二手房屋買賣法律法規
① 買二手房沒有過戶，個人簽的房屋買賣合同具有法律效力嗎
買二手房抄沒有過戶，雙方簽訂的房屋買賣合同雖然有法律效力，但是從產權認定來說，還屬於原房主。
根據《房屋登記辦法》第二十五條 房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫並向權利人發放房屋權屬證書。房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。
申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上註明「共有」字樣。預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規規定的其他事項在房屋登記簿上予以記載後，由房屋登記機構發放登記證明。
第二十六條房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為准。
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《房屋登記辦法》第三十二條 發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生後申請房屋所有權轉移登記：
（一）買賣；
（二）互換；
（三）贈與；
（四）繼承、受遺贈；
（五）房屋分割、合並，導致所有權發生轉移的；
（六）以房屋出資入股；
（七）法人或者其他組織分立、合並，導致房屋所有權發生轉移的；
（八）法律、法規規定的其他情形。
② 沒有產權證的二手房交易是否合法
沒有產權證的二手房交易是不合法的。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》：
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
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根據《中華人民共和國城市房地產管理法》：
第三十八條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。
第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
③ 二手無證房買賣
在現實生活中，存在大量無證的權證明的房屋，即尚未辦理產權證或無法辦理產權證的房屋。有些來源手續合法、權屬明確；有些權屬不清、嚴重違法，按能不能辦理過戶登記分如下兩類：
第一類：房屋本身無法辦理產權登記
典型如違法建設房屋，該類房屋因違法城鄉規劃法等法律法規的規定，在建設時未辦理規劃許可或存在未按許可施工的情形，該類房屋因違反法律規定而無法辦理產權登記。
第二類：賣方取得房屋的相關權利，但交易時尚未辦妥取得產權登記
如：建造合法或來源正當的商品房，但尚未辦理產權總登，業主尚不能辦理產權證。
二、合同效力及潛在風險
顯然第一類房產交易在實踐中也較為常見，其風險易被忽略，因此，小編以第二類無證房的買賣合同為例，詳細分析其合同效力及潛在風險。
（1）第二類房產的買賣合同有效
此類房屋之買賣合同，是雙方自願簽訂，是雙方真實意思之表示，不危害國家利益與公共利益、不侵犯共有人或真正權利人合法權益，不因房屋尚未辦理產權證而導致買賣合同無效。
（2）存在不能履行的風險
由於無證二手房買賣從合同簽訂、房屋交付直至完成過戶登記，履行期限較久，期間伴隨房價大幅變動，極易產生出售方違約不配合辦理過戶或單方解除合同的行為，甚至背著買方將房屋抵押、賣於第三人等，造成買方利益大幅受損。此時，為了自身利益，買方能不能主張繼續履行買賣合同？
根據《合同法》第110條規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但有下列情形之一的除外：
①法律上或者事實上不能履行。
②債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高。
③債權人在合理期限內未要求履行。
因此，當出現如下情形，買方主張繼續履行買賣合同會有一定的障礙。
當出售方將房屋抵押給了銀行，導致該房屋有了他項權利。雖然不屬於法律規定的不能繼續履行的情況，買方可以通過訴訟，由法院判令銷售方履行《買賣房屋協議書》，配合買方辦理房屋產權證及土地權證。但由於銀行抵押權的存在，需要以解除銀行抵押權為前提辦理過戶登記，買方利益大幅受損。
當賣方將房產賣予他人，他人作為善意第三人，這就屬於法律上或者事實上不能履行的情形，屆時買方只能要求賣方承擔違約責任。
（3）存在被查封，扣押的風險
《物權法》第九條規定，房屋所有權也並不確定，而二手房交易並無特別的前置約束，故較之於一手商品房，二手房交易在房屋所有權方面要復雜得多。購買無證二手房應做到事前認真調查，事中擬定完善的合同條款，事後加強跟蹤。
1、在訂立合同之前，最好請專業人士進行調查，對房產基本信息進行詳細了解，明確該房產屬於以上哪一類，房產證何時能拿到等情況，做到心中有數。在訂立合同時，可以要求賣方作出誠信承諾，比如，承諾對所出賣的房屋擁有合法完整的所有權，並有權處分該房產等。一旦在合同履行的過程中，出現違背承諾的內容，可以要求其承擔違約責任。
2、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得產權之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。
3、買賣合同中，應約定相應的違約條款，提高違約成本，應對房價波動，以避免一方惡意違約。
④ 買了二手房沒過戶，只有購房合同。是否有法律效應
合同有效，但房子還不屬於您，可以要求賣方協助辦理過戶手續。
根據《中華人民共和國合同法》：
第四十四條 合同的生效
依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。
第四十五條 附條件的合同
當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。 當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。
第四十六條 附期限的合同
當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。
第四十七條 限制行為能力人訂立的合同
限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認後，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。
相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
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根據《中華人民共和國合同法》：
第六十條 嚴格履行與誠實信用
當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第六十一條 合同約定不明的補救
合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
第六十三條 交付期限與價格執行
執行政府定價或者政府指導價的，在合同約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執行。
價格下降時，按照新價格執行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執行；價格下降時，按照原價格執行。
第六十四條 向第三人履行合同
當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。
⑤ 二手房買賣過程中中介要負哪些法律責任
中介需要確保合同簽訂真實有效的責任合同真實有效包括房屋的權屬情況。
中介應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應承擔損害賠償責任。
在現實生活中二手房的買賣一般是通過房屋中介進行的，中介公司在二手房交易的過程中起著非常關鍵的作用。
所以對於二手房中介公司的職責也要明確，中介有義務到房地產交易中心調查所售房屋的產權狀況登記信息。
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《房地產經紀管理辦法》禁止房地產經紀事項：
1、捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格。
2、對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。
3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易。
4、泄露或者不當使用委託人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益。
5、為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。
6、改變房屋內部結構分割出租。
7、侵佔、挪用房地產交易資金，承購、承租自己提供經紀服務的房屋，為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務，法律、法規禁止的其他行為。