山東省房地產開發經營管理條例

『壹』 山東省房地產開發經營管理費是怎麼收的

如果是做接待工作，肯定要知道房地產開發的事情，給人介紹的時候也能朗朗上口，知道業內的行規。如果是做辦公室的，那肯定要對電腦製表熟悉，對電腦一系列的都熟悉了解。

做行政，除了計算機操作，肯定要知的道房地產的一些專業術語及俗語，還有一些行規，知道房地產的國家政策，應該是要知道的也挺多，不過我想，等你進入之後在了解，多加加班，在了解也敢的上，你現在想也沒用啊。

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第一章 總則

第一條 為了規范房地產開發經營行為，促進房地產業的健康有序發展，根據國務院和山東省城市房地產開發經營管理條例，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 在本市城市規劃區內從事房地產開發經營及管理的，均應遵守本辦法。

第四條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第五條 市建設行政主管部門負責全市房地產開發經營的監督管理工作，市房地產開發建設管理辦公室受市建設行政主管部門的委託，具體承擔全市房地產開發經營管理職責。

縣建設行政主管部門負責本行政區域內的房地產開發經營管理工作。

區建設行政主管部門受市建設行政主管部門委託，負責委託范圍內的房地產開發經營管理工作。

土地管理部門依照有關法律法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章 房地產開發企業

第六條 房地產開發經營應當由依法設立並取得相應資質證書的開發企業進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發經營活動。

房地產開發企業分為專營開發企業和項目開發企業。

第七條 設立房地產專營開發企業，除應當符合國家有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）注冊資本不低於500萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建築工程等專業的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。

第八條 設立房地產項目開發企業，除應當符合有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）已按本辦法規定取得開發項目；

（二）注冊資本不低於該項目投資總額的30％。

開發項目完成後，項目開發企業的房地產開發經營業務即行終止，並按規定辦理注銷登記。

第九條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本辦法第七、八條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、法規的規定，辦理有關審批手續。

第十條 設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本辦法第七、八、九條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取建設行政主管部門的意見。

第十一條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到建設行政主管部門備案，同時申報房地產開發企業資質等級：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第十二條 房地產開發企業申報資質等級應當提交下列證明文件：

（一）企業資質等級申報表；

（二）企業資信證明；

（三）企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；

（四）企業統計年報資料；

（五）其他有關文件、證明。

第十三條 房地產開發企業資質等級實行分級審批，經資質審查合格的企業，由市以上建設行政主管部門發給資質等級證書，房地產開發企業應當根據其資質等級承擔相應的開發項目。

第十四條 房地產開發企業的資質等級證書實行年度審驗制度，經審驗不符合原定資質標準的，由發證機關予以降級或者吊銷資質等級證書。

第三章 房地產開發項目

第十五條 建設行政主管部門應當會同有關部門，根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市規劃編制本行政區域的房地產開發發展規劃，報市、縣人民政府批准後實施。

第十六條 建設行政主管部門應當根據房地產開發發展規劃提出開發項目，按規定報計劃部門審批立項。

第十七條 開發項目確立後，建設行政主管部門應當會同有關部門，根據用地方式對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套公用設施的建設、拆遷補助、安置等提出建設條件意見，作為項目建設的依據。

第十八條 房地產開發項目的控制性規劃，由建設行政主管部門組織編制，經規劃行政主管部門批准後實施。

第十九條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20％。

第二十條 建設行政主管部門應當對開發項目進行經濟測算，擬定開發項目的價款底價，制定開發項目實施方案，並會同有關部門組織實施。

第二十一條 房地產開發項目價款底價由下列各項費用構成：

（一）土地使用權出讓金；

（二）綜合開發費，包括開發項目范圍內的基礎設施開發建設成本和非經營性配套設施的建設費用；

（三）綜合開發管理費；

（四）地段差價；

（五）法律、法規規定的其他稅費。

第二十二條 開發項目價款中的綜合開發費和綜合開發管理費按《山東省城市房地產開發經營管理條例》規定執行。

前款規定費用的具體收取標准由市物價主管部門會同市建設、財政行政主管部門提出，報市政府批准後執行。

開發項目價款中的其他各項費用，按照國務院和省政府規定的標准計收；國務院和省政府沒有規定的，房地產開發企業有權拒絕交納。

第二十三條 綜合開發費由市、縣建設行政主管部門負責收取，納入財政專戶。市建設行政主管部門根據開發項目建設進度，撥付區建設行政主管部門或者房地產開發企業，專款用於小區的配套建設，任何部門不得挪用。

