社區物業管理糾紛工作規章制度

㈠ 小區物業管理規章制度

物業管理系統

（1）安全規定

1.非社區家庭不得隨意進入社區。訪客必須在看門人處登記，如果他們同意，他們可以進入。

2.裝修施工人員進入社區，並獲得物業管理處簽發的臨時許可證。

3，住宅單元的機動車應當發給卡登記制度;自行車應停放在指定地點，機動車不得停放在居民區。居民車輛只能停放在社區的地下停車場。

4.如果家庭搬家很大，如果搬走了貴重物品，他們必須由居民陪同搬出社區，並配合保安人員記錄物品，姓名，家庭住址等的數量，以便他們可以在將來檢查。必須以書面形式列出姓名，數量，所有者的房間號，身份證號碼，委託人姓名，身份證號碼和簽名確認以刪除該項目。

5.當公安，消防，交通，醫療衛生領域出現緊急情況時，物業經理和居民有義務積極配合，維護社區的安全和穩定。及時採取措施維護現場秩序，通知有關部門，做好善後工作。

6.遵守社區和財產管理辦公室頒布的規則和條例，以阻止和阻止不遵守該制度的居民。

7，居民應「看好自己的大門，管理自己的家庭，保住自己的家園」，增加自我保障意識。

8.居民應該勇敢地停止和報告破壞公共秩序並造成隱患的人。

9，社區經營戶應當依法經營，遵守國家政策法規，服從物業管理辦公室管理，不得從事非法經營活動。

（2）環境保護管理條例

1，愛美化，不摘花，不踐踏草坪，不破壞樹木。

2，關心公共設施，不要拆除，弄亂，建造，弄亂，保持社區干凈整潔。

3，商業市場，商業網點，食品商店不應扔垃圾，傾倒污水和排放其他污染物。

如圖4所示，社區中沒有任何單位或個人可能產生影響居民正常休息的噪音。特別是嚴禁在晚上10點至早上8點之間製造各種噪音，違者有權進行干預並採取必要措施。

5，社區各類車輛停放在指定地點，禁止，整理，整理。

6，不要在家中使用燃煤採暖，供暖，餐飲設備。

（3）衛生管理條例

1，請自覺維護社區的公共衛生，不要吐，扔掉果皮，紙屑，煙頭等，不要高空拋物線，不要在建築物，樓梯等公共場所的公共通道內堆垃圾，放物品。

2，垃圾袋裝，放置在垃圾收集點，以便及時收集和清理。

3，不要將垃圾，塑料袋等雜物放入廁所或下水道。

4.不要飼養家禽，牲畜和高大兇猛的動物。寵物必須遵守相關的政府規定，不得影響鄰里的其他地方。隨著寵物在社區中散步，它不會污染環境。寵物受到主人的傷害。

5.居民不得在走廊和公共場所處置垃圾。

如圖6所示，社區中的任何公共場所都不應該被塗抹，塗鴉或不加區別地張貼。違法者負責清潔和塗裝費用，並暴露在公告板上。

7，商業網點不得在公共場所，在走廊堆放物品或佔用公共場所擴大營業場所。

8，提醒進入社區的親友，遵守社區管理規定，維護社區清潔。

9.物業管理處負責社區的垃圾清除和消毒工作，積極配合環境衛生，衛生防疫部門採取多種形式進行環境衛生宣傳，讓每個人都喜歡清潔而且所有這些都是衛生的。

（5）停車管理規定

1，住宅停車場，用於購買（出租）停車位供家庭使用，所有外國車輛未經許可，不得進入;嘈雜的人員不允許進入。

2，長期停放地下停車場的住宅車輛必須申請車輛停放卡，一輛車和一張卡，卡進出;臨時停車必須登記，臨時車輛停車卡批准後，卡出入，離開時返還卡。

3.租用固定停車位的車輛應停放在原地。租用非固定停車位的車輛應由保安人員按順序停放。停放在臨時入口區域的車輛的停車場。

4，停車場24小時值班並記錄，嚴格按照消防規定配備消防設備和設備。

5，停車場應保持衛生環境，停車場內沒有停車位，客人，飲酒，睡覺，下蹲，吵鬧和長時間聊天。

如圖6所示，車輛進入停車場並被禁止鳴喇叭，速度限制為5 km / h。

如圖7所示，禁止車輛停放含有毒，易燃，易爆物品和其他危險物品的車輛;

如圖8所示，車輛必須進出車輛，注意前後車輛之間的距離，並且不得妨礙其他車輛進出和使用其他停車位。

9.停車場的保安人員應仔細檢查車輛類型，車牌號碼和車輛是否有鎖定或外部損壞，並通知車主問題並進行登記;

10，車輛停放後，車輛主要取走車上的物品，鎖上車鎖，車門和車窗，否則風險自負;

11，汽車主要關注停車場的消防，供水，供電，通訊等公共設施。如果意外損壞，需要根據價格進行補償。如果造成嚴重事故，將承擔責任;

12.固定停車位的車輛主要按照物業公司規定的停車費標准支付;臨時車輛由管理員指導停放停車位並根據停車時間規定收費;

13.如果車主意外丟失車輛通行卡，他應立即通知管理人員提供相關信息。核實後，應支付卡的費用，物業管理公司應重新發卡;

14.如果車輛在停車場受損，原則應由雙方協商解決。在嚴重的情況下，保險公司可以提出索賠，值班保安應與物業公司協助調查處理;

