論抵押預告登記的法律效力
『壹』 不動產登記部門將房屋抵押預告登記自動轉為正式登記的法律效力問題
不動產登記部門想房屋抵押預告登記自動轉為正式登機嗎？這個問題好像是可能的，咨詢一下，這個房產部門就清楚了
『貳』 預購商品房抵押權預告登記是否具有抵押權
預購商品房抵押權預告登記具有抵押權。
一、預購商品房預告登記的法律效力。
我國《物權法》第二十條的規定「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 」上述規定包含三層含義：
1、預告登記的目的，即「為保障將來實現物權」。
由此可見，預告登記並非物權登記行為，「而是目的在於將來發生不動產物權變動的請求權」。 事實上，預購商品房預告登記所要達到的法律效果是在合同請求權與現實物權之間建立有利於不動產交易買受人的權利紐帶，保障不動產交易關系的穩定。就其本質，預購商品房預告登記所要保護的仍是合同之債的請求權。
2、預購商品房預告登記的效果，即「未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力」。
據此可以看出，預購商品房預告登記所要保護債的請求權具有排他效力，也就是說，經預告登記的請求權能夠對抗後來發生的與該請求權相沖突的不動產物權的處分行為。預告登記使得其所保護的債的請求權效果及於物權，在未經預告登記權利人同的情形下，能夠產生否定物權變動的法律後果，這也是預購商品房預告登記的要義。
但是，在不發生此種情形時，卻不能得出預購商品房預告登記就是物權登記的結論。畢竟不動產物權的轉移登記有賴於預告登記權利人的請求，在預告登記權利人未作物權變更登記請求的情形下，不動產物權不會發生自動轉移的後果。
3、預告登記的失效。
「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」預告登記的失效後果能夠有效解釋為什麼預告登記雖具有物權請求權的排他效力卻不能等同於物權登記的問題。預告登記制度旨在保護不動產交易關系的穩定性，特別是保障買受人的權益。但是，預告登記亦應受到約束，否則可能產生預購商品房預告登記權利人怠於行使權利，從而有損實際登記權利人的權益。正因為預告登記存在失效的可能，才不能將預購商品房預告登記等同於物權登記。
因為「原債權請求權的存在是預告登記的前提，債權一旦消滅，預告登記也就失去其存在的基礎。」 也就是說，預購商品房預告登記可以特定的情形下失效，但物權只能產生變動而不會失效。
基於上述分析，預告登記權利人並非必然將來成為不動產所有權人，只是在預告登記權利人依照法律規定或者約定的物權變動條件成就時，其享有排他的請求進行物權變動的權利，可見「預購商品房預告登記所要登記的不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行的登記。」
二、預購商品房抵押權預告登記的法律效力。
我國《物權法》並未對預購商品房抵押權預告登記有所規定；2008 年建設部頒布了《房屋登記辦法》，該辦法第六十七條規定了以預購商品房設定抵押的，當事人可以申請預購商品房抵押權預告登記。該辦法並未將預購商品房預告登記與預購商品房抵押權預告登記加以區分對待，均列入預告登記范圍。
第六十八條關於預告登記的效力規定：「預告登記後，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3 個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。」
該辦法第七十一條規定了申請預購商品房抵押權預告登記的形式要件，即：「申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；抵押合同；主債權合同；預購商品房預告登記證明；當事人關於預告登記的約定；其他必要的材料。」然而縱觀《房屋登記辦法》，其亦未對預購商品房抵押權預告登記的性質作出規定。依據《房屋登記辦法》的有關規定，對預購商品房抵押權預告登記可以作如下理解：
1、預購商品房抵押權預告登記的基礎條件是存在預購商品房預告登記。
