深圳物管條例

㈠ 全面解讀國家《物業管理條例》

●受訪人：廣東省物業管理協會副會長羅小鋼、廣州市物業管理協會副秘書長謝凱、廣東經國律師事務所律師溫必潛、北京隆安律師事務所律師秦兵、204條購房補充條款」創始人：廣州市春蘭花園業委會主任葉春生

國家《物業管理條例》近日終於正式出台。對於這個歷經四年並曾聽取了廣東省物業管理業內人士意見的國家條例，廣州市物業管理行業的專家們認為，新《條例》有亮點，但也有遺憾。畢竟是第一部國家物業管理條例出台，客觀上填補了物業管理國家法規的空白，就此，廣州物業管理業內人士和律師給予了類似的評論：

廣東經國律師事務所律師溫必潛稱，國家物業管理條例的出台結束了物業管理行業發展20多年沒有國家條例的歷史；廣東省物業管理協會副會長羅小鋼認為國家條例統一了物業管理立法，規范了物業管理行為，明確了物業管理各主體的責、權、利，促進了物業管理的市場化。

但同時有業內人士表示，對於一直走在物業管理行業前沿的廣州來說，這個條例的指導意義並不大。

亮點一「委託」改「服務」，平等雙方地位

「第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。」「把原來的委託合同改為服務合同是正本清源的事。」溫必潛這樣說。他認為一向以來業主與物業管理簽定的合同被認為是物業管理委託合同，這是一種錯誤的認識。他說，按照這種理解，物業管理是業主委託物業管理公司代理小區物業管理工作。而在法律上對代理是有明確界定的：「一是被代理人以代理人的名義去從事法律行為；二是被代理人只能在代理人授權范圍內從事代理行為；三是被代理人的所有代理行為，法律後果歸屬於代理人」。事實上，物業管理公司在物業服務過程出現問題應當由物業管理公司自己承擔責任。他認為原先對物業管理的合同這種委託和代理的法律關系的認定導致了主僕論、管家論和保姆論的流行，一直以來不利於物業管理的健康發展，此次國家條例擺正雙方的位置。「事實上雙方是平等的，完全按照合約來辦事。」他說。

亮點二明確業委會只是業主大會的執行機構

「第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。」「第十五條業主委員會是業主大會的執行機構……」溫必潛認為盡管「國家條例」對業主大會和業主委員會法律地位的界定還不太明確，但已經有了一個進步，把業主大會定性為業主自治的組織，代表業主的合法權益，並且業主大會作出的決定全體業主都必須執行。同時國家條例明確說明業主委員會只能是業主大會的執行機構，而維修基金的使用、續籌，物業共用部分和共用設施設備的使用和監控，公共秩序和環境衛生的維護以及選聘管理公司等影響業主利益的重大事宜則由業主大會來決定。溫認為這約束了業委會的職權，而原來的省市條例則過大的給予了業委會職權，比如業委會有選聘物業管理公司的權力等等，導致廣州市一些小區業委會濫用權利。

亮點三業委會須督促業主交物業管理費

「第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。」「第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。」廣州市物業管理協會副秘書長謝凱認為，國家條例關於對業委會有義務督促業主繳交物業管理費是一大進步。謝凱稱，物業管理公司的服務是整體性的，收取的物業管理費是為全體業主利益服務的，個別業主欠交物業管理費的結果是傷害了絕大多數業主的利益。新條例明確說明了當業主欠交物業管理費時業委會有義務做好督促的工作，這體現了業主大會真正成為自我管理約束的自治組織。

亮點四物管公司職能劃分更明細

「第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。」「物業管理公司代水、電等公共配套部門向業主收取費用在廣州市比較普遍。」一位物業管理專業人士稱，由此也引發了不少物業管理糾紛，國家條例明確了物業管理公司沒有代公共配套單位向業主收取費用的義務，就減少了許多糾紛的來源。謝凱則認為，在由國務院頒布的國家條例里具體說明的條款意味著物業管理公司今後與各相關公共部門只是一種協調配合的關系，而不必承擔代收、代交的義務。對一些物業管理公司來說是一種解放。