綜合開發管理費由市建設行政主管部門統一收取，納入市財政專戶，統一管理。

第二十四條 凡具備招標、拍賣條件的開發項目，都應當通過招標或者拍賣方式確定開發者；不具備招標、拍賣條件的，可以採取協議方式確定開發者。

房地產開發企業取得開發項目後，應當與建設行政主管部門簽定開發責任書，領取開發經營許可證和項目手冊。建設行政主管部門必須將開發單位名稱、開發項目及價款等予以公布。

第二十五條 自建自用、非經營性的房地產投資建設項目經計劃主管部門立項後，建設單位應當向建設行政主管部門提出申請，經審查同意並按規定交納有關費用後，方可辦理建設手續。

第二十六條 進行房地產開發需要使用城市規劃區內集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統一組織依法徵用轉為國有土地。

禁止在城市規劃區內的集體所有土地上進行房地產開發經營活動。

第四章 房地產開發建設

第二十七條 房地產開發企業應當持取得開發項目的證明文件，到計劃部門申報年度房地產開發計劃，經批准後，納入固定資產投資計劃，並到建設、規劃、土地等行政主管部門辦理有關手續。房地產開發企業必須按建設條件意見書、經批準的規劃設計和開發責任書的要求進行開發建設。

第二十八條 房地產開發建設應當統籌安排配套基礎設施，並根據先地下後地上的原則實施。

第二十九條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和質量安全標准及開發責任書的要求。

房地產開發企業及其法定代表人應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔終身責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第三十條 房地產開發企業在開發建設過程中，不得擅自變更規劃設計和項目性質；確需變更的，應當按規定分別報原批准機關批准，並辦理開發責任書變更手續，調整開發項目價款。

第三十一條 建設行政主管部門應當採取措施，推廣新型牆體材料和建築節能，引導開發企業、設計和施工單位應用新技術、新設備、新材料和新工藝，提高開發項目的建設質量和使用功能。

第三十二條 單項工程的設計、施工，必須符合國家技術標准和規范，工程竣工後，必須按照國家工程質量驗收標准進行驗收。

第三十三條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發手冊中，並定期送建設行政主管部門備案。

第三十四條 房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向建設行政主管部門提出竣工驗收申請。建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請30日內，組織有關部門進行驗收。經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

第三十五條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本辦法第三十四條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）開發項目計劃執行情況；

（二）城市規劃設計條件的落實情況；

（三）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（四）單項工程的工程質量驗收情況；

（五）拆遷安置方案的落實情況；

（六）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第三十六條 參加開發項目驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質量鑒定意見和竣工驗收結論負責。

第五章 房地產經營

第三十七條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第三十八條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到建設行政主管部門備案。建設行政主管部門對轉讓合同進行審查，不符合備案條件的不予備案。對未備案或者不予備案的，其轉讓行為無效。

第三十九條 房地產開發企業轉讓開發項目，受讓人應當具備從事房地產開發的資格，並按規定辦理項目開發者變更手續。

第四十條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第四十一條 商品房預售、出租按照有關法律、法規的規定辦理。

第四十二條 商品房銷售價格由當事人協商議定，必要時由政府規定房地產開發企業的利潤限制幅度；享受國家優惠政策的住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。

第四十三條 房地產開發企業在商品房交付使用時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當載明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，仍達不到原核驗的質量等級或者影響房屋原使用功能的，購買人有權提出調換或者退房，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第六章 罰則

第四十四條 違反本辦法規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由工商行政管理部門責令其停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下罰款。

第四十五條 違反本辦法規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由建設行政主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第四十六條 違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令其限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的，由建設行政主管部門組織有關部門進行驗收，並處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第四十七條 違反本辦法規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令限期返修，處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重後果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條 違反本辦法規定，在城市規劃區內集體所有土地上從事房地產開發經營的，由建設行政主管部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以並處違法所得1倍的罰款。

第四十九條 違反本辦法規定，擅自進行自建自用、非經營性的房地產投資建設項目的，由建設行政主管部門責令其停止建設活動，限期補辦手續，可以處建設項目投資額1％以上5％以下的罰款。

第五十條 違反本辦法規定，擅自變更規劃設計和項目性質的，由規劃行政主管部門責令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。

第五十一條 違反本辦法規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。

第五十二條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。

第五十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七章 附則

第五十四條 在城市規劃區以外國有土地上，從事房地產開發經營活動，實施房地產開發經營管理，參照本辦法執行。

第五十五條 本辦法自發布之日起施行。市政府1992年7月4日發布的《淄博市房地產綜合開發建設管理暫行規定》同時廢止。
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『貳』 山東省泰安市的房地產開發前期手續流程是怎麼樣的請指教