沒有預購商品房預告登記，也就沒有預購商品房抵押權預告登記，二者之間具有從屬關系與先後順序。故在預購商品房預告登記不能等同於物權登記的前提下，預購商品房抵押權預告登記同樣不能等同於抵押權登記。
原因在於抵押權屬於擔保物權的范疇，抵押權的基礎是物權，沒有物權基礎也就沒有抵押權的設立；而預購商品房抵押權預告登記的基礎是預購商品房預告登記所保護的債的請求權，而非現實物權，因此，將預購商品房抵押權預告登記等同於抵押權登記沒有權利基礎和法律依據，預購商品房抵押權預告登記並非設立擔保物權的行為。
2、預購商品房抵押權預告登記所保護的是抵押權登記順位。
該辦法規定「當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。」筆者以為，鑒於同一財產可以向兩個以上的債權人抵押，因此，對預購商品房抵押權預告登記作合理解釋，系為保全一項將來以發生抵押權按序變動為目的的請求權的不動產登記。即在作為權利基礎的不動產物權得以轉移登記至預購商品房預告登記義務人時，預購商品房抵押權預告登記權利人享有得以預購商品房抵押權預告登記同等的順位變更登記為抵押權人的請求權，體現的是抵押權登記的順位保護。
也就是說，無論將來不動產上設立多少抵押權，經預購商品抵押權房預告登記後變更登記為抵押權的，該抵押權依然保持在預購商品房抵押權預告登記時的順位。有一種觀點認為，預購商品房抵押權預告登記系設立擔保物權的行為，故亦具有對抗物權變更的效果，依據是《房屋登記辦法》第六十八條第一款規定：「預購商品房預告登記後，未經預購商品房預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。」
顯然，作為部門規章的《房屋登記辦法》不能作出設立、限制、變更物權的規定，對上述規定的合理性亦不予討論，僅就該規定而言，只能發生房屋登記機構「不予辦理」的後果，以此認定抵押權預購商品房預告登記具有對抗物權變更的效果沒有依據。然而，在預購商品房預告登記失效的情形下，抵押權預購商品房預告登記是否同樣歸於失效及抵押權預購商品房預告登記權利人的優先請求權是否喪失的問題，雖不在本文所要探討的問題之列，但值得進一步研究。
綜上，抵押權預購商品房預告登記與抵押登記具有明顯的區別，二者法律後果亦不相同。抵押權預購商品房預告登記權利人對經預購商品房預告登記的不動產不享有抵押權登記產生的法律後果，即在對經預購商品房預告登記的不動產依法進行拍賣、變賣時，不享有優先受償權。
『叄』 抵押權預告登記是否享有優先受償權 最高院指導案例
不動產的抵押僅簽訂抵押合同的不產生物權效力，必須辦理抵押登記。根據《物版權法解釋一》第4條「未經預權告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力」的規定，抵押權也可以進行預告登記。
《物權法》第20條第2款規定：「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」預告登記本質上只是一項保全措施，保全的是對未來物權的請求權。從效力上講，預告登記僅具有保全效力、順位效力和破產保護效力。同理，抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，在抵押合同未完成本登記的情況下，即使抵押權進行了預告登記，抵押權也未設立，當事人之間仍只具有債的關系，債權人無法直接優先受償。抵押權預告登記所登記的只是一項請求權，是未來發生抵押權變動的一項排他性請求權。
好律師網參考
『肆』 以房抵債 買賣合同預告登記是否有效
房屋來預告登記效力是源什麼，房屋預告登記效力主要有：
預告登記發自於當事人申請的意思表示，且將請求權通過公示手段對外展示，反映了物權要求的公示原則。預告登記既是承認並保障權利人對房產將來的法律支配關系的制度，也是債權債務關系的延伸。 預告登記是請求權物權化的一種具體表現，預告登記所產生的應當是物權化了的請求權。預告登記時物權變動尚未實現，因此登記對象不是物權本身，而是將來房產物權變動的請求權。因此請求權本身雖是一種債權，但預告登記使該債權具備了物權的某些效力，是請求權物權化的一種具體表現。
