物管問題法律責任分析思路三步

『壹』 社區物業管理存在的問題，需要怎樣整改及有什麼好的建議發言稿

您好，我國物業管理已經經歷了二十多年的發展，取得了長足的進步。在上個世紀90年代的後期，中國的物業管理已經開始進入市場化運作階段。目前，中國物業管理進入了全面的推廣時期，行業開始發育，物業管理逐漸發展成為了一個獨立的經濟部門。

物業管理行業屬於第三產業中的服務行業，具體服務內容和范圍廣泛，包括各類建築。如高層與多層住宅區、綜合辦公樓、商業樓宇、工業廠房、倉庫、停車場等，其中居民住宅區業主群體大、物業管理涉及面廣，是物業管理的核心部分和重點服務領域。

社區物業管理包括常規服務、專項服務和委託特約服務等方面的內容。常規性服務是對業主提供的基本服務，主要包括：（1）房屋建築主體的管理；（2）房屋設備、設施的管理；（3）環境衛生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質的服務等。專項服務是物業公司為滿足一部分業主的需要而提供或協助提供的各項服務工作，如在物業小區內建立商業網點、金融服務以及代理中介服務機構，組織開展文化娛樂活動等。委託特約服務是為滿足業主的個別需求受其委託而提供的服務，如小區內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為業主代購生活物品等。目前我國城市社區物業管理以常規服務為主，一些資質級別高的物業管理公司除了常規服務外，也注重開展專項服務和承接一些委託特約服務。

隨著人們生活水平的不斷提高，業主對物業公司的管理服務水平提出了更高的要求。我國物業公司的企業組建模式有房地產開發商自建、政府行政部門組建、舊街道房管所轉制形成、大企業後勤部門組建、獨立法人組建的股份公司等，各類型的物業公司受本身體制的制約，在管理思路和服務意識上存在著一定的差距。但是從總體來看，現階段物業管理服務不到位、物業公司和業主之間的矛盾日益明顯，已經成為了物業行業的一個普遍性問題。有關社區物業管理糾紛的各種報道屢見報端，成為了引人關注的焦點問題。

目前，業主對物業管理現狀不滿，普遍反映的一些問題有：物業公司服務質量低、常規性的基本服務也不到位；有的物業公司人員素質低、服務態度差；物業管理收費過高等。當然，面對業主的意見，物業公司也有自己的理由和苦衷。社區物業管理方面出現的矛盾和糾紛影響了社區居民的日常生活和社區的和諧氣氛，也阻礙了我國物業管理行業的發展步伐，應當引起我們廣泛的重視，通過積極的努力來化解矛盾和尋求解決問題的方案。

二、社區物業管理存在問題分析

2004年下半年，我們對北京、河北等幾個地方的社區物業管理作了一次問卷調查2共獲得了100份有效調查數據。調查問卷內容是針對業主對小區物業服務是否滿意的問題，調查的項目包括：綠化環境、運動設施、通行情況、治安情況、衛生保潔、車位管理、寵物管理規定、員工素質及服務態度等。據調查結果顯示，對物業整體服務質量表示滿意的只佔10％，認為一般的佔20%，表示不滿意的佔70％。從這一調查結果大體上可以看出當前我國物業管理服務質量水平很低，距離業主的要求和期望值還有很大的差距。對於作為服務行業的物業管理公司，服務質量是關鍵，物業服務與業主的工作和生活息息相關，服務不到位就會招致業主的不滿，造成雙方關系緊張，不但影響社區的穩定與和諧，而且物業公司本身的生存和發展也會受到影響。

調查了解到的物業管理方面存在的主要問題有以下幾個方面：

1. 物業公司與業主之間的法律關系不明確

國家有關部門和北京市政府最近幾年相應頒布了一些物業管理方面的法規，對許多問題已經有了明確的限制，但在實際執行過程中卻有很大的距離。按照有關法規，業主管理委員會應該是物業區內的最高權力機構，物業管理公司是受業主管理委員會之委託和聘用從事管理工作的，業主管理委員會有解聘物業管理公司的權利。實際上，許多物業管理公司並沒有受到業主管理委員會的委託開展工作，業主管理委員會即使對物業管理不滿意也很難另換物業管理公司。