■律師訪談 部分條款實操性差

記者：請您對國家條例做一個總的點評。

秦兵：缺乏實操性。這里的問題是我們需要一個憲法還是合同法，我們需要的是一個可操作性的法還是一個原則性的法？

記者：如果讓您僅舉出一至兩條國家條例不合理的地方，您會選擇什麼條款？

秦兵：還是選三條吧-第一是第十條（第十條，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。）什麼叫指導？業主怎麼啟動「指導」程序？如果房地產行政主管部門不指導怎麼辦？什麼叫選舉？如果進行選舉，是差額還是等額？沒有選舉能不能產生業委會？第二是第十二條（第十二條，業主大會可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。業主可以委託代理人參加業主大會會議。

■律師訪談 部分條款實操性差

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。）對於有2000戶業主的社區，物業公司基本上做定了，幾乎不可能出現2／3反對的情況，即使有一天業主們給了2／3反對票，物業公司也可以說：你們不是一天寫的吧，每一天的反對票都不到2／3，所以每一天我都不能離開，既然這樣，我必須呆下去。第三是第四十一條（第四十一條，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。）此條不是剝奪了物業公司與業主之間的定價權！我們自己家裡聘請保姆，為什麼要由政府替我們定價？如果業主按照這個價款付了款，物業公司服務不好，是不是由政府來替物業公司履行責任？記者：這個條例還有很多問題迴避了，比如業主委員會的法律地位問題，廣州部分物業管理業內人士認為，國家條例沒有明確的地方是需要地方省市條例進一步細化、完善，做出可操作性的規定。

秦兵：但是有一點，一般地方立法水平不會超過國家立法水平，上海除外。

遺憾業主委員會的法律地位沒有明確

多位物業管理行業業內人士向記者表示，沒有涉及業主委員會的法律地位問題是國家條例的主要遺憾之一。據羅小鋼介紹，目前業委會不是法人團體，不具備法人資格，因此不能從事民事活動，也不承擔民事責任。但是有關業委會的糾紛不斷，由於業委會的行為侵害業主權益的事情時有發生，涉及業委會的訴訟也在廣州市住宅小區時時上演，廣州市物業管理的不斷發展提出了界定業委會法律地位的要求，但國家條例沒有明確。羅小鋼特別指出，在香港這個問題很明確：小區擁有稱之為業主法團的機構，它是具有法人資格的團體，能夠承擔民事責任。

業委會向建設主管部門備案欠法律依據

「第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。……」「這里有三個問題。」溫必潛這樣認為，首先，是備案作用不清，備案的性質是「批准」還是僅僅只是「知道」？如果是批准就應當稱為審批；其次，該由誰來備案，是業主大會還是業主委員會？業主大會可以類比為公司，業委會可以類比為董事會，只有公司登記，沒有董事會登記的；其三，這種登記缺乏法律依據，根據有關法律規定，屬於經營性的組織到工商部門登記，屬於社團法人到民政部門登記，但業委會到建設主管部門登記缺乏法律依據。沒有明確投票權的決定方式

溫必潛說，國家條例沒有明確投票權的決定方式，把這個問題推給了地方政府來決定。據了解，目前主要有兩種業主大會的投票決定方式，一種是上海模式，以戶數決定投票數；一種是深圳模式，以產權面積來決定佔有的投票數。溫認為深圳模式比較合理，因為物業管理費一般以建築面積來計算，那麼產權面積越大，付出的物管費越多，擁有的權利也應該越大。不過，也要防止大業主壟斷投票權的問題，可以通過設計這樣的規則解決，比如超過全體業主總投票權某個百分比（比如20％），超過部分不算投票權，溫認為在廣東省制定地方實施細則的時候應當注意這個問題。

避免「父子兵」缺乏法律約束

廣州市春蘭花園業委會主任葉春生表示，國家條例對於「住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業」的違規懲罰，僅是10萬元以內的行政懲罰，沒有什麼意義，他認為「有法律約束，否則廣州市的現狀還會持續下去。」北京隆安律師事務所秦兵律師告訴記者，國家條例對於建設單位與物業管理分業經營的規定前後矛盾，第二十四條明明稱僅僅是「國家『提倡』……」，第五十七條又有了違反條例的懲罰，表現出立法語言混亂。問題 概念表述不清

「第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定……」羅小鋼認為，此條表述不恰當。物業管理並非只是指由業主通過選聘的物業管理企業提供的服務。難道在前期由發展商通過合法的招投標選聘的物業管理公司按照物業服務合同約定進行的管理服務就不能稱為物業管理嗎？羅小鋼認為國家條例對物業管理概念界定范圍小了，而此前廣東省條例對一些概念的表述更准確。