15，所有停放的車輛必須按規定停放。對於非法駕駛和停放車輛的所有者，管理員有權採取警告，罰款，拖車和其他處罰，並由業主造成的損失由業主負責。

（6）消防安全管理規定

1，消防工作堅持「預防為主，反分裂」的原則，實行綜合管理和集體防治。

2.加強消防法律法規和消防安全知識，提高居民對消防安全的認識。

3.物業管理辦公室定期檢查，維修和維護社區的公共消防設施和設備，使其始終處於良好的待命狀態，並將檢查報告給公司備案。

4.嚴禁將危險品車輛帶入社區，教育兒童不要在社區玩耍。

發現應該及時救出最初的火災。如果情況嚴重且難以消除，應立即撥打「119」尋求幫助，幫助維持火災秩序，配合事故發生。

6，自覺遵守電氣安全使用規定，不能拉臨時電氣線路，禁止擅自拆除，更換燃氣（燃料）設施和用具。

7，遵守市政府有關規定，掀起煙花爆竹，防止火災隱患。

如圖8所示，對於室內裝飾，必須嚴格遵守裝修管理規定，以防止火災事故。

9，不要讓香煙被拋出窗外，未熄滅的火不得倒入垃圾桶。

10.樓梯，走道和安全出口應保持暢通無阻，不得擅自關閉或堆放碎片。

㈡ 物業管理的規章制度

安全服務質量標准
一、服務標准
1、著裝
（1）保安員上崗必須著統一制服，佩戴工作證（牌），服裝干凈整齊。
（2）著保安制服時，要按規定佩帶保安標志。
（3）保安制服不準與便服混穿，不同季節的保安制服不準混穿。
（4）不準披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤腳等。
（5）愛護和妥善保管保安制服及安全標志；嚴禁將保安制服和保安標志變賣、贈送或轉借他人。
2、儀容儀表
（1）當值期間儀表端正、精神飽滿、大方得體。
（2）男性不準留長發、大鬢角和鬍子，女性不準留小辮，頭發不得長過肩。
（3）男、女均不得染發、染指甲，不得化濃妝、戴首飾等。
3、禮貌禮節
（1）在下列場所中行舉手禮：當值中遇領導時；站崗、值勤、交接班時；糾正顧客違章、違規時；受到領導接見、慰問時；遇領導視察、檢查工作時；統一制服參加公司重大慶典活動時；上主席台領獎、發言（開始和結束）時。
（2）參加集會、大型活動奏國歌、升國旗時，要立正行注目禮。
（3）工作中天天接觸的上級領導可以不敬禮，但見面後要面帶微笑主動含宣問好。
4、舉止
（1）精神飽滿，姿態端正，動作規范，舉止文明。
（2）保安員著裝外出工作、值勤和出入公共場所時，不準袖手或將手插入衣袋。不準搭肩、挽臂、邊走邊吸煙、吃東西、嘻戲打鬧，不準隨地吐痰、亂扔廢棄物等。
（3）保安員不得著安全制服在公共場所飲酒，嚴禁安全員酗酒、鬧事。
（4）自覺遵守社會公德和公共秩序，不準隨地吐痰亂丟雜物。
（5）當值期間不準抓頭、搔癢、挖鼻孔、掏耳朵，不準敲桌椅或玩弄其它物品。
5、語言
（1）在工作中使用語言要簡潔准確，文明規范，接觸工業區人員時，說話要和氣，使用「你好、請、您、對不起、謝謝、再見」等禮貌用語。要注意稱謂的使用，在與少數民族、宗教人士、港澳同胞、外籍人士交談時，不準使用對方禁忌的語言。
（2）保安員值勤中應講文明用語，說話語氣要適中，不可大呼小叫。
6、崗位紀律
（1）嚴格在法律、法規規定的范圍內開展安全服務工作，不準超越法定的安全服務內容。
（2）嚴格履行崗位職責，不準做與安全服務無關的事情。
（3）不準有意刁難工業區人員。
（4）不準脫崗、空崗、睡崗，不準遲到、早退，不準酒後上班。
（5）遵守公司各項規章制度，對公司機密事項，不得隨意打聽、詢問、記
錄、傳播。
（6）未經允許不準收受業主物品或禮金。
（7）愛護公物、節約用材，認真填寫崗位上各項記錄表格。
（8）遇事要妥善處理並及時上報，不準遲報、漏報、隱瞞不報。
（9）嚴格執行交接班制度，做到交接雙方責任明確、清楚、明了。
7、衛生
（1）自覺維護小區周邊環境衛生，保持崗位上或崗位周邊環境衛生干凈整潔。
（2）宿舍內務衛生：床單、被褥整齊干凈，床下無雜物堆放；地面無煙頭、無痰跡、無紙屑；門窗潔凈，玻璃明亮；生活用品擺放整齊、統一規范；不準飼養寵物、懸掛圖片（人文畫、風景畫等）或在牆壁上粘貼畫報等。
二、質量標准
依照《安全管理工作手冊》為工業區提供安全保衛服務，維護工業區的安全和秩序，以滿足廠家（住戶）的安全需求。
1、巡邏服務
（1）保安員對特定區域，地段和目標進行的巡邏警戒，保衛廠家（住戶）安全。通過巡邏震懾不法分子，使其打消對廠家（住戶）不法侵害的企圖；通過巡邏，發現可疑人員，對其進行詢問，對有作案嫌疑的，送交公安機關處理；對正在發生的不法侵害行為，應採取相應措施，給予制止，將不法行為人送交公安機關或有關部門處理。
（2）檢查、發現、報告並及時消除各種不安全隱患，防止火災、爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害案件的發生。
（3）在巡邏過程中，對已經發生的不法侵害案件或災害事故，應及時報告公安機關或有關部門並保護好現場。
2、大門服務
（1）保安員對工業區大門進行把守、驗證、檢查，保衛廠家（住戶）進出安全。
（2）檢查、驗證來訪人員的證件，辦理登記手續，禁止無關人員進入工業區。
（3）根據廠家（住戶）的要求，對來訪人員、車輛等攜帶或裝載的物品進行檢查、驗證，防止廠家（住戶）財物丟失。
（4）指揮、疏導大門出入口車輛，維護工業區大門周邊治安秩序。
（5）及時發現不法犯罪分子，堵截所盜贓物，預防治安、刑事案件發生；協助廠家（住戶）做好來訪接待工作。
三、安全設備設施
安全設備、設施應滿足提供服務的要求，對設備、設施進行適當維護，確保設備、設施始終處於完好狀態。
四、安全服務質量的檢查
1、檢查的內容
檢查內容：根據《安全管理工作手冊》的要求，對保安員各崗位進行全面考核、檢查、指導。
2、檢查方式
（1）保安班長每天對所管轄區域的安全服務工作進行例行檢查，發現問題及時匯報隊長
（2）保安隊長每日對所管轄區安全服務各崗位至少巡查四次，每周夜間查崗至少二次，發現問題及時處理並向經理匯報。
（3）管理部經理每月對所管轄區安全服務各崗位夜間查崗不少於二次，發現問題及時處理並通報保安隊長。
3、考核
（1）檢查人、查崗人在檢查中發現保安員有違規、違紀象現，依據公司規定作出相應的處罰。
（2）保安隊長每月28日前將保安員違規違紀的情況及輕微不合格項進行統計，統計結果向管理部經理審核，作為管理部對保安員工作績效考核的依據。
保安員扣分標准
一、保安員有下列行為之一者扣10元：
1、當班未戴工作證（牌）。
2、當班時儀容、儀表、站姿、坐姿不符合要求（個人衛生差，頭發長、鬍子長、指甲長等）。
3、當班期間抽煙、看報、聊天、吃零食、玩弄書本鉛字筆等做與工作無關的事。
4、當班帶手機（註：特殊情況下需經安全隊長/主管同意）、收錄機、CD機等，影響崗位工作的。
5、無故不參加訓練、培訓或公司（集體）組織的活動。
6、未按公司規定請（銷）假外出或外出超時夜不歸宿等。
7、無故不履行宿捨生衛值日義務。
8、酗酒後上班，私自換班、換崗。
9、不愛護公司財物，造成財物浪費。
10、不能嚴格執行交接班制度，交接責任劃分不清。
11、對所在崗位的職責熟悉、理解不夠，不能流利背誦、解釋內涵的。
12、一個月內班長發現有2次錯誤並經核實的。
13、上班無精打采，提供安全服務招廠家投訴的。
14、發現問題故意迴避、不處理、不報告、不記錄。