2. 物業小區設施不健全

這主要是房地產開發商遺留的問題，當初開發商承諾的設施建設和實際不符。如建房時規劃的綠地面積減少，該建的設施沒有建，業主共有設施被物業公司外租盈利等問題，引起業主的不滿。還有，與居民生活相關的附屬設施不完善，例如健身、娛樂、商業、幼兒園等配套服務設施不足，給業主的生活帶來不便。

3. 收費與服務不相符

部分物業小區的業主反映繳納的物業費較高，而享受的服務不足，物業公司服務不到位。確實有個別物業管理公司自定收費標准，不與業主協商，不報物價局批準的情況，也有隻收費不服務或少服務的物業公司，這是引起業主不滿而產生抵觸情緒的主要原因。另外，物業公司的財務透明度不夠，也是導致糾紛產生的原因。按《北京市居住小區物業管理辦法》規定，管理公司賬目應每6個月公開一次，但真正能實行的小區很少。管理費用的開支往往是業主最為關心的問題，因為業主想知道自己繳納的物業費用到那裡去了。

4. 業主的配合問題

有的小區物業管理公司收費難問題比較突出，多數是由於物業公司等原因導致業主不滿而引起的。由於物業公司和業主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產生隔閡，甚至發生沖突。一些物業管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來催交費用，但往往導致矛盾加劇。

以上物業管理存在的問題集中地表現在物業公司的服務質量上，為了探討提高物業管理的水平和質量問題，有必要從公司組建模式和資質等方面，對影響物業公司服務質量的因素加以分析。

三、影響物業公司服務質量因素分析

1. 物業公司組建模式與物業服務水平

社區物業企業組建模式一般可以分為五類：①由房地產開發商直接建立；②由行政管理部門組建；③由房管所轉軌改變機制而來；④由大中型企事業單位的後勤部門組建；⑤由社會上的獨立法人按照現代企業制度建立的股份有限公司或個人有限責任公司3。

從根據實際情況看，以上的分類中②和③性質相似，均為城建行政管理部門下屬，二者可以合一。這樣就可以將物業公司按組建模式分為四類，即：第一類為獨立法人企業組建的；第二類為房地產開發商組建的；第三類為行政主管部門組建的；第四類為大企事業單位後勤部門組建的4。不同組建類別的物業管理公司在運行模式和服務質量方面表現各不相同。

表1通過對具體項目打分的方式，得出了對不同組建模式物業服務質量的評價結果。從表1可以看出，第一類公司的物業服務質量好，在對比中評價最高。獨立法人物業企業多數屬於現代化住宅小區，硬體設施完善，能夠滿足業主的多層次需要；不論是人員素質、居住環境，還是社區文化、親情服務等方面的綜合得分都要高於其它組建模式的物業公司。

第二類的得分略高於第三和第四類。主要是因為其與開發商為一體，現階段開發商為了提高其房地產品牌效應，增加附加值，在近期比較注重產品的售後服務，所以其服務質量就高於後兩者。但因其與開發商關系過於密切，在開發商產品遺留問題以及資金的自由支配上處於被動地位，阻礙了其業務的自由拓展，服務質量也受到一定的影響。

第二類和第三類的得分最低，其主要問題是受主管部門行政管理的影響和沿用傳統的管理方式，市場化程度低，其提供的服務不能很好地滿足業主的需求。

從以上分析可以看出，隨著市場經濟的發展，物業管理必須進一步市場化，市場化程度高的物業管理企業服務質量相對較高，能夠為業主提供較為滿意的服務。公司組建模式和體制決定其運行方式，對物業企業服務質量有著很大的影響。
望採納

