青島市新物業管理條例

Ⅰ 青島市物業管理條例的第三章 前期物業管理

建設單位選聘物業管理企業，應當與其簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標准、收費項目、收費標准、計費方式和起始時間等內容。
建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。 前期物業服務合同應當約定期限，最長不得超過二年。分期建設的物業除外。
前期物業服務合同期限未滿，業主大會選聘新的物業管理企業的，前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期限已滿，尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的，物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定，繼續從事物業管理服務，直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止。業主應當按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標准交納物業服務費用。但業主大會要求物業管理企業退出的，物業管理企業應當退出。
前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的，物業管理企業應當於期滿前二個月通知業主。 建設單位應當在銷售物業之前，參照國家示範文本制定業主臨時公約，並向物業買受人明示。
物業買受人在與建設單位簽訂物業銷售合同時，應當書面承諾遵守業主臨時公約。 建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時，區(市)物業管理行政管理部門應當查驗下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；
(四)業主名冊；
(五)物業管理所必需的其他資料。
建設單位在與物業管理企業辦理物業承接驗收手續時，應當全部移交前款所列資料和物業管理用房。物業管理企業應當對物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等進行查驗，登記造冊。 建設單位應當按照開發建設總建築面積的千分之五在物業管理區域內配置物業管理用房，最低不得少於一百平方米。
規劃行政主管部門在審批建設工程規劃時，應當審查該工程規劃設計是否符合前款規定。對不符合規定要求的，不予核發有關證件。
建設單位在申請商品房預售許可證和房地產權屬登記時，應當提交物業管理用房的面積、位置等相關資料。房地產權屬登記機關在核發商品房預售許可證和辦理房地產權屬登記時，應當在相關資料上註明物業管理用房的位置，並告知區(市)物業管理行政管理部門。 物業管理用房屬全體業主所有。物業管理企業，應當將物業管理用房的有關情況在物業管理區域內公示，無償使用物業管理用房並負責維護。
物業管理用房不得抵押、交換、買賣；未經業主大會同意，不得改作他用。 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標准承擔；物業銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

Ⅱ 青島市住宅小區物業管理實施細則

第一章總則第一條根據《青島市住宅小區物業管理試行辦法》（以下簡稱《辦法》），制定本細則。第二條《辦法》所稱物業管理，是指物業管理單位對住宅小區實行的專業化統一管理和綜合性服務。包括對房屋建築及其設備、市政公用設施、綠地等維護與修繕和環境衛生、交通、治安保衛、環境容貌等管理和服務活動。第三條本市行政區域內的建築面積在5萬平方米以上的新建城市住宅小區、建築面積在2萬平方米以上的舊城改造區（片）住宅小區（以下簡稱小區），應實行物業管理。
《辦法》發布前，已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，並在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。
公寓、商住樓、寫字樓、辦公樓、別墅區及建築面積在2萬平方米以下的居住組團等，亦應創造條件，實行物業管理。第四條物業管理納入住宅小區建設規劃。住宅小區建設可行性研究報告應載明實行物業管理的意向。第五條青島市城鄉建設行政主管部門是本市住宅小區物業管理的行政主管部門（以下簡稱市物業主管部門），下設市物業管理辦公室（以下簡稱市物業管理部門），按規定的許可權分工，負責物業管理的具體行政管理工作。
市和各縣級市（含黃島區、嶗山區、城陽區，下同）物業管理部門的職責：
（一）貫徹執行有關住宅小區物業管理的法律、法規、規章，制定住宅小區物業管理發展規劃；
（二）負責本轄區物業管理單位的資質審核管理工作；
（三）對住宅小區物業管理招標、招聘工作進行監督和管理；
（四）負責組織轄區內住宅小區綜合驗收和交接工作。
（五）按許可權分工負責住宅小區管理基金的管理和使用。
市南區、市北區、四方區、李滄區（以下簡稱四區）物業管理部門的職責：
（一）負責本轄區物業管理單位的資質初審管理工作；
（二）參與本轄區內住宅小區的竣工驗收和交接工作；
（三）參與本轄區內住宅小區物業管理的招標、招聘工作的監督和管理；
（四）負責本轄區內住宅小區物業管理承包合同、委託管理合同的登記備案工作；
（五）協調本轄區內有關管理部門與住宅小區管委會、物業管理單位的工作關系。第六條房管、市政、園林、環衛、公用事業、公安、交通、工商、物價等行政主管部門，按照職責許可權分工，負責對住宅小區委託物業管理單位管理事項進行監督與指導。第二章管委會第七條住宅小區交付使用且入住率達到50％以上時，縣級市、區物業管理部門應會同開發建設單位和縣級市、區人民政府指定的街道辦事處，召集首次房屋所有人和使用人（以下稱業主）代表大會，選舉產生住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會委員數額，根據住宅小區規模大小確定，一般為11至15人，設主任1人（由當地人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任），副主任2人（由業主代表中產生）。
管委會每屆任期為3年，管委會委員可連選連任。管委會委員在任職期間如有變動，應召開業主代表大會及時補選。
管委會下設辦公室，聘請工作人員1至3人，負責處理日常工作，其費用由物業管理單位負擔。第八條管委會為社團法人組織，依法登記備案，取得社團法人資格。第九條管委會全體會議應每季度召開一次。經管委會主任提議或有三分之一以上委員建議，可隨時召開會議。涉及本住宅小區物業管理的重大事項，由管委會過半數以上組成人員實行無記名投票表決制度。決定事項，必須達到三分之二以上多數通過。
住宅小區業主代表大會應每年召開一次，由管委會組織並報告工作。第十條管委會通過招標、招聘等形式確定本住宅小區的物業管理單位並與其簽定《住宅小區管理承包合同》。《住宅小區管理承包合同》應報市和縣級市、區物業管理部門備案。
《住宅小區管理承包合同》應包括管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、管理與服務質量、合同期限、違約責任等內容。
《住宅小區管理承包合同》期限一般不過3年，到期可續簽或重新簽訂。第三章物業管理單位第十一條實行物業管理的住宅小區，由物業管理單位實行專業化統一管理和綜合性服務。
物業管理單位是具備相應資質條件的企業法人。