15、為廠家（住戶）提供服務不積極主動、熱情，造成廠家（住戶）投訴。
16、下班後著安全服外出或在小區內閑逛的。
17、在保安宿舍大聲喧嘩、大聲播放錄音機、收音機等影響他人休息的。
18、不講究公共衛生，隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑等。
19、對進入來訪人員未按規定實行來訪登記的。
二、保安員有下列行為之一者扣20元：
1、與客戶交流，語言不文明、與顧客爭辯引起客戶投訴。
2、工作不認真，造成不良影響或不良後果。
3、當班期間脫崗、離崗。
4、挑撥離間，影響安全組內部團結。
5、重大事件擅自處理不上報者。
6、收受紅包不上交或向顧客索取小費、物品等。
7、上班遲到、早退。
三、保安員有下列行為之一者扣50元：
1、當班期間打磕睡。
2、向外界泄露公司商業、經濟等秘密或私自復印公司資料、文件。
3、拾到貴重物品不上交者。
4、工作玩忽職守，引發責任事故，給公司造成損失。
5、不服從上級工作安排和指揮。
四、保安員有下列行為之一的扣100元：
1、當班睡覺。
2、工作中、生活中有打架、賭博。
3、貪污受賄，損害公司、集體、他人利益的。
4、蓄意破壞、偷盜公司或廠家（住戶）財物的。
5、工作中小錯不斷、大錯不犯。
7、其它嚴重違反公司規章制度的行為。
安全員加分標准
一、保安員有下列情形之一者獎10元：
1、工作表現突出，任勞任怨，得到上級的好評。
2、工作形象佳，服務態度好，經常得到住戶的贊賞。
3、工作中抓獲亂發傳單、上門推銷者。
4、經常協助管理，做好傳、幫、帶工作。
6、內務衛生整理突出，經常得到班（組）長表揚誇獎的。
二、保安員有下列行為之一者獎20元：
1、拾金不昧、樂於助人者。
2、抓獲小偷、犯罪分子者。
3、工作表現突出，得到公司領導表揚。
4、能出色完成公司交辦的臨時工作或任務。
5、提出合理化建議並被公司採納者。
三、保安員有下列行為之一者獎50—100元：
1、敢於同犯罪分子作斗爭，協助公安機關破獲重大治安刑事案件者。
2、為公司贏得社會聲譽者。
3、保護公共財產安全，搶險救災表現突出者。
4、發現事故苗頭，及時採取措施，防止事故發生者。
保安員職業道德規范
1、熱愛本職、忠於職守
保安員擔負著協助公安機關維護社會治安秩序，保障廠家（住戶）財產安全的責任。因此，保安員要樹立起主人翁的責任感和自豪感，把本職工作和社會安全的大目標聯系起來，以高度的敬業精神，滿腔熱忱投入服務，認真履行職責，兢兢業業、任勞任怨，出色地完成安全任務。
2、遵紀守法、勇於護法
保安員必須模範地學法、用法，確保廠家（住戶）的安全。提供優質的安全服務，贏得社會的認可和廠家（住戶）的信任。
3、不記得失、勇於奉獻
安全員是公司和廠家（住戶）正當利益的忠實衛士，在任何時候、任何情況下都應當將公司和廠家（住戶）的利益擺在第一位，為了維護公司、廠家（住戶）的財產安全，不惜犧牲一切，甚至獻出生命。
4、文明執勤、禮貌待人
熱愛人民、關心人民、全心全意為人民服務，這是職業道德的核心，文明執勤、禮貌待人是保安人員精神風貌的具體表現。
5、廉潔奉公、不牟私利
安全服務與廠家（住戶）有著廣泛的關系，有人為牟取私利會通過各種途徑對安全員進行收買拉攏，通融人情為其違章、違法行為打開方便之門，保安員必須廉潔自律、堅持原則、照章辦事，不以工作之便收取廠家（住戶）禮品或
禮金，不給違法犯罪分子以任何可乘之機。
保安員工作紀律
1、模範遵守國家的法律、法規及公司的各項規章制度。
2、服從管理、聽從指揮、廉潔奉公、敢於同違法犯罪分子作斗爭。
3、堅守崗位、忠於職守、嚴格執行崗位責任制。
4、注意儀容整潔、講究文明服務、禮貌待人。
5、值班時禁止喝酒、吸煙、吃東西，不準嬉笑、打鬧，不準會客、看書報、聽廣播，不準做與值班執勤無關的事。
6、不準包庇壞人，不準貪污受賄，不準徇私舞弊。
7、不準擅自帶人進公司留宿。
8、愛護各種警械器具裝備，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。
9、不準利用娛樂之便作變相賭博。
10、嚴格執行請（銷）假制度，有事外出必須請假。
保安員許可權
1、對殺人、放火、搶劫、盜竊、強奸等犯罪嫌疑人，有權抓獲並扭送公安機關，但無實施拘留、關押、審訊、沒收財物及罰款的權力。
2、對發生在護衛區內的刑事案件或治安案件，有權保護現場，保護證據，維護現場秩序及提供情況，但無勘察現場的權力。
3、按照規定，制止未經許可的人員、車輛進入護衛區域。
4、對出入工業區的人員、車輛及其攜帶、裝載的物品，按公司規定進行驗證、檢查。
5、按照公司規定進行安全防範檢查，在執勤護衛服務過程中，如遇違法分子不服制止，甚至行凶報復，可採取正當防衛措施。
6、宣傳法制，做好「四防」工作，落實各項安全防範措施，發現不安全因素要及時報告和整改。
7、對攜帶作案工具等，自製火葯槍的可疑人物，有權進行盤問、監視，並報告當地公安機關處理。
8、對正在發生的違法犯罪行為有權予以制止，但無處罰、裁決的權力。
9、對有違法犯罪行為的嫌疑人，可以監視、檢舉、報告、但無偵察、扣押、搜查等權力。
10、如有損壞小區公物的情況發生，必須責令責任人照價賠償或報告領導，但無扣押證照、物品或處以罰款的權力。
保安員宿舍管理規定
為了加強公司保安員宿舍的統一管理，做到內務整潔有序，特製訂如下規定：
1、保安員必須在公司或管理處提供的安全集體宿舍居住，任何人不準（未經允許擅自）在外居住、留宿。
2、保安員除執勤或經上級領導批准以外，必須在晚23點前或批準的時間內歸隊，晚24點熄燈就寢。
3、嚴禁無關人員進入或逗留安全集體宿舍。
4、保安員嚴禁在宿舍內存放易燃、易爆、劇毒等危險物品，保安員不得將廠家（住戶）丟棄的生活垃圾（桌子、椅子、燈具等）搬運存放集體宿舍，不準亂接電線或私接電爐、電扇、電飯鍋等，不準在宿舍煮飯或淹制食品等，嚴禁為他（她）人保管來歷不明的大小物品。
6、嚴禁在宿舍內賭博（如有發現辭退處理）。
7、認真搞好宿舍內務衛生，床上物品擺放整齊統一，地板干凈明亮，床下無雜物，窗檯干凈玻璃明亮，不準飼養寵物、懸掛圖片（人文畫、風景畫等）或在牆壁上粘貼畫報等，宿舍內無大聲喧嘩和大聲播放電視機、收錄機、音像等。
8、開源節流，宿捨不得有長明燈、長流水等浪費資源現象，一經發現給違規保安員口頭警告處理，若情節嚴重由違規保安員支付本月宿舍全額水電費。
9、宿舍衛生實行輪流值日制度，每班每周內務衛生評比一次，評比結果公示上牆，月底作為班級評優依據之一。
10、宿舍輪流值日人員職責明確，有輪班值日表，宿舍管理制度上牆。
對講機的使用、管理制度
1、對講機及其配套之電池、充電器等，統一由公司總經辦後勤主管統一購置；中心倉庫負責造冊、發放並做好發放記錄；對講機使用人負責記錄對講機運行狀態。
2、對講機是使用人執行任務的工具，使用人必須保管好，使用好，不得遺失或損壞。如發生丟失或損壞，責任人按原價的標准賠償。
3、對講機只供使用人執勤時使用，嚴禁轉借他人，嚴禁個人攜帶外出，如確有需要，須報保安隊長同意批准。
4、使用對講機應嚴格按規定正確操作，嚴禁保安員私自亂拆、亂擰或亂調頻率，否則按違紀處理。
5、保安員使用對講機時應用正確語言，嚴禁使用中呼叫對方或他人的外號，如有發現一律按違紀處理。
6、對講機的使用應嚴格按照產品使用說明書的使用方法進行使用，禁止與其它物品撞擊，嚴禁吊、拿對講機無線天線。
