物業管理條例立法調研報告
A. 請大家幫忙寫寫對物業管理條例的看法和感想
《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）終於出台了！看到22頁多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說實在的，年輕的時候學習任何中央文件以及各種報告都沒有這么認真過。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業管理活動，投入了太多的心力。
比照經歷4年時間起草准備的《物業管理條例（草案）》（徵求意見稿）我發現，修改的地方實在是太多了。沒有進行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心裡覺得，原來那種「『開門立法』可能純粹只是形式」的想法是錯誤的。事實證明，經過法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到「匹夫」對國家興旺所起的作用，這其實是《條例》公布的一個最大成功之所在。
《條例》終於出台了。終於有法可依了！我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個戰役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和睏乏；也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。
我在4年多的社區公益活動中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業管理糾紛，很多都因為沒有適當的法律而雙方各執一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發展到嚴重的刑事案件從而危害了社會的穩定。《條例》的出台，無疑是給物業管理糾紛的各方在解決糾紛依據上，有了一個唯一的標准。有標准才會有是非。
我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會存在於買賣行為當中；各方權利的明確，也需要時間來等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會有。但是一定會隨著糾紛解決的示範作用而越來越少。
我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業中的確存在的現象。不能指望《條例》出台，有關各方就會嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱巨，向全社會宣傳《條例》精神，普及法律知識的工作仍然非常艱巨。今後物業管理乃至社區建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。
《條例》本身的完善，也需要在我們的實踐過程中，不斷總結經驗，繼續向立法機關提出建議。
總之，物業管理乃至社區治理的道路才剛剛開始，需要業主們的理性和團結，需要政府部門的監督和指導，需要物業管理企業、發展商的誠信和規范。從而實現物業管理之社會價值的最大化，即社會穩定，經濟發達。
作為業主的一份子，我對《條例》中對業主和業主大會的權利和義務的描述有如下看法：
由於《物權法》還沒有出台，「所有權決定一切」還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規定，事實上是把業主所有權力當中的「物業管理權」明確地交給了業主。可畢竟這部法律是調整物業管理活動的，在本部法律中說明業主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出台以後，能夠完整的界定業主的全部權利和義務。盡管如此，我仍然認為在物業管理過程中，《條例》賦予業主的權利是足夠的。
從第六條對業主的定義中我們可以看到，作為業主實際上是沒有什麼可以單獨行使的權利。這其實是和物業本身的特點是相適應的。由於物業管理實際上是對全體業主的共同共有財產進行的管理和服務，故業主單獨行使某些權利，勢必導致其他業主權益的影響。也不利於物業管理活動的進行。業主對《條例》精神的認可，必將減少由個別業主引發的物業管理糾紛，從而保護多數業主的利益。這方面的問題現在還不顯現，將隨著業主和發展商的糾紛的解決而逐步增多。《條例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。
而第七條中關於業主的義務，實際上是單獨業主向其他全體業主所承擔的義務，而不是向發展商或者物業管理企業承擔的義務。這一點非常重要。一個有共同產權的物業，任何業主的行為，都必須以其他全體業主的行為規范和准則（就是《業主公約》的內容）作為依據。任何超出此范圍的「個性張揚」，都是不被允許的。這就是共有物業中單獨業主和全體業主的關系和活動特點。不了解這一點，就無法安排自己的活動，也無法限制別人的活動。
從第八條到第二十條，說明了一個物業管理區域內的最高權力機構是業主大會，而業主大會的組成是全體業主。這實際上就是物業管理區域內的全民公決形式。而業主委員會，則是一個執行機構和秘書機構。
就目前的實際情況而言，業主大會的職責是不少的。有些在實際運作當中甚至將很難履行。比如「制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度」等。
《條例》中也考慮到產權人大會召開的可操作性，明確說明「可以採用書面徵求意見的形式」和「可以委託代理人參加」。但必須提醒廣大業主的是，此種設計雖然方便了業主大會的召開和大會決議的產生，但同時也方便了舞弊行為的出現。所以在上述情況下，應該制定會議的嚴格監督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會議的進行和決議的代表性。
關於業主委員會，第十五條中明確了其主要的職責。《條例》中其他各章中，也有對業主委員會其他職責的表述。其實，作為一個公益團體，能夠履行好《條例》中規定的職責就已經非常不容易了。一個運轉良好的業主委員會，除了有時間參與業主委員會的工作外，還要求委員們是一群有很高素質和專業知識的業主。這種要求卻和業主權利的獲得途徑（實際上是隨著買房而購買來的權利）是不相適應的。因此，業主委員會的權力，在不同業主委員會委員中肯定會產生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業主委員會和委員的權力，把最高權力交給業主大會的設計是充分考慮社區穩定和絕大多數業主的利益的。而我作為業委會的委員，也從來沒有因為自己的公益活動而受到任何阻礙。權力，是全體業主的權力；工作，是公益者的工作。這就是願意做業主委員會委員的人士的應有心態。
在第十七條中，《條例》明確規定「業主公約對全體業主具有約束力」。這是物業管理區域（或者一個社區）長治久安的必要法律保障。一個社區，就是一個小型的社會，而業主公約，就是這個小型社會的「小憲法」。目前很多糾紛的發生，都是由於業主不了解公約，不認可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區中多數業主和少數業主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業管理公司依照公約去限制少數業主行為的過程中。表面上看這些是物業管理糾紛，而實質上是業主之間的糾紛。
