北京市房地產開發經營管理條例

① 在北京買新房，開發商在售樓處都要公示什麼文件

開發商需要在售樓處公示的文件有“五證”，還需要公示開發商資格文件，購房者需要簽訂的協議，合同的範本文件，房源銷控表，銷售人員的信息等。若有代理商，還需展示代理商的營業執照、委託銷售的委託書、房管局的備案文件。

公示區會將需要展示的文件集中展示

一般情況下，開發商公示的都是復印件，購房者尤其需要注意有沒有銷售證或預售證，避免開發商違法售房，給購房者自己造成損失。

來源：北京市住房和城鄉建設委員會、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》

該內容僅在北京適用。

② 房屋交付的法律規定

法律分析：《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《商品房銷售管理辦法》等法律法規均包含有關於房屋交付的法律規定。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第二十七條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。

《城市房地產開發經營管理條例》

第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：(一)城市規劃設計條件的落實情況;(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;(三)單項工程的工程質量驗收情況;(四)拆遷安置方案的落實情況;(五)物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

③ 不交物業費的正當理由有哪些

不交物業費的正當理由，主要依據和理由如下：
1、按照《民法典》第九百三十七條「物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同」的規定，客觀公正承接查驗建築物及其附屬設施的結果，是依法核定服務成本、服務費用的依據，依法訂立合同是提供服務、收取費用的依據；第九百三十九條規定「建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力」。
2、《民法典》第九百四十四條規定「 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費」。其言外之意，有正當理由的，業主可以拒絕支付物業費。比如，按照《民法典》第五百二十六條「當事人互負債務，有先後履行順序，應當先履行債務一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行請求」的規定，物業服務本應先行依法訂立服務合同、客觀公正進行承接查驗與備案、依法核定服務成本與服務費用、執行收費標準的申報與備案制度、按照規定明碼標價，而物業服務公司尚未履行上述義務卻要收取服務費用費，業主依法拒絕支付，同樣屬於遵紀守法、維護正義。
3、實施《民法典》之後，《北京市物業管理條例 》第二十二條規定「出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔；房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔」；該規定歸納了多部行政法規的有關規定。必須注意，房屋買賣合同、前期物業服務合同等購房文件約定的房屋交付條件，必須符合國家有關規定：1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。2、《城市房地產開發經營管理條例》第十八條規定「住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：（一）城市規劃設計條件的落實情況；（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；（三）單項工程的工程質量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業管理的落實情況」。
4、按照《物業管理條例 》第四十一條第二款規定「已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納」；其中包括兩種未按規定交付的情形，未遵守第二十七條「業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分」的規定，以及未遵守第二十八條「物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗」的規定。
5、物業服務企業應當遵守《價格法》第十三條「經營者銷售、收購商品和提供服務，應當按照政府價格主管部門的規定明碼標價」的規定；按照《物業服務收費明碼標價規定》第六條規定「物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標准、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標准、價格管理形式、收費依據等」。
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