上海房地產登記條例

㈠ 房產證和土地證合並是哪一年

法律分析：房產證土地證兩證合一最早是《上海市房地產登記條例》，1996年3月1日起實施，實行房屋、土地兩證合一，頒發統一的房地產權證書。2008年9月1日起全面實行了兩證合一 統稱為《房地產權證》。不動產登記實行後，房產證和土地證合二為一。

法律依據：《上海市房地產登記條例》 第三條 本條例所稱房地產登記，是指房地產登記機構依當事人申請或者依職權，對建設用地使用權、房屋所有權、房地產抵押權、地役權和其他依法可以申請登記的房地產權利以及與此相關的事項進行記載、公示的行為。本條例所稱房地產權利人，是指依法享有建設用地使用權、房屋所有權、房地產抵押權、地役權等房地產權利的自然人、法人和其他組織。

㈡ 實施不動產登記對房價有什麼影響

不動產登記對房價有什麼影響？
住建部顧雲昌:不動產登記房價不會大降
近日,有媒體報道稱,《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)基本敲定,已由國務院簽發,定於年內頒布,自2015年3月1日起施行。
此事在網上引發關注,不動產登記暫行條例的敲定和普通百姓有何關系?會大幅拉低房價嗎?對反腐有何作用?
住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌接受記者采訪時表示,不動產登記的主要目的有兩個:首先,對全國不動產的數量、類別、分布及產權狀況等「摸清家底」,建立基礎數據,可以大幅提高房地產及其他宏觀政策的科學性和針對性;其次,這一政策的出台也是為了更好地保護權利人的利益,如果遇到爭議,民眾能夠根據不動產登記簿的記載來確定權利和保護權利。
此外,有觀點認為不動產登記制將會帶動房價大幅下降。對此,顧雲昌表示,「影響房價的因素很多,最主要的是市場供求關系,還有稅收法律、國家宏觀經濟走向等。如果明年3月開始登記,完成登記還要好幾年,現在談對房價的影響為時過早。」
不動產登記影響房價料「十分有限」
備受關注的不動產統一登記事宜，最近有了新消息。
12月2日，有媒體報道稱，由國土資源部主導、多個相關部委參與的不動產統一登記試點工作日前已推開，多個城市被安排先行試點，有望於明年全面推開。該報道還援引「權威人士」的表述稱，《不動產登記暫行條例》(下稱《條例》)最快可能年內出台。
若消息屬實，則意味著《條例》將於本月與公眾見面。對此，來自房地產行業的分析人士指出，不動產登記工作的推進，將對樓市產生心理層面的影響，對房價的實質影響則頗為有限。
2007年頒布實施的《物權法》規定了不動產統一登記制度，但中國不動產仍由不同管理部門負責登記，即分散登記。這種分散登記的做法，被管理部門認為不再適應社會發展的需要。
由此，由國土資源部主導的不動產統一登記開始推進。
8月，《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》對外發布，公開徵求社會各界意見。8月27日，接受中國政府網在線訪談時，國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志這樣強調這一舉措的初衷：「開展不動產統一登記工作，主要是為了解決分散登記的諸多弊端，完整保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平。」
《第一財經日報》記者從國土資源部網站看到，10月，不動產登記統一簿冊證樣式，正式向國土資源系統、不動產登記工作部際聯席會議成員單位和相關部委徵求意見。
國土部的不動產統一登記剛一啟動，就被認為與房價、反腐有關而引發公眾期待。