《條例》中還有一些關於業主大會、業主委員會和政府有關部門乃至居民委員會之間關系的表述。我認為這些表述是適當的，是符合中國國情的，也可以稱作「有中國特色的物業管理」法律制度。業主對此沒有必要有抵觸心態。相信隨著市場經濟的逐步完善，業主的物權將會得到越來越多的尊重。
以上便是我就有關業主、業主大會、業主委員會的作用，對《條例》的理解和看法。
其實，物業管理糾紛，很大一部分是來自於物業管理區域內公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個問題進行了規定。相信隨著《條例》的實施，有關的糾紛將可以得到妥善的解決，將業主本來應有的公共部位的受益權回歸業主，從而以此收益最大限度的沖抵物業管理費的支出，使業主獲得應有的實惠。
另外就是在前期物業管理過程中，發展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業管理費，在目前是一種普遍現象。這實際上是入住的業主養活了發展商的物業。此次《條例》中也在第四十二中條進行了明確的規定，即「已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納」。這將使得前期物業管理更加公平。
《條例》雖然出台了，可相關配套的法規還需要等待地方立法機構的工作。我們仍然可以關注並參與其中的工作，盡一個公民的義務。對《條例》的普及、宣傳和實踐，也都是我們義不容辭的工作。
「引導業主了解物業管理，提醒開發商重視物業管理，協助物業管理企業規范物業管理，從而實現在良性物業管理下的物業保值、社區穩定、社會安定」應是我們每個業委會委員自己給自己的責任。
更多參考物業管理文章
http://www.gywygl.com/6.html
B. 為什麼要對物業管理立法
1 物業管理制度的立法構建模式和我國立法現狀
1.1 物業管理立法的必要性
1.1.1 促進物業管理的健康發展
市場經濟下的物業管理具有重要的地位，不僅涉及物業區域維修養護、安全防範、環境衛生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活的質量，更攸關現代化建設。物業管理因此牽涉多方面關系，包括房地產生產、流通、消費領域的眾多參與者，既有業主、開發商、物業管理企業之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業管理企業監督參與的行政關系。在復雜的各種關系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業主、物業使用人、物業管理企業、開發商的地位、作用、權利義務，使物業管理有法可依，避免糾紛的產生。
1.1.2 法律適應時代要求，與時俱進
現代城市的發展有兩個特徵：第一，為緩解土地住房緊張，多層建築的出現；第二，城市功能區域化，住宅小區等種類物業區域的出現，引起法律關系的變化。
（1） 關於相鄰關系
相鄰關系是傳統民法上的概念，指兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產的所有權或者使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發生的權利義務關系。
相鄰關系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發生。相鄰關系中的權利和義務主要表現為享有要求對方提供便利的權利，承擔為對方提供便利的義務。不動產相鄰各方 ，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。《民法通則》第83條規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結 互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。」
（2）關於建築物區分所有權
多層建築與物業區域的出現，產生了一種新型的不動產權利形態，即建築物區分所有權。建築物區分所有權是伴隨現代城市的發展而產生一項重要不動產權利，指數人區分一建築物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權；並就該建築物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建築物所有權。傳統的不動產所有權構成單一，僅僅指權利主體對不動產佔有、使用、收益和處分；建築物區分所有權則由專有部分所有權、共有部分持分權以及因共同關系所生的成員權三者復合而成。建築物區分所有權是物權制度上的一次偉大革命。在傳統物權法中有一物一權的原則。一物一權原則，即一個物上只能有一個權利，也就是物權特定。物權特定或者一物一權，現在的法律上沒有規定理由何在：首先是一物一權反映的是早期的市場經濟不發達的狀態，即小生產經濟狀態。在那樣的經濟下，物權就是所有權。一個財產歸張三所有，張三有所有權，其它人沒有，一物一權原則是用來對抗歷史上封建社會在一個土地上有兩個所有權的封建分封制。庄園主的財產來源於國王，庄園主又把這個土地交給佃農耕種，在這個土地上，有國王的權利、庄園主的權利、佃農的權利，在過去叫一物之上多個權利，如雙重權利等等。這樣的權利不適應市場交易的要求，在房屋土地上有兩個以上所有權，這個房屋土地怎麼能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權利的狀態，這就用一物一權原則來對抗，一物一權原則要求在一個物上只能有一個權利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經濟的發展，對資金的需求，最後發生了抵押權制度，在一個財產之上所有權以外還有一個抵押權，一物一權原則也就不符合狀態了，但是法學家們不願意放棄一物一權原則，他們把一物一權原則范圍縮小，稱一物一權原來講的是一個物上只能有一個所有權，所有權之外有一個抵押權，兩個抵押權都不影響，因此這個原則一直在教科書上存在。但到了二戰後，即六七十年代，各個國家的城市，特別是大城市，城市化的結果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產生了大量的高層建築。其結果是在一幢建築上有很多個所有權，那麼我們所說的一個建築物上只能有一個所有權已經行不能，試看一個商品房，20層的大樓上面有100多個買房人，同時存在100多個所有權，在這種情況下怎麼存在一物一權原則，這就是沒有規定一物一權原則的理由。
物業小區中的業主所有權實質就是區分所有權，而物業管理權是其中的一項權能。當前各國立法均肯定了區分所有權，甚至制定專門的區分所有權法。但如何有效維護保障業主享有的區分所有權，充分利用實現其物業管理權，協調眾多業主的權利沖突，理順業主與物業管理企業的關系，則是物業管理立法的任務。因為多層建築以及物業小區中，人口密度集中，人際關系復雜，事關百姓安居樂業。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關系制度等，難以適應城市物業的迅猛發展。所以，需要針對業主之間的共同關系、業主與物業管理企業之間的契約關系進行專門立法。
1.2 物業管理的實踐模式
物業管理在實踐中主要有以下兩種操作模式：
1、委託式物業管理 即由業主通過物業管理合同委託物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以後，交不起物業管理費。這是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。