實操性差業內人士認為，國家條例的實際操作性比較差，比如第十二條規定：「選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。」但業內人士對於上千戶業主的小區來說要能夠召集2／3的業主，實際操作將會很困難。對此，謝凱認為這就需要結合地方規定來靈活處理，比如，根據《廣州市物業管理業主委員會規定》通過推選業主代表來處理問題。 一些條例不利於小業主6月25日，記者接到不願透露姓名的市物價局相關人士的電話，他認為國家條例的第四十一條最後一句不利於小業主。（「第四十一條物業服務收費由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。」）他認為，在現實中，發展商為賣樓需要與物業管理公司簽訂低價格的物業管理費以吸引買家，一旦根據國家條例在買樓時簽訂了物業服務合同，就將處於「無條件服從」的狀態，失去向國土房管局、物價局申訴的渠道了。 迴避了不少焦點問題謝凱指出，國家條例沒有涉及在發展商建設的物業未通過綜合驗收前物業管理費由誰來交這樣一個在廣東普遍存在的焦點問題。同樣沒有涉及的是前文提到的業主委員會的法律地位以及維修基金該如何繳交使用的具體問題。

有業內人士對此表示失望，稱「國家條例對現實中出現的焦點問題、矛盾和糾紛沒有實質上的解決」，也因此對廣東「沒有很大的指導意義」。

㈡ 物業管理條例怎樣規定業主未入住,可否收取物業費

按照國家物業管理條例，未入住的房屋按物業費用的7折收取。

《物業管理條例》第四十條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十一條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

拓展資料：

《物業管理條例》第六條

房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條

業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。

物業管理條例網路

㈢ 深圳市住宅區物業管理條例實施細則

深圳市住宅區物業管理條例實施細則

深圳市經濟特區住宅區物業管理條例實施細則，1996年9月20日深圳市人民政府令第52 號發布 2004年8月26日深圳市人民政府令第135號修正。下面是細則的具體內容：

第一章總 則

第一條 根據《深圳經濟特區住宅物物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第五十一條的規定，制定本細則。

第二條 《條例》所稱物業管理，是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態的行為。

《條例》第二十六條所稱專營公司，是指接受物業管理公司的委託，承擔住宅區的機電設備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等專項維修養護管理業務的機構。