預告登記具有排他性法律效力。預告登記使債權通過登記的方式記載下來並予以公示，這樣，債權轉化為准物權，債權的義務主體成為了不特定的，能夠對抗第三人，即具有排他性。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，義務人處分(不僅僅出售，還包括設定抵押等負擔行為)該不動產的，不發生物權效力。預告登記還具有追及效力，即將來的房產無論轉讓人轉讓給誰，或者房產被誰佔有，經過預告登記的請求權人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務後，都有權向房產實際佔有人追及房屋所有權或者通過處分房產獲得收益優先償還債務的權利
『伍』 抵押權預告登記是否享有優先受償權
預告登記只是預告登記物權，而不是抵押權，因此，不存在是否可以優先受償的回問題。
擔保法司法解釋答第七十九條：同一財產法定登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優先於質權人受償。同一財產抵押權與留置權並存時，留置權人優先於抵押權人受償。質押轉移標的物的佔有，而抵押不轉移標的物的佔有。
『陸』 銀行按揭抵押貸款預告登記是否具有抵押效力
抵押貸款的貸款條件：
有合法的身份；
有穩定的經濟收入，有償還貸款本息版的能力，無不良信用權記錄；
有合法有效的購房合同；
以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；
已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
能夠提供貸款行認可的有效擔保；
貸款行規定的其他條件。
『柒』 預告登記有哪些法律效力
房屋預告抄登記效力是什麼，房屋預告登記效力主要有：
預告登記發自於當事人申請的意思表示，且將請求權通過公示手段對外展示，反映了物權要求的公示原則。預告登記既是承認並保障權利人對房產將來的法律支配關系的制度，也是債權債務關系的延伸。 預告登記是請求權物權化的一種具體表現，預告登記所產生的應當是物權化了的請求權。預告登記時物權變動尚未實現，因此登記對象不是物權本身，而是將來房產物權變動的請求權。因此請求權本身雖是一種債權，但預告登記使該債權具備了物權的某些效力，是請求權物權化的一種具體表現。
預告登記具有排他性法律效力。預告登記使債權通過登記的方式記載下來並予以公示，這樣，債權轉化為准物權，債權的義務主體成為了不特定的，能夠對抗第三人，即具有排他性。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，義務人處分(不僅僅出售，還包括設定抵押等負擔行為)該不動產的，不發生物權效力。預告登記還具有追及效力，即將來的房產無論轉讓人轉讓給誰，或者房產被誰佔有，經過預告登記的請求權人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務後，都有權向房產實際佔有人追及房屋所有權或者通過處分房產獲得收益優先償還債務的權利。
『捌』 進行了抵押預告登記，是否即具有優先受償權
擔保法司法解釋第七十九條：同一財產法定登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優先於質權人受償。同一財產抵押權與留置權並存時，留置權人優先於抵押權人受償。
質押轉移標的物的佔有，而抵押不轉移標的物的佔有.
（一） 動產質權與動產抵押權共存的情況。
該解釋第七十九條第一款規定「同一財產法定登記的抵押權與質權並存時，抵押權人優於質權人受償。」該規定中沒有區分法定登記的抵押權與質權設定的時間順序對各權利的影響。由於《擔保法》本身並未規定這兩種權利之間誰更具優先性，因此該規定的含義明顯超出了《擔保法》關於抵押權與質權均具有優先性的規定，其它民事法律也無類似的規定，最高院的解釋屬擴張解釋，但筆者這樣規定有失偏頗。
先設定法定登記的抵押權後設定動產質權的情況。由於該抵押權在先且也登記在先，此抵押權優先於後設定的動產質權較合理。因為該抵押權已經登記，它具有一定的公示性，所以質權人在同意以此動產質權擔保時可以或者應當知道該動產已經被抵押，質權人在同意該動產質權擔保時應當預見到優先受償的難度。而且即使同是抵押權，登記的抵押權優於未登記的抵押權，先登記的抵押權優於後登記的抵押權。此時將該動產質權與抵押權放在並列的地位作比較，也可得出該抵押權優於該動產質權的結論。