房地產開發手續流程
一、開發合同。
辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間：取得土地使用權證，規劃申定後。
提交：1、可行性研究報告;2、資質證明文件;3、房地產開發項目審批書;4、土地手續（土地證或土地拍賣方案及成交確認書）;5、經規劃部門認定規劃平面圖、定點陣圖、豎向圖、管線圖;6、前期物業管理合同（協議）;7、相關規費繳納證明8、項目開發資金監管協議。
發放：開發合同，項目手冊。

二、開發經營許可證
辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間：取得開發合同後。 由房管分局審批後報市局辦理。
三、單體工程審查
辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。
時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查後，建設工程規劃許可證前。
提交：1、當年計委計劃批文;2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;3、建施計劃書及投資計劃書;4、開發合同、開發經營許可證。
發放：單體工程審查表。

四、預售許可證
辦事依據 ：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。
時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。
提交：1、營業執照：2、資質證書、開發合同、開發經營許可證；3、土地使用權證或合法用地文件；4、建設工程規劃許可證；5、開工許可證；6、單體工程審查表；7、施工合同；8、工程施工進度計劃；9工程建設投資25%以上證明材料；10、商品房預售方案；11、備案回執單；12、平面圖、樓房表；13、商品房預售資金監管協議；14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。
發放：預售許可證。
五、房地產開發項目竣工綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。
辦事依據 ：《城市房地產管理法》、《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用管理辦法》。
時間：規劃、綠化、質檢驗收並合格後、房屋初始登記使用前。
提交：1、開發項目綜合驗收申請；2、開發項目竣工圖紙；3、單體工程審查表；4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告；5、物業管理落實情況報告。
發放：綜合驗收（分期綜合驗收）合格證明文件。

六、房屋初始登記
時間：綜合驗收（分期綜合驗收）後。
提交：1、土地使用權證書或合法用地文件；2、建設工程規劃許可證；3、建設工程開工證明；4、建設工程竣工驗收證明；5、幢層戶平面圖；6、房屋初始登記申請表；7、聊城市房屋調查表；8、營業執照復印件；9、綜合驗收（分期綜合驗收）證明文件。
發放：房屋產權證。

七、轉移登記
時間：辦完大證，購房合同需備案後。
提交證件：1.身份證復印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調查表，4.購房發票，5.契稅發票，6.商品房移交結算協議書，7.房屋轉移登記申請、審批書，8.測繪發票，9.維修基金繳款證明。
發放：房屋產權證。