Ⅲ 青島市物業管理條例(2021修訂)

第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務人的合法權益，改善生活和工作環境，根據有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本條例。第二條本市行政區域內的物業管理以及相關監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者委託物業服務人的形式，對物業管理區域內的建築物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護，管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。

本條例所稱物業服務人，包括物業服務企業和其他管理人。第三條物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。第四條市、區（市）人民政府應當將物業管理納入社區建設和社會治理體系，並將物業服務業納入本級服務業發展規劃，建立與物業管理工作相適應的保障機制，完善政策扶持措施，促進和諧社區建設與物業服務業發展。第五條市、區（市）物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

城市管理、發展改革、公安、房屋、民政、財政、自然資源和規劃、水務管理、生態環境、市場監管、應急管理、園林和林業、綜合執法等相關部門，按照各自職責，做好物業管理相關工作。第六條街道辦事處（鎮人民政府）負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，協調處理物業管理中的重要問題和事項。

居（村）民委員會負責指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，調解物業管理糾紛，協助街道辦事處（鎮人民政府）開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。第七條建立健全黨組織領導下的物業管理黨建機制，發揮黨建引領作用。第八條建立完善和解、調解、行政復議、仲裁、訴訟等途徑構成的多元糾紛解決機制，化解物業管理糾紛。第九條支持市、區（市）物業管理行業協會依法制定和組織實施自律性規范，實行自律管理，調解行業糾紛，維護企業合法權益，推動行業健康有序發展。第十條鼓勵採用新技術、新方法，促進互聯網與物業管理深度融合，提升物業管理質量和服務水平，推動物業服務向智能、綠色方向發展。第二章物業管理區域和共有物業第十一條物業管理區域的劃分，應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建築物規模和類型、社區建設等因素。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。第十二條建設單位辦理商品房預售許可或者商品房現售備案前，應當向區（市）物業主管部門申請劃分物業管理區域。

物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在徵求街道辦事處（鎮人民政府）、房地產開發主管部門等單位的意見後進行劃分登記，並告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。第十三條物業管理區域劃定後，相關業主委員會或者專有部分面積佔比百分之二十以上的業主且人數佔比百分之二十以上的業主，可以向區（市）物業主管部門提出調整物業管理區域的申請。

物業管理區域確需調整的，物業主管部門可以按照本條例的相關規定重新進行劃分，但應當經物業管理區域內業主按照本條例第三十條、第三十一條的規定共同決定。第十四條物業管理區域內的以下部分屬於業主共有：

（一）道路、綠地，但是屬於城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬於個人的綠地除外；

（二）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、設備層或者設備間等；

（三）物業服務用房和其他公共場所、公用設施；

（四）法律、法規規定或者物業買賣合同依法約定的其他共有部分。第十五條物業服務用房由建設單位無償提供，並應當符合下列配置要求：

（一）建築面積按照建設工程項目總建築面積的千分之五配置，最少不低於一百平方米；

（二）具備水、電、採光、通風等正常使用功能。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於二十平方米。