1、 自營式物業管理 所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區（台灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自己管理。
業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，並實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。
1.3 物業管理的立法模式
由於建築物區分所有權是物業管理產生的前提，物業管理的立法實質上體現在區分所有權的立法當中。境外有關國家和地區物業管理法的體例主要有：
1、民法模式。此種模式以義大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規范物業管理中的法律關系。如《義大利新民法典》的第1117至1139條有下列規定：建築物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建築物的部分設置費用之分擔，樓梯之維護與重建；天花板、地下室、地板的維護與整修；日光浴室之排他使用；建築頂樓之建築；建築物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務，管理人的代表權；關於分層住宅所有人（區分所有權人）不贊同時之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費用；分層住宅所有人會議的許可權，分層住宅所有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人間之規約，共同所有法之准用。
2、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建築物區分所有權權，其中設專章或專節對物業管理進行調整。如1962年4月4日日本頒布《有關建築物區分所有權法》的第一章第四節為「管理人」，內容包括：管理人的許可權、管理人的選任與解任、管理所有委託規定的准用及區分所有權人的責任等；第五節為「規約及集會」，內容包括：規約事項、規約的設定、變更與廢止、依公證書設定規約、規約的保管及閱覽、關於集會的如今、決議事項的限制、表決權等等；第六節為「管理團體法人」。內容包括：管理團體法人之成立、名稱、管理團體法人之理事、監事、監事的代表權、管理團體法人事務的執行等等。
在英美法系，物業管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建築物區分所有權法，從而對物業管理進行規范。而且美國統一州法全國委員會制定了《統一建築物區分所有權法》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT），供各州立法時進行參考。另外，我國台灣地區的「公寓大廈管理條例」以及香港的《建築物管理條例》也是對區分所有建築物物業管理的單行立法。
對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優點在於以民事基本法形式確立了物業管理法律制度，將物業管理納入民商法的整體調整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，而且物業管理涉及眾多的行政管理規定，無法在民法中一一體現。因此，筆者認為，進行專門物業管理立法的模式較為可取。
1.4 我國物業管理的立法進程 ：
……
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/5256.html
http://www.gywygl.com/6/4078.html
http://blog.sina.com.cn/gywygl
C. 物業管理調查報告
調查時間：2006年7月10日—2006年8月21日
調查地點：重慶市主城區以及綦江等區縣
調查對象：居民住宅小區
調查方法：以調查問卷形式的抽樣調查
調查目的：以重慶市區縣為主，通過調查獲得有關重慶市居民住宅小區的發展現狀，希望能盡多地發現物業管理領域存在的問題，及時了解小區居民疾苦，以希為有關機構提供有用研究信息。
調查經過：本次調查採用典型方式，以重慶地區為調查基地，通過對重慶市居民小區午夜管理現狀的調查來反映重慶市物業管理現狀，同時也在一定程度上反映出整個西部居民住宅小區物業管理現狀。在暑假近兩個月的時間里，我通過走訪重慶市幾大住城區和綦江、萬州、北碚、巫溪等區縣，並經過盡可能細心地調查，我得到一些感受的同時，也獲得了關於重慶市居民小區物業管理方面的粗淺材料，發現了一些普遍存在於重慶地區居民住宅小區物業管理方面的問題。最後經過整理得到了這些材料。
報告正文：
居住物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的公共設施。物業管理，作為改革開放後出現的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，並逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關方面的立法和完善工作。
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，特別是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小區管理辦法》頒布以來，我國先後頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
我國《城市新建住宅小區管理辦法》第二條第二款規定：「住宅小區管理（以下簡稱小區管理），是指對住宅小區內的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。」國家通過行政法規和條例等方式，要求各級人民政府及其主管部門積極推進居民住宅小區管理物業專業化。
在國家的推動和市場化的加深，我國物業管理企業自１９８１年在深圳誕生以來，至今已走過２５年不平凡的發展歷程，據不完全統計，我國目前物業管理企業總數逾３萬家，從業人員突破３００萬人，城鎮物業覆蓋率接近５０％。從１９８１年到現在，在這近25年的發展歷史中，我國物業管理行業通過企業化、專業化、市場化的管理贏得了社會的認可，並得到了長足的發展。
二、重慶市是本次調查的必然選擇
重慶地處中國西南，長江與嘉陵江交匯於此，距離長江東海入海口約2400公里。作為中國西部唯一的中央直轄市，全市轄40個區縣，幅員面積8萬多平方公里，人口3159萬。各個區縣經濟發展速度各不相同。
在改革開放的推動下，作為一個新興的直轄市，重慶已經取得了長足發展，經濟實力位居西部各省市之首。作為西部最開放和較發達地區，重慶的社會發展現狀在一定程度上，能較准確地反映出西部地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動並製作了調查所需相關資料後，我選擇了重慶市作為了本次暑期社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以重慶市幾大主城區為主，涉及綦江縣、北碚區、巫溪縣、萬州區等幾大區縣，以重慶市物業管理現狀為題，採用抽樣調查方式進行上門問卷填寫。