房地產開發手續辦理（非常詳細
項目 收費標准 責任部門 前置條件
1. 土地取得
1.1征地報批所需文件
1.1.1土地現狀利用圖 市、園區規建局審核 開發：到市規劃局查閱
1.1.2總體規劃圖 市、園區規劃局 總工辦
1.1.3用地紅線圖 市、園區規劃局 研發部明確用地范圍
1.1.4建設用地土地利用總體規劃審核表 市、園區土地處 由園區土地處填寫
1.2土地使用證的辦理
1.2.1規劃選址意見書（控規） 市、園區規劃局 研發部確定用地性質
1.2.2規劃條件（用地范圍） 市、園區規劃局 研發部明確用地范圍
1.2.3土地使用可行性研究報告 咨詢單位 經營、總工辦、預算提供材料
1.2.3協助規劃區域內企業土地掛牌 動遷部\相關企業
1.2.3.1企業動遷摸底 動遷部\相關企業
1.2.3.2企業搬遷補償談判、達成搬遷協議 動遷部\相關企業\園區 搬遷補償洽談
1.2.3.3企業提交土地轉讓申請 動遷部\相關企業\園區
1.2.3.4企業提交土地無經濟糾紛承諾書 動遷部\相關企業\園區
1.2.4規劃設計方案批復 開發部\市規建局、園區規建局 規劃設計方案
1.2.5土地掛牌評估 市土地交易中心、園區科技發展局 園區、搬遷企業、評估公司
1.2.6辦理摘牌手續 市土地交易中心
1.2.7辦理固定資產投資計劃、基本建設計劃 園區科技發展局 詳規批復、紅線圖、開發申請
1.2.8辦理中標通知書 市土地儲備中心 依繳款證明、摘牌前的保證金
1.2.9簽訂開發履約保證書 市土地儲備中心 中標通知書
1.2.10建設用地規劃許可證 園區規建局 依摘牌手續
1.2.11簽訂國有土地使用權出讓合同書 園區規建局 依摘牌手續
1.2.12繳納土地出讓金 園區財政局 依摘牌手續
1.2.13土地出讓契稅的交納 園區財政局（市地籍處） 依摘牌手續
1.2.14國有土地使用權出讓批復 市土地局、園區規建局 依摘牌手續
1.2.15土地指界\國有土地登記 園區規建局、土地處 依摘牌手續
1.2.16辦理土地使用證
1.3拆遷補償
1.3.1動遷普查
1.3.1.1 動遷地塊摸底 開發部 土地規劃設計條件及用地范圍的確定
1.3.1.2 居民動遷摸底 拆遷區域所在政府
1.3.1.3 企業動遷摸底 拆遷區域所在政府
1.3.1.4 動遷標的物產權核實 土地局、房產局
1.3.2動遷手續辦理
1.3.2.1 選擇拆遷單位 拆遷公司 經理辦公會，招標、投標
1.3.2.2 簽訂委託拆遷合同 拆遷公司 董事會
1.3.2.3 辦理拆遷許可證 開發部、財務部\房產局 中標通知書、規劃、建設用地、土地使用許可證、銀行資金證明
1.3.2.4 辦理三停手續 配套處\煤氣、自來水、電業局
1.3.3居民動遷實施
1.3.3.1 編制拆遷方案 董事會 依據市拆遷政策及相關規定
1.3.3.2 發布拆遷公告 辦公室\大連日報社
1.3.3.3 摸底情況公示 拆遷區域所在政府
1.3.3.4 召開居民動遷大會 拆遷區域所在政府
1.3.3.5 制定拆遷補償費發放計劃 財務部
1.3.3.6 簽訂拆遷貨幣補償協議 財務部
1.3.3.7 動遷標的物拆除 拆遷公司
1.3.3.8 進行居民回遷安置 公證處
1.3.4企業動遷實施 被拆遷單位
1.3.4.1 拆遷委託評估 市房地產評估所
1.3.4.2 拆遷補償費確定 董事會 依據市拆遷政策及相關規定
1.3.4.3 簽訂拆遷補償協議 財務部
1.3.4.4 動遷標的物拆除 拆遷公司
1.3.4.5 拆除現場移交 工程部
1.3.5動遷管理
1.3.5.1 拆遷政策法規搜集歸檔 檔案室
1.3.5.2 居民動遷資料歸檔 檔案室
1.3.5.3 企業動遷資料歸檔 檔案室
1.3.5.4 外理企業居民動遷糾紛 法院、執法局、派出所
1.3.6拆遷評價
1.3.6.1 形成委託拆遷單位評價
1.3.6.2 簽訂委託拆遷終止協議
1.4土地變更用途和超面積補交的地價 園區規建局、財政局 確定最終規劃用途和面積

2. 勘測設計工作
2.1勘察測繪與環評
2.1.1現狀地形測量、基礎配套設施測繪
2.1.1.1確定紅線圖
2.1.1.2面積確認（根據坐標）
2.1.1.3基礎配套設施的測定
2.1.2地質勘察（初勘）
2.1.3環境影響評價審批手續 市環保局
2.2設計招標 提供規劃設計方案
2.2.1下達設計任務書 營銷部
2.2.2確定設計單位
2.3規劃方案設計
2.3.1設計方案全圖（見備注）
2.3.2交通影響分析 市交警支隊 邀請市交警支隊科技規劃科參加規劃評審會
2.3.3方案評審
2.3.4方案調整
2.4詳規方案批復 市規劃局、園區規建局 立項批復、選址意見書
2.5擴初設計 設計院
2.6施工圖設計 設計院
2.6.1建築施工圖 設計院
2.6.2結構施工圖 設計院
2.6.3給排水施工圖 設計院
2.6.4暖通施工圖 設計院
2.6.5弱電施工圖 設計院、專業公司
2.6.6強電施工圖
2.6.7消防施工圖 設計院、電業局
2.6.8人防設計 消防局
2.6.9自來水設計 自來水公司、總工辦 有項目規劃批文、小區水內線設計圖
2.6.10煤氣設計 煤氣公司、總工辦 有項目規劃批文、小區建築設計圖、房間布局方案
2.7建築工程單體施工圖審查 園區規建局、市建委審圖辦
2.8外網設計（採暖、雨水、污水、道路） 相關單位

