土地一級開發政府的法律責任

Ⅰ 政府主導下的土地一級開發應如何實施

既然是政府主導政府就要計劃安排吧按政府的計劃安排執行就是了，何必問

Ⅱ 土地一級開發具體流程圖及相關法律法規

土地一復級開發流程，指企業從項制目前期調研、立項，一直到土地開發建設後的土地上市的全過程。

可簡單表述如下：
前期調研 —— 規劃意見 —— 規劃用地 —— 立項 —— 征地 —— 拆遷 —— 市政建設 —— 驗收 —— 上市

相關的法律法規如下：
1、財政部、國土資源部《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》
2、國務院《關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》
3、國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》
4、最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
5、國土資源部《關於發布實施全國工業用地出讓最低價標准》的通知
6、國土資源部《關於調整工業用地出讓最低價標准實施政策的通知》
7、國土資源部、監察部《關於進一步落實工業用地出讓制度的通知》
8、商務部辦公廳《關於在招商引資過程中嚴格執行國家有關政策的通知》

Ⅲ 土地一級開發是否合符公共利益的需要

土地一級開發的概念目前尚缺乏全國性的規范性文件予以界定，主要見北京市的有關規定。《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》（京國土市[2005]540號）第2條規定：本辦法所稱土地儲備和一級開發，是指政府依法通過收購、收回、徵收等方式儲備國有建設用地，並組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。實踐中，土地一級開發是指政府或其授權委託的一級開發企業，按照規劃要求，對一定區域范圍內的國有土地或集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，編制規劃，並進行市政配套基礎設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」出讓要求的前期開發建設工作。總的來說，土地一級開發的模式有：

（一）政府運作模式

政府運作模式是指政府進行土地一級開發運作，土地一級開發所發生的一切費用均由政府承擔。具體可以分為三種類型：一是由政府下屬的土地儲備機構直接負責土地的一級開發，如北京市，由北京市土地整理儲備中心（或授權各區縣分中心）直接負責；二是由承擔土地儲備職責的國有企業或專門承擔土地一級開發職責的國有企業負責一級開發，如重慶市，由政府下屬的幾大國有企業（如重慶城投）負責；三是由土地儲備機構和國有企業聯合負責一級開發，如上海市，由上海市土地儲備中心和上海市地產集團聯合完成。

政府運作模式有其自身的優勢，比如可以保證土地開發為熟地後土地增值收益為政府所得；政府全程式控制制，可以縮短開發時間。但與此同時，這種模式也存在相應的弱點，比如政府會面臨巨大資金壓力；政府全程操作，缺失監管，易政企合謀，使土地出讓隱蔽化。

Ⅳ 土地一級開發項目是什麼意思

土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，

使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

開發流程

1、原土地所有者或使用者在徵得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門的同意後向市國土局提出土地一級開發申請。

2、市國土局受理申請並進行土地開發項目預審。

3、通過土地預審的項目，根據項目的性質，委託市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。

4、編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。

5、通過聯審會的項目確定土地開發主體

6、土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核准手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續

7、如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地徵收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，並獲得市人民政府的批准。

8、在取得市人民政府的批准文件後由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。

組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。

9、組織驗收

建設項目的土地一級開發完成後由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：

（1）審核土地一級開發成本

（2）組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求

（3）根據委託合同支付相應土地開發費或管理費

（4）納入市土地儲備庫

(4)土地一級開發政府的法律責任擴展閱讀

盈利模式

1 、工程總承包模式

土地一級開發企業接受土地整理儲備中心的委託，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃等，對確定的存量國有土地、擬徵用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施的建設。

2 、利潤分成模式

重慶市的土地一級開發採用的是這種方式，土地一級開發企業接受土地整理儲備中心的委託進行土地一級開發，生地變成熟地之後，土地儲備中心進行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發成本後在市政府和企業之間按照一定的比例進行分成。

3、土地補償模式

土地一級開發企業在完成規定的土地一級開發任務後，土地儲備中心並不是給予現金計算，而是給予開發企業一定面積土地作為補償（可能需要走形式上的招拍掛）。此種方式的利潤率會高於第一種模式，但是對於企業的現金流壓力會比較大。

土地儲備機構負責實施開發的，其為主體。通過招標方式選擇開發企業負責整理的，開發企業的管理費用不高於土地儲備開發成本的2%，並由土地儲備中心同開發企業簽訂土地一級開發管理委託協議。

Ⅳ 土地一級開發與二級開發的關系是什麼

土地來一級開發，是指由政源府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
土地二級開發,是指土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品 房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。
土地市場是土地及地上建築物和其它附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱為地產市場。
我國土地市場有三種運行模式：
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權的市場市場；
二級市場是指土地的使用權轉讓市場；
三級市場是指用地單位土地使用權的有償轉讓。