7、做好對對講機的清潔保養工作，每天必須清潔外表一次。
8、保安員交接班時，必須做好對講機的交接驗收工作，並做好記錄。以便追蹤通訊器材的運行狀態並及時發現問題，追究責任。如某班交接驗收不負責任，而通訊器材發現遺失或損壞，則直接追究該班交班人的責任。
9、充電器由保安班長專人保管和使用。對講機電池電量用完後，應及時呈交保安班長，由保安班長負責集中充電。保安班長必須熟悉電池和充電器基本性能，按器材說明書的使用方法使用。
10、對講機發生故障，應及時報告保安隊長。任何人不得自行修理。
11、執勤過程中，在特殊情況下造成對講機的損壞，應及時報告保安隊長，
保安隊長提出書面報告上報管理部經理。逾期三天未上報者，責任自負。
大門崗崗位職責
1、在保安班長的直接領導下，負責維護工業區的公共秩序。
2、熟悉責任區的住戶基本情況80%以上。
3、廠家（員工）進入工業區應以禮相待，使用禮貌用語，熱情大方接待。
4、對來訪人員實施登記、確認，做到來有登記、走有注銷，並親自操作門禁系統，指引其進入。
5、按時對所在區域內燈具的開關，並負責設施設備的管理。
6、物資搬出工業區時，查驗《物資搬運放行條》後，予以放行。
7、負責現場環境的管理，發現問題應即時處理或通知相關人員前來處理。
8、嚴格控制車輛進出,對不符合條件的車輛不得入內。
9、為車主提供良好的服務，及時引導車輛按正確方向行駛和停放。
10、及時糾正違章停放的車輛，確保車輛停放有序，保證消防通道暢通。
11、完成領導交辦的其它工作。
交接班操作規程
1.接班人員必須提前15分鍾趕到交接班地點集合，由該班班長負責接班工作，交班人員延遲15分鍾下班，交接班時間為30分鍾。
2.接班班長帶領本班隊員依次按崗位接班。
3.交班隊員向接班隊員移交《保安員交接班記錄表》，對講機及其它物品，並交待清楚本崗位存在的問題，下一班應注意事項。
4.接班隊員仔細傾聽交班隊員的口頭交待，認真查閱執勤記錄內容，接收交接班記錄、對講機、各種表格及其它用品。
5.接班隊員在接收時，必須認真檢查，如有問題不予接收立即向班長報告，若無問題，接班隊員在交接班記錄上簽字確認。
6.以此程序依次進行交接班。
7.隊員交接完畢後，班長之間進行交接。
保安員處理問題的原則和方法
1、原則
保安員是公安機關處理突發事件的重要輔助力量；是維護工業區內治安和公共秩序的主要力量，在維護工業區治安秩序和護衛廠家（住戶）的安全中，必須及時處理各種問題，保安員處理問題應遵循的原則是：依法辦事，照章執行，不徇私情，以理服人。
2、方法
不同性質的問題採取不同的方法處理。
2．1 對廠家（住戶）之間一般違反法規的內部問題，比如糾紛等，可通過說服教育辦法解決，主要是分清是非，耐心勸導，禮貌待人。
2．2 對一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應採取：「可散不可聚、可解不可結、可緩不可急、可順不可逆「的處理原則，盡力勸開，耐心調解，把問題引向緩解，千萬不要讓矛盾激化，不利於問題解決。
在處理上，堅持教育和處罰相結合的原則，如違反情節明顯輕微，不需要給予處罰的，可當場予以教育或協助所在單位或家屬進行教育；如需要給予治安處罰的，交公安機關處理；違反公司有關規章的，交管理處辦公室處理。
2．3 對於犯罪行為，必須及時予以制止，把犯罪分子抓獲扭送公安機關。
執勤中遇到不執行規定、不聽勸阻的處理方法
保安員在執勤過程中，如遇到不登記不出示證件強行進入，強行在不準停車的地方停車，在不該堆放垃圾的地方堆垃圾等，可採取如下處置方法：
1、處理問題時，先敬禮，態度和藹、說話和氣、以理服人。
2、對不聽勸阻者，想辦法查清其姓名或單位，如實記錄下來以便向管理處領導匯報。
3、當發生糾紛時，安全員一定要沉著、冷靜，避免爭吵發生。
4、若遇到個別來訪人員蠻橫無理，打罵安全員，可由管理處同此人共同協商妥善處理，若情節嚴重，報告公安機關依法處理。
對醉酒滋事或精神病人的處理方法
醉酒者和精神病人失去了正常的理智，有些處於不能自控的狀態，很容易造成傷害，執勤人員應按如下方法處理。
1、進行勸阻或阻攔，讓其離開安全管轄范圍。
2、如果熟悉或認識醉酒者或精神病人，應設法立即通知其家屬或工作單位，請他們派人領回，並採取控制和監控措施。
3、若醉酒者或精神病人有危害社會安全的行為，可將其強制送交公安機關，處理過程中注意保護自己。
執勤中拾到物品的處理方法
保安員在執勤中，拾到物品或對群眾送來拾獲的物品應做如下處理：
1、群眾交來或拾獲群眾遺失、遺留的物品，都要登記清楚，並報告管理部保安隊長。
2、處理拾獲或遺留的物品，如物品中有證件提供失主的詳細地址和電話
的，可通知失主前來認領，但要問明情況，必須交由管理部經理處理。
3、如拾獲或遺留物品是屬於違禁品的，登記後由管理部經理上報公司領導與公安機關協調處理。
4、對拾獲或遺留物品，必須報告管理部經理，不得拾物不報、少報或私自挪用、佔有，違者重罰，情節嚴重予以貪污論處。
打架斗毆的處理
打架斗毆是擾亂社會治安秩序的違法行為，如保安員在執勤過程中發現管理范圍內有打架斗毆事件發生，應作如下處理：
1、立即勸阻打架、斗毆雙方停手，疏散周圍圍觀群眾和收繳打鬥所用凶器；如發現斗毆現場丟失或損壞財物發生，應立即報告公安機關。
2、如雙方不聽制止，事態繼續發展，並難以控制，應迅速報告公安機關前來處理。
3、如斗毆現場有重傷人員應及時送往附近醫院搶救。
4、協助公安機關處理斗毆事件，總結經驗、教訓，召開安全組學習討論會。
盜竊的處理
保安員在執勤過程中，發現盜竊案件，應作如下處理：
1、發現盜竊分子正在作案，應立即組織人員，當場抓獲，連同證物（作案工具、贓物）送交公安機關處理，業主在現場的要一起到公安機關報案、作證和配合公安機關處理，業主不在應設法通知。
2、發現盜竊現場，盜竊分子已逃離現場的，應積極組織人員對現場附近嚴格清查，大門崗保安員應對進出人員嚴格盤查、詢問。
3、保護作案現場，不能讓任何人觸摸現場痕跡和移動現場的物品，並立即報告公安機關，協助公安人員處理。
4、對重大可疑被竊現場，可將事主和目擊者講述情況如實匯報給公安機關相關人員。
5、對可疑作案人員，可採取暗中監視或設法抓獲，並移交公安機關處理。
搶劫的處理辦法
在執勤中遇有公開使用暴力或其它手段（如打、砸、搶）強行掠取公司或廠家（住戶）財物的犯罪行為時，要切實履行保安員職責；必須立即進行處理。
1、迅速制止犯罪，要保持鎮靜，設法抓獲或召集附近人員抓獲罪犯分子。
2、若在樓內遇到犯罪分子搶劫，應立即通知大門崗關閉大門，若犯罪分子逃跑，又追不上時，要看清人數和衣著、面貌、身高體形等外貌特徵，所用交通工具及其它標志等，並及報告管理處經理和公安機關，可撥「110」報警。
3、保護好現場，劫匪遺留凶器、作案工具等不要用手觸摸，不要讓無關人員進入現場，如無固定的現場的、無法將劫匪遺留的物品留在原處的、要一一收集起來，交給公安機關處理，切不可將安全員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。
4、訪問目擊群眾，收集發生劫案的情況，提供給公安機關，在公安機關未來勘察現場或現場未勘察完畢前不能離開。
5、事主或在場群眾如有受傷的，應立即設法將其傷者送往醫院搶救治療，並迅速報告公安機關。
工廠（宿舍）發生治安/刑事案件的處理