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近兩個月的努力，我終於完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作後，我現對問卷進行總結和歸納，終於得出了重慶市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
物業管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話後，在房地產建設熱潮的推動下，迅猛發展。全國1.2萬多家專業管理公司的出現改變了香港管理公司曾經在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區小心翼翼嘗試的專業管理很快推及到商業大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透。各類物業管理書籍的出版、物業管理進入高等教育系統，標志著物業管理已由感性認識世界進入到理性認識世界，已進入競爭時代。
D. 物業管理法律問題研究畢業論文
物業管理中的法律熱點問題研究 物業管理是現代化城市和房地產經濟發展到一定程度的必然產物，作為一個新興的專業行業，對於我國法律而言，它還是一個嶄新的領域，我國還沒有關於物業管理的國家立法，只存在一些立法技術高低不一、立法許可權各不相同的行政法規、部門規章、地方法規和規章。目前我國房地產業加速發展，物業管理中的法律問題亟需探討研究，物業管理立法亟待完善健全。現就青島市或全國物業管理事務中出現的幾個熱點問題加以分析，以供立法或實務操作中參考。 一、物業管理中的基本法律關系和法律調節原則。 物業管理中涉及的法律關系相當復雜，主要有以下三種基本的法律關系。1、物業管理委託合同關系。即物業管理公司接受業主委員會或房地產開發公司的委託，對物業進行管理而相互間形成的法律關系。它是物業管理中最基本的一種法律關系。2、物業管理中的行政管理法律關系。指行政機關對物業管理活動或物業管理公司、業主委員會、業主大會等主體相互間的法律關系進行的法律控制或調節。如對前期物業管理活動、業主委員會的成立、物業管理收費、物業管理企業資質等的法律調節。3、業主間的民事法律關系。主要指業主之間根據有關規定，通過民主協商，制定本物業的業主公約、業主委員會章程、物業管理基本制度等，共同遵守，實現物業小區的自治管理。 筆者認為，鑒於物業管理具有維護私人利益和公共利益的雙重特性，對於其中紛紜復雜的法律關系，法律調節應堅持以業主自治為基礎，同時適當加強政府調節和監管。在物業管理委託合同法律關系中，對於物業管理服務的內容、標准、方式、收費等，應堅持以業主與物業管理公司協商一致為原則。目前，我國地方規定均對物業收費實行政府指導或政府定價，這只是我國物業管理發展初期的過渡性產物，隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，應逐步交由市場進行調節，以提高物業管理的水平與效率。而對於前期物業管理活動、業主大會的召開、業主委員會的成立以及物業管理公司資質審定等行為，基於對業主利益的維護和上述行為的特殊性，應適當加強政府管理和立法調節。至於業主間的法律關系，應堅持以業主協商自治為原則，在不違反法律的前提下，允許業主通過制定業主公約、業主委員會章程以及物業管理基本規則等,協議約定增加或放棄有關權利與義務,以實現對物業積極有效的管理。 二、業主委員會的訴訟地位。 業主大會是物業管理區域內的權力機構，業主委員會是業主大會的執行機構，其成員由業主大會選舉產生，它代表全體業主的利益，維護業主的合法權益。這種制度設計實現和保障了眾多業主對公共事務的民主高效的管理。業主委員會根據業主公約和業主委員會章程，有權對物業管理區域內部事務進行自治決定，但對外能否直接代表全體業主提起訴訟呢？在此，有必要對業主委員會的法律地位加以探討。 實踐中，業主委員會代表業主與物業管理公司簽訂物業管理合同，已非常普遍，其主要源於地方法規的認可。而業主委員會對侵犯業主利益的當事人能否代表業主直接提起訴訟呢？要解決這個問題，應分幾個層面加以分析。首先，業主委員會以何身份參與訴訟呢？個人認為，業主委員會並非企業或社團法人。部分地方法規直接將業主委員會界定為社團法人，筆者以為不妥。《社會團體登記管理條例》第7條規定，社會團體必須具備獨立承擔民事責任的能力。而業主委員會本身是沒有自己獨立的財產的，物業管理辦公用房和維修基金等皆屬於全體業主。那麼，業主委員會應作為何種身份參加訴訟呢？筆者以為，立法上可將其界定為其他組織，以實現其參與訴訟保護業主利益的目的。其次,業主委員會是直接作為原告還是做為業主的代理人進行訴訟呢？業主委員會起訴之目的並非為了其本身權益,主要為了維護全體業主的利益。因此,不論全體業主共有財產或部分業主共有權益受到侵犯，業主委員會只有經全體業主或部分業主授權，才能參與訴訟。最後，業主如何授權業主委員會代理訴訟呢?對於全體業主的共有權益，可按照業主公約或業主委員章程有關訴訟的規定，或直接進行訴訟或經召開業主大會決定訴訟，其判決結果對全體業主有約束力。對於部分業主共有權益受到侵害時，則必須另行具體授權。不論屬於上述何種情況，均應向法院提交上述有關授權文件，或業主公約或業主委員會章程或業主授權委託書。 有鑒於此，未來立法應直接明確規定以下內容。1、或立法規定：業主委員會，根據業主公約、業主委員會章程，依照業主大會的規定，可以對外行使以下權利：代表全體業主參加訴訟，以及辦理為參加訴訟而委託律師。當然，業主公約、業主委員會章程則要相應制定有關程序，如決定訴訟或選擇律師的表決權比例。2或立法規定：全體業主的權益受到侵犯時，業主委員會有權直接提起訴訟，全體業主承擔後果或責任。惟有如此，才能避免業主逐一授權訴訟的繁瑣程序，節省訴訟成本，並實現物業公共管理的高效運轉。 三、承租人在物業管理中的法律地位和法律關系。 我們知道，業主指房屋的產權所有人，其基於產權所有人的身份，通過業主管理委員會，聘用物業管理公司和接受物業管理服務。承租人作為非產權使用人，其在物業管理中的權利與義務有哪些呢？其行使權利與義務的根據又是什麼呢？ 部分地方法規規定，非業主使用人與業主享有同等權利與義務，並一起參加業主大會；或列席業主大會，並享有建議權、知情權。但各地規定均不完善或具體。 本人認為，承租人租賃的物業並非簡單的物理性質的房屋。現代意義上的物業，應為附有各種物業管理服務內容和要求居住者接受物業管理制度制約的物業，即物業含義已向人文化發展。因此，承租人使用物業時，應有權享受物業公司的管理服務，並必須接受物業管理制度的制約。 但我們必須知道，業主與非業主使用人既存在共同利益，也存在利益沖突，因此二者在物業管理中的權利與義務應該是不一致的。非業主使用人一般不關心物業的長期利益，不願過多注意養護物業公用部分，作為業主也可能不關心在出租期間的物業管理質量。因此，應採取一定的權利架構互相制約業主和非業主使用人，以達到對物業的精心養護。 筆者認為，應區分不同的權利與義務，有些可由法律直接規定由業主或非業主使用人享有和承擔，有的則應根據非業主使用人與業主間的約定來確定。對於一些非業主使用人生活必不可少的權利和保持物業小區生活環境所必需的義務，應由法律直接規定業主與非業主使用人同樣享有和承擔。比如，業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。而對於其他的權利與義務，應尊重業主與非業主使用人間的約定，以使民事交易更為靈活，充分發揮物業價值。另外，業主與承租人間的關於物業管理費用交納的約定，畢竟屬於雙方間的合同關系，在未得到物業公司同意的情況下，若承租人欠交物業管理費用，物業公司應有權向物業所有人催交。 