住房閑置法規

1. 閑置土地如何認定處置方式有哪些

閑置土地是土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。

《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）規定，具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經批准中止開發建設連續滿1年的；法律、行政法規規定的其他情形。

《閑置土地處置辦法》規定了6種閑置土地處理方式：延長開發建設時間，但最長不得超過1年；改變土地用途，辦理有關手續後繼續開發建設；安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備後，重新批准開發，土地增值的，由政府收取增值地價；政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現有建設用地進行開發建設；政府採取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，並對原土地使用者給予補償；土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府，原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。但對因政府、政府有關部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇上述規定的方式處理外，還可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其餘部分由政府收回。

為進一步加大對閑置土地的處置力度，促進資源節約利用，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）、《國土資源部關於加大閑置土地處置力度的通知》（國土資電發〔2007〕36號）、《國務院關於促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）等文件對嚴格閑置土地處置進一步作出規定：土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閑置費，並責令限期開工、竣工。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價；土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用；對於違法審批而造成土地閑置的，要及時清退。能夠恢復耕種的要恢復耕種，不能恢復耕種的納入政府土地儲備，優先安排開發利用。

2. 個人擁有的房產閑置，是否要交房產稅

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。房產稅的納稅義務人包括：（一）產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。第五條 下列房產免納房產稅：一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；四、個人所有非營業用的房產；五、經財政部批准免稅的其他房產。所以請根據是否使用確認是否繳納房產稅。

3. 農村宅基地法律法規

《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上，可以採取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得佔用永久基本農田，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌並合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。

國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

《確定土地所有權和使用權的若干規定》

第四十五條一九八二年二月國務院發布《村鎮建房用地管理條例》之前農村居民建房佔用的宅基地,超過當地政府規定的面積,在《村鎮建房用地管理條例》施行後未經拆遷、改建、翻建的,可以暫按現有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。

第四十六條一九八二年二月《村鎮建房用地管理條例》發布時起至一九八七年一月《土地管理法》開始施行時止,農村居民建房佔用的宅基地,其面積超過當地政府規定標準的,超過部分按一九八六年三月中共中央、國務院《關於加強土地管理、制止亂佔耕地的通知》及地方人民政府的有關規定處理後,按處理後實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。

第四十七條符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民,其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的,可按現有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權。

第四十八條非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地,房屋產權沒有變化的,可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除後沒有批准重建的,土地使用權由集體收回。

第四十九條接受轉讓、購買房屋取得的宅基地,與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標准,按照有關規定處理後允許繼續使用的,可暫確定其集體土地建設用地使用權。繼承房屋取得的宅基地,可確定集體土地建設用地使用權。

第五十條農村專業戶宅基地以外的非農業建設用地與宅基地分別確定集體土地建設用地使用權。

第五十一條按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時,其面積超過當地政府規定標準的,可在土地登記卡和土地證書內註明超過標准面積的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時,按當地政府規定的面積標准重新確定使用權,其超過部分退還集體。

第五十二條空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不確定土地使用權。已經確定使用權的,由集體報經縣級人民政府批准,注銷其土地登記,土地由集體收回。

4. 國務院：閑置低效利用的商辦、旅館等允許改建為保障性租賃住房

7月2日，國務院辦公廳發布《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》）。
《意見》指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
同時，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
《意見》明確，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
以下是全文：
國務院辦公廳關於加快發展
保障性租賃住房的意見
國辦發〔2021〕22號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
近年來，各地區、各有關部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，扎實推進住房保障工作，有效改善了城鎮戶籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。經國務院同意，現就加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題，提出以下意見。
一、指導思想
全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
二、基礎制度
（一）明確對象標准。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
（二）引導多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
（三）堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定「十四五」保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公布。
（四）嚴格監督管理。城市人民政府要建立健全住房租賃管理服務平台，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，強化工程質量安全監管。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。
（五）落實地方責任。城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。省級人民政府對本地區發展保障性租賃住房工作負總責，要加強組織領導和監督檢查，對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價。
三、支持政策
（一）進一步完善土地支持政策。
1．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意願的基礎上，經城市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；應支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
2．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對企事業單位依法取得使用權的土地，經城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。
3．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。
4．對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
5．人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，應按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃、優先安排、應保盡保，主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域，引導產城人融合、人地房聯動；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。
（二）簡化審批流程。各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合並為一個階段。實行相關各方聯合驗收。
（三）給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。
（四）降低稅費負擔。綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
（五）執行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。
（六）進一步加強金融支持。
1．加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
2．支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
四、組織實施
（一）做好政策銜接。各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設。要對現有各類政策支持租賃住房進行梳理，包括通過利用集體建設用地建設租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發展試點、非房地產企業利用自有土地建設租賃住房試點、發展政策性租賃住房試點建設的租賃住房等，符合規定的均納入保障性租賃住房規范管理，不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。
（二）強化部門協作。住房城鄉建設部要加強對發展保障性租賃住房工作的組織協調和督促指導，會同有關部門組織做好發展保障性租賃住房情況監測評價，及時總結宣傳經驗做法。國家發展改革委、財政部、自然資源部、人民銀行、稅務總局、銀保監會、證監會等部門和單位要加強政策協調、工作銜接，強化業務指導、調研督促。各有關部門和單位要按職責分工，加強協作、形成合力，確保各項政策落實到位。
國務院辦公廳
2021年6月24日

