贈予與買賣法律效力

『壹』 實為贈與的買賣合同的法律效力有哪些

《合同法》第130條：「買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。」第185條：「贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。」從上述法律規定可以看出，買賣合同與贈與合同的差別在於是否需要支付價款(是有償還是無償)。這一差別也就會導致接受標的物所有權的一方在未支付價款的情況下的法律後果不同：若為買賣合同，出賣人可以向買受人主張違約責任(解除合同並主張違約金並要求返還房屋;或者要求買房人繼續履行合同即繼續支付價款並支付逾期違約金);若為贈與合同，贈與人不得向受贈人主張違約責任且受贈人可以合法保有標的物所有權。
一般而言，房屋買賣比房屋贈與可以少交稅。這就導致很多真實意思是贈與的當事人以買賣的方式轉移房屋的所有權，即名為房屋買賣，實為房屋贈與。這種名為房屋買賣實為贈與的合同及履行過程有如下特徵：
1、合同價款明顯偏低(以達到進一步避稅的目的);
2、一般不會有銀行貸款(避免利息損失;避免被認定為詐騙或者合同被認定為無效);
3、合同條款比較簡單，很多細節的約定被省略，尤其是違約責任沒有約定或者約定的比較輕;
4、一般並沒有實際付款(多數有銀行走賬的記錄);
5、「買賣」雙方往往為親屬關系或者其他密切關系。
一個房屋買賣合同一旦被認定為贈與合同，就會產生一系列的法律後果【注意：合同不會被認定為無效，而是會被認定為贈與合同，並適用贈與合同的相關法律規定】：
1、該補交的稅款要補交(這是應然上，實然上稅務部門一般都很難知道真相，也就不會追繳);
2、「買房人」沒有支付房款不會構成違約，且可以合法保有房屋所有權(可能是部分所有權);
3、「賣房人」無權向「買房人」主張違約責任，也無權要回房屋的所有權;

『貳』 「房產贈與」和「買賣」有什麼區別

房產贈與和房產買賣在性質、公證、產權證和稅費方面有所區別。

1、性質不同

房屋贈與，指一方（贈與人）自願把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人願意接受的民事法律行為。房屋買賣是指將自己名下的房產進行買賣。

『叄』 房屋買賣和贈與的差別

1、定義不同

房屋買賣是指將自己名下的房產進行買賣；

房屋贈與，指一方（贈與人）自願把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人願意接受的民事法律行為。

2、要求不同

房屋買賣：自己名下房產具備房屋產權所有證；

房屋贈與：雙方當事人應訂立書面合同。

3、繳納的稅種不同

房屋買賣可不經公證直接過戶；

房屋贈與則必須經過公證程序，另外交納公證費。

4、所需材料不同

房屋買賣需要的材料：稅費繳納憑證、購房合同還有房產證、土地證等。到房屋所在地的房管局辦理過戶手續。

贈與需要的材料：房屋所有權證、父子關系證明，還有父母子女的身份證戶口本等，一同到當地公證處辦理《房屋產權贈與合同》公證。

『肆』 贈與有沒有法律效力

贈於有法律效力.從法律意義上說,贈與是一種合同關系.是受法律保護的.贈與可以附條版件,就是說贈與人對受權贈人提出一定條件,當條件達到的時候,贈與生效.但是所附的條件必須是具有蓋然性的,如果所附的條件必然實現或必然不能實現,那麼,法律規定,就等於沒有附任何條件.也就是說這樣的贈與當即生效.贈與還可以附時間,這種約定到了約定的時間才生效.還有贈與合同有的是可以撤消的:當受贈人發現贈與標底物對受贈人有害時,受整人可以起步過去法院依法撤消該贈與;當贈與人發現受贈人有加害贈與人時間,贈與人可以請求法院依法撤消該贈與.

