河南省物業管理法規

⑴ 河南省物業服務收費管理辦法

河南省物業服務收費管理辦法
為規范物業服務收費行為、維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益, 促進物業服務事業的健康發展,依據〈 〈中華人民共和國價格法》 、 〈 〈中華人民共和國物權法》 、 〈 〈物業管理條例》 、 和國家發展改革委、建設部印發的〈 〈物業服務收費管理辦法》的規定、結合我省實際。制定本辦法。
本辦法適用於經工商行政管理機關登記注冊並經建設行政主管部門核准其資質等級的專。兼,營的物業管理企業。為業主、使用人或單位提供社會化、專業化物業服務收費的管理、監督。 本辦法所稱的物業服務收費。是指物業管理企業按照物業服務合同的約定。對居住、辦公寫字樓、工業、商業等房屋建築及其設備、公用設施、綠化、相關場地、生活秩序和環境衛生等項目開展維護、修繕、養護、管理。提供其它與業主、使用人、生活相關的服務所收取的費用。
物業服務收費實行統一政策,分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門依據國家有關規定。制定全省物業服務收費的政策。 指導全省物業服務收費管理工作。 省轄市、縣、市,政府價格主管部門會同同級房產主管部門按照價格管理許可權負責當地行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。
政府提倡建設單位、業主通過公開、公正、公平的市場競爭機制選擇物業管理企業。鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐、促進物業收費通過市場競爭形成。
物業管理企業開展物業服務收費應當遵循合理、公開、公正、誠信以及費用與服務水平相適應的原則。
根據物業服務企業所提供服務的項目、 性質、 內容、特點等不同情況。物業公共性服務、裝修服務收費、特約服務收費、分別實行政府指導價和市場調節價管理。住宅區域內的 ,普通商品房、經濟適用房、廉租房、公共租賃房、未成立業主委員會住宅小區、公共性服務、 車輛停放服務和裝修服務收費,
實行政府指導價。非住宅物業服務收費、滿足部分業主 。使用人,需要或接受委託開展的特約服務和代收代辦服務收費, 實行市場調節價。 由雙方當事人遵循平等、 自願的原則事先約定、不得強行服務、強行收費。
住宅的公共性服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配_等情況分為、 管理綜合服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務,公共區域綠化養護服務、 以及 共用部位、公用設施設備的日常運行、保養及維修服務等五項。 等級從高到低。一級為最高級。
實行政府指導價的住宅公共性服務收費。 由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定物業服務項目、等級標准。詳見一。 。省轄市、縣、 、市。價格主管部門會同同級房產主管部門。根據物業的硬體設施、環境和物業管理服務內容、服務質量、服務成本、 物價指數等因素,制定當地住宅物業服務分項目分等級指導價標准、並向社會公布。 根據物價上漲、服務成本等因素。適時調整物業服務標准。一般為 3-5年調整一次。
住宅物業管理區域的物業服務收費標准應按照質價相符的原則、分別選擇項目等級組合確定。物業服務收費標准為各物業服務項目收費標準的總和。
鼓勵建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業服務企業。 以招投標方式選擇前期物業服務企業的由當地建設,房地產,行政主管部門和價格主管部門審核物業服務等級資質、 收費資格。具體招標形式、方法由當地建設,房地產、行政主管部門和價格主管部門確定。 建設單位根據物業特點和服務要求。選擇服務項目、服務 等級,擬定的住宅前期物業服務收費標准。填列〈 〈住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》 、見二、 。
建設單位或物業服務企業應在房屋預。銷,售前15個工作日內持〈 〈住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》 ,到當地價格主管部門辦理收費相關手續。 建設單位預、銷、售時。應在核定的物業收費指導價范圍內,在房屋交易合同中與物業買受人預先約定物業服務內容、 服務規范、收費標准、計費方式及計費起始時間等內容。 涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。 住宅前期物業服務收費未在房屋交易合同中與物業買受人預先明確的,業主有權拒絕付費。

⑵ 河南省物業管理條例(2021修正)

第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，構建共建共治共享的社會治理格局，促進社會和諧穩定，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。第二條本條例適用於本省行政區域內的物業管理活動。
本條例所稱物業，是指已建成投入使用的建築物及其附屬設施設備和相關場地。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的建築物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生、安全防範和相關秩序的活動。第三條物業管理應當堅持以人為本、誠實信用，堅持依法依規、公開公正，堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合。第四條以黨建為引領，發揮中國共產黨黨組織的戰斗堡壘作用，建立健全社區黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力。第五條倡導綠色物業管理，鼓勵採用新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治。
促進互聯網與物業管理的深度融合，物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體，引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，實行網路化物業管理的新模式。
鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。第六條縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系，制定扶持政策和激勵措施，建立物業管理綜合協調機制，促進物業服務行業發展和文明小區建設。第七條縣級以上人民政府住房城鄉建設或者房地產行政主管部門（以下簡稱物業管理行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：
（一）對物業服務質量進行監督管理；
（二）對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理；
（三）對物業招投標活動進行監督管理；
（四）對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督；
（五）處理物業管理中的投訴；
（六）對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理；
（七）建立健全物業管理電子信息平台；
（八）法律、法規規定的其他職責。
縣級以上人民政府其他有關行政部門按照各自職責，負責物業管理活動相關的監督管理工作。第八條街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會），選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，調解物業管理中的糾紛，協調和監督老舊小區物業管理，協調物業管理與社區建設之間的關系。
社區居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。第九條搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實上級人民政府依法採取的各項應急措施，指導物業服務企業開展相應級別的應對工作。
物業服務企業應當服從政府統一指揮，配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施，不得擅離職守。各級人民政府對物業服務企業在公共突發事件應對期間的活動給予物資和資金支持。
業主委員會或者物業管理委員會應當依法落實政府的各項應急措施，積極開展自救。第十條物業管理行業組織應當在主管部門的指導和監督下，履行聯絡、協調和服務職責，加強行業自律，規范行業行為，提高物業服務水平。第二章物業管理區域及設施第十一條物業管理區域的劃分以有利於實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建築物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。
物業管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業管理區域。第十二條新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門備案，並在商品房買賣合同中明示。
已投入使用但尚未劃定物業管理區域的，由物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府徵求業主意見後予以劃定。
物業管理區域劃定後確需調整的，應當徵得專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

⑶ 河南省物業管理條例的具體條文

第一章總則
第一條為規范物業管理行為，明確業主、使用人和物業管理企業的權利和義務，創造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條本條例適用於本省行政區域內的物業管理活動。
由房地產開發商建設，出售、出租給兩個以上業主共同使用的物業，應當實行物業管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業，業主自願實行物業管理。
第三條本條例所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建築及其附屬的設施、設備和相關場地。
本條例所稱物業管理，是指業主或業主組織對其物業的共有部分和共同事務委託物業管理企業進行管理的活動。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人。已建成用於出售、出租但尚未售出、租出的物業的所有權人除外。
本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。
本條例所稱物業管理企業，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業管理服務的組織。
第四條物業管理實行政府行政主管部門監督、業主自治與物業管理企業服務想結合的體制。
鼓勵物業管理向社會化、專業化、市場化方向發展。
第五條省人民政府建設行政主管部門監督管理全省的物業管理活動。
市、縣（市）人民政府的房地產管理部門監督、指導本行政區域內物業管理活動。
第六條各級人民政府的有關部門按照各自的職責，做好物業管理區域內的有關工作。
第二章業主、業主大會及業主委員會
第七條業主對物業共有部分和共同事務進行監督、管理。業主享有下列權利：
（一）參加業主大會，享有表決權；
（二）享有業主委員會成員的選舉權和被選舉權；
（三）享有與所交納物業管理服務費用相應的服務；
（四）監督業主委員會的管理工作；
（五）監督物業管理企業的管理服務活動；
（六）法律、法規及規章規定的其他權利。
業主應當承擔下列義務：
（一）遵守物業管理法律、法規、規章；
（二）遵守業主公約；
（三）遵守所在物業管理區域的物業管理制度、規定；
（四）執行業主大會的有關決議、決定；
（五）按時、足額交納物業管理服務費用；
（六）法律、法規及規章規定的其他義務。
第八條業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。業主大會履行下列職責：
（一）選舉、撤換業主委員會成員；
（二）審議通過或者修改業主委員會章程和業主公約；
