上海市居改非的相關政策條例

① 上海群租房認定標准

法律分析：一是將單位集體宿舍設在住宅小區內；二是將一間原始設計為居住空間的房間分割，搭建後出租，或按床位出租；三是將原始設計為廚房，衛生間，陽台和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居住；四是任一出租房間的人均居住面積低於五平方米；五是任一出租房間的居住人數超過2人（有法定贍養，撫養，撫養義務關系的除外）。

法律依據：《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理工作的實施意見》 第三條 加強「群租」綜合治理

（一）綜合治理范圍

對本市中心城區和市郊城鎮內，治安消防等安全隱患突出、居民反映強烈的住宅小區，存在下列情形之一的，納入「群租」綜合治理范圍：

1. 將單位集體宿舍設在住宅小區內；

2. 將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建後出租，或按床位出租；

3. 將原始設計為廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住；

4. 出租房間的人均居住面積低於5平方米；

5. 每個出租房間的居住人數超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外）。

（二）綜合治理流程

1. 發現機制。各區縣要依託「大聯動、大聯勤」等各類平台，及時受理市民熱線舉報、居民投訴、物業服務企業和社區綜合協管員上報的「群租」問題，並建立信息記錄、分送、跟蹤、反饋等制度。

2. 認定機制。接到涉嫌「群租」的投訴舉報信息後，由街鎮組織房管辦、人口辦等部門，通過房屋面積信息、實有人口信息進行比對，或上門核查等方式，對「群租」行為作出認定。上門核查時，出租人、居委會、業委會、物業服務企業、社區綜合協管員和公安等部門應予配合；對阻礙核查的，由公安機關依法處置。

3. 責令整改。經認定為「群租」的，由街鎮協調房管、公安、工商、地稅等部門，針對不同的違規行為，分別向租賃當事人出具《責令限期整改通知書》，可採取送達或上門張貼告知的方式，要求相關責任人在規定期限內自行整改，並明確告知逾期不整改面臨的行政處罰或權利限制。

4. 行政處罰。逾期不整改的，相關管理部門依據各自職責，依法啟動行政執法程序，作出行政處罰決定。對拒不履行行政處罰決定的，向人民法院申請強制執行。

5. 集中整治。為維護公共利益，保障公共安全，對於「群租」矛盾突出、居民投訴集中的住宅小區，由街鎮組織房管、公安、消防、工商、地稅、規土、城管、衛生計生等相關管理部門，對違規租賃、違反治安、消防和人口管理規定、無照經營、偷逃稅款、「居改非」、無證行醫等各類違法違規行為，開展集中整治，及時化解矛盾糾紛，消除各類安全隱患。各管理部門應當積極配合，落實執法力量，確保整治取得實效。

其中，對利用出租房屋，以旅店、招待所等名稱製作招牌字型大小，招攬住宿，或按日出租收取費用等經營行為的，向房屋所在地的區、縣公安機關申請辦理許可證手續。未取得開辦旅館許可證的任何單位和個人，不準開辦旅館。違反規定的，由公安機關依據《中華人民共和國治安管理處罰法》或者《上海市特種行業和公共場所治安管理條例》的相關規定予以處理。未經工商登記擅自開業的，公安機關應當協助工商行政管理機關依法處理。對利用出租房屋開辦旅館，未落實治安管理責任的，由公安機關依據《上海市旅館業治安管理實施細則》的規定責令改正，並處以1000元以上1萬元以下罰款；情節嚴重的，處以1萬元以上3萬元以下罰款。

