物業公司責任法律

⑴ 物業經理在法律上承擔什麼責任

物業經理在法律上承擔維護小區人民合法權益的責任，具體職責如下：
1.負責物業服務中心的全面工作，向總經理負責。
2. 根據物業管理委託合同和有關物業管理的法規、政策，組織員工向轄區提供公共秩序、保潔、綠化養護、房屋及設備設施運行維護保養等服務。
3. 擬定年度工作（含財務預算）計劃，執行公司各項管理制度，控制管理成本，對本中心的經營管理狀況負責；年終有工作總結。
4. 負責制定健全所屬部門的各類規章制度和防範措施，指導物業服務中心處置公共突發事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。
5. 對物業服務中心發生的各類安全事故和隱患要認真核實、區分責任，提出處理建議。
6. 指導檢查物業服務中心的清潔衛生和環境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。
7. 負責與當地政府相關部門、社區居委會、業主委員會、大客戶（業主）保持溝通，確保與其有良好的公共關系；
8. 每周組織一次工作例會，每月組織一次全體員工大會，通過會議貫徹公司的經營思想和質量方針，落實各項工作，及時協調各部門的工作關系，對員工進行培訓和教育，促進服務質量的提高；
9. 每月要完整的對所管理的物業進行一次巡視，以便全面檢查服務工作質量情況；對物業服務中心的安全責任；
10. 負責對主管以上管理者的業務培訓指導和績效考核。

⑵ 法律規定小區物業需要履行哪些責任與義務

《物業管理條例》中明確規定了物業管理服務的內容，有如下相關規定：
《物業管理條例》第四章物業管理服務
第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。
第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

⑶ 物業管理的法律責任構成有哪些

(1)行為違法。
法律責任一般是由違法行為的發生而引起的，因此，違法本身的構成條件，自然應當成為法律責任構成的基礎和必要的前提條件。
(2)損害結果。
損害是指給被侵害方造成的利益損失和傷害。損害的形式主要有人身的損害、財產的損害、精神的損害和其他利益方面的損害。損害的范圍包括直接實際損害和喪失預期可得利益的間接損害。行為具有一定程度的社會危害性，給社會特定利益關系造成了危險或損害，並且危害結果達到了法律規定應追究相應法律責任的程度，是構成物業管理法律責任的一個必要條件。在有些法律責任中，損害結果不是必要要素。
(3)因果聯系。
違法行為與損害結果之間應當存在因果聯系。法律上的因果聯系不是一般的因果關系，而是指某種事實上的行為與特定損害結果之間的必然聯系。如果某項損害結果不是因某人的行為所必然引起的，則該行為人就不對該項結果負責。由於行為與結果之間的聯系多種多樣，有必然聯系和偶然聯系、直接聯系和間接聯系之分，有一果多因和一因多果之分；因此在把物業管理法律責任歸於某一違法行為時，必須搞清楚違法行為與特定的損告結果之間的聯系，這對於行為定性、確定法律責任種類和大小具有重大影響。
(4)行為人心理主觀過錯狀態。
過錯是指行為人實施行為時對自己的違法行為及其後果的一種心理認識狀態，分為故意和過失兩種表現形式。直接和間接故意的違法行為應負法律責任，重大過失的違法行為一般要負民事責任或行政責任，在法律有明文規定下才須負刑事責任。對物業管理中的民事侵權行為、行政違法行為和刑事違法行為的歸責，大多數是採取過錯責任歸責原則。

⑷ 法律規定小區物業需要履行哪些責任與義務

《物業管理條例》中明確規定了物業管理服務的內容，有如下相關規定：

《物業管理條例》第四章物業管理服務第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第三十四條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十八條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

(4)物業公司責任法律擴展閱讀

房屋管理的六種模式

根據不同地區的經濟狀況，我國住宅小區(樓宇)的管理模式大體有以下六種：

(1)以區、街道辦事處以及居委會為主成立的物業管理公司開展物業管理工作；

(2)以房地產管理部門轉製成立的物業管理公司開展物業管理工作；

(3)房地產開發公司組建的物業管理公司開展物業管理工作；

(4)單位直管公房管理模式；

(5)完全按照現代企業制度建立起來的物業管理公司開展物業管理工作；

(6)由街道居委會、社區服務站以及物業管理公司以合三為一的一種管理模式開展物業管理。

房地產開發公司組建的物業管理公司的管理模式

這種模式在商品經濟比較發達的地方容易推廣。它發揮了房地產開發企業的經營所長，從開發、建設到管理是一條龍，管理與經營活動結合起來，可以為住戶提供全方位服務，不僅包括市政、環衛、治安、供水、供電等公共服務。

還可以為住戶提供特殊需要服務，由於這類公司依附於開發商，物業管理公司經營得好與壞、盈與虧都由開發商負責，造成物業管理公司自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。從近期看，這種依附還是可以的，但從長遠來看，物業管理公司總有一天要「斷奶」。