1、值班保安員應迅速向安全隊長和公安機關報案，廠家受侵害的財物投購保險的還應通知承保的保險公司。
2、當班保安員應根據具體情況，採取適當的方法把整個現場保護起來，禁止無關人員進入現場，以免破壞現場遺留的痕跡、物證，影響證據的收集。
3、抓緊時機向發現人或周圍群眾了解情況、事故發生發現的經過，收集群眾的反映和議論，了解更多的情況並認真記錄。
4、向到達現場的公安人員認真匯報案件發生情況，協助破案。
各部處消防責任人職責
一、負責所管區域內消防工作的監督、檢查和整改工作；
二、嚴格貫徹、執行消防法規及制度，落實各項防火安全措施；
三、負責轄區內動用明火作業的審查、審批和現場監護工作；
四、指導、督促本部處員工熟悉並正確使用各種消防設施和器材，管理好轄區內的各種消防設備、設施和器材；
五、開展消防宣傳教育活動、組織義務消防隊的培訓和演練；
六、定期組織相關專業人員對管轄區內重點防火部位進行檢查，及時整改和消除火災隱患；
七、發生火災時擔當本轄區的現場消防總指揮，協同公安消防部門及公司領導做好現場指揮工作；
八、組織制定本部處各種情況下的火滅應急預案；
九、事後組織調查火警事故，協助公安消防部門調查起火原因。
義務消防隊員職責
一、本公司員工及所管各轄區居民均屬於義務消防隊員，一旦發生火警事故，每個人都有義務、有責任立即投入現場開展滅火搶救工作，不得借故逃避。
二、認真學習有關消防安全知識，了解轄區內消防設備的基本功能、位置；熟悉手持滅火器的擺放位置及使用方法；手動報警器的報警方法；消防安全通道的位置及疏散方法；消火栓的使用方法等。
三、宣傳貫徹消防法律、法規，制止任何違反消防安全的行為。發現火災隱患及時上報各職能部門。
四、愛護各種消防設施，發現損壞應立即報告消防監控中心人員進行處理。
五、積極參加各種消防滅火演練活動。
六、積極參加滅火搶救工作，一切行動聽從命令，服從指揮。
七、義務消防隊員必須具有高度的思想政治覺悟和頑強不怕犧牲的精神及熟練的滅火救人本領。
消防管理規程
1、把預防火災的思想放到首位，切實將「預防為主，防消結合」的方針落到實處。
2、嚴禁損壞、挪用消防器材、隨意使用消防水源。
3、嚴禁封閉或損壞安全疏散指示、事故照明或消防標志等。
4、嚴禁堵塞消防通道、樓梯、天台出口或其它安全疏散口。
5、廠家（住戶）室內裝修，必須先申報，經批准後方可施工。
6、嚴禁使用不符合防火要求、未經防火處理的材料進行裝修。
7、進行室內裝修需要增設電、氣線路時，必須符合消防安全規定，嚴禁亂拉亂接電、氣線路，擅自更改消防設備鋪設線路。
8、燒焊等動火作業，應先向消防機關提出申請，審批後方可在工業區管理部工作人員的監護下作業，嚴禁未辦理和非持證作業人員進行作業。
9、嚴禁在住房內或裝修現場存放大量易燃、易爆等化學物品，嚴禁儲存煙花爆竹、炸葯、雷管及各類危險物品。
10、嚴禁在住房陽台上堆放燃油、油漆、天拿水及其它可燃性溶劑以及泡沫塑料、紙、布等易燃、易爆物品。
11、嚴禁將煙頭及其它帶火物品投向戶外，嚴禁在通道、樓梯、陽台上焚燒香紙。
12、各廠家（住戶）必須服從消防公安機關和管理處有關消防方面的管理監督；不得用刁難、抵抗、威脅等手段妨礙消防監督人員依法進行監督、檢查。

