實測法規

⑴ 實際施工人涉及的法律法規

目前，建築市場施工主體數量多，建設工程項目少，競爭激烈；同時工程掮客無處不在，可以說是「處處轉包，層層分包」，導致產生了很多的無效施工合同。無效合同中的實際施工人雖然普遍存在於建築施工領域，但很多由於不具備施工資金、技術及組織能力，工程施工能力差，十分容易與發包人產生各種各樣的糾紛。也正是基於這樣的現狀，《最高院施工合同司法解釋》才創設了「實際施工人」的概念，並規定了其擁有的相應權利和義務，但在實踐中時仍存在一些問題，為了解決實踐中的相關問題，特進行以下研究。

一、實際施工人的界定

實際施工人是指在施工合同無效情況下實際履行工程施工義務的主體，即轉包合同、違法分包合同、借用資質與他人簽訂建設工程合同的承包人。但並不是所有的施工合同均會產生實際施工人，只有在發包人將工程發包給了承包人，承包人是借用資質或又進行了違法分包或轉包時，才會有實際施工人，若只是發包人和承包人之間的合同無效，並不涉及第三方合同主體，則不可將承包人稱為實際施工人。

但是建築施工領域，普遍存在「層層轉包」的情形，是不是每一次轉包都會產生一個實際施工人呢？實際施工人制度的設立最終在於保護農民工的利益，因此只有實際投入資金、材料和勞力等從事工程施工承包人才屬於實際施工人。在實踐中，可能一些承包人既實際進行了施工，又進行了分包，所以在一個工程中可能會存在多個實際施工人，但是對於只進行轉包並不進行施工的中間人，不能認定為實際施工人。

二、關於實際施工人向發包人、總承包人提起訴訟的問題

《最高院施工合同司法解釋》第26條第二款規定：「實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院可追加轉包人或者違法分包人為本案當事人」。

該條法律規定突破了合同的相對性，其立法目的主要在於解決由農民工組成的實際施工人在與其有合同關系的相對人，因下落不明、破產、資信狀況惡化等原因導致其缺乏支付能力，實際施工人又投訴無門的情況下，為其以實際施工人身份主張工程價款提供特殊的救濟途徑。在實踐中，該規定保護了許多實際施工人的利益，但是也有部分當事人濫用該規定損害發包人的合法權益。

根據合同相對性的基本原則，應嚴格審慎適用《最高院施工合同司法解釋》第26條第二款規定，可按照以下觀點進行處理：

（1）應嚴格認定實際施工人，不可隨意擴大實際施工人的標准；其次，原則上應堅持合同相對性，由與實際施工人有合同關系的上一手承包人給付工程款，不準許實際施工人提起以不具備合同關系的發包人、總承包人為被告的訴訟，只有在實際施工人的合同相對人破產、下落不明或資信狀況嚴重惡化，才能准許實際施工人以發包人、總承包人為被告提起訴訟；

（2）適用《最高院施工合同司法解釋》第26條第2款規定時，原則上第一手承包合同與下手的所有轉包合同均應當無效。如果總承包合同有效，按照合同法原則，有效合同就應當全面實際履行；發包人在有效合同中只對合同相對人負有履行義務，對合同之外的人不負擔履行義務；如果不是這樣，那麼合同的效力就不完整，就有缺陷，合同相對人除負擔合同義務外，還要負擔合同以外的義務，這對合同當事人而言是不公平的，是簽約時無法預料的，不能保障交易安全。

（3）不準許借用實際施工人名義，以適用《最高院施工合同司法解釋》第26條第2款為名，提起以發包人或總承包人為被告的訴訟，惡意損害他們的合法權益。

（4）發包人與承包人就工程款已經或者可以結算清楚，欠付工程款范圍明確，方可依法判決發包人在欠付工程款范圍內對實際施工人承擔給付責任。

三、關於實際施工人是否享有優先受償權

要想解決這個問題，首先應明確施工合同無效的情形下，承包人是否享有工程價款優先受償權，法律沒有規定施工合同無效的情況下，承包人是否享有工程價款優先受償權，在實踐中，關於施工合同無效，承包是否享有工程價款優先受償權也存在爭議。

根據《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定，建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格的，承包人請求參照合同約定支付工程價款應予支持。

根據該條規定，承包人在合同無效的情形下可以享有工程價款的請求權，而建設工程價款優先受償權作為實現工程價款請求權的重要手段和保障，應該賦予承包人在合同無效的情況下擁有工程價款優先受償權，這不僅符合法理和立法宗旨，同時也有利於社會穩定和公平合理。故，無效施工合同的優先受償權問題可參照適用《最高院施工合同司法解釋》第2條的規定，如果工程竣工驗收合格，承包人的優先受償權應得到支持；如工程未驗收合格的，承包人不具有工程款請求權，自然也不能享有優先受償權。

實際施工人是基於無效施工合同產生，且實際履行施工義務的人，其在工程中投入了資金、人員、材料、設備等，根據上述分析，施工合同無效，承包人有權行使優先受償權，即實際施工人享有優先受償權。

