5月時，第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規《住房租賃和銷售管理條例》曾公開徵求意見，但並未正式實施。
「當年是銷售和租賃放在一起了，其實兩邊的問題都很復雜，差異也比較大，有意見是要分開立法。」許小樂說。他認為，這或許是本次住建部為住房租賃單獨制定條例的原因。
趙秀池認為，本次條例通過徵求意見應該能夠落地。她說，2017年曾公開徵求意見的《住房租賃和銷售管理條例》，其中一些條款不夠成熟，與實際情況不符合。例如，舊版條例中提及，住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年，有些過於死板，新政中則將說法改變為鼓勵簽訂三年以上合約。「這個措辭是正確的，鼓勵長期租賃，形成穩定的租賃關系。」趙秀池說。
相較於當年的《住房租賃和銷售管理條例》，本次公開徵求意見的《條例》僅聚焦於住房租賃領域，並增添「租賃企業」與「扶持措施」兩個章節，第六章「服務與監督」章節內容明顯更為細化。
許小樂解釋，跟2017年相比，規范和鼓勵租賃企業做專業化運營的方向沒有變，但是隨著這幾年租賃企業運營過程中產生的問題和風險，加大租賃企業的准入和風險管控就會更加重要。
趙秀池表示，本次《條例》與2017版條例相比，專門把住房租賃企業和經紀機構分為兩個大的段落來闡述，論述詳細、篇幅也更大，這也意味著，相關部門對《條例》的監管主要在住房租賃企業和房地產經紀機構方面。
《條例》第五章「扶持措施」中明確提及，國家鼓勵單位和個人將依法符合出租條件的住房出租，簽訂長期住房租賃合同且合同履行達到一定年限的，按照設區的市級以上地方人民政府的規定享受相應的政策支持。住房租賃企業可以按照國家有關規定享受金融、稅收、土地等方面的優惠政策。國家支持金融機構在風險可控、商業可持續的原則下創新針對住房租賃的金融機構和產品。
許小樂認為，上述條款明確了鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設以及住房租賃金融的多元化發展，對住房租賃企業帶來利好。同時，條例第七章「法律責任」中也明確了對於違法違規的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進化。
《條例》公開徵求意見的當日，北京住建委和財政局印發《北京市發展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》（以下簡稱「《管理辦法》」），對財政局安排培育和發展北京市住房租賃市場的專項資金使用作出規定。許小樂對記者表示，《管理辦法》的發布與《條例》公開徵求意見並無關系，《條例》的主要目的是給租賃立法，而北京住建委公布的《管理辦法》則是規范和鼓勵租賃企業發展的地方政策。