目前，坊間較為普遍的理解是，除了促進官員財產公示，不動產登記還可能通過實現全國范圍內的房屋信息查詢，而為樓市限購和推出房產稅提供數據支撐。與此同時，另一種說法是，不動產登記制度的推出，是為掌控現有商品房的產權登記情況，為接下來的全面反腐、產權制度改革、房地產市場調控做准備。
統一的不動產登記制度，可能給樓市帶來的改變，包括投機者數量減少、商品房短期內供給數量攀升、促進樓市回歸理性等。
對此，同策咨詢研究部總監張宏偉對本報記者表示，從樓市調控來講，不動產登記其實就是指全國個人住房信息登記聯網，個人住房信息系統的逐步建立，對於以稅費調控為主的技術條件的建立、以「差別化」措施對樓市進行分類調控、調節存量房城市供求關系、樓市長效調控機制的建立等調控手段的轉向，具有積極的意義。
但他同時強調，不動產登記工作的推進，對房價產生影響目前存在於心理層面，實質性的影響還很難看到。
持類似觀點的還有克而瑞上海機構研究總監薛建雄。在他看來，即使住房信息聯網與房產稅政策相互疊加形成「組合拳」，能起到的最大效用也限於對不動產的精確管理和監控、提高房屋使用效率。至於「降低房價」，他認為作用「十分有限」。
另外，業內還有一種擔心是，在不動產登記的頂層設計完成後，可能在執行層面遭遇阻力。易居中國執行總裁丁祖昱就曾提到，不動產登記真正難的是全國層面的聯網，即地方政府是否願意將自己城市的不動產登記信息放到全國層面。
「不動產登記對樓市的影響，恐怕還不是那麼直接。」中投顧問房地產行業研究員殷旭飛認為，該條例還處在試點階段，截至目前尚未公布不動產登記試點城市名單，此外，各地不動產登記恐存在多種登記標准與差異，各方如何實施、落實尚屬未知。
不動產登記制度確定 專家：並非為了讓房價下降
有關樓市的政策變化總是特別牽動神經,因為大家對家的渴求,某種程度上已經直接簡化為對房子的渴求。另外,不管是在北上廣還是在省會城市縣級市,房價和當地平均收入水平來說,都有著「踮著腳」,或者「踮塊磚頭」才能夠得著的氣質。沒房的人關注房價,對於有房的人來說,有N套(N小於等於2)來說,也在關注著房價的變化。因為除了「房叔」、「房嬸」、「房爺爺」以外,他們也關注著,曾經舉家之力買的房子現在是個什麼行情。所以經常能夠看見二期一旦降價,一期業主就來砸售樓處的鬧劇。
今年以來,樓市全國范圍內不景氣,二線城市大幅跳水,一線城市樓價雖勉強維持著堅挺的顏面,但不爭氣的成交量和限購解除、央行降息這些信號,也都在傳遞著一個信息:瘋狂的樓市,貌似真的收斂一些了。接下來會觸底反彈還是繼續下跌?大家都在猜,可是誰也不敢明確給個判斷。
就在此時,樓市傳來一個重磅信息,《不動產登記條例》擺在檯面上了。老百姓關心兩點,一、這事兒是真的嗎?二、會有一些群體屆時拋房,二手房市場會存量增大,房價會跟著再降嗎?
資料顯示,今年3月,不動產登記工作部際聯席會議第一次會議召開,明確了用3年左右時間全面實施不動產統一登記制度。5月,經中央編辦批復,國土資源部掛牌成立不動產登記局。8月,成立了僅三個月的不動產登記局「三定方案」印發。9月,《不動產登記暫行條例》的公開徵求意見已結束,並在進一步修改後上報國務院。11月28日,也就是半個月前,中央編辦批復同意,「中國土地礦產法律事務中心」更名為「國土資源部不動產登記中心」。
《不動產登記條例》指日可待,可以完全確定。基於此,存量會增加,房價會跌嗎?
中原地產市場研究部總監張大偉表示,首先要明白的是,《不動產登記條例》是信息搜集和整理的一種工具,出台的初衷,並不是為了要讓房價下降,而是讓國家層面為了對未來調控政策的出台提供更科學准確的判斷和依據。
張大偉:不動產登記條例其實就類似於人口登記普查似的條例性的文件。但是,這其中還需要做的事情是,它的數據基礎還沒有。各地有了這麼一個原則性的文件,後面需要登記、落實,把這些所有的物權、產權全部要登記。它的目的本身不涉及任何調控。因為它是一個基礎,就好像人口普查一樣,它的目的是為了摸清市場的基礎,然後再根據人口普查的結果進行單獨二胎等政策的制定。」
