大慶市物業管理條例

㈠ 大慶市室內供暖設施維護誰管 物業管理條例怎麼沒有明確啊

誰收取你的採暖費啊。。。他收費就一定提供服務的，當然室內部分的如果需要更換配件，你就需要付費了。只是維護的話，就是供暖的單位維護。

㈡ 求物業管理工作情況的調查報告一份。小弟在此跪謝了郵箱[email protected]

關於全市物業管理工作情況的報告

——2009年4月28日在xx市xx會議上
xxx

尊敬的xx、各位xxx：
我受市人民政府的委託，現將近年來全市物業管理工作情況作以下報告，請予審議。
一、近年來主要工作
1、注重配套行業政策，夯實物業管理法制基礎。健全完善物業管理政策法規，是主管部門依法行政的基礎，是行業企業規范運行的保障，是各方主體共同遵循的依據。為此，我們高度重視行業立法工作，先後出台了《xx市城市住宅區物業管理辦法》、《xx市城市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《xx市業主委員會登記管理辦法》、《xx市物業服務收費管理辦法》等29個相關政策，初步構築了我市物業管理政策法規體系，成為全市行業政策最全面、最實用的城市，奠定了我市(物業公司)物業管理健康發展的法制基礎。
2、強力實施老區改造，解決物業管理先天不足。為解決老居住區普遍存在的規劃不合理、設施不配套、功能不完善、人居環境差、居民意見大等問題，我局提出了實施「百區改造」工程的建議，得到了市委、市政府的高度重視和中直大企業的積極響應。自2003年「百區改造」工程實施以來，市、區政府、各中直大企業、相關產權單位累計投資19.5億元，對全市143個老居住區實施了環境改造，老區人居環境發生了翻天覆地的變化。改造後的老區全部實行了封閉管理，公共秩序維護員（俗稱「保安」）隊伍從改造前一人沒有發展到現在4500餘人，全市住宅區「兩搶一盜」發案率從過去全省最高降至全省最低。
3、建設綜合管理體制，實現物業管理協調發展。一是強化行業監管。在嚴格資質管理、下放行政權力的同時，我局組織各區主管部門在2008年開展了為期一年的物業市場專項整頓和行風評議工作，吊銷了11家物業企業資質，提高了行政監管的到位率和嚴肅性，促進了企業行為的有效規范；二是強化行業監督。一方面，我局會同市民政局，以社區為主體依法組建了153個業主委員會，指導132個業委會與物業企業簽訂了《物業服務合同》，充分發揮了業委會的監督作用。另一方面，充分利用市長熱線、新聞媒體、數字城管指揮中心的日常監督、輿論監督和巡查監督作用，由市、區兩級主管部門按照問題性質進行直接交辦、限時督辦、專人專辦，有效解決了各類投訴；三是強化行業自律。依法組建了「大慶市物業管理協會」，積極開展了物業收費政策等八項行業政策調研，累計培訓物業管理人員1600人次，規范了物業有償服務價格和標准，發出了全行業傾力打造「大慶物業」誠信服務品牌的倡議，充分發揮了協會在聯系企業、連接政府、服務行業、服務社會等方面的自治自律作用。
4、轉換行業運行機制，推動物業管理市場進程。一是指導推進國有企業轉制。我市油田、石化、林源、府民、高新等五大國有物業企業承擔著全市80%的物管任務，均為房管所翻牌組建，管理水平低，服務意識差，職工不滿意、業主怨言多。為此，我局下發了《關於加快推進國有物業企業轉換經營機制的指導性意見》，指導企業在用人、管理、經營等機制上進行了一系列改革，使這五大國有物業企業普遍建立了現代企業制度，管理服務水平明顯提升，迅速成長為國家一級物業企業，從過去的「老大難」變成現在的「主力軍」；二是建立完善市場競爭機制。我局會同市房管局出台了《關於貫徹〈前期物業管理招標投標管理暫行辦法〉的通知》，明確規定新建住宅小區在預（銷）售前必須實行物業管理招投標和物業管理用房提留制度，將全市所有新建住宅物業項目全部納入了招投標軌道，打破了多年來「誰開發、誰管理」的壟斷經營局面。