先設定動產質權後設定法定登記的抵押權的情況。該解釋第七十九條將此種情況也納入了它的調整范圍似有不妥。首先，動產質權與法定登記的抵押權均具有優先受償性，《擔保法》本身並未規定誰更優先，該動產質權在該法定登記的抵押權設立前已具有完全的法律效力，後設定的法定登記的抵押權產生的對抗力只能向後發生，否則出質人與其他債權人將動產質物惡意進行抵押登記，將如何應付？其次，該解釋規定法定登記的抵押權優於質權，上個重要理由是經過法定登記的抵押權具有公示性。但我國現行的登記制度並不完備，該公示性是應當打折的。而動產質權的形成也必須以付質物為生效的條件，交付同樣也具有公示性，現在從一定意義上講交付的公示性並不比登記的公示性弱。再者，因為質權的生效以實際交付為前提，質權人在佔有質物的過程中還負有保管質物的義務，所以質權人承擔的風險較大，並且質物實際交付後還可有效防止出質人惡意轉讓或者損壞質物。
（二） 動產抵押權與留置權共存的情況。
該解釋第七十九條第二款規定：「同一財產抵押權與留置權並存時，留置權人優先於抵押權人受償。」在動產抵押中，由於抵押物實際上仍被抵押人佔有，該抵押物的狀況容易隨抵押人的意志改變而改變，該規定也未區分各權利形成的時間將其一概而論似有不妥。當然這樣規定有可操作性強的有利一面，《擔保法》的解釋者也許正是看中了這一點。
先成立留置權後設定抵押權的情況。在此情況下，留置權優於動產抵押權本人持贊成的態度。首先，留置權是法定產生，且具有很強的公示性，在後設定的抵押權產生之前已具有完全的法律效力。其次，留置物未交付給債務人之前，從一般法律意義上來說債務人還未取得該留置物的所有權，如債務人在該留置物上設定抵押權則該留置物屬於所有權有爭議的財產，即使將其進行抵押也無效。其三，即使抵押有效其也只應當產生向後的對抗力。最後，動產抵押無需轉移對動產的佔有即可設立，抵押權人無須承擔抵押物滅失的風險，而留置權則以實際佔有為前提，留置權人承擔的風險比抵押權人要大。此時，留置權如優先於抵押權還可以防止債務人惡意地將留置物取走。
先設定動產抵押權後成立留置權的情況。當然，這種情況一般來講很少見。但如果債務人將已經抵押的動產交給留置權人進行加工、添附或者與其它物品混合，原抵押物不能認定為當然地消失，而是改變了存在的方式，且多數情況下還升值了。由於加工、添附、混合後物品不能脫離原抵押物而存在，因此加工、添附或混合後的新物品中應當包含了已經被抵押動產的價值。雖然存在形式改變了，但是事實上已經發生了價值共存。此時若債務人拖欠加工費等，則會產生以上情況。筆者認為，此時動產抵押人有權對加工、添附、混合後的新物品價值主張優先權。在該情況中，從保護留置權人的生產成本（有工資或勞動報酬在內）的角度看，留置權仍優於動產抵押權，本人持贊成態度，但留置權的價值內涵不僅僅是生產成本，仍包括留置要權人的盈利在內，這種盈利權與抵押權的地位應當是平等的。還有，如果出現留置權人與抵押人合謀惡意將抵押物進行加工或以其它方式來製造一個留置權怎麼辦？這種惡意的行為顯然不應當受到法律的保護。例如：台灣《動產擔保交易法》第二十五條規定「抵押權人依本條規定實行佔有抵押物是時，不得對抗依法留置標的物的善意的第三人。」筆者認為我國的擔保立法應當對惡意的留置權進行限制，增加留置權如優先於抵押權應以善意為前提的內容。否則抵押權人的合法權益很難得到全面保護，況且此情況如產生，對抵押權人來講舉證之難是可想而知的
『玖』 商品房抵押權預告登記的擔保效力
在商品房成為現房之前，屬於期房階段，此時的房子不能出房產證，只有預告登記內證明。容如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續，房管局會給抵押權人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權預告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權人的。