四、關於前期物業管理 廣義的前期物業管理包括兩方面內容。一是對物業管理的早期介入，即物業公司在項目建設前期接管物業之前，參與物業的規劃、設計及建設，從物業管理的角度提出意見和建議，以便建成後的物業能滿足業主或使用人的需求。另一方面，則指物業公司對物業實際接管後，按照合同約定或有關規定對物業進行實際管理。狹義的前期物業管理，只包括後一項內容。我們目前常談的物業管理，也是指狹義的物業管理。 關於物業管理的早期介入，我國目前房地產開發實踐中出現不多。其實，它有著重要的意義：物業管理企業在規劃設計和建築階段就介入，可以利用其專業知識對規劃設計提出修改意見，一方面使規劃設計和建築滿足國家在物業管理方面的技術標准，一方面使其考慮到建成交付使用後的管理要求，更好的銜接規劃設計和物業管理，滿足業主和使用人的需求。對於物業管理的早期介入，我國立法上沒有規定，但在《建設部房地業司關於貫徹建設部第33號〈城市新建住宅小區管理辦法〉實施意見的通知》第二點指出：「對在建的住宅小區，要按《辦法》要求，提前做出物業管理規劃和實施方案」。個人認為，在以後的立法中，應當將物業管理的早期介入進行規定，以更有利於物業管理事業的發展。國家主要應該從保障業主權利和物業管理市場的秩序出發，制定一些基本的程序和最低的標准，至於實際如何介入和介入到何種程度，可以給予開發商和物業管理企業進行選擇的自由。 下面主要說一下狹義的物業管理。 １、前期物業管理協議的簽訂主體 1999年10月14日，建設部下發的《前期物業管理服務協議》（示範文本）中，指出該協議的主體甲方為：「房地產開發單位或其委託的物業管理企業」，乙方為「購房者（業主）」。該協議對主體的定位有所不妥。筆者認為，首先，在業主未入住物業之前，讓物業管理企業逐個與每位業主簽訂前期物業管理協議，程序上復雜，缺乏可操作性，每位業主是否皆願意委託該企業進行管理，也有待商榷。同時，它也意味著還存在著另一個開發商與物業管理企業簽訂的合同，這個合同也應該稱為《前期物業管理協議》。其次，建設部《城市新建住宅小區管理辦法》第五條明確約定：「房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，並與其簽訂物業管理合同。」《城市房地產開發經營管理條例》第二十八條規定，商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明「……物業管理方式以及雙方的違約責任。」既然要求在商品房購銷合同中寫明物業管理方式，則意味著前期物業管理協議應當由開發商與物業公司簽訂。因此，將簽訂與落實物業管理企業的責任，以法定的形式確定為開發商的強制義務，比以逐一與業主簽訂協議的形式確定為合同義務，更為現實和具備操作性。 因此，個人認為，前期物業管理合同應當由開發商與物業公司簽訂，購房者只需與開發商在購房合同對物業管理的方式、物業公司的選聘等事項進行約定即可。但筆者另外不得不指出，建設部《商品房購銷合同》95年示範文本第二十條規定：「……在小區（樓宇）管理委員未選定物業管理機構之前，甲方指定 公司負責業管理，乙方遵守物業管理公司制訂的物業管理規定。」但在2000年合同示範文本中卻無此項約定，操作中應引起注意。 ２、前期物業管理的期限和費用承擔。 關於前期物業管理的開始時間，各地立法分歧不大。一般皆規定為在業主入住前開始，即在物業出售前就應簽訂前期物業管理合同，以便迎接業主入住和方便業主生活，至於具體的開始時間，可由物業公司與開發商協定。 關於前期物業管理的結束時間，一般規定為住宅小區業主委員會成立並選聘物業管理企業之後。該項內容一般由各地立法直接規定，主要基於在業主委員會未成立時對業主使用物業的保障。 重要的問題是，前期物業管理費用應由誰承擔？目前各地一般規定為由開發建設單位自行承擔。如《青島市物業管理條例》第二十四條規定：「新建物業投入使用至業主委員會成立並聘用物業管理企業實施物業管理前的前期物業管理，由開發建設單位委託物業管理企業實施，費用由開發建設單位承擔。」 這里存在兩個問題。一是若因各種原因導致業主委員會不能按規定及時成立或成立後未選定委託物業公司，此時仍由開發商無限期承擔，未免有失公平。 另一個問題是，從實際使用的角度。應堅持誰使用誰付費誰受益的原則，即業主入住後，不管業主委員會是否成立，皆應由業主按其物業建築面積交付費用，至於未售出部分，則理應由開發商承擔。關於此，《上海市居住物業管理條例》有可借鑒之處，其第四十六條規定：「自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。」該條規定比較合理，但尚有以下問題不能解決。即若「自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔，」但住宅轉讓合同無約定，該費用應由誰承擔呢？筆者認為，根據誰受益誰付費的原則，則應由入住者承擔。 五、關於物業管理費用的追繳問題 催交物業管理費用，是令物業管理公司頭疼的問題。物業管理欠費，已嚴重影響到某些物業公司的經營。有些物業公司採取停水停電等激烈措施，以達到收費目的。甚至某些地方立法亦有此規定，如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》第四十二條第二款規定：「對拖欠費用的業主，物業管理企業可以責令其限期繳納。逾期仍不交者，可以採取停止供水、供電、供氣等措施，但應當提前5天書面通知當事人。」該行為是否適當或合法，有待商榷。筆者以為，供水、供電、供氣是業主與自來水公司、電力公司、燃氣公司之間有償使用水電氣的合同法律關系，業主欠交水電氣費，上述公司可以依法予以停止供水、供電、供氣等，而物業公司似乎無權利用該手段追繳物業管理費用，最多可以停止對該業主提供物業管理服務。 對此，我國未來立法上，可借鑒香港或其他國家的做法。香港大廈管理條例規定：只要公共契約有規定，倘若業主不遵守公共契約繳納物業管理費用，業主立案法團可以將該物業在大廈的權益出售，或者將所欠款向呈報田土注冊處登記備案，將該業主在大廈的權益作為抵押，或者扣收住客交給業主的租金，業主立案法團可以要求住客從其應交納給業主的租金中，扣除業主拖欠的物業管理費用，轉交給業主立案法團，凡住客以此扣除的款項視為已交納給業主。法國住宅分層所有權法第十九條規定：共有所有權人對所分擔的公共費用和負擔，以於其享益部分上所設定的法定抵押權予以擔保。瑞士民法第七十一二條第九款和第十款確定了保障債務履行的法定質權和留質權制度，關於法定質權，其規定：「分攤給樓層所有人最近三年的費用，樓層所有人未支付時，全體樓層所有人有請求對其應有份額建立質權的權利。」關於留質權，其規定：「分攤給樓層所有人最近三年的費用，樓層所有人未支付該費用時，全體樓層所有人對其房屋內及附屬於房屋的設備或供房屋利用的動產，與出租人相同，享有留質權。」美國法律規定住宅所有人在未能履行其費用分擔義務時，管理人或實施管理、修理行為之人就該住宅所有人的財產有優先受償權，此優先受償權除捐稅及登記在前之抵押權外，優先於其他債權。 六、關於共用部位、共同設施設備維修基金的問題。 住宅共用部位、共同設施設備維修基金，指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造的基金。建設部《住宅共用部位、共同設施設備維修基金管理辦法》（下稱《辦法》）和《物業管理企業財務管理規定》對其均有詳細的規定。 《辦法》規定：「商品住宅在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金歸全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。」