『貳』 分析問題的思路是什麼

問題分析法（problem analysis)
科學管理中的心理學方法之一。它是按解決問題的思維過程，尋找出問題所在，並確定問題發生原因的系統方法。在管理中，通常把實際狀況與應有的要求標准之間的差異叫問題。根據解決問題的思維程序，問題分析法的一般步驟是：第一步是確定問題。是不是問題，要看實際狀況與要求標准有無偏差；第二步是進一步的分析問題，即把問題分解為各個比較小的問題，區分出緊急、嚴重性或可能性等問題。然後制訂研究這些問題的先後程序；第三步是說明什麼是偏差、什麼不是偏差、並提出問題；第四步是找出可能導致偏差的各種因素，如人員的減少、新換的設備、方法的改變等；第五步是從上述各因素中，最後肯定什麼是產生偏差的真正原因，並經過檢查核實。這里，遵循解決問題的思維過程第一步就是提出問題階段；第二步是明確問題階段；第三步和第四步是提出假設階段；第五步是檢驗假設階段。

『叄』 物業管理責任認定（最好法律人士回答）

回復：
1、關於樓上說電梯費是否包含在管理費中的問題，在實際工作中是存在的，一些物業單位（小區）會將公共用電（部分）單獨另計，具體是否包含在物業管理費中要看雙方物業合同的約定；關於樓主提的問題，業主拒交物業管理費顯然是不合適的，就像去餐館吃飯，因為一道菜不妥，而不支付所有餐費，顯然有些牽強。這里有幾個問題，第一，電梯損壞不能使用的原因是什麼？是誰的原因造成的？如果在損壞期間物業公司依然在電梯管理服務上提供了相關服務或支出了相關能耗，那麼業主還是應當交納相應的費用。例如：你家保姆去幫你家做飯，由於電飯煲壞了，做不了飯，而扣保姆的工資或者連保姆進入廚房所產生的電費也需要由保姆來承擔，不太妥當。第二，如果因為物業公司管理失誤，或者物業公司沒有提供相關的服務，而導致業主遭受損失的（沒有能乘坐電梯），物業公司應當依據責任大小，給予一定的賠償，當然根據雙方協商，賠償可以是35元或者其它。因此，出現這種情況，業主一定要找到物業公司服務缺陷的地方，要求補償，而不是直接拒交管理費，而使原本有理的事件變成被動、無理的事件。

2、公共水管爆裂與是否繳納物業管理費無關。根據雙方合同約定，即使業主不繳納管理費，物業公司也應當提供服務，不能以不繳納管理費為由而拒絕提供服務。就想我們做公共汽車，不能因為一個人不買票而停運整個公交車，這樣會損害其他人利益。物業公司正確的做法是，公共區域正常維護，另外找到業主催繳管理費，甚至可以通過法律渠道解決。

水管爆裂導致業主財產遭受損失是否需要物業公司承擔責任呢？要看物業公司在水管爆裂上是否存在責任或者過失。如果物業公司按計劃做了維護保養，按照服務合同要求提供了所有的維護或提示服務，水管屬於自然（或天氣原因等）爆裂，那麼物業公司不承擔責任，如果物業有投公共財產相關保險的話，損失方可以通過保險獲得補償。如果水管爆裂由於物業公司維護不當或者沒有提供相關服務（維護）而導致或者間接導致問題出現的，根據合同約定的責任大小，物業公司應當承擔相應的責任。