第三條 《條例》所稱入住，是指入住人收到書面入住(入伙)通知並辦理完結相應手續;入住人收到入住(入伙)通知後在限定期限內不辦理相應手續的，視為入住。

《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權。

第四條 開發建設單位、管委會、物業管理公司及專營公司，應當依照《條例》和本細則規定承擔管理、維修、養護與整治責任，保障房屋安全使用，維護物業正常使用。

業主、承租人和其他非業主使用人以及施工單位在對物業進行使用、維修養護、裝修改造、施工安裝時，應遵守《條例》和業主公約的規定，文明居住，文明施工，愛護物業。

第五條 住宅區管理處負責對住宅區的物業實施具體管理，在經濟上實行獨立核算。

住宅區管理處主任的任職條件由市住宅主管部門確定。

第六條 市住宅主管部門建立物業管理資質等級核准登記制度，對符合規定條件的物業管理公司分別頒發甲、乙、丙級《物業管理資質證書》。

未取得《物業管理資質證書》的，不得從事住宅區物業管理業務。

第二章 業主大會及管委會

第七條 區住宅管理部門在住宅區已交付使用且入住率達到《條例》規定條件的六個月內，應會同開發建設單位或其委託的物業管理公司召集第一次業主大會。

第八條 第一次業主大會的召集人，須於召集會議前十四天將會議時間、地點、內容、形式、管委會委員候選人名單、投票權數、投票人的權利和義務等書面送達每名業主。

已入住的業主應按《條例》和本細則規定出席業主大會並參加表決。

業主可以一棟、一個單元或一層樓為單位，推選樓長或樓宇代表出席業主大會，但須辦理委託代理手續，明確代理事項和產權份額。

第九條 管委會委員實行差預選舉。

管委會委員候選人由業主大會召集人推薦;十名以上有投票權的業主聯名，也可以推薦候選人。

第十條 管委會的日常事務由執行秘書負責處理。

設有專職管委會主任的，只能聘請一名執行秘書;未設有專職管委會主任的、管委會可根據實際情況臨時聘請人員承擔管委會的一次性工作。

管委會聘請執行秘書和其他人員，均應簽訂聘任合同。

第十一條 專職管委會主任、執行秘書的津貼數額由業主大會確定;其他聘請人員的臨時一次性津貼由管委會確定。

津貼可從管理服務費中支出。

第十二條 省委會委員的人數應為單數。

管委會委員工作不認真負責或無正當理由連續三次不出席管委會會議，或有違法違紀行為的，省委會可向業主大會建議罷免其委員職務。

第十三條 管委會不得從事以營利為目的的經營活動。

第十四條 業主大會可以對業主公約進行修改補充。

經業主大會修改通過後的業主公約，對全體業主產生約束力，業主無須另行簽訂。

第十五條 業主大會和管委會決定住宅區物業管理事項時，應充分聽取有關部門、承租人或其他非業主使用人的意見。

業主大會或管委會作出委員或執行秘書罷免、任免等重大決定時，應當報請市住宅主管部門或區住宅管理部門派員出席並指導工作，其決定應及時向全體業主和非業主使用人公告，並報區住宅管理部門備案。凡採用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少於一處。所有公告均應由管委會主任簽字並加蓋省委會公章後發布。

第三章 開發建設單位和物業管理公司

第十六條 未經階段驗收合格的住宅區，開發建設單位不得交付給業主使用;未經整體綜合驗收合格的住宅區，開發建設單位應按合同規定按期完成開發建設。

第十七條 開發建設單位依照《條例》自行對住宅區進行物業管理的，應依本細則規定申請取得《物業管理資質證書》。

開發建設單位在其自行管理的住宅區內應當設立住宅區管理處。

住宅區管理處應當參加住宅區各項物業的竣工驗收。

第十八條 從住宅區開始入住至管委會成立前，開發建設單位應向其委託的物業管理公司或自行設立的住宅區管理處提供下列資料：

(一)《條例》第三十六條規定的工程建設資料;

(二)住宅區各類房屋清單;

(三)出售房屋的產權范圍或成本核算清單;

(四)住宅區公用設施、設備及公共場地清單;

(五)住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期;

(六)《條例》第四十六條規定的商業用房及其他可以用於經營的公用設施、設備和場地清單。

在管委會成立之日起兩個月內，前款資料應一並移交給管委會。

第十九條 住宅區移交時，管委會及其聘請的物業管理公司、住宅區管理處應認真進行驗收，開發建設單位及其施工單位對管委會提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題應及時解決。

開發建設單位及其施工單位可以委託物業管理公司承擔保修期內的保修責任，並將保修款移交給住宅區管理處按規定使用。

由於開發建設單位租售原因造成空置房屋，其管理服務費由開發建設單位承擔。

第二十條 開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向省委會劃撥住宅區公用設施專用基金，並以多層住宅區總建築面積的千分之三、高層住宅區或別墅區總建築面積的千分之二的比例提供部分商業用房，如有特殊情況，可延遲移交商業用房，但延遲期不得超過六個月。

前款所稱總建築面積，是指住宅區內各類房屋的總建築面積之和。

《條例》實施前入住的住宅區，原來沒有辦公用房和商業用房，應當按規劃補建;按規劃不能補建的，由開發建設單位與省委會協商以其他方式等價補償。

第二十一條 開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向管委會提供住宅區物業管理用房。

物業管理用房的計算公式為：管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標×住宅區房屋總套數調戶均人口數。

前款有關測算系數以市政府有關部門最新公布的數據為准。

第二十二條 開發建設單位向管委會劃撥的公用設施專用基金以及提供的專用房屋房價與市場商品房之間的差價，均可列入開發成本。

第二十三條 取得甲、乙、丙級《物業管理資質證書》的資格條件，由市住宅主管部門制定並公布。本細則施行之日前成立的物業管理公司，應在本細則施行之日起二個月內向市住宅主管部門申請相應的《物業管理資質證書》;本細則施行以後成立的物業管理公司，應自成立之日起三十日內向市住宅主管部門申請丙級《物業管理資質證書》。

市住宅主管部門應自受理申請之日起三十個工作日內核准頒發;不予核準的，應給予書面答復。

市住宅主管部門應對物業管理公司實行年度檢查，凡年檢不合格的，應予降級，直至收回資質證書。

第二十四條 參加涉外住宅區、別墅小區、高層樓宇的物業管理投標及管理業務，應持有乙級以上《物業管理資質證書》。

第二十五條 物業管理公司可以通過公開招標等方式聘請專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

第二十六條 委託管理合同依法終止時，管委會有權指定會計師事務所對物業管理公司在管理期間的財務活動進行審計。物業管理公司必須將住宅區的全部管理檔案、文件、記錄和財務賬簿移交給管委會。