3.工程前期工作
3.1建設工程規劃許可證 研發部\園區規劃局 單體施工圖審批、消防審核
3.2城建綠化審批 市城建局、區城建局 規劃批復
3.3人防設計審核、批復及履約保證手續 總工辦\市人防辦 人防建設立項通知單
3.4消防審核、批復 本內閣
3.5政府代收費
3.5.1牆改基金繳納 牆改辦 規劃批復
3.5.2砂石費繳納 市水務局 規劃批復
3.5.3散裝水泥專項基金繳納 市經貿委散裝水泥辦 規劃批復
3.5.4水土保持費 水土保持辦 規劃批復
3.5.5白蟻防治費 房產局白蟻防治辦公室
3.5.6辦理勞動保險繳費手續 質量處\市建委統籌辦 規劃批復
3.5.7人防費繳納 人防辦 規劃批復
3.6市政手續
3.6.1市政道路挖掘（佔用）審批 市城建局市政處 規劃圖紙、工程預先提要求
3.6.2佔用公路路產賠償及挖掘審批 交通口岸管理局 規劃圖紙、工程預先提要求
3.6.3市政工程質量監督手續 市城建局市政工程質量檢查站 工程預先提要求
3.6.4路燈設置工程 路燈處 規劃圖紙、工程預先提要求
3.7建設項目有關手續
3.7.1施工圖審查
3.7.2防雷審查
3.7.3行政執法檢查手續
3.7.4辦理工程招投標手續 招標委員會\市建委招標辦
3.7.5辦理質量、安全監督手續
3.7.6辦理檔案手續
3.7.7辦理備案手續
3.7.8交易中心手續
3.8辦理建築工程施工許可證
3.9辦理預\銷售許可證 開發部、營銷部\市房產局、房屋測繪部門 詳規方案批復、規劃、施工進程
3.9.1商品房面積測繪 市房屋測繪管理部門 建築施工平面圖
3.9.2商品房登記
3.9.3商品房銷售價格認定
3.12增容項目
3.12.1水 大連水務局、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文並報送自來水公司；主體工程基本封頂。
3.12.2電 電業局、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文
3.12.3煤氣 煤氣公司、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文；工程已竣工；總戶數已確定。
3.12.4熱力 熱力公司、項目部、總工辦 詳規圖、規劃批文；工程已竣工；總戶數已確定。
3.13紅線外市政設施
3.13.1紅線外道路、水、電、氣、熱力 市政、自來水、電業局、煤氣 規劃方案
3.13.2通訊建造 電訊公司 規劃方案
3.13.3管線鋪設 規劃方案
3.13.4介面 規劃方案
3.14三通一平
3.14.1臨時道路
3.14.2臨時用電 電業局、項目部 項目部提前20天提供用電負荷及使用地點
3.14.3臨時用水 自來水公司、項目部 項目部提前20天提供用水點及使用地點
3.14.4場地平整
3.15臨時設施
3.15.1臨時圍牆
3.15.2臨時辦公室
3.15.3臨時場地佔用
3.15.4臨時圍板

9.後期手續 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.1綜合驗收 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.1.1工程檔案驗收 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.1.2環保驗收手續 市環保局
建設項目環保設施竣工驗收檢測報告審批 市環保局、環保監測單位 依規劃批復協調
環保三同時項目驗收手續 市環保局 依規劃批復協調
9.1.3工程竣工規劃驗收 項目部\園區規劃局 竣工
9.1.4工程竣工消防驗收 項目部\市消防局 竣工
9.1.5工程竣工人防驗收 項目部\市人防辦 竣工
9.1.6工程竣工電梯驗收 項目部\市消防局 竣工
9.1.7工程竣工市政驗收 項目部\市 竣工
9.1.8工程竣工防雷驗收 項目部\市消防局 竣工
9.1.9工程竣工專家組驗收 項目部、監理公司、施工單位\質量監督站、檔案局 工程檔案、監理檔案
9.2竣工備案 質檢站備案科
9.3辦理地名及建築物門牌號批復手續 市民政局地名辦 規劃批復
9.4房產測繪
9.5房產證 203

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分 房地產開發前期手續辦理流程
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、消防局對初步設計的消防設計進行審查。
3、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。

四、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。並取得中標通知書。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃驗收許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。

第三部分房地產項目權屬初始登記階段 房地產開發前期手續辦理流程
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