『肆』 物業管理常見的問題及解決方案

物業管理常識性問答問:
1、 業主委員會依法如何產生？
答：住宅區入住率達到百分之五十以上或自第一個業主入伙之日起滿兩 年的，開發建設單位或其委託的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅主管部門應在接到告知之日 起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會，開發建設單位應當協助召集業主大會。
分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委 員會的權利、義務相同。問：
2、 業主委員會的成員必須是業主嗎？
答：業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由 業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員。業主委員會聘請執行秘書一至二名，負責處理業主委員會日常事務。問：
3、業主委員會有哪些職權？
答： （一）召集和主持業主大會；
（二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；
（三）採取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，並與其訂立、變更或解除委託管理合同；
（四）審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標准；
（六）監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。問：
3、 開發商有權單方指定物業管理公司嗎？
答：住宅區開始入住後兩年內，開發建設單位自行或者委託物業管理公司對住宅區進行物業管理；業主委員會在此期間成立的，業主委員會應與開發建設單位簽訂委託管理合同，並行使本條例規定的各項職責，但不得終止委託管理合同；開始入住兩年後，業主委員會應依本條例規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。
在住宅區開始入住兩年後業主委員會仍未成立的，由開發建設單位自行或委託物業管理公司繼續管理。問：
5、開發商應當向業主委員會移交哪些建設施工資料？
答：（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
開發建設單位應按規劃或合同的約定完成住宅區相關配套設施的建設。 問：
6、房屋的維修責任是如何劃分的？
答：（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯 、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
（三）住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管，用於房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。
問：
7、什麼是公共設施專用基金，該基金如何管理使用？
答：開發建設單位應在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設 總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。公用設施專用基金用於購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。
公用設施專用基金由區住宅主管部門設立專帳管理。區住宅主管部門對業主委員會正常使用公用設施專用基金不得干涉。問：
8、《中山市住宅物業服務標准》規定普通商品住宅保潔服務應到什麼標准？
答：中山市住宅物業服務標准》規定普通商品住宅保潔服務范圍為：小區規劃紅線內，業主戶門以外；服務內容為：（1）有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；（2）設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；（3）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；（4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃；（5）按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。（7）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行清洗和消毒，加強對業主的宣傳維持正常的生活秩序。問:
9、物業管理企業在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業主人身和財產負責？
答：物業管理企業在公共秩序維護的主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防範措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。物業管理企業原策上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，但物業管理企業違反物業服務合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業管理企業應依法承擔賠償責任。問:
10、物業管理企業是否可以將物業管理的專項服務委託專業公司？
答：可以，一個物業管理區域應由一家物業管理企業實施統一管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委託給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理業務以並委託給他人。問:
11、物業管理企業在履行合同義務時，是否有權對違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行制止？
答：是。物業管理企業按照業主（臨時）公約的規定以及物業服務合同的授權，有權要求業主配合物業管理企業的管理服務，對業主違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行勸阻、制止或按業主大會、業主委員會的授權採取其他處理措施。問:
12、車輛停放時停車人享有什麼權利？應遵守什麼規定？
答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區域停放車輛，停放車輛不能佔用、堵塞消防通道和消防設施等。
問:
13、經濟適用住房小區如何交納物業服務費？
答：目前，按照〈〈廣東省物業管理條例〉〉建設部第33號令〈城市新建住宅小區管理辦法〉及地方有關物業管理法律、法規。經濟適用住房小區物業管理服務費用分為兩部分：物業管理服務費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建築面積分攤計算。物業管理服務費用於公共區域的保潔、保安、小區綠地養護、化糞池清掏、小區的日常管理、房屋及小區共用部位公用設施設備的小修。收費標准為2.0元/平方米.月（綠化率30%以下），1.0元/平方米.月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。問:
14、普通住宅如何交納物業服務費？
答：目前，按照省物價局、建設廳〈〈關於貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知〉〉及〈〈中山市物業服務收費管理辦法〉〉（中價〔2005〕57號），普通住宅的物業管理服務費分為兩部分：一、住戶個人交費項目1. 裝修房屋垃圾外運費2. 保潔費3. 保安費4. 各項費用統收服務費5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）6. 機動車存車費；二、 產權人交費項目1. 綠化費2. 化糞池清掏費3. 管理費4. 小修費5. 中修費6. 大修費7. 小區共用設施維修費8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。問:
15、公房、安居房出售後，物業服務費用怎麼交納？
答：公房、安居房出售後，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產權人交費項目包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。
問:
16、高檔住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定？
答：高檔住宅、非住宅類物業的物業服務費採取市場調節價的定價形式。在業主大會、業主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業主大會、業主委員會成立後，由業主大會與物業管理企業協商定價。問:
17、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？
答：交了住宅專項維修資金後，不再交納房屋共用部位共用設施設備大中修費用。問:
18、自用部位、自用設施的維修養護費用怎麼交？
答：自用部位、自用設施的維修養護費用可以按年（季度、月）交給物業管理企業，也可以發生時再交納。問:
19、出租房屋時，物業服務費用由誰來交納？
答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。問:
20、開發企業已竣工但未出售的物業是否應交納物業服務費用？
答：開發企業已竣工但尚未出售的物業應全額交納物業服務費用。
問:
21、公房上市後，物業服務費用如何交納？
答：公房上市後，原有產權單位不再承擔交納物業服務費用的義務。物業服務費用由房屋購買人承擔。問:
22：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？
答：電梯費用由樓內全體產權人按建築面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。問:
23、物業管理企業收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？
答：物業管理企業應負責停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，只提供場地不負責保管。（24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務。問:
24、裝修時也是否要交納裝修押金和裝修服務費？
答：裝修時，業主應當按照裝修服務協議繳納裝修押金和裝修服務費。對於裝修押金，業主裝修工程完工後，沒有違反協議的，物業管理公司應當退還押金。物業管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度；查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節因裝修引發的鄰里糾紛；業主裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
問:
25、因開發遺留問題可以拒交物業服務費嗎？
答：不可以。開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對於開發遺留問題，業主應當與建設單位通過協商或訴訟解決糾紛。問:
26、業主或業主大會是否可以聘請專業機構對物業費用進行審計？
答：物業服務費用實行包干制的，業主大會主要對物業管理企業的服務質量進行考核，不對物業服務費用進行審計。物業服務費用實行酬金制的，業主大會與物業管理企業可以在合同中約定對物業服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委託，審計費用由全體業主承擔，審計結果對雙方都有約束力。 問:
27、建立專項維修資金的法律依據是什麼？
答：《物業管理條例》規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」 問:
28、專項維修資金的用途是什麼？
答：專項維修資金專項用於住宅共用部位共用設施設備的保修期滿後的維修工程，即除日常運行維修養護以外的中修、大修以及更新、改造工程。
問:
29、誰應交納商品住宅專項維修資金？
答：凡是1999年 1月 1日以後簽訂商品住宅（包括經濟適用住房，與住宅結構相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉為租賃、經營或自用的開發商也應交納專項維修資金。問:
30、不交納專項維修資金的怎麼辦？
答：不繳納專項維修資金的，房地產管理部門將不予辦理其立契過戶手續和權屬登記手續。問:
31、業主交納專項維修資金的標準是什麼？
答：商品住宅（異產毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實測面積後有變化的以結算價款為准）。此外，非異產毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。問:
32、業主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？
答：商品住宅專項維修資金是屬於業主所有的，在業主委員會成立前由市小區辦負責代管，並存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、專款專用。根據國家規定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。問:
33、小區里公有住房建立過專項維修資金嗎？
答：公有住房售後維修資金由售房單位負責歸集並存至市住房資金管理中心系統，由市中心出具交存證明。公有住房出售後，其住宅區成立業主委員會的，經業委會申請，原代收（售房）單位應將維修資金移交給業委會管理，市住房資金管理中心負責監督執行。
問:
34、專項維修資金何時能劃回到小區進行管理與使用？
答：業委會成立後，市小區辦應將維修資金劃轉給業主委員會統一管理，業主委員會代表物業管理區域內的全體業主在指定銀行系統（以下簡稱經辦行）開戶存儲。經業主大會決議，業委會應委託物業管理企業代為管理，並由業委會與物業管理企業簽訂《維修資金委託代管協議》，明確雙方權利和義務。按照「專戶存儲，專款專用，按幢設帳，核算到戶」的原則進行管理。問:
35、維修資金的支取使用程序是什麼？
答：總體來說維修資金的使用應當遵循「年度普算--制定維修計劃--編制工程預算--批准預算--委託施工--工程驗收--分攤費用與支取資金--公布賬目」的程序。問:
36、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？
答：住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責任人承擔費用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業主）原則分攤使用維修資金。問:
37、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？
答：如業主維修資金不足首次歸集額的30%時，業委會應提議續籌。籌集的標准和具體辦法由業主大會決定，續籌金額一般按業主所擁有的建築面積分攤，由業主直接交存到經辦行，計入業委會賬戶和業主明細戶。 問:
38、物業管理區域內的公共建築和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？
答：物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施等做法都是不被允許的。業主確需改變公共建築和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，並告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理相關手續.問:
39、因維修物業或者公共利益，業主、物業公司或其他單位需臨時佔用、挖掘道路和場地怎麼辦？
答：因維修物業或者公共利益，業主或其他單位確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。問:
40、業主、物業公司能否擅自佔用物業共用部位、公用設施設備？
答：物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業公司都不能擅自佔用。如需佔用物業共用部位、共用設施設備，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理公司同意後，按照規定辦理有關手續。問:
41、業主、物業管理企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？
答：業主、物業管理企業不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。如需經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用於補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
問:
42、能否在房屋樓頂架設廣告牌?
答：一幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬於全體業主共有。如需在小區樓頂上架設廣告牌，應徵得業主大會、物業管理企業同意後，依法辦理有關手續。所得收益主要用於補充住宅專用維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。問:
43、業主能否不按規定或約定封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚？
答：封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業主自家的事，但是會影響小區的環境和整體外觀。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒適，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業主封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業主（臨時）公約》和小區有關規章制度的規定。問:
44、鄰居佔用了公共樓道怎麼辦？
答：公共樓道屬於共用部位，鄰居佔用了公共樓道就是侵犯了相鄰業主的權益，業主、業主委員會、物業管理企業可以要求其停止佔用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。問:
45、物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？
答：物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位委託物業管理企業負責維修養護。問:
46、物業管理公司需要入戶維修，業主是否應該配合？
答：小區內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業具有系統性等特點，致使物業局部安全隱患不僅會業主、使用人，還會影響到相鄰的業主，甚至整個物業管理區域的安全和正常使用。即物業安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業管理企業需要進行入戶維修時，業主應當配合。問:
47、業主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？
答：由於業主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業主大會、業主委員會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。問:
48、小區內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？
答：如果是人為造成小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應該由全體業主按所擁有的建築面積比例分擔。問:
49、為什麼要規范房屋裝飾裝修行為？
答：我國住宅房屋多數屬於集合式樓房。在住宅小區中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當的裝飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規范，因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。問:
50、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業管理企業嗎？
答：裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業管理公司有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理公司。問:
51、業主裝飾裝修房屋，需要與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎？
答：業主應當在裝飾裝修房屋前與物業管理企業簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。問:
52、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？
答：按照建設部第110令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建築主體和承重結構；（2）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房；（3）擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連接陽台的磚、混凝土牆體；（4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；（5）未經批准，不得搭建建築物、構築物；改變住宅外立面，在非承重牆上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。（6）其他影響建築結構和使用安全的行為。
問:
53、業主裝飾裝修房屋過程中，物業管理企業能否進行入戶檢查？
答：業主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束後，物業管理企業應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的予以制止；情節嚴重的，及時向有關部門報告。問:
54、住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規定？
答：按照市建委、市規委、市國土房管局《關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規定(試行)》每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鑽等產生雜訊的裝飾裝修活動。問:
55、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？
答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。問:
56、住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間？
答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外牆面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