市住宅主管部門和區住宅管理部門對前款審計和移交工作進行監督，並可對有關爭議事項作出決定。

第二十七條 市物價主管部門和市住宅主管部門可以按照微利原則共同制訂物業管理公司利潤率的參照標准。具體的利潤標准內管委會和物業管理公司根據物業管理公司的資質證書等級及實際的管理服務水平、業主對物業管理服務的實際需求及管理服務費收入狀況協商確定。

第四章 住宅區房屋及設施的使用與管理

第二十八條 住宅區的專用房屋，應按《條例》和本紉則規定使用與經營，不得轉讓或改變使用用途。

物業管理用房中住宅區管理處使用的部分，由物業管理公司與管委會簽訂使用合同。

部分商業用房由物業管理公司按委託管理合同以市場租金出租經營的，租金納人管理服務費，但從出租的第一年開始，每年應將租金的30%用於回收墊支購房的公用設施專用基金，並由物業管理公司每三個月向管委會結算移交一次，劃入公用設施專用基金專門賬戶，直至全部回收完畢。

第二十九條 凡經市政府規劃部門批準的為住宅區居民生活提供配套服務的公用設施、設備和場所(地)，未經原規劃部門批准，一律不得挪作他用;在《條例》施行前已擅自挪作他用的，應在一年內恢復原規劃設計功能，並移交給管委會依《條例》和本細則管理。

前款有經營收入的公用設施、設備和場所(地)，其經營收入應納入管理服務費，任何單位和個人不得佔用或挪用。

第三十條 業主、承租人和其他非業主使用人對房屋本體自用部位及設施進行裝修的，不得改變房屋結構、外貌和用途，不得破壞房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、屋面及通道。

第三十一條 住宅區內車輛停放的管理，應接受市公安交通管理部門的統一指導與監督。

進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所;裝載易燃、易爆、劇毒或有污染物的車輛不得進入住宅區停放。

住宅區管理處應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系、並按規定收取相應的保管費或車位使用費。

第三十二條 物業管理公司及其下設的住宅區管理處因維修養護或其他物業育理需要，在合理的時間年對住宅區物業進行巡視檢查或施工時，業主或非業主使用人應提供方便，並不得無理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應在業主公約中寫明或提前書面通知。

第五章 住宅區維修養護的范圍與責任

第三十三條 住宅區房屋本體自用部位及設施(以下簡稱“自用部位”)的維修責任人為業主。

自用部位是指戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽台、門、窗、防盜網，室內自用隔牆、牆(板)面等。

自用部位的維修養護由業主實施並承擔費用，或委託物業管理公司組織實施。

業主與非業主使用人之間的維修養護責任依照法律和合同確定。

第三十四條 房屋本體共(公)用部位及設施(以下簡稱“共用部位”)的維修責任人為房屋本體內的全體業主。

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)、外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施等。

共用部位的維修養護由物業管理公司組織實施，其費用從住宅維修基金中支出。

共用部位中不屬全體各層所共同使用的`可上人屋面，其維修養護費用由該使用層的業主分擔一半，其餘從住宅維修基金中支出;為某些層或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業主按比例分擔。

第三十五條 房屋毗連部位及設施(以下簡稱“毗連部位”)的維修責任人為毗連業主。

毗連部位是指房屋本體中不屬於共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委託物業管理公司組織實施，並按比例分擔費用，其中共有牆體按兩側均分後，由每側業主按比例分擔，共有樓面其梭面與頂棚部位由所在層業主負責，其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。

毗連部位維修責任人員有不參加共同維修養護的，其他方可自行組織實施維修養護，或委託物業管理公司維修養護，不參加共同維修養護的維修責任人應當向維修養護實施人或物業管理公司支付應分擔的維修養護費用。

第三十六條 自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙市容及房屋外觀或其他違反住宅區物業管理規定的，維修責任人應及時進行維修或整改，或由管委會(無管委會的由原委託管理單位)委託物業管理公司進行維修或整改，其費用由維修責任人承擔。

第三十七條 住宅區公用設施、設備、公共場所(地)的維修責任人為管委會。

住宅區公用設施、設備、公共場所(地)包括：區內道路(市政道路除外)、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)、地下排水管等。