同時規定：「維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主佔有的住宅建築比例向業主續籌。」（筆者在此僅談及商品房。） 在此，筆者僅提出幾個問題，以供實踐中或立法中注意。 1、《建設工程質量管理條例》第四十條，分別不同情形，對施工單位對建設工程的最低保修期限進行了規定，如對地基和主體工程規定為設計文件規定的合理使用年限，屋面防水工程為5年等。同時建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，也要求開發商在不同期限內實施住宅質量保修。《商品房銷售管理辦法》又對此進一步規定 因此，可以肯定，住宅共用部位、共同設施設備在保修期限內出現質量問題，應該按照上述規定處理，即由開發商或施工單位保修，而不應動用維修基金。因此，有必要對維修基金的使用制訂比較詳細的管理辦法。同時要求物業管理公司和業戶委員會在動用維修基金時注意審查有關事項。 2、目前青島市並未嚴格執行上述《辦法》中的規定，開發商銷售房屋時，並未代為收取購房款的2—3%的維修基金。物業管理實踐中，繼續沿用青島市物價局、市建委等部門聯合頒發的青價房[1998]115號《關於制定青島市普遍住宅小區房屋共用部位維修費標準的通知》，即按房屋建築面積每月每平方米0.2元收取。應注意的是，青島市《通知》自1998年7月1日起執行，而建設部《辦法》自1999年1月1日起施行，可見，青島市地方規定或實踐應盡快與建設部《辦法》相統一。
E. 物業管理條例的立法指導思想主要有哪些
《物業管理條例》的立法指導思想主要有：
1．強調保護業主的財產權益，協調單個業版主權與全體業主的共同利益關系
2．強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系
3．強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項
F. 如何進行城市居民小區的物業管理調查報告
近年來，隨著我市城市建設快速發展,住宅規模化不斷壯大，物業管理工作在我市逐步推開。優質的物業管理對改善居住環境、促進和諧社區建設、提高城市品位發揮了積極作用。新的城市規劃,建設安居、宜居、和諧的百萬人口城市，必須進一步推動、規范這項工作的開展，根據市政協2008年工作安排，市政協法制委在鄭增強副主席的帶領下，組織部分政協委員，於10月下旬，對市區居民小區物業管理情況進行了調研。調研組聽取了市房管局的情況介紹，深入到部分居民小區進行了實地察看，召開了部分物業管理企業經理參加的座談會，並向業主發放調查問卷徵求意見。現將調查情況報告如下。
一、基本情況
我市市區物業管理工作經過近幾年的發展，已形成了類型各異、層次廣泛、形式多樣的局面。據調查，我市居民小區目前主要有五種管理方式：一是物業管理公司加小區家政服務型；二是開發商售後代管物業型；三是業主聯合自主管理型；四是機關單位集資管理型；五是無人管理型。
市區有資質的物業管理企業共15家，其中二級資質企業10家，三級資質企業5家，從業人員共338人；市區18個較具規模的居民小區，總建築面積150多萬平方米。其中16個小區成立了業主委員會。在實行物業管理的居民小區中，成立業主委員會的都由業主委員會和物業管理企業簽訂了《物業服務合同》，沒有成立業主委員會的都由開發建設單位與物業管理企業簽訂了《前期物業管理服務合同》或《委託合同》。
為做好物業管理工作，近年來，我市主要採取了以下幾項措施：加大宣傳力度，增強業主的物業消費意識。通過發放宣傳資料，開展政策法規咨詢，召開座談會等方式，廣泛宣傳《物權法》、《物業管理條例》及相關政策法規，使市民更多地了解、參與、支持物業管理，為物業管理工作營造了較好的氛圍；加大培訓力度，提高物業管理人員素質。組織各物業管理企業經理、管理人員舉辦培訓班，提高了從業人員的素質。組織有關人員學習外地先進經驗，規范物業服務，提高管理質量，收到了較好的效果；加大監管力度，推動物業管理行業健康發展。出台了《黃驊市物業管理暫行辦法》、建立了《專戶維修資金管理辦法》等文件，為我市物業管理行業的健康發展提供了政策保障。依據建設部《物業管理企業資質管理辦法》制定了規范的運作程序，將不符合條件的物業管理企業提前拒之門外，較好地保證了物業管理企業的服務質量，對物業管理行業的健康發展起到了推動作用；加大指導力度，完善業主自治制度。加大對各居民小區業主委員會的指導，積極創造條件籌建業主委員會，制定業主文明公約，明確權利和義務，使廣大業主對自身的權力和義務有了進一步了解，對實行自治管理重要意義的認識有了進一步提高。廣大業主積極支持和配合業主委員會、物業管理企業開展工作，共同建好小區、管好小區的濃厚氛圍正在逐步形成。通過以上工作，市區物業管理整體水平有了較大提高。
二、存在問題
市區居民小區物業管理工作雖然取得了一定成績，但存在的困難和問題也不容忽視。主要表現在以下幾個方面：
一是業主與物業管理企業矛盾日益尖銳，不穩定因素開始凸現。作為發展中的城市，黃驊最早建設的大部分樓房小區處於無物業管理和物業管理不規范階段，這樣的小區環境談不上優美，只能保證居住的基本條件，業主的訴求也較低，矛盾是隱性的；另一部分是近幾年建設的有物業管理的小區，大多存在這樣那樣的問題，或房屋質量存在問題，或暖氣不熱、水壓不足，或綠化不達標、安全無保障等等，這些問題直接影響了業主的正常生活，但物業管理企業又無力解決，業主很不滿意，因此，業主與物業管理企業的矛盾很多，關系比較緊張。有的業主消費意識差，仍有計劃經濟福利物業意識，對政府及相關部門有依靠性，造成有的業主與物業管理企業吵架，有的到有關部門上訪，據調查，有的小區居民聯合集體拒交物業管理費。出現矛盾解決不及時，不合理，致使不良影響擴大，物業管理企業為了生存只好減少人員和投入，降低服務標准，甚至退出，造成有的小區至今無人參與物業管理的癱瘓狀態，如此惡性循環，既造成物業管理企業普遍虧損，也給業主生活帶來不便，影響了社會的和諧穩定。
二是業主自我管理意識欠缺，業主委員會尚未真正發揮作用。由全體業主民主推選產生的業主委員會是廣大業主的自治組織，在物業管理工作中起著聯系業主與物業管理企業，消除隔閡，增進了解的重要作用，但有的業主對物業管理情況漠不關心，業主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發揮。有些小區在入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有成立業主委員會，物業管理仍處於前期物業管理狀態，業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。有的小區雖然成立了業主委員會，但並不是由業主大會選舉產生，而往往是由建設單位或開發商指定產生，其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的知識、精力和熱情，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。甚至只顧自己沾光，不替廣大業主維權。