5. 關於房地產的相關法律法規有哪些

（一）主要法律：

1、《城鄉規劃法》(2007年10月28日通過,自2008年1月1日起施行)

2、《城市房地產管理法》(1994年7月5日通過,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一 次修正施行,2009年8月27日修改)

3、《建築法》(1997年11月1日通過,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正)

4、《土地 管理法》(1986年6月25日通過,2004年8月28日修正)

5、《招標投標法》(1999年8月30日通過,2000年1月1日實施)

6、《物權法》(2007年3月16日通過,2007年10月1日施行)

7、《公司法》(1993年12月29日通過,1999年12月25日第一次修訂, 2004年8月28日第二 次修訂,2005年10月27日修訂)

8、《合同法》(1999年3月1日通過,1999年10月1日施行)

(二)主要法規、規章：

(1)《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日發布施行)

(2)《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月6日通過,2001年11月1日施行,2011年1月21日廢 止)

(3)《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日發布施行,2011年1月8日修改)

(4)《土地管理法實施條例》(1998年12月24日通過,1999年1月1日施行,2010年12月29日 通過修正決定,2011年1月8日施行)

(5)《建設工程質量管理條例》(2000年1月10日通過,2000年1月20日發布施行)

(6)《商品房銷售管理辦法》(2001年3月14日通過,2001年6月1日施行)

(7)《城市商品房預售管理辦法》(1994年11月15日發布,2001年8月15日第一次修正,2004 年7月20日第二次修正)

(8)《城市房地產轉讓管理規定》(1995年8月7日發布,2001年8月15日修正)

(9)《城市房地產抵押管理辦法》(1997年5月9日發布,2001年8月15日修正)

(10)《房地產廣告發布暫行規定》(1996年12月30日發布,1998年12月3日修訂)

(11)《物業管理條例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修訂)

(12)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1 日起施行)。

(13)《土地登記辦法》(2007年11月28日通過,2008年2月1日施行)

(14)《房屋登記辦法》(2008年1月22日通過,2008年7月1日施行)

(15)《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號,2010年4月17日發布 施行)

(16)《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發 [2011]1號,2011年1月26日發布施行)

(17)《房地產經紀管理辦法》(2010年10月27日通過,2011年4月1日起施行)

(18)《關於加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》(2011年5月11日發布 施行)

(19)《商品房屋租賃管理辦法》(2010年12月1日發布,2011年2月1日施行)

(20)《商品房銷售明碼標價規定》(2011年3月16日發布,2011年5月1日施行)

(21)《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(2011年1月27日 發布施行)

(22)《國有土地上房屋徵收評估辦法》(2011年6月3日發布施行)

(23)《國有土地上房屋徵收與補償條例》(2011年1月19日通過,2011年1月21日起施行)

(5)住房閑置法規擴展閱讀：

相關條例

保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標准，推行質量認證，的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。

一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。

二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委託設計、委託施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；

要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。

三、嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委託規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可採用議標的方法，重大項目可採用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。

無論是單體建築，還是聯片開發，都應和周圍的建築及環境相協調，並體現出設計大師們高超的建築藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。

2、委託施工時，可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。

3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。

四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。

開發企業在工程招標後，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期准備後，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標准來要求他們。

1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包；

2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程式控制制的要求；

3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書，嚴格按規程操作；

4、使用合格的施工設備和檢測器具，並保證施工安全；

5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日後的事故隱患；

6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。

1、對於該委託監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委託監理；

2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批 ；

4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。

當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。

對於房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001以外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標准）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標准），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；