㈢ 社區居委會在社區物業管理中的職責是什麼

（一擬訂選聘物業服務企業的方案；

（二擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；

（三擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定；

（四擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；

（五擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；

（六擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；

（七擬訂改建、重建建築物及其附屬設施的方案，報業主大會決定；

（八對違反管理規約的行為進行處理；

㈣ 淺談如何發揮物業管理在構建和諧社區中的作用

創建和諧社區的前提是解決社區存在的矛盾和問題
社區利益基本上有三方，即開發企業、全體業主和物業管理企業。從總體上說，三方利益是一致的，但在某些方面也會出現矛盾和糾紛。站在物業管理公司的角度，應採取以下方法加以化解：
一是早期介入規范化。通過物業管理早期介入，可以提出建議彌補房地產項目規劃設計上的缺陷和完善設計上的實用性，減少業主入住後的遺憾和不便；可以對小區各區域的功能定位從管理角度提出修改意見，以減少建成後的改建改造和由此給開發商造成的經濟損失；可以監管銷售全過程，使銷售及推廣活動更加規范，避免虛假宣傳、盲目承諾等造成日後糾紛。
二是物業管理企業和開發企業在業主人住前後都應提高服務意識，通力合作，完善客服機制，重視業主投訴的處理。目前，開發企業和物業管理企業在交驗房屋和辦理入住工作中已有不少做法可供借鑒，如共同組成入住工作小組，合作成立客戶入住服務部和工程維修小組，共同解決入住中的各類問題。對業主的重要投訴，雙方要組成專案小組進行解決。
三是完善保修機制。精裝修商品房或毛坯房在業主人住後，都可能在工程上和設備上出現「質量問題」，這些問題不管大小，如果解決不力，都會造成業主的不滿。在實踐中，可以由開發企業牽頭，由物業管理公司負責接待投1府口協調處理並向業主反饋。雙方共同組成維保小組，24小時值班，對投訴及時做出處理或確定解決方案，並向業主通報解決問題的時間和進度。維保小組要與工程各供應商和施工方明確責任，以尾款作為制約手段，提高供應方和各承包方的工作效率。另外，開發商還可以把工程尾款(即維保費)劃撥給物業管理公司，由物業管理公司統一負責各項維保工作或由物業管理公司在支付維保費時簽字認可，物業管理公司督促各相關方在工程維保工作中盡職盡責，充分為業主服務。
提供令業主滿意的服務是構建和諧社區的基礎
一是要強化服務意識，開展規范服務。一方面，物業管理企業要苦練內功，做好社區秩序和設施設備維護、做好綠化和清潔以及各項綜合性服務，做好業主的貼心人、知心人。另一方面，還要經常檢查自身的服務行為，多方徵求意見，定期進行滿意度調查，保證管理服務水平的持續改進。為了達到這一目的，企業要對員工進行素質、技能的經常性培訓，堅持班組、部門、項目管理部及公司的各項培訓管理制度和培訓計劃相結合，重視培訓的實效性。
二是要創新服務，不斷提高服務標准和質量。應充分發揮企業員工的自主性和創造性，既要按照多年來形成的規范、制度、經驗來做，同時也應根據項目的實際情況和不同的管理特點因勢利導，引導和激發員工的創新服務意識和服務技能，以適應和實現業主對物業管理服務質量不斷提高的願望。
三是要從維護業主長遠利益出發，嚴於律己，規范服務行為。近年來，物業管理的各項規章制度、規范、程序以及政府文件等相繼出台，而業主大會制度的建立又對社區物業管理工作提供了有力監督，加上行業協會的約束監督等，客觀上為規范服務提供了外界推動力。在這種大環境下，物業管理企業要加強自律，以全體員工的規范性行動來體現為業主服務的宗旨，取得業主的認同和支持。
通過宣傳和引導增強業主的物業管理消費意識
首先，物業管理公司要把小區內物業管理的三方主體關系向業主講清楚，讓業主明確各自的權利和義務，尤其要明確物業管理公司是接受委託對小區公共設施設備、公共區域和公共秩序進行管理、提供服務，是涉及全體業主長遠利益的大事，需要全體業主的關心和支持。其次，還要把政府關於物業管理的政策法規及時通過宣傳欄、業主通訊等形式向業主進行宣傳，以提高業主的住房消費意識，加強業主對物業管理的關注、支持和監督。第三，物業管理公司還要通過交流、溝通、發資料、辦講座、開研討會等形式讓業主了解物業管理知識，歡迎他們監督物業管理工作。企業對業主提出的意見、建議要虛心接受，不斷改進物業管理工作。第四，物業管理企業還應通過組織各種類型的社區文化活動，豐富業主的業余文化生活，密切物業管理企業與業主以及業主與業主之間的關系，以活動促進小區和諧氣氛的形成。
協調社區內外關系，創造社區內外的共同和諧
社區的內部事務和外部部門及組織之間有著千絲萬縷的聯系，社區物業管理服務工作在很大程度上包含著協調內部和外部之間關系的工作。一是在與政府部門打交道時，要主動接受檢查指導，經常了解掌握相關政策法規，並把政府部門的相關通知、要求及時向員工和居民傳達，並抓好落實。二是對於水、電、氣、暖、電訊等專業公司，要注重合作，並在合作中注意維護企業自身利益和業主利益，尤其在代收代繳相關費用時，既要便於這些公司為業主提供服務，也要從市場出發，收取相應的代理費或勞務費。
建議和督促政府相關部門加大對房地產和物業管理工作的指導調控力度，促進和諧社區盡快建立
物業管理公司可以通過人大、政協和行業協會、商會、工商聯以及居委會、社區辦等部門、組織，反映社區物業管理中的問題並提出改進意見。一是要加大政府規劃部門和城管部門的執法檢查力度，對社區，尤其是高檔社區普遍存在的違章建築問題嚴格依法規范處理；二是政府相關部門要協同行動，克服「單打一」現象，制定規范性文件，明確物業管理公司代收水、電、氣、暖、電訊等費用的權利和義務，指導各方處理好代收代繳關系，使代理委託雙方真正在平等基礎上進行服務競爭和市場利益分配；三是建議政府加大對媒體的引導和指導，支持對物業管理企業客觀公正的評價，加大正面宣傳，樹立行業形象，扶持行業進步；四是建議政府加大對業主大會和業委會工作的指導和監督，處理好業主大會、業委會與社區辦、居委會等關系，指導業主大會和業委會與物業管企業協調配合，共建和諧社區。