同時，指導業委會對舊有住宅小區更換物業企業實行招投標，組織實施了花樣年華小區、祥閣農行小區、鳳陽小區等舊有住宅小區的物業選聘工作，實現了市場有序競爭；三是改革調整服務收費機制。我們在全省率先建立了以政府指導價為主、市場調節價為輔的「菜單式」物業分類分級服務收費機制，由業主和物業企業據實協商、選擇確定，實現了「軟體」服務和「硬體」設施的有機結合，協商確定和評估裁定的有機統一。通過改革，增強了業主的發言權和自主權，增強了物業企業的危機感和服務意識，推動了物業管理契約化進程。
5、持續開展創優達標，促進物業管理全面進步。截止2008年底，全市建成2萬平方米以上住宅區303個，住宅區總建築面積4100萬平方米，全市物業企業138家，從業人員4萬餘人，承擔著全市368個物業項目， 4500萬平方米的物管任務，住宅區物業管理覆蓋率達98%，居全國前列。累計創建全國物業管理示範項目42個，佔全省總數的67%；創建全省物業管理示範項目88個，佔全省總數的38%。省建設廳於2008年5月在我市召開「全省物業管理經驗交流大慶現場會」，充分肯定了我市在全省物業管理工作方面的龍頭和標桿地位；省政府政務公開辦於2008年9月在我市召開「全省政務公開大慶現場會」，總結推廣了我市在全國率先實施的物業行業辦事公開服務經驗。
二、存在的問題
1、政策法規不完善。一是在住宅車輛出入、停放管理方面，機動車輛在住宅區隨意進出、亂停亂放現象突出，停車難問題凸顯，由此導致的車輛丟胎、刮蹭、堵塞消防通道等問題較多；二是在物業項目承接退管方面，由於沒有詳細規定，造成物業企業、業主委員會、開發建設單位不能進行規范有序的承接和退管，為後期物業服務管理埋下隱患；三是在困難家庭物業費救助上，除低保戶外沒有實現物業費、取暖費同步救助政策，困難家庭意見較大。
2、維修改造不及時。一是老區改造不到位。目前，全市仍有67個老區未實施整體改造，居民意見大，求決願望強烈，成為制約這些老區物業管理實施的主要矛盾；二是房屋維修不及時。我市從2002年開始對新建房屋歸集維修資金，2002年以前建成房屋無維修資金可用，造成房屋漏雨、馬葫蘆塌陷、排水管網斷裂、道路場地破損等問題無法及時維修，這是當前物業服務投訴量居高不下的主要矛盾，佔全市物業管理投訴量的50%。
3、指導監管不到位。一是對物業企業的日常監管不到位。受工作人員數量少、業務素質不高等因素限制，區級主管部門不能主動到轄區物業企業檢查指導工作，往往以投訴處理代替日常監管，造成企業的違規行為得不到及時處理和規范；二是對中、小物業企業的指導工作不到位。一些中小物業企業專業人才缺、從業經驗少，想把物業服務工作做好卻事與願違，反映了行業指導尤其對中、小物業企業的指導還不夠具體和深入；三是對業委會的指導監管不到位。一些小區業主委員會不作為、亂作為現象較為突出，不經業主大會通過，擅自解聘、選聘物業企業、出租公共房屋、簽訂施工合同、煽動業主不交費等，造成物業管理出現混亂。
4、相關責任不理順。一是物業企業與供水、供電企業的管理責任未理順。《物業管理條例》明確規定，供水、供電、供熱等專業管理單位應向最終用戶收費，並依法承擔相應管線、設施的維修養護責任。但全市目前仍有53家物業企業承擔的轉供水任務移交不出去，承擔著巨額水損，物業企業意見較大；供電企業向最終用戶收費，卻拒不承擔居民樓內公共低壓線路的維修任務，一旦發生斷電或燒毀電器事故，居民用電和索賠的訴求往往得不到及時處理，居民意見很大；二是開發建設後遺症處理責任不落實。一些新建物業的開發建設單位不按規劃建設配套設施，私自轉賣物業用房，工程質量低劣，對居民反映的問題一推二拖三躲，拒不承擔保修責任，致使大量問題遺留至物管環節，物管企業「代人受過」現象十分突出。經統計，屬開發建設遺留問題占每年物業投訴量的30%以上。