上述公用設施、設備、公共場所(地)的維修養護由物業管理公司組織實施，其中日常維修養護的費用從管理服務費中支出，重大維修養護項目(含應由開發建設單位承擔以外的改造、改建、擴建項目)的費用從公用設施專用基金中支出。

重大維修養護項目的范圍由市住宅主管部門確定。

第三十八條 住宅區內供水、供電、供氣(含通訊、有線電視)等居民生活供應部門應對居民用戶實行抄表到戶。

前款設施的維修責任人為有關供應部門，但分戶表內管線設施(含表及表外第一個閥門)的維修費用由居民用戶承擔;分戶表外管線設施設備的維修費用由有關供應部門承擔。

有關供應部門在住宅區內的維修養護施工，應當服從物業管理公司的管理和監督。

第六章 住宅區管理服務費

第三十九條 住宅區管理服務費總收入的主要來源包括：

(一)部分商業用房租金;

(二)公用設施、設備和公共場所(地)的經營收入;

(三)向業主收取管理服務費;

(四)住宅區的其他合法收入。

第四十條 住宅區管理服務費的基本開支包括：

(一)住宅區公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等);

(二)管委會、管理處規定人員的津貼工資、福利及辦公費用;

(三)就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用;

(四)住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費;

(五)住宅區必要的社區文化活動費用;

管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管、保險費用。

第四十一條 向業主收取的管理服務費項目和標准以及每年基本開支的項目和標准，由管委會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標准審議確定後，報業主大會批准執行。

物業管理公司及其管理處不得擅自增加管理服務費收費項目或提高收費標准。

第四十二條 開發建設單位在對住宅區自行管理期間，應按市物價主管部門和市住宅主管部門規定的標准向已入住的業主收取管理服務費，不足部分自行承擔。但不得因此而降低管理標准和服務水平。

開發建設單位自行管理期滿後，管委會仍未成立的或因管委會自身原因未能完成移交的，由原管理單位繼續管理，管理服務費標准可由原管理單位重新測算確定，由市住宅主管部門審定後報市物價主管部門批准執行;但因開發建設單位原因未能成立管委會的，不得提高原管理服務費標准及降低管理標准和服務水平。

區住宅管理部門應當對住宅區物業管理移交工作進行監督。

第四十三條 住宅區每年的管理服務費總收入減除應繳稅費、住宅區基本開支、物業管理公司管理成本的結余部分，轉入下年度管理服務費;不足部分可以在下年度通過追加管理服務費解決。

第四十四條 住宅區管理服務費的收支賬目，由管委會主任和住宅區管理處主任簽字並加蓋公章後每三個月至少張榜公布一次;年度賬目公布應由管委會主任和物業管理公司法定代表人簽字並加蓋公章後公布。

第四十五條 住宅區的業主、承租人和其他非業主使用人，對管委會和物業管理公司公布的賬目可以提出質詢，或向市住宅主管部門、區住宅管理部門投訴，管委會和物業管理公司應在收到質詢後七日內予以答復，市住宅主管部門和區住宅管理部門應在收到投訴後及時予以處理。

第七章 住宅區公用設施專用基全

第四十六條 開發建設單位在向管委會劃撥專用基金時，扣除購買管理用房款和墊支購買部分商業用房款，其餘資金應在管委會成立後二個月內一次性直接匯往區住宅管理部門設立的專用基金賬戶。

第四十七條 專用基金的支出，除用於購買管理用房和墊支購買部分商業用房款並限期回收外，用於住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分，並且必須經業主大會批准，由管委會主任、物業管理公司法定代表人共同簽字方可支出。增值部分不夠的，從管理服務費積累中支出。