出台條例本意跟房價漲跌不直接相關。所以「應聲下跌」可能性不大。但是,長期來看呢?衍生效應呢?多位業內人士分析認為,長期來看,不動產登記在一定程度上能夠提高房地產市場調控乃至宏觀調控的運作效率,如此,勢必對未來房價有很大影響。張大偉:很多人把它認為是房地產調控,但事實上,它不是。但是,在不動產信息登記聯網之後,像之前的房產稅、物業稅之類的等等,這些相關性的東西都可以做到更加有力度,未來一旦能夠做到聯網,對於全國來說,就可以做到房地產調控從之前的增量環節轉變為存量環節,對於市場來說,這個威懾力肯定會很大。
房價短期降沒戲,長期看有可能。但是,長期有多遠,是未知的,能等多久,只有自己最清楚明白。居住在北京城區西部的馬先生,前幾天剛剛出手購置了一套位於城東的房子。
馬先生:最終的原因還是剛性需求,因為家裡人住在東邊上班比較方便。另外,我覺得北京的房子也不會降價,如果買了也不會虧。還有就是,北京今年上半年買房的人不太多,大家應該說一直都在觀望,所以我覺得二手房市場上肯定還是有很多比較好的、比較合適的房子在賣,選擇的餘地比較大。
有數據顯示,截至12月9日,北京新建商品房住宅合計簽約5.8萬套,剔除自住房等保障性商品房,預計全年簽約量4.6萬套,創下近6年來新低。此外,記者對搜房網上的信息進行了整理統計,目前,北京在售樓盤中進行打折促銷的佔比超過七成。 張大偉說,目前,可以說,是買房的一個時機。
張大偉:現在北京市場的確是出現了一些企穩的跡象,但是與去年的火熱相比還是不能同日而語。我覺得對於北京這些一線城市,因為它的人口基數很大,而新增供應量不會有太明顯增加,所以,在目前這個時間段來說,一些價格相對比較合適的房子是入手,或者說買房的一個時機。」
傳不動產登記明年3月實施 二手房房價降溫
中央編辦批復在國土部掛牌不動產登記中心後，不動產登記的步伐再次加快。近日，有消息稱，《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）基本敲定，已由國務院簽發，定於年內頒布，自2015年3月1日起施行。
專家稱，不動產登記條例對樓市的影響並不是如普通老百姓想的那樣，會有大量的房源進入市場，從而將目前的市場價格拉低。從房價來看，部分多套房源持有者可能會在短時間內將持有房源拋售，但這部分房源多集中在基礎設施、配套相對完善的地段，這部分房源價格一直都屬於市場「硬通貨」，很難降低房價。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛也表示，至於不動產登記對樓市的影響，恐怕還不是那麼直接。就基本消息來看，該消息的分量並不是很足。「該條例為《不動產暫行條例》，還處在試點階段，而且試點范圍不確定。這種模式的范圍，無疑在弱化不動產登記條例的實際影響力。」
記者從中原地產、鏈家地產等多家中介獲悉，目前樓市消化期比較長，而高端市場短期有不少大戶型入市。預計隨著不動產登記的加速，大戶型二手房供應將繼續增加。
根據最新數據顯示，2014年11月，15城市二手房成交總量為60029套，環比上月上漲25.99%，同比去年10月為下降5.55%。另據搜房網二手房數據監控中心數據顯示，26城市二手房掛牌價格環比16升10降，共21個城市環比漲跌幅在1%內。
「不排除有些家庭或個人由於不願進行登記，而對部分房產做些處置。這雖然會使部分存量房源加速進入市場流通，有可能在局部區域出現供應增加導致的房價下行。」中國房地產學會副會長陳國強指出。
北京中原地產首席分析師張大偉也認為，預計隨著不動產登記的開啟，大戶型二手房供應將繼續增加，特別是最近在各地都出現放鬆調控政策預期的時間點發出這一信號，全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。