四、關於實際施工人的管轄問題

《民事訴訟法司法解釋》第28條明確了建設工程施工合同糾紛由工程所在地人民法院管轄，改變了以前建設工程施工合同協議管轄有效的規定。但是在實踐中，發包人和承包人之間、轉包人（違法分包人）和實際施工人之間往往會約定仲裁管轄，那麼在這種情況應如何確定管轄呢？應按以下情況進行處理：

（1）若實際施工人僅以轉包人被告主張權利，則應以實際施工人與轉包人的管轄約定為准，轉包人（或違法分包人）與發包人的管轄約定對實際施工人沒有約束力。

（2）若實際施工人以發包人及轉包人（或違法分包人）為共同被告主張權利的，若發包人與轉包人（或違法分包人）、實際施工人與轉包人（或違法分包人）的均有管轄約定，則以實際施工人與轉包人（或違法分包人）管轄約定為准。

在將來，隨著建築市場的不斷規范，包括淡化資質、強化業績、重視社會信用等，實際施工人可能會慢慢的消失，但是在目前解決實際施工人的問題上，很多法院對於實際施工人的條文仍存在理解上的偏差和適用上的差異，仍需要實務界和學術界的不斷總結和研究，以期用相對成熟的法律更好的解決實際施工人的相關問題。

⑵ 1.商品房實測報告都有哪些具體的實測內容包括實測層高嗎 2.凈高與層高比有沒有法規規定合同

1、實測報告中顯示且和業主有關的內容主要就是住宅面積，當然還有非住內宅面積（配套容：變電所、物業用房等），不包括層高，只區分2.2m（2.1m）以上或以下面積；

2、凈高和層高的規定有：《建築工程建築面積計算規范》為國家標准，編號為GB/T50353-2013，裡面有定義，2.9m層高，減去樓板厚度就是凈高，一般樓板厚度在12-20cm，如果地面做過找平，凈高一般再減掉5cm。

⑶ 建設工程規劃許可證上的面積與實測面積允許誤差是多少

建設工程規劃許可證上的面積與實測面積允許誤差3%以內。

《城市房地產開發經營管理條例》第條有關面積誤差約定： 誤差允許的比例為3%，在3%以內 超出部分，業主是要按照價格補錢給開發商。但是大於3%的話，3%以內的面積需要補交錢，超出3%的部分就算是開發商贈送，不計入房價。

實測面積小於預測面積的界定也是3%，在3%以內，開發商退還少去部分的房款，如果少過3%的話業主就有權利退房，當然也可以協調賠償。

(3)實測法規擴展閱讀：

《建設工程規劃許可證》主要作用

1、《建設工程規劃許可證》是建設工程辦理《建築工程施工許可證》，進行規劃驗線和驗收，商品房銷（預）售，房屋產權登記等的法定要件。

2、《建設工程規劃許可證》確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。

房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建築物、構築物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。[2]

申報資料

申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。

建設工程類

（1）《建設工程規劃許可證》申請表1 份，並加蓋申請人印章。

（2）有關計劃批准文件、設計條件或規劃方案審批意見。

（3）土地使用權屬證件及附圖。

（4）1/500或1/1000地形圖兩份，地形圖上應由設計單位用HB鉛筆標明下列內容：建築基地用地界限、建築物外輪廓及層數、新建建築物與基地用地界限、道路規劃紅線及相關控制線、相鄰建築物間距尺寸軸線標號；

（5）符合出圖標准並加蓋建築設計單位設計出圖章的1/500或1/1000總平面設計圖兩份

（6）分層面積表（應按國家有關建築面積規定計算）；

（7）相關單位部門審核意見。

（8）日照分析文件一份（可選）。

（9）規劃部門要求提供的其他材料。

（10）涉及拆遷的，應附送拆遷文件。

市政工程類

⑴《建設工程規劃許可證》申請表1份，並加蓋申請人印章。

⑵有關計劃批准文件、設計條件或規劃方案審批意見。

⑶土地使用權屬證件及附圖（可選）。

⑷1/500或1/1000地形圖兩份。

⑸符合出圖標准並加蓋市政府工程設計單位設計出圖章的1/500或1/1000總平面設計圖兩份。

(6)涉及拆遷的，應附送拆遷文件。

(7)相關部門書面意見。

(8)規劃部門要求提供的其他材料。

⑷ 國家規定樓房室內誤差是多大，預測與實測的房子誤差范圍是多少

根據最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規定：「出賣人交版付使用的權房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

⑸ 實際上國家規定的法律和網上描述的國家規定的法律都是一樣的嗎

國家頒布的抄每一部法律都是以通過公告，或者是其他的形式發布出來，市面上都有紙質版銷售，一般一些法律網站上的電子版也都是一樣的，需要注意的是，你要找到最新版本，因為有的法律會在執行過程中進行修訂，修訂過程中會或多或少地對原有法律規定作出部分改變。