管委會和物業管理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用於《條例》和本細則規定以外的用途。

第四十八條 專用基金的收支賬目，由管委會、物業管理公司每三個月至少張榜公布一次。

區住宅管理部門對代管的專用基金收支賬目，應每年報市住宅主管部門備案一次。

第八章 住宅維修基金

第四十九條 住宅區竣工支付使用在一年以上的，由業主自保修期滿後第一個月起按月向住宅區管理處繳納住宅維修基金;業主發生變更的，原業主所交的住宅維修基金不予退還。

《條例》實施前入住的業主，自《條例》實施之日起繳交住宅維修基金。

第五十條 市住宅主管部門應會同市物價主管部門每二年發布一次住宅維修基金指導收費標准。

管委會可根據房屋的使用狀況，對住宅維修基金的收取標准在指導收費標準的基礎上進行調整，經業主大會通過後實施。

第五十一條 住宅維修基金用於房屋本體公(共)用設施的維修養護項目。住宅維修基金不夠支出時，經業主大會決定，由各業主按規定分攤。

第五十二條 住宅維修基金的使用，由物業管理公司列出維修養護計劃，報管委會審議決定後實施，但管委會、物業管理公司應充分聽取所維修養護房屋業主的意見。

第五十三條 住宅維修基金由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專賬代管。住宅維修基金的管理、使用情況應每三個月至少向業主張榜公布一次，並接受有關部門和業主的監督、質詢。

第九章 法律責任

第五十四條 未取得物業管理資質證書、從事住宅區物業管理業務的，市住宅主管部門可對其給予警告，並可處以2000元以上、2萬元以下的罰款。

第五十五條 區住宅管理部門違反《條例》和本細則規定，未在規定時間內召集召開第一次業主大會的，市住宅主管部門可責令其限期召集，並建議有關部門或機關追究主管人員和直接責任人員的行政責任。

第五十六條 管委會違反本細則第十三條規定，擅自進行經營活動的，區住宅管理部門應當予以制止，並限期改正;造成損失的，有關責任人員應承擔賠償責任。

第五十七條 開發建設單位違反本細則第二十條第一款、第二十一條第一款規定的，市住宅主管部門可限期履行，逾期不履行的，可申請人民法院強制執行，並有權向開發建設單位按日收取千分之三的延期付款滯納金。

前款延期付款滯納金不得列入開發成本。

第五十八條 物業管理公司違反本細則規定，有下列行為之一的，管委會有權予以制止並限期改正，逾期不改正的，管委會可以終止委託管理合同;市住宅主管部門可對其分別給予警告、限期改正、吊銷《物業管理資質證書》、沒收非法所得，並可處以2000元以上、2萬元以下的罰款;造成業主損失的，還應承擔賠償責任：

(一)擅自擴大收費范圍、提高收費標準的;

(二)改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，未按規定定期公布收支賬目的;

(三)改變專用房屋的用途，未按規定出租經營的;

(四)管理制度不健全、管理混亂，對住宅區的房屋管理、維修、養護不善的。

第五十九條 對無故不繳交管理服務費、住宅維修基金和規定的其他費用的。物業管理單位可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金;連續三個月不交繳的，可按住宅區業主公約和委託管理合同的規定進行催繳。

物業管理單位同供水、供電、供氣等部門簽有委託抄表及收費合同的，可按合同規定採取相應的催繳措施。

第六十條 違反本細則第三十條規定進行違章裝修的，物業管理公司有權制止，並限期改正;逾期不改正的，可根據業主公約和委託管理合同的規定進行強制恢復;違章裝修造成他人損失的，應承擔賠償責任。

第六十一條 違反本細則第三十一條規定隨意停放車輛的，物業管理公司有權制止，並限期改正;逾期不改正的，可根據業主公約和委託管理合同的規定進行強制恢復，並報請有關主管部門按規定進行處罰。

第六十二條 在住宅區內從事維修、安裝施工的單位或個人，對住宅區內的道路、綠化和其他設施造成損壞的，應恢復原狀;造成損失的，應承擔賠償責任。

第十章 附 則

第六十三條 深圳市物業管理協會是深圳市物業管理行業的自律性組織，受市住宅主管部門指導、監督，並協助市住宅主管部門工作。

第六十四條 市住宅主管部門可根據《條例》和本細則制訂有關住宅區物業管理行業標准、規則和技術規范。

第六十五條 本細則由市政府負責解釋。

第六十六條 本細則自發布之日起施行。

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㈣ 深圳市物業管理協會的簡介

深物協的主要任務是認真貫徹落實《深圳經濟特區物業管理條例》的精神，按照《深圳市物業管理協會章程》的規定，堅持「雙向服務」的方針，協助政府加強行業管理，理順各方關系，當好政府的參謀和助手；真實反映企業的意願和要求，維護物業服務企業合法權益，在政府、企業與廣大業主之間積極發揮橋梁、紐帶作用。

㈤ 深圳高空拋物的法律責任規定

高空拋物罪的相關規定：根據我國《刑法》規定，高空拋物罪為：在建築上，或者是其他的高空上，拋物品，情節嚴重的要處一年以下有期徒刑，拘役或者管制，處罰金;有上述行為的同時，還構成了其他的犯罪，要依照較重的規定定罪。

一、深圳高空拋物的法律責任最新規定?