（三）監督業主委員會的工作，聽取並審議業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（四）決定或者授權業主委員會選聘、解聘物業管理企業；
（五）討論決定共用部位、共用設施設備維修基金方案；
（六）決定本物業管理區域內物業管理的其他事項。
第九條在一個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建築面積達到百分之五十以上，或者已交付業主使用的房屋建築面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業主大會的，當地的房地產管理部門應當指導業主召開首次業主大會。
第十條召開業主大會，應當由過半數以上有投票權的業主出席。業主可以委託代理人出席業主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業主由其法定代理人或者監護人出席。
業主大會由業主委員會負責召集。業主委員會認為必要，或者經百分之十五以上業主提議，應當召開業主大會。
業主公約和業主大會作出的決定，對全體業主有效。業主大會決定事項的程序，由業主大會制定。
召開業主大會，應當邀請已建成用於出售、出租但未售出、租出的物業的所有權人的代表列席，可以邀請居民委員會、物業使用人、物業管理企業的代表列席。
第十一條業主的投票權數，可以按下列規定計算，法律、行政法規另有規定的，從其規定：
（一）住宅物業按一戶一投票權數計算；
（二）非住宅物業建築面積計算。
確定業主投票權的具體辦法由業主大會制定。
第十二條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，並經房地產管理部門登記備案。
業主委員會依照國家有關法律、法規和本條例開展活動，具體履行下列職責：
（一）召集並主持業主大會；
（二）執行業主大會的決議、決定；
（三）聽取業主、使用人的意見和建議；
（四）業主大會賦予的其他職責。
第十三條一個物業管理區域只能成立一個業主委員會。業主委員會成員應當由本物業管理區域內的業主擔任。
業主委員會組成人員數額和任期，由業主大會決定。
第十四條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，到所在地房地產管理部門辦理登記備案手續。
第十五條業主委員會憑房地產管理部門核發的備案證書，申請刻制印章。
業主委員會應當將印章式樣報當地房地產管理部門備案。
第十六條業主委員會應當接受當地房地產管理部門的指導和監督，不得從事任何經營活動。
第十七條業主委員會應當按照業主大會的決定和其章程規定召開會議，會議必須有過半數成員出席，其決定必須經全體成員過半數通過。
業主委員會作出的決定應當予以公布。
第十八條業主委員會根據業主大會賦予的職責作出的決定對本物業管理區域的業主和物業使用人均具有約束力。
業主大會和業主委員會的決定、業主公約不得與法律、法規和規章相抵觸。
第十九條物業發生轉讓的，新業主須在辦理轉讓手續後三十日內告知業主委員會和物業管理企業。
第三章物業的使用和維護
第二十條物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。
第二十一條物業的共用部位、共用設施設備法定保修期滿後的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業主共同分擔。
業主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設施、設備的管理、養護、維修，按產權歸屬由產權人負責，法律、法規、規章另有規定的除外。
第二十二條業主或者使用人不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；
（二）對房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；
（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品；
（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。
第二十三條物業管理區域內禁止下列行為：
（一）踐踏、佔用綠地；
（二）損毀樹木、園林；
（三）佔用通道等共用場地；
（四）亂拋亂堆垃圾、雜物；
（五）發出超過規定標準的噪音；
（六）排放有毒、有害等污染環境的物質；
（七）在建築物、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；
（八）法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。
第二十四條業主或者使用人裝修物業，應當遵守房屋使用有關規定的業主公約，並事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將有關注意事項告知業主或者企事業使用人，業主或者使用人應當遵守。
第二十五條物業的自用部位、自用設施設備超過保修期後的維修、更新，由業主負責，費用自理。物業管理服務合同另有約定的除外。
第四章物業管理企業
第二十六條物業管企業必須具備規定的資質條件依法登記注冊，取得資質等級證書後，方可從事與其資質相應的物業管理活動。
物業管理企業資質等級標准及資質管理按國家和省有關規定執行。
省外物業管理企業進入本省接受委託從事物業管理活動的，應當持資質等級證書和有關證件到省建設廳行政主管部門備案。
第二十七條物業管理企業享有下列權利：
（一）依照物業管理服務合同的約定收取物業管理服務費用；
（二）制止損害物業或者妨礙物業管理的行為；
（三）法律、法規、規章規定及業主大會授予的其他權利。
第二十八條物業管理企業應當承擔下列義務：
（一）全面履行物業管理服務合同，提供物業管理服務；
（二）接受業主、業主大會、業主委員會的監督；
（三）接受業主、業主大會、業主委員會對物業管理服務費用收支情況的質詢；
（四）發現違反法律、法規和規章的行為，應及時制止並向有關行政主管部門報告；
（五）法律、法規及規章規定的其他義務。
第五章物業管理服務
第二十九條首次業主大會召開前，由開發建設單位選聘物業管理企業對物業提供管理服務。物業管理企業應當與業主逐一簽定前期物業管理服務協議，協議中凡涉及業主共同利益的約定應當一致。
第三十條建設單位須在建築物及其附屬設施綜合驗收合格後，方可將其管理權移交給業主委員會，未經綜合驗收合格的物業，建設單位不得移交，並繼續承擔應當由其承擔的物業管理費用。