㈤ 大家誰能幫我寫一下物業管理制度

第一節 崗 位 職 責
一、物業處職責

一、根據所簽物業管理合同，對所負責的物業項目制定物業管理方案，定期向公司匯報管理情況。
二、制定所屬物業處的年度計劃、經費預算上報公司批准後組織實施。
三、監督、管理和指導下屬維修隊、護管隊、保潔隊等隊室開展工作。
四、根據公司相關管理制度和物業處具體情況，制定本物業處的質量保證體系、管理細則。
五、完成公司交辦的其它工作。

二、物業處主任崗位職責

一、在總經理的領導下，帶領物業處全體人員對轄區的物業進行全面管理。
二、堅決執行黨和國家的各項方針政策、法律法規、當地有關物業管理的政策規定以及公司的有關規章制度。
三、通曉物業管理的有關規定，組織全處人員進行政策、時事、業務學習，搞好安全文明小區（大廈）建設。
四、根據統一管理與專業分工的原則，領導全處人員對轄區內物業的驗收交接、環境衛生、庭園綠化、安全防範、公共設施、供水供電、治安保衛、交通管理、費用收支及行政事務等各項工作實施全面管理，完成上級下達的各項任務指標。
五、針對區內的物業分布、合理使用管理費用，制定切實可行的管理方案、質量保證體系、管理措施，定期向公司領導匯報管理情況。
六、完成公司領導交給的其他工作。

三、物業處副主任崗位職責

一、在總經理的領導下，協助物業處主任對轄區的物業進行全面管理。
二、堅決執行黨和國家的各項方針政策、法律法規、當地有關物業管理的政策規定以及公司的有關規章制度。
三、通曉物業管理的有關規定，協助組織全處人員進行政策、時事、業務學習，搞好安全文明小區（大廈）建設。
四、根據統一管理與專業分工的原則，協助對轄區內物業的驗收交接、環境衛生、庭園綠化、安全防範、公共設施、供水供電、治安保衛、交通管理、費用收支及行政事務等各項工作實施全面管理，完成上級下達的各項任務指標。
五、針對區內的物業分布、合理使用管理費用，參與制定切實可行的管理方案、質量保證體系、管理措施。
六、完成上級交給的其他工作。

第二節 制度規定
一、社區文化制度

一、各物業處主任全面負責所管物業項目社區活動工作，做好小區（大廈）精神文明建設的宣傳工作。
二、擬訂小區（大廈）社區活動的月工作計劃和年工作計劃，並上報公司審核。
三、策劃社區活動，並填寫「社區活動計劃申報表」，根據審批要求，組織實施，並做好「社區活動記錄」。
四、組織開展聯誼活動和體育競賽，豐富社區活動。
五、每季度進行一次業主座談會或走訪業主活動，廣泛收集信息，做好有關記錄。
六、對外聯系和協調，對社區重大活動及小區的新事和新氣象，通過新聞媒介及時宣傳報道，塑造良好的社區形象。
八、對文體場所及其設施設備進行管理，落實各項管理規定和員工崗位職責，組織工作人員進行專業培訓。

二、房屋管理制度

一、各物業處對所管物業項目房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
二 、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
三 、每日巡查 1 次小區（大廈）房屋共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護。
四 、各物業處按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立所管物業項目的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門。
五 、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告業主委員會和有關主管部門。

三、公用設施設備管理制度

為搞好小區公共配套設施設備管理，更好地方便業主（住戶）的工作與生活，特製訂本制度：
一、小區內公共配套設施設備為全體住戶共同使用和維護，任何單位和個人不得以任何形式佔有或佔用。
二、小區內公共配套設施設備分有償和無償兩類,使用有償設施時，應按價交費，並自覺遵守有關管理規定。
三、要自覺維護公共配套設施內的各種設施，遵循各種設施的使用、操作規程或有關規定，不得損害、破壞，因使用不當而損壞的應照價賠償。
四、公共場所內只能進行健康、合法的活動，不得進行任何形式的違法、違紀行為。
五、在使用有關公共配套設施時，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、搶爭，不得高聲喧嘩。
六、公共配套設施內要講究衛生，不得亂丟、亂吐、亂塗、亂劃，違者除負責清理、恢復原貌外，還處以一定的罰款。
七、由專人對小區的公用設施設備進行定期檢查，保證公用設施設備能正常的使用。

四、車輛管理制度

一、各物業處對所管物業項目區內車輛依法循章開展管理工作。
二、需要收取車輛保管費的，負責按物價部門收費規定收取車輛保管費。
三、各物業處應熟悉掌握小區（大廈）車輛流通情況，車位情況，合理布置安排，優先保證業主使用車位。
四、負責指揮區內車輛行駛和停放，維持小區（大廈）交通、停車秩序。
五、負責對小區（大廈）內道路和停車場的停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。
六、2.5噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射等危險品的車輛禁止進入小區。
七、機動車輛在區內行駛，時速不得超過15公里，禁止鳴號、試車、修車、練車。
八、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛。
九、對小區（大廈）車輛管理情況定期向公司匯報。

五、大廈停車場管理制度

一、停車場護管員負責指揮車場內的車輛整齊停放、存放、監護，並在《停車庫車輛進出登記表》上做好記錄。
二、應確保停車場內的設備、設施和停放車輛的安全，保證車場內整齊有序。
三、大廈內所有客戶的機動車輛必須登記備案。
四、當有車輛駛入地下車庫時，值班人員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上，並提醒司機關鎖好車門、窗,並將車內貴重物品隨身帶走，無車輛停放許可證的車輛不得停放。
五、每隔半小時或臨時詳細檢查車輛的車況，發現漏水、漏油、未關好車門窗、未上鎖等現象及時處理並通知車主。
六、嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應立即勸阻，並報告班長及時處理，避免交通意外事故發生。
七、車輛出庫時，仔細核對出庫之車和駕駛員(車主)，有疑問時，應立即到車擋面前向司機敬禮，再有禮貌盤問。
八、當停車庫發現可疑人員時，保安崗應急時前往對可疑人員進行查問，同時巡視檢查停車所有車輛，有無丟標志，車輛有無損傷，車門窗、後備箱有無撬痕。