㈢ 2019年12月不動產登記暫行條例公布

在11月30日舉行的新時期土地流轉中的法律問題研討會上，來自國土部和學界的消息稱《不動產登記暫行條例》已通過總理簽署，將於12月出台。

目前，中央編辦已就國土資源部不動產登記中心等事業單位機構編制調整，向國土資源部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局發送了批復文件。

「國土部目前正在研究起草暫行條例的操作細則」，國土部原法律中心戶權戶籍處總登記師劉燕萍在研討會上說。研討會由北京煒衡律師事務所主辦，同時成立了煒衡律師(集團)中國土地開發與流轉法律研究中心。

「相比於徵求意見稿，暫行條例增加了幾條內容，但變動不大」，參與了暫行條例起草工作的 北京大學 法學院教授常鵬翱說。

盡管暫行條例即將出台，但我國的不動產登記面臨諸多復雜的歷史問題。常鵬翱介紹，江浙、廣東地區曾有大量戴著集體企業「紅帽子」的私營企業，並因此獲得了集體土地。這些企業「脫帽」變成私營企業後，由於法律規定集體土地由集體所有，這些土地如何估價、流轉，長期是個難題。

甚至一些地方形成了與法律不符的潛規則。研究中心主任、煒衡律師事務所律師肖軍介紹，被北方某市，當出租給外來企業的集體土地在征地拆遷時，雙方並未就補償歸誰所有達成協議時，當地政府默認土地經營者和土地所有者「二八分成」。但他認為，這對長期租用土地的經營者不公。

這些問題已擺在國土部面前，按照不動產登記登記生效的原則，暫行條例出台後，現實中大量通過生效合同承包土地，在政府確認並登記發證前將面臨潛在的產權糾紛。甚至在土地出讓過程中，購入土地使用權一方已經交費、交稅，但只要尚未變更登記，同樣存在潛在的所有權問題。劉燕萍介紹，這些問題已經擺上了正在研究的國土部操作細則的工作日程。

接下來我們回顧一下不動產登記暫行條例的頒布歷程：

中華人民共和國國務院令第656號公布《不動產登記暫行條例》，自3月1日起施行。

從已經公布的條例全文來看，共分為六章三十五條，內容涉及不動產登記簿、登記程序、登記信息共享與保護以及法律責任等。

其中第二十三條規定，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平台，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

業內人士指出，多層次信息共享制度的建立，將解決不動產登記信息的全國聯網問題，並為未來部分政策實施提供基礎數據來源。但制度發揮作用還有賴於信息共享制度執行細則的落地和完善。

不動產登記條例出台艱難

目前中國的不動產登記較為分散，土地使用權在土地管理部門登記，房屋在房產管理部門登記，草原、灘塗在農業部登記，林業資源在林業局登記等。這種分散登記的做法，信息不公開、不透明、不對稱，被管理部門認為不再適應社會發展的需要。

早在2013年3月底，《國務院機構改革和職能轉變方案》就要求出台並實施不動產統一登記制度，並且在6月底前出台不動產登記條例。

2013年11月20日，國務院召開常務會議，正式宣布整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部承擔。

今年兩會期間，國土部再次明確將盡快出台不動產登記條例。3月底，不動產統一登記工作領導小組成立;5月，國家不動產登記局正式掛牌。6月，針對不動產登記信息平台的研究設計正式啟動。今年8月15日，國務院法制辦公室就《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》公開徵求意見，《徵求意見稿》共6章30條。

11月，國土資源部不動產登記中心成立，主要承擔不動產登記相關政策、業務、技術等方面支撐工作和國土資源法律事務工作。

12月3日，中新網報道，據參與制定條例的專家透露，《不動產登記暫行條例》很快就要公布，最快年底前。如無意外，將於明年3月1日起實施。

而今天(12月23日)，《不動產登記暫行條例》在醞釀多時後，終於正式公布。

四級登記信息實時共享明年3月起施行

據悉，與徵求意見稿相比，已公布的條例主要涉及明確不動產登記類型、調整了登記審查要求、增加了登記錯誤的賠償責任規定等5處修改。

該條例共6章35條，將於3月1日起正式施行。內容包括不動產登記適用對象、執行部門以及登記程序、信息共享和法律責任。條例規定，集體土地所有權、房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權和法律規定需要登記的其他不動產權利等均為不動產登記適用對象。