『叄』 山東臨沂詳細的房地產開發報建流程

編制可行性研究報告，發改委立項，辦理規劃設計條件、用地規劃設計、辦理用地規專劃許可、土地證、方案屬報批、委託設計院進行施工圖設計、辦理建設工程規劃許可證，繳納配套、牆改、勞保、工人工資保證金等費用，辦理施工許可證、施工、辦理開發許可、預售許可、分項驗收（規劃、環保、消防、人防、燃氣等）、竣工驗收、辦理初始登記、辦理分戶房產證。這是主線，我是東營的，應該差不多。

『肆』 山東德昊房地產開發有限公司怎麼樣

山東德昊房地產復開發有限公司制是2010-04-21注冊成立的有限責任公司(自然人投資或控股)，注冊地址位於東營市廣饒縣東王路以東，盛泰路以北。

山東德昊房地產開發有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是91370500554366899E，企業法人張濟，目前企業處於開業狀態。

山東德昊房地產開發有限公司的經營范圍是：房地產開發銷售，旅遊資源開發，房屋拆遷，物業管理。（以上經營事項涉及法律法規規定需報批的，憑批准文證件經營）(依法須經批準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動)。

山東德昊房地產開發有限公司對外投資1家公司，具有0處分支機構。

通過愛企查查看山東德昊房地產開發有限公司更多信息和資訊。

『伍』 山東省房地產開發企業土地稅如何繳納

山東省房地產開發企業土地稅按以下規定繳納：
一、關於房地產開發企業使用或出租自己建造的待出售的商品房繳納房產稅問題。
房地產開發企業自用或出租建造的待出售的商品房的，應按房屋的原值或租金收入計算繳納房產稅。

二、關於出租房屋繳納房產稅問題。

出租房屋應繳納的房產稅，應由出租房屋的產權所有人負責繳納。對於出租房屋的單位和個人未按規定向房產所在地的主管地方稅務機關申報納稅、主管地方稅務機關又無法及時找到納稅人（即出租房屋的單位或個人）的，主管地方稅務機關可將《限期改正通知書》送達承租人，由承租人在規定的期限內找到出租人並通知其進行納稅申報、繳納稅款；承租人不能在主管地方稅務機關規定的期限內找到出租人繳納稅款的，應由承擔人按合同租金或主管地方稅務機關核定的租金計算代為繳納房產稅。

對租賃合同約定由承租人代為繳納房產稅的，可由承租人按合同租金或主管地稅機關核定的租金全額計算繳納房產稅；如租金不包括房產稅稅款的，應由承租人依照以下公式計算繳納房產稅：應納房產稅稅額＝支付出租人的房屋租金÷（1-12％）×12％

三、關於承租人轉租的房產繳納房產稅問題。

對承租人轉租的房產，由轉租人按其所得租金收人扣除轉租房產所支付的租金後的余額計算繳納房產稅。

四、出租房產，租金收入在租賃期間一次性收取的，繳納房產稅問題。

出租房產，租金收入在租賃期間一次性收取的，應由房產出租人按照收取的租金全額計算並一次性繳納房產稅。

五、關於賓館、飯店、招待所等單位出租客房及其他房產繳納房產稅問題。

賓館、飯店、酒店、公寓、寫字樓、培訓中心、招待所、療養院等單位出租客房或寫字間等房產的，不論其用途如何，一律按其租金收入計算繳納房產稅。

六、關於房屋租金確定問題。

出租房屋的租金應包括出租的房屋及其不可分割、不單獨計價的各種附屬設施及配套設施的租金收入。對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等，凡單獨計價的可予以扣除；凡不單獨計價或計價明顯偏高以及劃分不清的，由稅務部門核定予以扣除。

對出租的房產，凡有與之配套的相對獨立的機器設備及露天停車、倉儲等用地的，其租金部分，可由當地主管地方稅務機關核准，在計稅租金中予以扣除。

七、個人在住房制度改革中購買的房產，其房屋及院落用地繳納城鎮土地使用稅問題。

在住房制度改革中，單位將職工住房出售給個人，土地使用權亦轉歸個人所有的，凡用於自住的房屋及院落用地，免徵城鎮土地使用稅；凡將房屋出租或用於生產經營的，其房屋及院落用地，按規定繳納城鎮土地使用稅。

單位將房屋出售給個人，而土地使用權仍歸單位所有的，仍由單位按有關規定繳納城鎮土地使用稅。

八、單位以土地作價投資入股繳納城鎮土地使用稅問題。

單位以土地作價投資入股的，應由使用土地的被投資者繳納城鎮土地使用稅。

九、納稅人將土地出租給外商投資企業繳納城鎮土地使用稅問題。

納稅人將土地出租給外商投資企業的，只要其土地使用權屬未發生變化，仍由該納稅人繳納城鎮土地使用稅。

『陸』 房地產審批手續流程

房地產開發項目手續流程是開發合同；開發經營許可證；單體工程審查；預售許可證；房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件；轉移登記。