『伍』 贈與，買賣三種方式轉移給子女哪個更合算

繼承過戶：費用最少，風險最高
子女以繼承的方式獲得父母的房屋，不需要繳納契稅，只需要支付公證費和工本費。
按照杭州目前的標准規定，公證費用是按照房屋產權證面積來計算的，每平方米收費30元。也就是如果90平方米的房產，公證費為30×90=2700元。
工本費的收費標准為每件80元。所以兩筆費用加起來基本也在千元左右。
按照法律規定，房產繼承分為兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承也就是說，房屋產權人只有一個子女，那麼產權人去世後房產自然繼承給下一代。但如果房屋產權人不只有一個子女，那麼產權人需要立遺囑明確房產由哪個子女來繼承，或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權，才能由其中一個子女單獨享有繼承權。
在實際操作中，因為繼承是遺產人去世後才可以進行產權過戶，所以採用這種過戶方式的人比較少。如果財產所有人生前沒有留下遺囑，就由法律界定。如果繼承人很多，又想過戶到其中一個人的名下，那麼其他擁有繼承權的人必須申明放棄遺產才行。
如果財產擁有者生前留下有效的法律文件，指定繼承人，必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力。
贈與過戶：契稅+公證費+過戶登記費
值得注意的是，其他親人，即便是兄弟姐妹，統統不能採用繼承的方式，只能是選擇贈與過戶或者是買賣過戶。
以贈與的方式過戶，和繼承過戶相比，需要多繳納3%的契稅。同時，在取得房屋所有權後再次交易，則需要面臨比較高的個稅。因為在取得房屋的時候相當於零成本，所以再出售的成本就比較高。
比如一套100萬元的房產，則需要徵收20%的個稅，也就是20萬元。
買賣過戶：交易費用最高，風險相對最低
以買賣的方式過戶父母的房產，也可以分為幾種情形。
情形一：如果這套房產是老人唯一的房產，小於90平方米(屬於普通住宅)，距離上次交易滿2年，那麼，營業稅免徵，契稅1.5%，個稅免徵。
也就是說，如果是老人的唯一房產且小於90平方米，那麼買賣過戶的方式比贈予方式的費用還要省。
情形二：如果這套房產大於90平方米(屬於非普通住宅)，契稅要3%，個稅為差額部分的20%(比如以前這套房產兩老是房改房20萬元買下，現在市值100萬元，那麼差額就是80萬元，個稅為16萬元)；而營業稅，滿2年免徵收；不滿2年，營業稅5.6%。
在實際操作中，由於繼承過戶的條件比較嚴苛；房產贈與過戶又具有較大的風險性，因為在房產過戶之前如果贈與人放棄贈與，此時，即便買方已付定金，由於贈與的性質決定對賣方也無任何約束責任可追究，這樣勢必會給購房者帶來一定的經濟損失。
所以在實際生活中，房屋買賣過戶是最常見的，也是操作較為便捷和安全的方式。
不同家庭視具體情況分析
三種方式均存在利弊 不同家庭視具體情況分析
從法律層面來看，其實以上三種方式各有利弊和風險，無法簡單地從交易費用方面判斷合算與否，只能視不同的家庭實際情況具體問題具體分析。
六和律師事務所資深律師葉永祥認為，房屋遺產繼承、贈與、買賣三者是三種完全不同的法律關系，如果同樣是父母的房屋轉移給子女，採取上述不同的方式，法律上的風險是不同的。
繼承包括法定繼承和遺囑繼承。如果父母生前無遺囑，則所有法定繼承人均可以繼承；其中，繼承人如繼承遺產時已婚，根據婚姻法的規定，其配偶也將獲得夫妻共有權。如父母通過遺囑將房屋留給子女，遺囑尚可以撤銷和修改，即父母在生前對房屋有完全的控制能力和處分權：對於父母而言其保障最強，但對於受益人而言則存在變數。
生前將房產贈與子女後，對於子女而言可以立即得到財產權，但房屋可能被子女以變賣、抵押等方式處分，且如子女對父母不盡贍養義務的話，父母的晚年生活可能無法保障。
以買賣的方式將房屋轉移給子女的話，對於父母而言也存在與上述贈與方式中存在失去對房屋控制以及養老無著的風險。如果父母明明是贈與給子女，但採取了買賣的方式進行轉移，則還存在著交易所得款項的繼承法律風險，即父母過世後其他子女可能會提出要求分割房屋轉讓款的主張。
所以，以上三種方式各有利弊和風險，無法簡單判斷合算與否，只能視不同的家庭實際情況而定。
「而遺產繼承在現實中其實沒有這么復雜困難。在實踐中，我國80%-90%的遺產繼承都是通過公證處來處理的，極少數有爭議且無法調和的，通過法院處理。」
而另一種方式，房產贈與，是指一方當事人自願將自己的私有房產無償給予另一方所擁有，對方當事人也願意接受的行為。這種行為一般發生在親屬或朋友之間。房產贈與屬於房地產交易的一種形式，在日常生活中經常出現。但房產贈與同其他形式的房地產交易有所區別，在房產贈與行為發生時，當事人只有按照房產贈與的有關特殊要求和程序辦理正式的手續。
根據《城市私有房屋管理條例》規定，受贈的房屋，須提交房屋所有權證、贈與書和契證，到房地產管理機關辦理房屋所有權變更登記手續。而且只有辦理了正式的所有權變更登記手續，房屋贈與才算是具有了法律效力。