② 淺談如何加強商住樓底層商業用房和住宅樓內「居改非」的管理求解答

近年來，隨著安康城區城市建設的大發展，市場經濟的大繁榮，人們抓經濟的意識越來越強，有市場就干，有機會就抓，經濟利益驅使有條件者將住宅房改商業房，把簡易房改復雜房，把簡陋房改豪華房創造一種生財之道已比比皆是。主要表現在：一是將家屬院住宅房，商品樓住宅房改商業房，出租開辦公司、美容服務、家教、培訓服務、家居餐館、麻將館；二是見縫插針有空地就搭、甚至將門廳邊延也充分利用作為商業經營，提升利潤空間；三是主街區兩側老房、舊房布置成低檔次門面房出租或自營。
以上問題的存在不但影響人們的居住環境、與我市雙創不相一致，也存在著以下的安全隱患：一是改變房屋用途隨之而帶來的是拆建改建，反復裝修、拆牆打洞、拆改房屋結構，給房屋整體安全造成難以預測的安全隱患，群眾意見極為強烈；二是私自將住宅改為商業用房後加大了住宅區的人員流動性大，小區安全管理困難；改變房屋結構，埋下了房屋安全隱患；增加了公用設施損耗、維修成本高;商用辦公室裝修規格高、易燃物品多，暗藏消防隱患等不安定因素；容易造成商戶與居民之間關於安全、衛生、費用等問題的矛盾，引起鄰里糾紛；三是臨街低檔次的門面房和住宅樓層開辦餐飲服務業不但存在著產生的噪音、油煙嚴重影響公共秩序和環境衛生以及市容市貌，更為嚴重的是存在著煤氣爆炸、電線超負荷引起火災的安全隱患。
針對以上現實問題，提出以下建議：
1、從源頭上治理，嚴格控制商業用房的規劃審批。一是由政府出台地方性法規、政策，控制房地產開發商為了追求利潤而不斷開發「商住兩用」住房，今後不再核批「商住兩用」型住房；二是嚴格對擬建商業用房的規劃審批，規劃部門應組織編制和深化重點地區、主要商業街區、主要幹道的控制性規劃和修建性規劃，合理布局，明確功能定位，做到嚴格審批，嚴格按規劃實施，嚴格管理。三是規劃部門在審批時要堅決避免沿重點地區、主要景觀路段、主幹道路和主要街區道路兩側布置抵檔次門面房。
2、依法禁止「居改非」行為，對已擅自進行的「居改非」行為堅決依法予以取締。《物權法》第七十七條規定，「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，「業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。」根據以上規定，對於擅自「居改非」的行為採取以下措施：
一是擅自「居改非」改變了土地規劃用途和規劃設計用途，由國土管理部門和規劃部門進行處罰和取締；
二是工商部門和食品葯品監督管理部門不予頒發《營業執照》和《餐飲服務許可證》，對於已取得《營業執照》和《餐飲服務許可證》的，限期予以便更經營地點，對於未在期限內變更經營地點的，吊銷其《營業執照》和《餐飲服務許可證》。
三是環保部門不得為「居改非」經營者審批環境影響評價文件，對造成居民環境污染的，進行從嚴、從重處罰。
四是根據《物權法》的規定，有利害關系的業主可依法向法院提請行政訴訟，由法院予以司法裁決。
3、加強已建商業用房的市容管理。一是合理調整設置不合理，影響交通、市容、擾民的商業用房，有重點、分階段進行整治和調整；二是要建立城管、市容、工商、環境、物業管理等部門的內部會審制度，加大執法力度；三是對於目前商住樓底層（住宅樓底層）規劃為商業用途的房屋，不得從事危險化學品、易燃易爆行業、生產加工和製造、餐飲服務業等威脅人民生命財產安全、存在嚴重隱患的生產經營活動，對於已從事上述活動的按照 「居改非」的 規定予以處理。
4、規范燃氣使用安全管理。認真貫徹落實《陝西省燃氣管理條例》，監督各商業用戶安裝使用燃氣泄露報警器和安全自動化切斷裝置，完善安全用氣管理制度，加強宣傳教育，保證燃氣安全，確保無安全事故的發生。
以上個人觀點，不足之處，請批評指正。

③ 葯廠在居民樓里租個房屋當作辦公區，這樣合法嗎

這屬於居改非的行為。不合法。
「居改非」是指業主擅自將居住房屋改變為非居住使用，從事辦公、商業、旅館、倉儲，甚至生產等經營活動的行為。
各個地區規定不一，在上海、北京等一線城市是違法的，但在一些小城市並未相關的規定。
無論城市是否有支付寶，「居改非」都會對居民生活、居住環境帶來眾多不利影響，同時也給消防和社會治安帶來諸多隱患。
由於房租、物業費較低，水、電、寬頻等費用至少比辦公樓低一半以上，近年來，「居改非」的違法勢頭呈逐年上升趨勢。
當事者可以向物業投訴，但因物業不是執法機構,住戶居改非,物業只能向有關部門（當地工商管理部門、規劃管理部門）舉報。