六、小區停車場管理制度

一、 指揮進入車輛慢行，按規定行駛方向行駛，停放車輛位置適當，使車場車輛停放整齊。
二、指揮開出車輛按規定方向行駛，慢行開出停車場。
三、 隨時巡檢地面車輛情況，發現門、窗未關好,有漏油、漏水,刮蹭現象應及時通知車主，並做好記錄。
四、夜間應對停放在大廈停車場內的車輛進行登記，以保證車輛的安全狀況。
五、 留意進入車場的車輛情況，對帶有危險品車輛，禁止進入車場。
六、如有特殊情況及時上報。

七、小區裝修管理制度

一、各小區管理處負責本小區內具體裝修管理事宜。
二、各管理處應履行職責，認真審核裝修項目、范圍和施工隊伍，加強督促檢查，同時將裝修申請表、施工圖等資料歸樓保存。
三、各管理處應當經常巡視本小區內有無違規、自行裝修現象，如有應立即制止。
四、在業主裝修期間，各管理處應注意公用設施、設備不被裝修損壞，如果發現有損壞部位，應立即責令恢復並按照《裝修管理辦法》處理。
五、各管理處應注意在業主裝修期間，其裝修行為應盡量不能影響其它業主的生活、工作活動。
六、各管理處應制定有效措施對裝修施工隊進行管理。

八、 打架斗毆、聚眾鬧事的緊急處理

一、報警程序
1．報警：一旦發現打架斗毆、流氓滋擾、聚眾鬧事等治安事件，要及時向領導匯報、通知所有護管員集合並報警。
2．報案人要講明發案地點、人數、鬧事人員是否攜帶凶器，並報告自己的姓名。
二、處理程序
1．護管員接到命令後立即趕到出事現場，將斗毆雙方或肇事者分開，把肇事者帶到保安部辦公室處理；
2．保安人員檢查現場是否有遺留物，公共設施是否遭受損壞、損壞程度、數量；
3．如事態嚴重，有傷害事故發生，保安部應及時與當地派出所或公安機關聯系；
4．在將斗毆人員帶往保安部途中，要提高警惕，以免其逃跑；
5．夜間值班經理：接到報告後，立即到達出事現場，發出控制事態發展的指令，負責弄清雙方當事人的身份、居住地點，並進行必要的處理；

九、電梯困人的處理程序

一、接到電梯應急電話或巡查時發現電梯困人，立即報告當值領班和組長，組織保安員、維修員到現場協助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程部。
二、當發生停電時要首先檢查電梯內是否困人，若困人按照第一條處理。
三、解救時應先使用電梯應急電話與被困者聯系，做好解釋安慰工作。
四、如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。
五、組長填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經過。

十、大廈停電事故的處理程序

（1）接到大廈將要停電的通知，應在停電前通知業戶和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理處應派管理員提前10分鍾到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。
（2）未預知的情況下大廈突然發生停電，立即聯系工程組，檢查停電原因並通知相應部門。
（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。
（4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。
（5）應加強巡邏密切注視大廈各樓層，以防有人趁機製造治安問題。

㈥ 小區物業管理制度

小區物業管理制度是整個管理環節完成後，貼在牆上的彰顯條文，沒有任何意義。
做好小區物業工作關鍵是經營的理念。
住宅小區物業根本不需要你去管理，你也管理不了，住宅小區是個群居的群體，由每一個單體所組成，如果每個單體按著自己的生活方式肆意濫為，勢必擾亂他人和社會，作為社會管理機構（街道居委會是希望有個管理層來管理住宅小區）。
管理就是規范住宅小區所有住戶的行為，住戶是業主，憑什麼一定遵守你的規范？這里蘊含著深刻的科學道理，而且管理工作是要有巨大開支費用的，費用的來源在那裡？強收物業費是目前的主要方式，但結果沒有幾家效果是好的，20%的業主抗拒物業公司就難以生存。 因此在理論上把小區物業管理公司改為小區物業服務公司，你要達到管理的目的必須使用服務的手段，不然任何管理手段都是蒼白無力的。
只有通過服務才能得到業主的認可，當然，服務不好業主會更不認可，業主認可後你才可以頒布各項行為規則和制度，否則，所有的規章制度都如同狗屁。
物業公司開展服務項目一點也不吃虧，不用掏錢可以把服務項目進行外包，你的責任就是監督和管理，從這個角度上看你又是通過管理做好了服務。

㈦ 社區怎樣加強對物業管理工作指導

物業管理所從事的是對社區內配套設施的維護和保養，同時加強保安和消防管理，向居民提供生活和辦公的安全保障。

搞好物業及周圍環境的清潔，包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一個清潔衛生的環境，向居民提供一個整潔舒適的居住、辦公環境。

做好物業管理區范圍內的綠化建設和保養，也可以為社區提供一個良好的生態環境。我社區成立了以書記、主任為第一責任人的創衛工作領導小組，健全各種組織網路，制訂管理制度，落實專人分管負責，任務層層分解，責任落實到人，小區內落實人員分塊包干保潔，並定期組織檢查考核，做到思想重視。

社區嚴格按照三幢樓配備一名保潔員的要求，共安置了24名保潔人員。

(7)社區物業管理糾紛工作規章制度擴展閱讀：

採用一系列措施，服務居民

（一）社區改造要贏得居民舒心。積極向相關部門匯報協調，對轄區內供電、供水、供氣等基礎設施全面改造安裝到位。

（二）加強垃圾果皮箱、公共亮化、綠化、文體器材等設施的日常管理和維護，以小區日新月異的變化贏得居民群眾對社區物業服務工作的支持，營造舒心的居住環境，為物業服務工作的順利推進打下基礎。

（三）系列服務要贏得居民開心。社區將本著從居民的實際需求出發，除做好保潔、保安、護綠服務等項目外，不斷向居家養老、看病就醫等項目延伸，拓展便民利民服務領域。規范車輛停放，有效解決老居民小區停車難、停車亂的問題，給居民提供更加便捷的服務。

（四）公德教育要贏得居民貼心。進一步圍繞市民公共道德素質提升開展工作，為社區物業服務提供。

一是向居民編發簡訊，提倡公民道德建設；二是加強對小區亂貼、亂停、亂放的環境整治，三是加大小區樓棟內的公益廣告宣傳發布力度，以寓意深刻的形式廣而告之；四是對社區內各種不文明現象給予制止、糾正。

㈧ 住宅小區物業管理規定

不論生活在哪個集體中，都該遵守一定規則。而住宅小區物業管理制度應該是與我們生活最息息相關的規則了。以下是住宅小區物業管理制度的參考模板，希望能對網友有所幫助。

小區物業管理制度

為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特製定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委託應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標准、許可權、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，並報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，並由物價部門統一定價，設「公示板」公開收費標准，便於業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建築風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要採取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，並制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到「五定」即定人，定時間、定地點、定任務、定標准。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到「六不」、「六凈」。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑牆根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中佔有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鍾長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，並監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。

3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意佔用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；製造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，並可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。 住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

（以上回答發布於2015-11-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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