據權威人士稱，條例在登記程序、法律責任方面沒有明顯改動。但在信息共享方面，條例提出，未來各級不動產信息將統一納入國土部牽頭建立的不動產登記信息管理平台，並確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享，這意味著不動產信息將在國土系統內部各級共享。此外，國土、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門也應加強彼此之間不動產登記有關信息的互通共享。

業內人士指出，多層次信息共享制度的建立，將解決不動產登記信息的全國聯網問題，並為未來部分政策實施提供基礎數據來源。但制度發揮作用還有賴於信息共享制度執行細則的落地和完善。

據《21世紀經濟報道》消息，參與制定該條例的中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠稱，「條例」的出台對於推進不動產統一登記的作用很大，條例只是原則性條款，真正落地需要具體的操作細則。

國土部法律中心戶權戶籍處總登記師劉燕萍也在一次專家研討會上透露，國土部目前正在研究起草暫行條例的操作細則。

東方證券預期不動產登記條例出台對房地產市場影響中性。條例的出台導致投資者預期反腐風暴可能帶來樓盤拋售，以及房產稅可能進一步擴大范圍。

「不動產統一登記一方面可以為房產稅的開征做鋪墊;另一方面，不動產統一登記後也可以更清楚的了解全國不動產的數據和分布、閑置情況，也將成為長效機制的權威基礎資料。」北京大岳咨詢有限責任公司總經理金永祥如是表示。

中國人民大學 財政金融學院副院長趙錫軍則表示，「房產是各界民眾都很關注的焦點問題，不動產統一登記將摸清房產底數，為房產稅、遺產稅的開征奠定基礎，對於規范房地產市場和房地產調控有重要意義。」

不動產登記已經開啟試點

雖然不動產登記條例條例於明年3月才正式實行，但各地不動產登記的准備工作已經鋪開，多地出台了總體方案，並開展不動產統一登記試點。

根據國土部的數據，全國106個重點城市中，已經有約50%的城市啟動了不動產統一登記相關工作。在30個啟動相關工作的省份中，河北、山東、江蘇、山西、遼寧、陝西、青海等11省已基本完成不動產登記省級職責整合。其中，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川、甘肅、貴州、上海、青海等9個省份明確成立了不動產統一登記領導小組。

廣西11月13日發布《廣西壯族自治區不動產統一登記工作方案》，明確2017年實行信息共享，依法公開查詢;福建出台的《福建省不動產統一登記工作實施方案》提出，6月底前，全省市、縣(區)要基本完成不動產登記職責的整合，並按照國家和省里的部署，做好機構組建、工作融合、平台建設等工作，實施不動產統一登記。

更值得一提的是，根據國土部的部署，不動產統一登記已經啟動試點，並將在執行層面上探討如何落地不動產統一登記。

例如貴州將在仁懷市、威寧縣、白雲區、七星關區、都勻市、松桃縣、思南縣等7個縣(市、區)開展縣級不動產統一登記制度試點工作;湖南則決定在長沙瀏陽市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行啟動不動產統一登記試點。

《21世紀經濟報道》刊文稱，10月下旬，國土資源部地籍司司長、不動產登記局局長王廣華一行到瀘州市調研不動產統一登記工作透露，四川瀘州市被國土部列為全國不動產統一登記試點市之一。

瀘州市國土局的人士稱，，將在國土部和省國土廳的指導下，搭建並試運行不動產統一登記信息平台，明年下半年，試運行的信息平台計劃進入模擬登記，即測試階段。

這似乎也和國土部明確的不動產統一登記制度時間表相近，建立統一登記的基礎性制度，推進統一登記制度的實施過渡，全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平台投入運行，不動產統一登記體系基本形成。