附文為國務院法制辦公室的一篇文章供參考：
對房屋屬性的要求雖然不屬於行政許可本身，但卻是有固定經營場所經營行為行政許可的必要條件。各地方性法規、規章往往區分了居住用房與非居住用房，並把經營場所控制在非居住用房之中。以上海市為例，2003年上海市人大常委會修訂通過的《上海市城市規劃條例》第五十條規定「建築物的使用應當符合建設工程規劃許可證核準的使用性質。需要變更建築物使用性質的，必須報原審批的市或者區、縣規劃管理部門批准。」2004年施行的《上海市住宅物業管理規定》第二十八條則規定「業主、使用人應當按照規劃管理部門批准或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。」這表明經營場所只能設在非居住用房中，如果想改變房屋性質，即「居改非」，必須得到規劃管理部門的批准。那麼，在什麼情況下「居改非」才能獲得規劃管理部門的批准？2002年上海市房地局、物價局聯合出台的《上海市關於居住房屋改變使用性質若干問題的通知》規定，業主和使用人申請「居改非」必須符合八個條件，它們包括1）屬於沿街底層住宅；2）符合城市規劃要求；3）符合房屋使用安全；4）不造成居住使用苦難；5）不影響相鄰房屋使用；6）不影響文物和優秀近代建築保護；7）相鄰業主、使用人以及業主委員會的書面同意證明；其中，改作經營餐應和娛樂業的，須提交該幢房屋全體業主或使用人的書面同意證明；改作其他用途的，須提交相鄰的上、左、右業主或使用人的書面同意證明；8）承租人要求改變住宅使用性質的，已徵得出租人書面同意證明。

政府之所以要區分居住用房和非居住用房，是因為 「居改非」常常伴隨許多現實弊端。未經許可的「居改非」不僅一定程度上破壞了城市規劃，更重要的是它會對周圍居民正常生活以及環境問題帶來很多負面影響。但是從上海市房地局、物價局出台的《上海市關於居住房屋改變使用性質若干問題的通知》來看，政府對「居改非」現象還是採取了區別對待的原則。即商品房樓宇住宅的「居改非」一律禁止，而沿街底層住宅的「居改非」則可以酌情批准。這種規定的出發點主要在於在防止居住用房商業化的同時，適當照顧居民區日常生活的基本需求，因此《通知》為沿街底層住宅通向合法經營之路開了一個小口子。

不過據我們的初步調查，在實際執行過程中沿街底層住宅能夠獲得「居改非」審批通過的機會依然非常小。房地部門可能會從城市總體規劃角度出發，對一些區域進行整體性的「居改非」，如上海市泰康路「田子坊」的整體改造，但一般不太可能批准個別經營申請人提出的「居改非」申請，即便申請人能夠提供周圍居民同意的證明。政府嚴格控制「居改非」申請的原因應該與「居改非」過程中利益格局的改變有關。因為在目前的規劃體制下，居住用房與非居住用房的價格與收益均存在較大差別，房地部門可能會因此認為，如果政府部門推行「居改非」的法定化，會導致相關房屋市場的混亂與利益格局的重新洗牌。

但是，盡管政府從法律文件上，以及具體審批執行上對「居改非」進行了限制，但未經許可的「居改非」現象依然大量存在。從房屋性質來看，它們大致可以分成兩種。一種是商品房樓宇中的「居改非」經營，一種是沿街底層住宅的「居改非」經營。這兩種未經許可的「居改非」經營各有其特點。一般而言，在商品房住宅樓宇中的「居改非」大都出於節省經營成本的考慮。其經營內容包括商務辦公、加工生產、休閑娛樂、教育培訓等多種形式。這些「居改非」經營既有可能是完全沒有辦理各種經營行政許可的無證經營，也有可能是在經濟園區注冊的「異地經營」。而沿街底層住宅未經許可的「居改非」經營現象，則有可能出於節約經營成本的考慮，也有可能是滿足居民區日常生活的自然需求。後者所從事的主要是與居民生活息息相關的商品銷售與服務。而且，這一類未經許可的「居改非」經營基本上都是無證經營。

據我們對上海市楊浦區的調查，在該區有固定經營場所的無證經營中，約有一半以上屬於房屋屬性不符合經營許可要求。它們不僅包括大量未經許可的「居改非」用房，還包括違章建築、臨時建築、待動遷房屋、軍隊房屋以及農民宅基地等。以及多個鋪面共用一個門牌號碼，從而導致各個鋪面無法同時辦理經營許可的情形。

應該看到，對於具備一定經濟實力的經營者來說，購置或者租賃商業用房只是從事經營活動的基本前提。行政許可部門對房屋屬性的前提性要求並未對他們構成市場進入的實質障礙。但是，對於另一些規模較小、實力較弱的經營者來說，房屋屬性則往往成為困擾他們成功申請經營許可的大問題。