才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益，促進該領域的發展。

相關法規

1、中華人民共和國建築法

2、中華人民共和國城市房地產管理法

3、物業管理條例

4、房屋登記辦法

5、商品房銷售管理辦法

6、土地登記辦法

7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007修訂）

8、國土資源部關於加大閑置土地處置力度的通知

9、最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在「物權法擔保物權國際研討會」上的講話——物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題

11、國有土地上房屋徵收與補償條例

12、城市房地產開發經營管理條例

13、城市商品房預售管理辦法

14、城市房地產抵押管理辦法

15、商品房銷售明碼標價規定

16、最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

17、最高人民法院關於商品房買賣合同司法解釋

18、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

19、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋

20、最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

交易模式

地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

各國稅種

發達國家在交易環節徵收的稅種往往較少，且稅率也較中國低，這樣有利於增加房地產的交易和流動。

6. 農村閑置房屋拆除政策

法律分析：雖然目前很多地區都在開展農村宅基地資源的整治工作，對於農村閑置的房屋開展清理整治，保障農村的人居環境，提高農村宅基地使用效率，但卻不是所有的閑置房屋都要拆除的。國家對於農村閑置房屋的處理方式主要有三類：（1）強制拆除；（2）鼓勵農民騰退；（3）閑置農房多元化利用；同時在農村閑置房屋的處理過程中國家明確指出要保障農民的利益。本集體農戶家庭成員全部滅失的無人繼承的，屬於絕戶的房屋。這種空心房村集體可以回收，能再利用就利用，不能利用了就拆除復墾。異地扶貧搬遷，屬於整村遷移的。遷移完畢並入住新房的，老房子全部拆除復墾。並按照一定的標准給搬遷戶以獎勵性補助金。村集體農民重新選宅基地建新房的，按照一戶一宅的辦法建新拆舊入住新房後拆除，不拆除的要繳納代拆除服務費或者不退換建房押金。
法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

7. 保障性住房長期空置違反什麼法規

保障性住房長期復空置並制沒有違反什麼規定。
首先，保障性住房本身就是政府提供的福利性住房，是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標准、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。這種類型的住房有別於完全由市場形成價格的商品房。
保障性住房申請家庭，需統一填寫《保障性住房申請家庭情況核定表》，並遞交相關證明材料。符合廉租住房保障條件的，在提出申請時，應同時提供符合廉租住房條件的相關證明材料，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)住房保障管理部門在《保障性住房申請家庭情況核定表》中做相應標注和說明。
因此，保障性住房是必須符合相關申請條件的，並且一旦不滿足入住條件了，是可以依法要求退出的。保障性住房並不會強制性進行分配，而是有需求的人主動申請，一種極端情況，沒人申請或者沒有符合入住條件的，自然住房就空置了。

8. 什麼是房屋空置稅這是什麼時候出台的政策

房屋空置稅就是政府為了充分利用資源，而對空置的居民房屋進行收取一定量的稅收。
該稅收在我國還沒有實行，但在歐美國家已經狠成熟：
荷蘭奈梅亨市政府向無房者免費提供私人閑置房，這在歐洲並不少見。荷蘭法律允許人們入住閑置一年以上的空房，而空房業主也願意在政府的協調下無償提供這些住房，因為如果他們希望自己房屋中突然出現的「不速之客」搬走，必須證明其住房的閑置時間還未超過12個月。
瑞典針對閑置房的措施則更為有力，為了遏制閑置房數量上升的趨勢，除了加強租賃服務外，瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。政府出此下策主要是認為閑置房的增加提高了政府保護下的租賃房屋的價格，使得公共支出激增。
通過這些措施，荷蘭和瑞典成為了歐盟國家中房屋閑置率最低的兩個國家，均不超過2%。
此外，英國、義大利、法國、丹麥和德國也採取了強有力的措施，向閑置房開戰。
在德國，業主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房。
而法國、義大利和英國的法律則針對閑置房業主出台了一系列處罰措施。在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。
丹麥政府則在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。
除了歐盟的一些國家外，其他地區的一些城市也對閑置房採取了相應措施。在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區而得到補償。在該城市一些地區，甚至還有業主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒。這也是針對這一全球性問題出台的最嚴厲措施。

9. 有沒有關於閑置房屋管理的法律法規，求解答！

閑置房屋管理
http://www.gywygl.com/PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=549&QuestionsID=459