因此這類物業管理公司應盡快增強自主意識、獨立意識和市場競爭意識，真正成為自主經營、自負盈虧的經濟實體。

此外，這種模式應注重經濟效益、社會效益與環境效益相結合，加強政府的監督、指導，維護居民正當的合法權益，並注重處理好與街道辦事處、居委會的關系，充分發揮基層政權組織的作用。

⑸ 物業管理有哪些法律責任

(一)民事法律責任
指民事主體因違反民事法律義務而按照民法(包括合同法)規定必須承擔的民事法律不利報應。民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是它主要表現為一種財產責任，而且民事責任的內容可以由當事人自行約定。民事法律責任可劃分為違約責任和侵權責任兩大類。承擔民事責任的方式，中國《民法通則》第一百三十四條規定了主要有10種形式，可以單獨適用，也可以合並適用。
1、停止侵害。指對行為人正在實施的侵權行為，受害人有權請求其停止實施或請求人民法院制止實施。
2、排除妨礙。指權利人行使其權利受到他人不法阻礙或妨害時，有權請求行為人排除或請求人民法院強制排除妨礙。
3、消除危險。指在有造成財產或人身損害之虞時，權利人有權請求行為人消除或請求人民法院強制其消除。
4、返還財產。指權利人的財產被行為人非法侵佔時，權利人有權請求返還該財產。
5、恢復原狀。指在財產被不法損害或性能狀態被改變而有復原的可能時，受害人有權請求恢復到財產未受損壞或未改變時的狀態。
6、修理、重作、更換。
7、賠償損失。指行為人以其財產填補受害人的損失。
8、支付違約金。指依法律規定或當事人約定，違約方向對方支付一定數額的金錢。
9、消除影響、恢復名譽。指公民或者法人的人格權受到不法侵害時，有權通過人民法院要求行為人以公開形式承認過錯，澄清事實，或者辟謠，消除所造成的不良影響，以恢復未受損害時社會對其品行、才能或信用的良好評價。
10、賠禮道歉。指公民或法人的人格權受到不法侵害時，權利人可請求行為人當面承認錯誤，表示歉意，以保護其人格尊嚴。
(二)行政法律責任
指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規而依法必須承擔的行政法律不利報應。行政法律責任分為兩類：一類稱違法行政責任，是指行政機關及其工作人員在實施行政管理行為中的違法失職行為引發的依法應承擔的不利法律報應，一般表現為給予直接責任人或單位主管負責人員行政處分;另一類稱行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規而應依法承擔的不利法律報應。
承擔行政責任的方式一般分為三類：
1、行政處罰。中國《行政處罰法》第二條明文規定行政處罰的種類包括：警告;罰款;沒收違法所得、沒收非法財物;責令停產停業;暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執照;行政拘留;法律、行政法規規定的其他行政處罰。
2、行政處分。指國家機關、企事業單位依據國家法律、法規或國家機關、企事業單位的規章制度的規定，按行政隸屬關系對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀律行為的一種內部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。
3、勞動教養。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實行強制性教育改造的一種行政措施。
(三)經濟法律責任
指經濟法律關系主體行為違反經濟法律法規而依法應承擔的不利法律報應。由於經濟法律關系實際上是由行政管理法律關系和民事法律關系復合構成的，因此，其法律責任承擔方式同違反行政管理法律、民事法律應承擔責任的方式基本相同，但按承包等責權利相結合的經濟責任制追究違反經濟責任制行為的責任時，帶有類似行政合同的責任追究方式特點。
(四)刑事法律責任
指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應。它是制裁最為嚴厲的一種報應。承擔刑事責任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑;二是附加刑，包括罰金、沒收財產和剝奪政治權利。在各地專門的物業管理規范性文件中，一般不規定民事主體、行政相對人的違法行為構成犯罪的依法追究刑事責任，大多數都明文規定：物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級主管部門或所在單位給予行政處分;構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
物業管理法律責任根據承擔責任方式性質不同還可以分為制裁性、強制性、補救性三類法律責任。制裁就是懲戒、處罰，制裁實際上是一種對違法者的某種權利的合法損害或者使違法者承擔一項新的不利義務，其目的是使違法者引以為戒，今後不再犯。強制是指迫使違法者履行原有的法定義務或新追加的作為懲戒的必為義務。法律責任的實施和制裁的實現都以強制為後盾。從這一點來說，強制又是使違法者承擔法律責任的最後手段。補救一般是指行為人的侵權行為或違約行為使對方的合法權益蒙受損害時依法應予以的法律救濟，可分為行政補救、司法補救兩類。補救性法律責任主要是賠償、恢復原狀、返還財產、賠禮道歉、履行職務等。