『伍』 1.分析題干，得出思路 物管和客戶因安裝門禁而發生糾紛如何化解這個矛盾

分析題幹得出思路，不管了，客戶因為安裝門禁而發生糾紛，如何化解這個矛盾呢？你所在的大樓推行門禁的系統，然後不要外送外賣，送餐人員上樓，只能夠讓客戶在一樓的大門口進行取餐，有一份不部分部分互不理解，爆發了比較激烈的沖突，但是物業的領導表示要基層崗位的同事堅決執行公司的管理決定，公司內部的部分同事也不是非常理解新規定，工作中有些抵觸的情緒，我覺得吧，這個情況可以互相理解，理解，領導也可以讓他們能夠送上快餐上樓員工也理解一下領導，讓他給一個過渡期就好了。

『陸』 物業管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當前物業管理服務中的反映出來的主要問題
（一） 法規不健全，司法效力不高
近些年來，雖然物業管理的立法取得了不小進展，《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等的出台，對規范物業管理的運作起了一定的作用。但物業管理中的一些深層次問題，如業主組織與其它組織的關系處理、物業管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規定。這使得許多物業管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執，甚至引發集體請願、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。
（二）物業公司與業主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系
目前有一些物業公司依仗有開發建設單位的支持，經常對業主的呼聲不予理會，粗暴干涉業主的權利，導致業主對開發建設單位附屬的物業公司很反感、不信任。開發建設單位的物業公司對物業早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業主的利益，在建築質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監督把關作用。引致業主經常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現等而遷怒於物業公司，對物業公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區由此發生暴力沖突。
（三）物業公司履約意識和能力差，物業服務不到位
有一些物業公司在取得物業管理權後，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標准和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。
（四）業主組織地位不明確，業主委員會運作不規范
長期以來，業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產相對鬆散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴後，也難以執行。而在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會不公、不當地行使自己的權力，難以發揮業主組織應有的作用。
（五）業主欠費比例在有的地方較為嚴重
根據《中國物業管理》雜志的報導，北京市居民小區管理辦公室對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%的只有14個小區，商品房小區平均物業收費率僅為65%。而一般來說物業管理費收費率低於80%物業公司將難以維持正常管理活動。
二、物業管理服務問題產生的原因
（一）業主與物業管理企業理念滯後
時致今天，仍然有大量人們對物業管理的認識停留在計劃經濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業公司還是業主對物業管理的認識均又不成熟之處。 特別是內地這種情況更普遍。據陝西《華商報》記者調查，西安市民對物業管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業主稱小區物業管理部門不是根據業主意願公平選聘產生，而是由開發商「欽定」的，小區業主合法權益無法得到保障；86％的業主認為小區物業收費不透明，更有60％的業主稱不了解物業部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調查的70％以上的業主對物業服務不滿意，同時認為業主無法行使屬於自己的權利；在參與調查的市民中，有一半以上的人稱不知道小區物業管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業主稱小區不能按時召開業主大會，其中不少業主稱小區沒有召開業主大會卻產生了業主委員會，懷疑是物業管理部門暗箱操作；在「您對小區物業管理不滿時採取何種方式解決？」的調查項中，近30％的小區業主通過「爭吵」解決物業糾紛。
（二）物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難
規模不經濟的問題。物業管理行業有一種說法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。據據統計，物業管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業管理覆蓋率也只有為40%。物業管理企業有3000餘家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業公司管理項目少，面積少的現狀，反應了物業管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業管理企業難以走出經營困境，服務質量自然難以保證。
（三）行業隊伍素質偏低，人才短缺
物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由於我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標准和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流於形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。

『柒』 業主家中財物被盜,物管該負什麼責任

業主、物業使用人的財物被盜，物業公司依法不承擔賠償責任，除非物業公司疏於管理、未盡到物業服務職責或者物業服務合同有特別之約定。

根據《物業管理條例》第二條規定：

物業管理是指物業公司按物業服務合同的約定對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，並維護相關區域內的環境衛生和秩序。同時條例還規定，物業公司應協助做好物業管理區域的安全防護工作。

因此，在物業服務合同中沒有特殊約定的情況下，物業公司的工作就是協助業主做好安全防護工作，對業主家中財物並沒有保管和看護的責任。

根據《物業管理條例》第三十六條規定：

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

因此，如果是由於物業不履行義務導致業主被盜，比如攝象頭損壞長時間未修(注意是長時間)、門崗登記制度不利、巡邏不及時之類的事情，導致業主被盜，物業需承擔一定的責任。

(7)物管問題法律責任分析思路三步擴展閱讀：

物業公司否有責任：

要看物業公司在被盜事件中是否盡了安全防範義務。物業公司承擔的安全防範義務是有限的，僅指一般意義上的安全防範。如設置門崗、門禁、外來人員或車輛登記、日常巡邏、監控維護等。物業公司如果做到以上幾點，比如各崗位都有正常工作記錄等，那就是盡到了安全防範義務。

或雖然有一項或幾項沒做到，但與業主被盜沒有關系，也算盡到安全防範義務。此種情況下物業公司無責任。如果是由於物業不履行義務導致業主被盜，比如攝象頭損壞長時間未修(注意是長時間)、門崗登記制度不利、巡邏不及時之類的事情，導致業主被盜，物業需承擔一定的責任。