三是物業管理企業經營不規范，服務不到位，從業人員素質較低。調研中發現，我市推進物業管理市場化的進程非常艱難，嚴重阻礙了物業管理行業的健康發展。目前，在市區實行物業管理的18個居民小區中，幾乎沒有通過招投標方式選聘物業管理企業的，多數居住小區或是由原開發企業委託其子公司代管，或是由房產主管部門指定物業管理企業管理。這種「自建自管」的管理模式所帶來的直接後果就是物業管理市場缺乏競爭，物業管理企業沒有活力，管理水平很難令業主滿意。即使因為開發企業的子公司代管呈現出一時的活力和繁榮，也僅僅是因為開發企業要藉助這一「活力和繁榮」為大量後續商品房銷售做做樣子，屬於建築小區的前期物業，一旦開發企業與物管公司脫鉤，物業管理將舉步維艱，居民小區將面臨無人管理的局面。有的物業管理人員缺乏服務意識，服務態度不夠端正，服務用語不文明。有的物業管理人員技術水平不高，物業維修不及時、不到位，業主意見很大。有的物業管理企業片面追求經濟效益，降低標准承接物業管理，給日後的物業管理工作留下隱患。
四是部門監管作用沒有能夠得到足夠發揮。《物業管理條例》對相關部門在物業管理工作中應負的責任都作了明確的規定，但在實際工作中，有些規定沒有得到很好的落實。首先，對物業管理工作有待進一步提高重視。有的規模較大的居民小區，交付使用幾年後仍沒有建立居民委員會，既不利於對物業管理工作進行指導，也給業主的生活帶來很大不便。其次，在居民小區的開工、驗收等環節上，有待進一步嚴格。有的分期建設的居民小區，配套設施未按規定同步建設。如青青家園等住宅建設項目竣工時多數未進行綜合驗收，導致群體事件發生，直至上訪。有的居民小區物業管理用房未落實，有的綠化工程未達標，有的配套設施未建設等等，這些問題均未得到及時糾正，致使居民小區的建設未能達到總體規劃要求。第三，小區的規劃設計意識有待進一步超前。特別是一些建設較早的居民小區表現尤其突出。有的小區建設時根本未建停車場，也沒有預留停車地點。隨著社會經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，私家車數量激增。大量的私家車涌進居民小區，使得許多小區車滿為患，由此引發的矛盾糾紛時有發生。此外，有些水、電、暖等設施不能做到「一戶一表（閥）」，給物業管理帶來很大不便，也在一定程度上影響了業主與物業管理企業的關系。第四，部門之間有待進一步形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建築物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業主的正常居住等，對此，物業管理企業難以管理，相關職能部門也很少過問。有的部門只收費卻不肯承擔設施的維修費用，設施損壞時推諉責任，使物業管理企業陷入被動局面。
五是開發商遺留問題導致業主與物業管理企業產生糾紛。調查結果顯示，引發業主和物業管理企業糾紛的原因多數與開發商遺留問題有關。有的開發商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足,有的在售房時關於供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現，成了業主拒交物業費的理由。這些問題業主從開發商處得不到及時解決，只能同物業管理企業交涉，從而引發雙方的矛盾和糾紛。有的居民小區交付使用時綠化、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業管理企業與業主的矛盾。有的小區車庫、地下室、活動中心、會所等公建配套設施權屬界定不清，造成業主對產權的強烈主張，也帶來維修責任的承擔和物業管理費分攤及物業經營收益分配等多方面的矛盾。
三、幾點建議
隨著社會經濟的發展和人民群眾生活水平的提高，居民小區物業管理工作的重要性顯得越來越重要。據有關專家分析，未來城市的主要矛盾點將集中在小區物業管理問題上。因此，為建設和諧社會，在未來3-5年內，推動我市市區居民小區物業管理工作有序、高效開展，建議：
1、著眼城市發展前景，以人為本，整合居民小區，建好和諧社區。一是合並小區，解決目前我市多數小區規模偏小、管理成本較高，不利管理的局面。應以市區規劃的道路為小區四至，規模控制在15-20萬平米，從而大大降低物業管理成本。二是集中供熱，組建全市性的大型熱力公司，切實解決城市小區冬季取暖產生的矛盾問題，降低居民居住成本。三是要強力推進水、電、氣、暖「一房一表（閥）」改造工作，避免因費用問題引發業主和物業管理企業之間的矛盾。四是在居民小區特別是新建小區內規劃建立集中物業服務中心，增加物業管理企業的自身造血功能。小區內由物業公司承辦超市、蔬菜、早點、乾洗、醫療門診、幼兒園、美容美發、家電及車輛維修等與小區居民需求密切相關的行業；代收各種費用並從中提取管理費用（如有線電視、純凈水、液化氣等費用）；既增加物業管理企業的自我造血功能，又方便小區居民日常生活需求，同時還能夠減輕小區居民的物業管理費用。五是相關部門要通力合作，以法嚴肅查處居民小區私搭亂建、違章裝修、擅改房屋用途等侵害其他業主利益的不良行為，努力建設和諧小區。
2、加大監管力度，推動物業管理行業健康發展。加強市房管局對物業管理行業的監管，為其創造良好的環境。要根據《物業管理條例》及相關文件精神，立足我市實際，盡快制定出台實施細則，為物業管理工作提供政策依據。要進一步規范物業管理招投標行為，特別是要引入競爭機制，徹底改變物業管理工作由開發建設單位「自建自管」的狀況，推動物業管理企業優勝劣汰，加快物業管理市場化進程。要加大對物業管理企業的監管力度，並下大力度著重培育一批素質高，服務好，管理規范的物業管理公司樣板，用典型引路，用典型推動。整頓和規范物業管理市場秩序，加強對物業管理企業的資質管理，嚴格准入、清出和投訴舉報制度，對業主的投訴、舉報及時進行查處。要進一步拓寬工作領域，努力加強對單位自建居民小區物業管理工作的指導。
3、加大宣傳力度，為物業管理工作創造良好的環境。物業管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》，加強對居民的物業消費意識教育，使物業管理的直接參與者——業主和物業管理企業知法明理，對在物業管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規范自己的行為。要引導各居民小區按法律程序盡快成立業主委員會，促進業主自律，以法維護自身權益，積極做好業主與物業管理企業的溝通協調工作，消除二者之間的誤會和分歧。要教育業主主動履行在物業管理活動中應承擔的義務，自覺遵守物業管理的有關規定，維護公共秩序和環境衛生，按時交納物業管理費，與物業管理企業發生糾紛時，應通過正當途徑解決。對不盡義務者要有處理辦法和措施，以免因少數人不盡義務而影響整個小區的物業管理服務工作的正常開展。要教育引導物業管理企業依法經營，合理收費，接受監督，努力為廣大業主提供優質高效的服務。
4、物業管理企業要轉變觀念，提高服務水平。物業管理企業的成敗，很大程度上取決於其素質的高低。因此，物業管理企業要認真做好員工的教育和培訓工作，不斷轉變服務理念，提高員工的素質和服務技能。要建立健全企業內部管理制度，完善運行機制，降低運行成本。要按政策規定承接物業管理住宅小區，並及時與業主簽訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》，明確雙方的權力、義務和責任。要堅持經濟效益和社會效益並重，盡力滿足業主的合理要求，堅決杜絕任何損害業主利益的行為，並依法處理物業管理活動中出現的各種矛盾和糾紛。