⑹ 在中國，如果法律法規沒有明確規定不允許的，在實際操作中我們應該認為是允許還是不允許。

法律規則分為：
1、強制性規則：不問行為主體意原必須加以適用的。包括命令性規則和禁止性規則兩類。如民法通則第四十七條：企業法人解散，應當成立清算組織，進行清算。或者第七十二條：財產所有權的取得，不得違反法律規定。
2、任意性規則：可以自由選擇做不做或者怎麼做。如：當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數額的違約金；也可以在合同中約定對於違反合同而產生的損失賠償額的計算方法。

而你舉例的「財政部有規定」就《殘疾人就業保障金 管理暫行規定》第六條 「保障金」專項用於下列開支：(四)經同級財政部門批准，適當補助殘疾人勞動服務機構經費開支。
這里我們可以認為，這是一個命今性規范。意為保障金只能用於「下列開支」第四項就是之一。

那麼接著看這個規定：第十一條 各省、自治區、直轄市可以根據本《規定》制定具體實施辦法，並報財政部、中國殘疾人聯合會備案。
這條規則，在法律上叫做，委託性規則。即是法規本身沒有明確規定，而是委託其它機關來制定相關規定。

這樣結合一看。你說的「省裡面文件」明顯就是依據「第十一條」來規定的。它規定「不允許」實際上是可以認為符合「經同級財政部門批准」這樣一個條件的，因此，這裡面，財政部的規定與省裡面的文件，之間是沒有沖突的。

當然，如果他們之間真有沖突，怎麼辦？從法律上講應當以位階高的（即全國性的），高於位階低的（即地方性的）為准。

⑺ 房屋產權測量是不是有規定,要等項目竣工驗收後才能進行實測

是的。

等項目竣工之後，才能進行房屋面積實測，出具面積實測報告，這樣才具有法律效應，這也作為繳納大修基金，契稅，辦理房產證的重要依據。

房產測量主要是測定和調查房屋及其用地狀況，為房產產權、房籍管理、房地產開發利用、徵收稅費以及城鎮規劃建設提供測量數據和資料，是常規的測繪技術與房產管理業務相結合的測量工作。

它是研究城鎮的建成區和建成區以外的工礦企業、事業單位及其相毗連居民點的房產測繪的理論，儀器和方法的應用技術。

(7)實測法規擴展閱讀：

驗收程序：

（一）制定驗收方案。明確工作辦法和要求，落實驗收工作責任。

（二）安排驗收人員。驗收組長由農發機構指定，成員由農業綜合開發工作人員及專家（含社會中介機構人員）等組成。

（三）組織開展驗收。實行驗收組長負責制，將驗收目標任務和工作責任層層分解落實到每一個驗收組成員。

應將主要驗收內容與事項予以記錄或摘錄，編制驗收工作底稿，由被驗收單位簽字確認。驗收組結束實地驗收時，就驗收的基本情況、發現的主要問題和改進建議等事項與當地交換意見。

（四）督促問題整改。應認真梳理驗收中發現的問題，深入分析問題產生的原因，督促項目實施單位等有關方面及時做好整改工作，注重從源頭上消除問題產生的隱患，做到嚴格驗收與認真整改相結合。

（五）提交驗收報告。驗收組現場驗收工作結束後，應在規定的期限內（具體期限由省級農發機構自行確定）提交驗收報告，報告的主要內容包括：組織開展驗收工作情況，項目計劃完成和建設質量情況，資金到位和使用情況，管理制度執行情況，發現問題及整改情況，驗收意見等。

（六）驗收結果運用。有關農發機構按規定對驗收組提交的驗收報告進行審定，經審定的驗收報告是項目竣工的重要文件，驗收結論為合格的驗收報告是辦理項目及其工程交付使用和移交管護的主要依據，是「先建後補」等項目報賬支付財政資金的憑據。

⑻ 在實際工作中如果現有法律法規沒有明確規定你會如何處理

按政策規定，合同約定，制度確定辦事

⑼ 商品房合同面積與實測面積誤差法律有何規定

面積復誤差沒有國標的制。法律規定，有約定的根據約定來，你們這個就屬於有約定的。沒有約定在、才有百分之三的那個講法。根據合同，開發商如果最後實測1000平米，我豈不是也要接受，這還有天理嗎？這樣明顯不平等的合同是否有效？1、合同有效。對面積差異有約定的按約定處理。2、合同沒約定的才按：房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由**人承擔，所有權歸買受人。3、你覺得不公平？為什麼當時不好好看好合同及相關補充協議再簽字呢？開發商如果最後實測1000平米這種情況不會出現。法律都是針對各種可能出現情況制訂的，不會出現這種奇怪現象的。如果你買100平方米房子，實測1000平方米的房子，那麼肯定可以退房。因為面積超過那麼多，房價超過你能夠承受的范圍，合同不可能履行下去，因此合同一定可以解除的。買賣合同應當是有效的。有約定，約定優先，但是如果是格式條款那麼，開發商有義務對格式條款進行解釋，不然此條款無效。
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