一、開發合同。

辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。

時間：取得土地使用權證，規劃申定後。

提交:

1、可行性研究報告

2、資質證明文件

3、房地產開發項目審批書

4、土地手續(土地證或土地拍賣方案及成交確認書)

5、經規劃部門認定規劃平面圖、定點陣圖、豎向圖、管線圖

6、前期物業管理合同(協議)

7、相關規費繳納證明

8、項目開發資金監管協議。

發放：開發合同，項目手冊。

二、開發經營許可證

辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。

時間：取得開發合同後。

由房管分局審批後報市局辦理。

三、單體工程審查

辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。

時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查後，建設工程規劃許可證前。

提交：

1、當年計委計劃批文

2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的)

3、建施計劃書及投資計劃書

4、開發合同、開發經營許可證。

發放：單體工程審查表。

四、預售許可證

辦事依據：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業執照：

2、資質證書、開發合同、開發經營許可證;

3、土地使用權證或合法用地文件;

4、建設工程規劃許可證;

5、開工許可證;

6、單體工程審查表;

7、施工合同;

8、工程施工進度計劃;

9、工程建設投資25%以上證明材料;

10、商品房預售方案;

11、備案回執單;

12、平面圖、樓房表;

13、商品房預售資金監管協議;

14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。

發放：預售許可證。

五、房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

辦事依據：

《城市房地產管理法》、

《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用

管理辦法》。

時間：規劃、綠化、質檢驗收並合格後、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發項目綜合驗收申請;

2、開發項目竣工圖紙;

3、單體工程審查表;

4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告;

5、物業管理落實情況報告。

發放：綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收(分期綜合驗收)後。

提交：

1、土地使用權證書或合法用地文件;

2、建設工程規劃許可證;

3、建設工程開工證明;

4、建設工程竣工驗收證明;

5、幢層戶平面圖;

6、房屋初始登記申請表;

7、聊城市房屋調查表;

8、營業執照復印件;