5、健全組織，明確責任，齊抓共管，為物業管理工作提供有利保障。一是政府要成立物業管理領導小組。物業管理工作是一項系統工程，有些問題單靠主管部門鞭長莫及。如今年供暖價格上漲等問題。因此，市政府一定要高度重視，將其列入議事日程。要借鑒其他城市的作法，由主管市長任領導小組組長，下設辦事機構，吸納相關部門參加，及時研究解決物業管理工作中的問題。各相關單位要在領導小組的統一領導下切實負起責任，相互配合，相互支持，協調聯動，共同努力，對不負責任的職能部門實行問責，為物業管理工作提供有利保障。二是探索業主委員會與居委會合二為一，接受街道辦事處的領導機制。各街道辦事處要進一步加強對轄區內各居民小區物業管理工作的指導，凡具備條件的居民小區，都要在街道辦的指導下建立居民委員會和業主委員會，並探索將業主委員會與居民委員會合二為一，賦予業主委員會以居民委員會的職能，一套人馬，兩塊牌子，以便將矛盾化解在基層，努力維護社會的和諧穩定。三是堅持可持續發展的原則，高標准超前規劃。規劃建設部門要在城市規劃、建設時，充分考慮住宅工程項目建成後的物業管理問題，從源頭上解決居民小區停車難、行路難、公共設施不配套等問題。要加大對開發建設單位的監管力度，制定物業管理項目綜合驗收標准。在小區竣工驗收時，實行按戶驗收責任追究制度，嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關，確保將完全合格的住宅小區交給社會。要界定基礎設施產權，對私自變更建設規劃，占壓綠地、公共設施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕開發商遺留問題造成的小區物業管理糾紛
G. 物業管理社會調查報告
一。小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一） 業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，「產權歸己，維修自理」的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，乾脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
（二） 企業對管理服務的定位不準確我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由於物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，計程車棚、地下室等，用於經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
（三） 老舊小區基礎條件不配套我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全市物業管理住宅區面積40；二是實行半封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的21；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的39。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標准普遍不高，歷史欠賬多，硬體環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用於小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防範設施匱乏，大多是敞開「不設防」住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
（四） 開發商遺留問題的解決不到位開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵佔和出售配套公用設施所謂「使用權」，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了後期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間後，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標准接管物業，也為日後的管理工作埋下隱患。
（五） 熱難點問題影響物業管理正常運作。1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障後，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦於沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標准偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦後才被動維修。
（六） 現行物業法規操作困難。1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。3、現行法規中關於房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。4、成立業主大會的規定過於繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
二、解決物業管理問題的幾點建議:
1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出台更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善於運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落後狀況。
2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日後正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。成都市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我部有關部門要積極創造條件，借鑒成都市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。
H. 物業管理條例的相關解讀
物業由管理到服務
修改條文：根據《物權法》的有關規定，將「物業管理企業」修改為「物業服務企業。
[點評]：稱呼上的改變，意味著新的《物業管理條例》更強調業主自治管理和物業服務。
業委會成立的指導部門增加
修改條文：增加「街道辦事處、鄉鎮人民政府」為成立業主大會、選舉產生業主委員會的指導部門。
[點評]：此次修改，增加了街道辦事處、鄉鎮人民政府的職能，突出了基層管理，對業主、物業公司的指導更直接，實際操作性更強。《鄭州市物業管理條例（草案）》也有這方面的特點。
通過起訴可撤銷業委會決定
修改條文：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
[點評]：以往，一旦具體決定通過業委會或者業主大會，業主就沒有權利改變。當業委會作出的決定不合理時，業主該怎麼辦？修改後的條文，賦予了被侵害權益業主獲得司法救濟的權利。業主可以以個人名義對業委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請，將其取消。這樣做，更有利於保護個人權益。
嚴格專項維修資金使用條件
修改條文：明確《物權法》對業主在業主大會上的投票權，就是「面積」加上「人數」。
[點評]：修改後，業主大會對「籌集和使用專項維修資金」和「改建、重建建築物及其附屬設施」這兩項事項作決定時，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主，且占總人數2/3以上的業主同意，規定得更加嚴格。