⑹ 什麼是物業管理法律責任

物業管理法律責任是指由於違反物業管理法律規范行為而應當承擔的法律後果。違法行為是法律責任的前提，法律制裁是法律責任的必然結果。
物業管理法律責任的主要特徵有3項。
(1)法定責任與約定責任結合。法律責任除了是直接違反法律法規而引起的法定法律責任以外，還有因違反當事人雙方的協議、合同的約定而引起的法律責任，我們稱之為約定責任。協議、合同的法律效力來源於國家對當事人之間合同、協議的認同並予以國家強制力的保護。因此，物業管理中發生的法律責任除了依據法律法規，還要以合同、協議的約定為依據。
(2)技術規范所確定的責任份額大。物業管理本身是社會化、專業化的產物，物業管理中的各項活動涉及大量的技術問題。這些技術問題，有的是國家制定了相關的技術標准和技術規范，也有的是物業管理雙方當事人約定的技術要求或標准。這些技術標准、規范、要求成了確定物業管理法律責任的重要且大量的依據。
(3)法律責任的復雜性和復合性。物業管理法律責任的種類繁多，有民事責任、行政責任以及刑事責任。而且，這些責任在一項物業管理的違法行為中往往會合並存在，出現法律責任復合的現象。這種物業管理法律責任的復雜性決定了在確定物業管理法律責任時，要全面考慮相關的法律法規對某種違法行為從不同的角度所設定的法律責任。對物業管理的當事人來說，也要謹慎自己的行為，因為，某種違法行為導致的結果不只是賠償損失的民事責任，也有可能導致判刑的刑事責任。
一般情況下，法律責任的歸責條件由下列四要素構成。
(1)行為違法。法律責任一般是由違法行為的發生而引起的，因此，違法本身的構成條件，自然應當成為法律責任構成的基礎和必要的前提條件。
(2)損害結果。損害是指給被侵害方造成的利益損失和傷害。損害的形式主要有人身的損害、財產的損害、精神的損害和其他利益方面的損害。損害的范圍包括直接實際損害和喪失預期可得利益的間接損害。行為具有一定程度的社會危害性，給社會特定利益關系造成了危險或損害，並且危害結果達到了法律規定應追究相應法律責任的程度，是構成物業管理法律責任的一個必要條件。在有些法律責任中，損害結果不是必要要素。
(3)因果聯系。違法行為與損害結果之間應當存在因果聯系。法律上的因果聯系不是一般的因果關系，而是指某種事實上的行為與特定損害結果之間的必然聯系。如果某項損害結果不是因某人的行為所必然引起的，則該行為人就不對該項結果負責。由於行為與結果之間的聯系多種多樣，有必然聯系和偶然聯系、直接聯系和間接聯系之分，有一果多因和一因多果之分；因此在把物業管理法律責任歸於某一違法行為時，必須搞清楚違法行為與特定的損告結果之間的聯系，這對於行為定性、確定法律責任種類和大小具有重大影響。
(4)行為人心理主觀過錯狀態。過錯是指行為人實施行為時對自己的違法行為及其後果的一種心理認識狀態，分為故意和過失兩種表現形式。直接和間接故意的違法行為應負法律責任，重大過失的違法行為一般要負民事責任或行政責任，在法律有明文規定下才須負刑事責任。對物業管理中的民事侵權行為、行政違法行為和刑事違法行為的歸責，大多數是採取過錯責任歸責原則。

⑺ 物業公司常見法律糾紛有哪些

您好，
問題一：遺留的房屋質量問題
法官們發現，房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。
法官介紹，這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就「甩包袱」。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。
對策：嚴把房屋交接關口
一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房後，業主不容易找到開發商，而物業公司時刻在與業主打交道。法院認為，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。
問題二：物業服務質量不達標
這類案件大約能佔到70-80%左右。法官們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。
對策：隨時發現問題隨時解決
在這個問題上，為燕都花園提供服務的金管家物業服務公司的負責人馬德成表示，根據他們的經驗，一定要注意解決每個業主反映的問題，隨時發現問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業主留下一根永久的「小辮子」。
問題三：物業與業主溝通存障礙
法院認為，物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。
對策：要靠服務取得業主信任
座談會上，萬合物業公司對宏業花園的管理經驗得到了法院的好評。該物業公司的負責人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司接管該小區時，小區里垃圾遍地，綠化缺失，由於污水管道被壓壞了，小區里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業公司先是在3日內恢復了小區里的路燈設施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區的排污系統，之後，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最後完全取得業主的信任。
問題四：供暖溫度不達標
供暖質量是個敏感問題，收採暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。採暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規定的最低16℃，進而引發了大量業主以拒交採暖費為手段的維權方式。
對策：可聯合業主代表共同監控
法院認為，對於供暖質量是否達標問題，政府雖然出台了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度不夠，也沒有相應的制裁措施。建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。
問題五：物業漠視鄰里糾紛
這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其採光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、傢具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，拒交物業費。
對策：主動與業主進行溝通
物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接採取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。

⑻ 物業公司有哪些責任

以《北京復市居住小區物業管理制辦法》為例第十三條規定，物業管理企業的義務：（一）全面履行物業管理合同，對產權人委託管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務；（二）接受物業管理委員會和居民的監督；（三）重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定；（四）接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督；（五）發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。