舊城改造法規

1. 請解答建築法規案例分析題

某房地產開發公司甲在某市老城區參與舊城改造建設，投資3億元，修建一個4星級酒店，2座高檔寫字樓，6棟宿舍樓，建築周期為20個月，該項目進行了公開招標，某建築工程總公司乙中標，甲與乙簽訂工程總承包合同，雙方約定：必須保證工程質量優良，保證工期，乙可以將宿舍樓分包給其下屬分公司施工。乙為保證工程質量與工期，將6棟宿舍樓分包給施工能力強、施工整體水平高的下屬分公司丙與丁，並簽訂分包協議書。根據總包合同要求，在分包協議中對工程質量與工期進行了約定。工程根據總包合同工期要求按時開工，在實施過程中，乙保質按期完成了酒店與寫字樓的施工任務。丙在簽訂分包合同後因其資金周轉困難，隨後將工程轉交給了一個具有施工資質的施工單位，並收取10%的管理費，丁為加快進度，將其中一棟單體宿舍樓分包給沒有資質的農民施工隊。工程竣工後，甲會同有關質量監督部門對工程進行驗收，發現丁施工的宿舍存在質量問題，必須進行整改才能交付使用，給甲帶來了損失，丁以與甲沒有合同關系為由拒絕承擔責任，乙又以自己不是實際施工人為由推卸責任，甲遂以乙為第一被告、丁為第二被告向法院起訴。
試分析：請結合相關建築法規對以上案例進行分析闡述（300-500字）
（1）乙公司的分包行為是否合法？
（2）丙、丁的再分包行為如何界定？
（3）這起責任最終應該有哪些主體承擔？為什麼？
（4）結合此案例談談建築工程發包承包制度中的分包制度，需要注意哪些行為規范？

答案：
（1）不合法。丙的行為屬於非法轉包行為，丁作為分包單位，將工程再分包給沒有資質的農民施工隊，屬違法分包行為。
（2）丁施工的工程質量有問題，給甲帶來了損失，乙和丁應對工程質量問題向承擔連帶責任。因為乙作為該工程的總承包單位與丁之間是總包與分包的關系，根據《合同法》與《建築法》的規定，總包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質量向總承包單位負責，總承包單位與分包單位對分包的工程質量承擔連帶責任。
（3）違法分包行為為主要有：
1）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位；
2）建設工程總承包合同中未約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其它單位完成的；
3）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其它單位的；
4）分包單位將其分包的建設工程再分包的。

2. 接手轉讓店鋪時需要注意哪方面的風險

簽訂門面轉讓合同需要注意的問題：

一、調查商鋪的檔案

承租之前，應當赴所在地房地產交易中心進行產權調查，確認幾個重大的信息：

1、房屋的用途和土地用途：必須確保房屋的類型為商業房性質，土地是非住宅性質方可承租作為商鋪性質，否則，將面臨無法辦營業執照以及非法使用房屋的風險。

2、房屋權利人：以確保與房屋權利人或其他由權利人簽署租賃合同。

3、房屋是否存有租賃登記信息：若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。

二、免租裝修期

商鋪租賃合同中，免租裝修期經常會在合同中出現，只要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在「免租裝修期」非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間，免支付的具體費用，一般情形下，只能免租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。

三、租賃合同保證金

俗稱「押金」，注意用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用，因為商鋪相應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵以上的費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相應的費用，押金抵扣不夠可以約定補足「押金」的方案，即每次出租人用「押金」抵扣相關費用後，承租人應當在合理期限內補足支付「押金」，如果出租人通知後一定時間內補齊的話，則出租人可以單方解約，並追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人「老賴」行為。

四、稅費承擔

按照法律、法規、規章以及其他規范性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔相應的稅費。

五、營業執照

承租商鋪的目的在於開展商業經商活動，而商業經營活動首要條件是必須取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照辦理來設置，只要涉及這幾個方面：

1、有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照;商鋪上原本已經注冊了營業執照，該營業登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照;

2、屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法注冊營業執照;涉及特種經驗行業(娛樂、餐飲)的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛生許可證等證件後，方可取得營業執照;因出租人材料缺失導致無法注冊營業執照。

六、處置裝修

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用於鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修的利益，在合同中應當注意幾個問題;

1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應當明確約定清楚，對於廣告，店招位置也可約定清楚。

2、解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會等同押金，數額不高，往往不及承租人承租人的裝修損失，因此，應當約定此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

3、明確租賃期滿時，裝修，添附的處置方式。

七、水、電、電話線等

因商鋪經營的特殊性，對於水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考慮是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，並在合同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人免責解除合同的權利。

八、簽訂合同之後的顧慮

租賃合同登記備案，屬於合同備案登記性質，此登記效力主要包括以下內容：

1、登記與否不合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時就生效;

2、經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個人承租的，其中一個辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人並向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

九、轉租問題

商鋪市場中經常會遇到許多「二房東」「三房東」情形，這其中就存在轉租的問題，俗稱的「轉租」其中涵蓋了法律規定的兩種變更方式「轉租」和「承租權轉讓」，依法律規定，「轉租」是指上手租賃關系部解除，本手在此建立租賃關系，二「是指上手租賃關系，新承租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關系，在這兩形式下，需要注意以下問題：

1、轉租人必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要徵得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不適於法定承租人應承擔費用，但法律上也沒用明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意的，也會受法律保護，建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批與轉租權轉讓錯作環節結合起來支付，以此降低資金風險，並可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

十、買賣與租賃

許多人擔心承租商鋪之後，業主將商鋪出售了怎麼辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對承租人賦予了兩種特殊保護。

1、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權。

2、即使承租人不想購買承租商鋪的，業主出售後，新的業主也應當繼續履行租賃合同，否則，新的業主應當租賃合同中的違約責任。

3. 哪幾類房子「難轉手」，應該謹慎入手

如果大家要買房的話，也應避開這幾類房子，這幾類房子特別難轉手。

一、房齡超過20年的二手房

銀行一般在審核貸款時，會查詢二手房具體房齡，通常要賣一套二手房的話，它的年齡必須控制在25年以內。但對於一些嚴格的銀行來說，他們會縮小條件比如說15年以內，房齡太長的話肯定也難以出手。很多朋友在買房的時候由於手頭比較緊，所以也會購買一些20年以上的房子，畢竟這些房子的價格比較低，但要想再次出手的話就難了。

以上這幾種房子，大家在購買的時候也要嚴格避開。

4. 非本村村民購買宅基地符合法律規定嗎

不能，宅基地不能買賣，宅基地所有權為集體，宅基地使用權的獲得必須經過專行政審批屬。
宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。依據《土地管理法》關於農民集體所有的土地使用權不得出讓的強制性規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。凡是本經濟組織以外的人與農民所簽宅基地房買賣合同應屬無效合同。