5、服務收費不規范。一些小物業企業不按照合同約定的收費標准提供質價相符的物業服務，有的甚至無證收費，超時間超范圍收費。同時，由於缺乏收費手段，只能通過法律訴訟方式追繳欠費，物業企業「收費難」的現象十分突出。
三、下步工作打算
1、健全行業政策法規，建立長效管理機制，進一步理順行業發展的政策環境。一是出台新的《大慶市城市住宅專項維修資金管理辦法》，著手組建大慶市房屋維修資金管理中心，規范維修資金的歸集、管理、使用工作，健全完善房屋維修保障機制；二是研究制定《大慶市住宅區車輛出入停放管理辦法》，向市政府呈報關於加強我市立體停車庫（位）建設管理方面的情況匯報，吸引、鼓勵、扶持社會資本多元化投入，逐步解決老區「停車難」問題，建立住宅區車輛出入停放管理機制；三是出台《大慶市城市住宅區物業服務項目承接退出管理規定》，對新舊小區物業管理的承接退出行為進一步規范，建立物業項目准入退出管理機制；四是配合市水務局、物價局、市經委，結合相關法規和我市實際，進一步明確物業企業與供水、供電專業管理單位的職責，解決目前存在的職責不清、投入機制不明確等問題；五是參照我市困難家庭熱費救助政策，向市政府呈報《關於對全市享受供熱費救助的困難家庭實行物業費救助的情況匯報》，推動實現「兩費」同步救助，建立困難家庭物業費救助保障機制。
2、強化行業指導監督，大力整頓市場秩序，進一步規范行業運行的市場環境。一是強化對業委會的指導，制定《關於進一步加強全市住宅區業主大會、業主委員會組建運行工作的指導性意見》，加強對全市已組建業主委員會的指導、監督、培訓工作，引導和扶持業主委員會依法開展工作；二是強化對物業服務企業的日常監管，指導各區及中直企業行業主管部門建立物業企業監管檔案，開展行業現狀普查，對全市各住宅物業的物業管理區域重新劃分，實行按季檢查、按年考核，做到底數清晰、責任明確、監管到位；三是強化行業市場整頓，制定《全市物業管理市場秩序專項整頓實施方案》，會同物價、建設、房產等部門繼續在全行業深入開展物業市場專項整頓工作，進一步打擊房地產開發企業、物業企業的違法違規行為，規范市場秩序；四是強化企業資質管理，出台《關於進一步加強物業服務企業資質管理和從業人員資格管理的指導性意見》，從源頭上把好新企業准入關、暫定資質企業核定關、從業人員資格管理關。
3、繼續推行老區改造，實施環境綜合整治，進一步改善廣大業主的人居環境。一是繼續實施老居住區環境改造。2009年計劃投資5.5億元對友誼、解放等20個老居住區進行環境改造，進一步改善人居環境；二是深入開展住宅區環境綜合整治。組織各區行業主管部門和執法單位對居住區環境衛生、區容區貌、公共秩序、綠化美化亮化進行集中整治，建立起物業企業與執法單位的聯動機制；三是持續開展物業管理示範項目「創優達標」活動，繼續開展全國、全省物業管理示範項目創建與復檢工作，指導物業企業做好各項迎檢准備，力爭再創全省物業管理示範項目5個。
4、深入開展社區共建，動員業主廣泛參與，進一步創建文明和諧的人文環境。一是開展家園環境共建活動。將4月18日確定為2009年全市的「居民植樹日」，動員各物業企業和廣大居民共同開展第二屆「百區同栽和諧樹，萬民共建文明城」樹木認栽認養活動，進一步提高居民的環境意識、家園意識和文明素質；二是開展「和諧鄰里」共建活動。組織物業企業、社區居委會和廣大業主深入開展「和諧鄰里一家親」活動，發放和諧鄰里文明互助聯系卡，制定樓道文明互助公約，共建文明樓道。通過此項活動，進一步提升廣大業主的文明素質和互助意識，鞏固文明城市創建成果；三是開展社區文化共建活動。組織物業企業開展社區文藝演出、愛國主義電影展播、各類文體比賽活動等社區文化共建活動，豐富廣大業主業余文化生活。