建設單位向業主委員會移交物業管理權時，應當同時移交物業綜合驗收檔案資料和房屋使用說明。
第三十一條業主委員會或者其他組織委託物業管理企業進行管理服務的，應當與被委託的物業管理企業簽訂物業管理服務合同。
符合業主大會決定或授權的物業管理服務合同對全體業主具有約束力。
第三十二條簽訂物業管理服務合同或者前期物業管理服務協議，可以使用國家規定的示範文本，並告知當地物業管理主管部門。
第三十三條物業管理服務合同應當包括以下內容：
（一）當事人和物業的基本情況；
（二）物業管理服務事項和服務質量要求；
（三）物業管理服務費用的標准及收取辦法；
（四）合同的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時物業資料的移交方式等；
（五）物業管理的責任范圍；
（六）違約責任及解決糾紛的途徑；
（七）雙方當事人約定的其他事項。
第三十四條物業管理服務事項可以包括下列內容：
（一）物業共用部位的日常維護和管理；
（二）物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理；
（三）環境衛生、綠化管理服務；
（四）物業管理區域內公共秩序、交通等協助管理的事項；
（五）車輛停放及場地管理；
（六）雙方約定的其他服務事項。
第三十五條物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除後三十日內，向業主委員會辦理交接手續，並告知所在地房地產管理部門。
第六章物業管理費用及專用房屋
第三十六條物業管理費用由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定向業主收取。
業主與使用人約定由使用人交納物業管理費用的，從其約定，但業主負責最終交納責任。
尚未售出、租出的空置物業的所有權人，應當分攤物業管理公共服務費用，分攤比例不低於收費標準的百分之五十，具體比例可由當事人雙方商定，但不得因此而增加其他業主的負擔。
第三十七條物業管理服務收費價格應當遵循合理、公開、與物業管理服務內容和質量相適應的原則。
物業管理服務收費項目和標准，由雙方當事人協商約定。也可以實行政府指導價。具體的收費項目和數額由業主委員會或者業主與物業管理企業在物業管理服務合同中約定。
第三十八條凡是實行物業管理的區域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業主收取費用，應當收費到每一業主。
物業管理企業受上述有關單位委託，供收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。不得向業主或者使用人另收代辦服務費。
第三十九條一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立維修基金。維修基金屬全體業主所有，業主委員會成立之前，由房地產管理部門代管，專戶儲存；業主委員會成立之後，移交業主委員會管理。
第四十條開發建設單位委託物業管理企業承擔物業保修期內的保修義務的，應當按約定將保修費用交由物業管理企業按規定使用，並接受業主委員會的監督。
第四十一條物業開發建設單位應當按照有關規定，配套修建不低於總建築面積千分之二至四的業主自治監督和物業管理用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。
業主提供物業管理用房應當在合同中明確約定。
第七章法律責任
第四十二條損害物業管理區域內的公用設施、設備、花草樹木等，應當恢復原狀；不按時恢復原狀的，由物業管理企業恢復，費用由責任人承擔；不能恢復原狀的，賠償損失。
第四十三條業主、使用人、物業管理企業及建設單位之間發生糾紛時，當事人可以通過協商解決或者向房地產管理部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第四十四條未取得物業管理企業資質證書、未辦理資質驗證手續或者超出資質證書核定范圍從事物業管理服務的，責令限期改正；逾期不改正或者不具備從業條件的，責令停止從事物業管理活動，並處兩千以上一萬元以上的罰款。
第四十五條物業管理企業在物業管理區域內未經業主委員會同意和城市規劃等有關部門批准，擅自搭建建築物、構築物或者隨意佔用共用場地、綠地的，責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，可以降低其資質等級直至吊銷資質證書，有關部門可以依法強制拆除。
第四十六條物業管理企業不按合同約定提供服務的，業主委員會有權要求其改正，扣減相應物業管理費，並按合同約定追究違約責任。
第四十七條業主或者使用人、空置物業所有權人未按期足額交納物業管理服務費的，物業管理企業可書面通知其限期交納，並按合同約定收滯納金；物業管理企業也可以依法向人民法院起訴。
第四十八條違反本條例規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應退還本息，賠償損失。依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十九條房地產管理部門及其工作人員未按本條例規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十條本條例規定的行政處罰，由房地產管理部門按照規定的職權范圍決定；涉及降低資質等級和吊銷資質證書的，由頒發資質證書的機關決定。
當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第八章附則
第五十一條本條例有關專業用語的含義：
（一）物業的共用部位，是指物業的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外牆面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。
（二）物業的共用設施設備，是指物業管理區域內，由業主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設施、消防設施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性停車場（庫）及其他共用設施設備。
第五十二條本條例自2001年5月1日起施行。