9、綜合驗收(分期綜合驗收)證明文件。

發放：房屋產權證。

七、轉移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案後。

提交證件：

1.身份證復印件，

2.購房合同，

3.聊城市房屋調查表，

4.購房發票，

5.契稅發票，

6.商品房移交結算協議書，

7.房屋轉移登記申請、審批書，

8.測繪發票，

9.維修基金繳款證明。

發放：房屋產權證。

(6)山東省房地產開發經營管理條例擴展閱讀：

立項審批是政府有關部門對需要管理監督的項目進行審批的制度，也是一種程序。

基本內容

開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：發改委）對項目的批准文件。

工程建設項目立項審批

步驟：

第一步房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告。

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

第一步房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立

1.公司設立准備

2.申請資質等級審批

3.申請辦理企業名稱預先核准

4.辦理工商注冊登記

5.辦理稅務登記

二、外資房地產開發公司的設立

6.申請批准項目建議書

7.辦理企業名稱登記

8.送審合資或合作合同、章程

9.申領外商投資企業批准證書

10.辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1.企業法人開業登記費

2.企業法人變更登記費

3.企業法人年度檢驗費

4.補、換、領證照費

第二步房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1.選定項目，簽定合作意向書

2.初步確定開發方案

3.申報規劃要點

4.申報、審批項目建議書

5.編制項目可行性研究報告

6.申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1.可行性研究費

2.建設工程規劃許可證執照費

第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1.申報選址定點

2.申報規劃設計條件

3.委託作出規劃設計方案

4.辦理人防審核

5.辦理消防審核

6.審定規劃設計方案

7.住宅設計方案的專家組審查

8.落實環保「三廢」治理方案

9.委託環境影響評價並報批

10.建設工程勘察招、投標

11.委託地質勘探

12.委託初步設計

13.申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14.徵求主管部門審查意見

15.落實市政公用設施配套方案

16.報審市政配套方案

17.市政各管理部門提出市政配套意見

18.市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1.工程勘察（測量）費

2.工程設計費

3.建設工程規劃許可證執照費

4.竣工檔案保證金

5.臨時用地費

6.臨時建設工程費

7.建設工程勘察招標管理費

8.勘察設計監督管理費

9.古建園林工程設計費

第四步房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1.辦理建設用地規劃許可證

2.辦理建設用地委託釘樁

3.辦理國有土地使用權出讓申請

4.主管部門實地勘察

5.土地估價報告的預審

6.委託地價評估

7.辦理核定地價手續

8.辦理土地出讓審批

9.簽訂國有土地使用權出讓合同

10.領取臨時國有土地使用證

11.領取正式國有土地使用證

12.國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13.國有土地使用權劃撥用地申請

14.主管部門現場勘察

15.劃撥用地申請的審核、報批

16.取得劃撥用地批准

三、集體土地的徵用

17.徵用集體土地用地申請

18.到擬征地所在區（縣）房地局立案

19.簽訂征地協議

20.簽訂補償安置協議

21.確定勞動力安置方案

22.區（縣）房地局審核各項協議

23.市政府下文征地

24.交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費

25.辦理批地文件、批地圖

26.辦理凍結戶口

27.調查戶口核實勞動力

28.辦理農轉工工作

29.辦理農轉居工作

30.辦理超轉人員安置工作

31.地上物作價補償工作

32.征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1.地價款（土地出讓金）

2.資金佔用費

3.滯納金

4.土地使用費

5.外商投資企業土地使用費

6.防洪工程建設維護管理費

7.土地閑置費

8.土地權屬調查、地籍測繪費

9.城鎮土地使用稅

10.地價評估費

11.出讓土地預訂金

12.征地管理費

13.土地補償費

14.青苗及樹木補償費

15.地上物補償費

16.勞動力安置費

17.超轉人員安置費

18.新菜田開發建設基金

19.耕地佔用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1.委託進行拆遷工作

2.辦理拆遷申請

3.審批、領取拆遷許可證

4.簽訂房屋拆遷責任書

5.辦理拆遷公告與通知

6.辦理戶口凍結

7.暫停辦理相關事項

8.確定拆遷安置方案

9.簽訂拆遷補償書面協議

10.召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11.發放運作拆遷補償款

12.拆遷施工現場防塵污染管理

13.移交拆遷檔案資料

14.房屋拆遷糾紛的裁決

15.強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1.房屋拆遷補償費

2.搬家補助費

3.提前搬家獎勵費

4.臨時安置補助費（周轉費）

5.清理費

6.停產停業綜合補助費

7.對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8.一次性異地安置補助費

9.房屋拆遷管理費

10.房屋拆遷服務費

第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前准備工作

1.領取房地產開發項目手冊

2.項目轉入正式計劃

3.交納煤氣（天然氣）廠建設費

4.交納自來水廠建設費

5.交納污水處理廠建設費

6.交納供熱廠建設費

7.交納供電貼費及電源建設集資費

8.土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續

9.設計單位出報批圖

10.出施工圖

11.編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12.辦理消防審核意見表

13.審批人防工程、辦理人防許可證

14.核發建設工程規劃許可證

15.領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16.辦理招標登記、招標申請

17.招標准備

18.招標通告

19.編制招標文件並核准

20.編制招標工程標底

21.標底送審合同預算審查處確認

22.標底送市招標辦核准，正式申請招標

23.投標單位資格審批

24.編制投標書並送達

25.召開招標會，勘察現場

26.召開開標會議，進行開標

27.評標、決標

28.發中標通知書

29.簽訂工程承包合同

30.工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31.辦理質量監督注冊登記手續

32.建設工程監理

33.辦理開工統計登記

34.交納實心黏土磚限制使用費

35.辦理開工前審計

36.交納投資方向調節稅

37.領取固定資產投資許可證

38.報裝施工用水、電、路

39.協調街道環衛部門

40.協調交通管理部門

41.交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42.領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43.施工場地的「三通一平」

44.施工單位進場和施工暫設

45.工程的基礎、結構施工與設備安裝

46.施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47.辦理單項工程驗收手續

48.辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49.商品住宅性能認定

50.竣工統計登記

51.辦理竣工房屋測繪

52.辦理產權登記

『柒』 山東省各地市房地產開發報建流程及相關收費標准

:0-工商注冊及稅務登記；1-土地報批；2-土地批次批復；3-組織「招拍掛」；4-申辦地震安全版性評價；5-項目備案、審批、核准；權6-環境影響評價文件審批；7-簽訂《土地出讓合同》；8-建設用地規劃許可；9-土地使用權登記；10-工程規劃許可；11-建設工程消防設計審核；12-新建、改建、擴建建築物雷電災害防護裝置設計及變更審核；13-新建民用建築修建防空地下室許可；14-一般行業建設項目安全設施「三同時」；15-建設工程施工許可證。