根據《中華人民共和國刑法》第二百九十一條之二規定，高空拋物罪為：從建築物或者其他高空拋擲物品，情節嚴重的，處一年以下有期徒刑、拘役或者管制，並處或者單處罰金;有前款行為，同時構成其他犯罪的，依照處罰較重的規定定罪處罰。

高空拋物、墜物行為嚴重損害人民群眾生命財產安全，極易引發社會矛盾糾紛，溧陽法院依法妥善審理高空拋物案件，體現了刑事司法領域對於高空拋物治理的積極回應，對於有效防範、遏制高空拋物行為的發生、引領正向社會價值、形成良好社會風尚具有重要作用。除了法律規定之外，還需要我們每個人自覺遵守，共同維護我們「頭頂上的安全」。

二、 高空拋物如何判刑的?

根據實際情況而定。

對於高空拋物行為，應當根據行為人的動機、拋物場所、拋擲物的情況以及造成的後果等因素，全面考量行為的社會危害程度，准確判斷行為性質，正確適用罪名，准確裁量刑罰。

故意從高空拋棄物品，尚未造成嚴重後果，但足以危害公共安全的，依照《刑法》第一百一十四條規定的以危險方法危害公共安全罪定罪處罰，處三年以上十年以下有期徒刑。

致人重傷、死亡或者使公私財產遭受重大損失的，依照《刑法》第一百一十五條第一款的規定處罰，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。

《中華人民共和國民法典》第一千二百四十一條遺失、拋棄高度危險物造成他人損害的，由所有人承擔侵權責任。所有人將高度危險物交由他人管理的，由管理人承擔侵權責任;所有人有過錯的，與管理人承擔連帶責任。第一千二百四十二條非法佔有高度危險物造成他人損害的，由非法佔有人承擔侵權責任。所有人、管理人不能證明對防止非法佔有盡到高度注意義務的，與非法佔有人承擔連帶責任。

三、小區經常有人高空拋物，該如何處理?

根據國家《民法典》等規定，高空拋物是違法行為。遇上這樣的情況，首先應第一時間向社區所在物業管理公司反映。如果發生了高空拋物，造成財產、人身傷害，物管公司不是一點責任也沒有，而是在一定條件下應當承擔一定的補償責任。因為，物管公司有管理小區公共秩序的責任，或維護區域內秩序的責任。高空拋物是破壞小區公共秩序、危害公共安全的行為，設法防止應是物管公司的職責之一。根據法規規定，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

四、 高空拋物罪如何認定情節嚴重?

高空拋物罪應該是根據造成的後果來進行認定情節嚴重，高空拋物是一種特殊的侵權責任，包括從建築物上拋擲物體和從建築物上墜落物體。一般很難確定是誰造成的，還是誰拋棄的。為了保護受害者，法律規定了高空拋物造成損害的責任;建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物倒塌、脫落或者墜落，給他人造成損害的，其所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

在共同侵權的情況下，即加害人有兩個或者兩個以上時，加害人不僅要承擔高空拋(落)物造成的侵權責任，還要承擔共同侵權的連帶責任。從建築物上拋擲的物體或者從建築物上墜落的物體造成他人損害，具體侵權人難以認定的，可能造成損害的建築物使用人應當賠償，但能夠證明自己不是侵權人的除外。

在當代社會，不要小看高空拋物這件事，輕者承擔民事責任，情節嚴重的，造成非常重大危害的，是要根據刑法來追究刑事責任的，所以大家一定要小心再小心，不要為了一時貪玩，從樓上扔東西，如果砸到人，後果是不堪設想的。

㈥ 物業審計是什麼

簡單來說，物業審計就是對小區管理處的賬目進行審核和檢查；現在物業管理公司與業主合作有包干制和酬金制，現在多為酬金制。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。因結余或者不足均由業主享有或承擔，所以業主會很關心物管公司的收支情況了。

同時《深圳市經濟特區物業管理條例》也規定了業主委員會可以委託專業機構對物業服務費和物業專項維修資金的使用情況進行審計。

這樣以後如出現房子要大修等事情，可以維修資金和結余的錢進行維修，就不要業主再給錢了。