Ⅵ 土地一級開發的內容是什麼

土地一級開發是指政府或其授權委託的企業在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進行統一徵用、拆遷、補償、安置，並進行適當的基礎設施建設和社會公共設施建設，使該區域范圍內土地達到「幾通一平」的建設條件，從而可以凈地出讓土地使用權的行為。
土地一級開發可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。在這種情況下，開發企業僅僅是作為土地儲備機構的受託人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2%。
由開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織施的，利潤率為開發成本的8%。
土地一級開發業務的特點
*資金密集。土地一級開發業務是屬於資金密集型業務，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。
*融資困難。從事一級開發的企業大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在於：（1）企業成立時間短，缺少經營業績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；（2）企業缺少固定資產或其他有效財產作為融資抵押。一級開發階段，土地使用權不歸開發企業所有，企業不能以此進行抵押融資；（3）受國家宏觀調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開發在內的房地產行業貸款處於收縮狀態。中國人民銀行「121號文件」明確規定要「嚴格控制土地儲備貸款的發放」，使得各類土地一級開發主體從銀行獲得資金支持難度加大；（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。
* 需求穩定。土地是資源類商品，也是房地產產業鏈最前端的環節。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處於增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發業務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。
*土地一級開發過程簡單，與其對應的資金路線圖清晰。現金流方面，資金主要用於征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關費用。由於征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發的過程和成本是可控的，事先可以做出比較准確的預算。8%的開發利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發與房地產二級開發不同的風險收益特性，是風險較低和收益穩定的經營業務。
*土地一級開發業務的發展方向是政府主導、市場化運作。從相關政策的演進來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規則制定者和行業監管者的角色轉變，通過培育市場主體、加強市場監管等舉措推動土地市場發育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。
*土地一級開發業務的發展方向是培育市場化的土地一級開發主體，實行市場准入制度。
《北京市土地儲備和一級開發管理暫行辦法》第四條規定，「土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。」未來，只有有誠信、有實力的開發企業才能經營土地一級開發，市場准入門檻的提高將進一步提升土地一級開發企業的整體素質，降低融資風險。
日前，北京市土地一級開發招投標政策已獲審批通過，將正式開始實施，這意味著北京市土地一級開發將駛入更加市場化、透明化運行的軌道。

Ⅶ 土地一級開發的暫行辦法

第一條 為規范市區土地一級開發行為，更好地落實土地利用總體規劃和城市總體規劃，確保有計劃供應土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)和《國務院關於促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)和《土地儲備管理辦法(國土資發〔2007〕277號)》等有關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地一級開發，是指土地儲備機構按規定確定土地一級開發單位，依照土地利用總體規劃和城市規劃，對國有土地、集體土地依法實施拆遷、收回、徵收和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。
城中村和舊城改造，按本辦法規定實施土地一級開發。
第三條 市國土資源局(以下簡稱市國土局)負責土地一級開發管理工作，市土地儲備機構負責組織實施。市發改、建設、規劃、財政和審計等行政主管部門按照各自職責，做好相關工作。
第四條 土地一級開發堅持以政府主導、市場運作的原則，可以由土地儲備機構承擔，也可以由土地儲備機構通過招標方式選擇有實力的經濟實體承擔。一級開發後的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策供應土地。
第五條 土地一級開發主要包括：
(一)辦理一級開發相關政府審批手續，包括規劃、項目核准或備案、征地、拆遷、市政建設、交評、環評等一級開發審批手續;
(二)實施集體土地徵收工作;
(三)實施國有土地收回(收購)及地上建築物徵收工作;
(四)完成地上附著物拆除、地下構築物拆移等工作;
(五)根據規劃條件進行土地平整及其他市政、配套基礎設施建設;
(六)其他一級開發工作。
第六條 土地一級開發實施方案由市土地儲備機構或轄區政府商市土地儲備機構編制，經市國土局審核後，報市政府批准。
土地一級開發實施方案應包括地塊現狀情況、土地及地上建築物權屬情況，規劃條件及供地方向，一級開發成本，資金籌備計劃，一級開發實施方式及時間安排等內容。
第七條 土地一級開發成本包括：
(一)前期費用;
(二)征地補償費、拆遷補償費、工程費;
(三)市政基礎設施、公共配套設施建設費用;
(四)財務費用和相關稅費;
(五)不可預見費。
第八條 土地儲備機構負責實施土地一級開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。管理費用按照土地一級開發成本的2%列支。
通過招標方式進行土地一級開發的，由土地儲備機構與中標單位簽訂土地一級開發協議。中標人負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地一級開發的預計總成本和利潤，利潤不高於成本的10%。
第九條 土地一級開發由土地儲備機構或土地儲備機構委託土地一級開發實施單位向建設、規劃、國土等部門辦理相關手續，涉及交通、園林、文物、環保、人防等有關單位的，應辦理相關手續。
第十條 土地一級開發涉及集體土地、農用地的，依法辦理土地徵收、農用地轉用審批手續。
第十一條 國有土地一級開發，由土地儲備機構、土地一級開發實施單位與土地使用權人、房屋產權人簽訂補償協議。

Ⅷ 政府平台有沒有負責一級土地開發的責任

首先明確你問題的核心，應該是責任二字，那麼，答案是沒有。
從政府行政機構的設置就可內以說明容，國土規劃部門主要規劃和審批。
政府單位屬於行政機構，只具備行政權，具體的開發項目屬於一個建設、經濟行為，必有其他主體單位來承擔開發工作。
我國政府職能單位的權責邊界很清晰，是絕不允許亂來的。

Ⅸ 什麼是土地一級開發權

土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發。
土地一級市場是指發行市場，二級市場是交易市場。

土地一級開發項目的流程
一 ．土地儲備開發項目的要求
土地一級開發項目必須符合市政府的社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土地儲備開發計劃。

二．土地一級開發的程序
（一）原土地所有者或使用者在徵得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意後向市國土局提出土地一級開發申請。
（二）市國土局受理申請並進行土地開發項目預審。
（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委託市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。
（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。
（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體

1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高於土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委託協議。
2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高於預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委託協議

（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核准手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續

(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地徵收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，並獲得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件後由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。

組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。

（九）組織驗收

建設項目的土地一級開發完成後由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：

1、審核土地一級開發成本
2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求
3、根據委託合同支付相應土地開發費或管理費
4、納入市土地儲備庫

Ⅹ 企業在土地一級開發項目中如何應對政策和政府履約風險

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