還看業主與物業公司之間的合同約定，如果合同約定承擔業主被盜的安全防範責任的話，那麼就要由物業承擔。

『捌』 法律發現方法分析的三步論是什麼急！急！急！

法律推理的基本方法及其問題

（一）演繹推理

演繹推理在結構上由大前提、小前提和結論三部分組成。

大前提是那種概括了若干同類個別事物中共性的普遍性判斷；

小前提是對某一個別事物屬於大前提主詞外延的一種說明；

結論表明該個別事物也具有在大前提中普遍性判斷所揭示的屬性。

由於生活世界存在著特殊與普遍之間的內在聯系，而那種共性、普遍性是同類事物的任何個別都共同具有的，所以一個正確的演繹系統，本身是對這種特殊與普遍之間的聯系的反映。當代中國是以制定法為法律淵源主體的國家，制定法中各種具體規定，是人們進行法律推理的大前提。所以演繹推理在法律推理中被廣泛運用。

演繹法律推理具有與一般演繹推理不同的特點。美國法學家史蒂文．J．伯頓認為，法律演繹推理的關鍵步驟有三
：⑴ 識別一個權威性的大前提。
⑵ 明確表述一個真實的小前提。
⑶判斷重要程度。
而其中的真正的問題可能在於「選定大小前提並在它們之間確立一種適當的關系。」在此，有必要分步驟進行分析。

第一步的問題是如何尋找大前提？

大前提是用作法律依據的法律規定。有兩個因素影響著對大前提的找尋。其一是對案件事實的全面、准確的把握。即到底發生了什麼事情？其二是人們的法律知識。人們只有具備足夠的法律知識和法律訓練才知道如何「全面」、「准確」地確定案件事實，才能夠「對號入座」、在自己的法律知識之網中找到合適的大前提。

第二步的問題是如何確定小前提？

這一過程其實是在事實與法律之間的反復溝通與聯絡的過程。因為小前提是對某一個別事物屬於大前提主詞外延的一種說明，而法律演繹推理的小前提通常是對某一特定的、待判斷問題的描述。在有些情況下，對小前提的描述並非易事。「到底發生了什麼事情？」這種描述有可能是一個頗具「技巧性」的事情，需要精心「剪裁」，以使案件事實與大前提相符合。

第三步是判斷重要程度。

「判斷重要程度就是判斷在案件的許多事實中那些事實可以證明把該案歸於一法律類別。」由於有很多事實，每個事實只不過是一個事實而已。任何事實都可能重要或者不重要。所謂重要的事實是那種恰好與有關法律要做什麼的規范性指示相吻合的事實。而規則是抽象的，事實是具體的，「一個案件的事實並非事先就包裝在規則的語言之中。」要想使案件事實「符合」相應的法律規定，從而可以適用，就需要解釋——解釋規則的含義，解釋（說明）案件事實以及它與這個規則相符合的程度。因此，判斷重要程度對法律演繹推理的正確進行是至關重要的，而對這一問題的解決卻在演繹推理之外。

例如，

在一起行政訴訟案中，原告向縣工商管理機關申請企業名稱登記，該行政機關根據《企業名稱登記管理規定》（1991年5月國務院批准，國家工商行政管理局發布）第九條的規定，「企業名稱不得含有下列內容和文字：
（一）有損於國家、社會公共利益的；
（二）可能對公眾造成欺騙或者誤解的」，認為原告使用一歷史上的、可能引起人們消極聯想的人名進行登記有違社會公共利益，因此拒絕批准。該行政相對人根據同一法規的第十條第一款，「私營企業可以使用投資人姓名作字型大小」，到公安機關把自己的名字改為那個歷史人物的名字，進而以自己的名字再次申請。仍然遭到拒絕。他向法院起訴以維護自己的權利，但被判敗訴。筆者以為問題主要出在法律推理上。法院在法律推理過程中只針對是否違反「社會利益」的問題進行論辨，沒有回答當事人「是否可以以自己的名字申請注冊公司名稱」的問題。從法律推理方面來講，這存在三方面的問題。其一是判斷重要程度的問題：發生了什麼事情？是有關違反社會公共利益的判斷，還是當事人以自己的姓名作字型大小的問題？這個問題又影響著下一個問題；其二是識別大前提的問題。筆者以為處理該案件的權威性大前提應當是第十條的規定，而不是第九條，因為後者是一個並不確定的問題，前者才是確定的，有資格作為大前提；其三，法院沒有對所有論題進行充分說理，有違程序公正。因為只有糾紛解決者聽取雙方的論據和證據，推理論及雙方所提出的（所有）論據和證據，才是公正的、不偏不倚的。
在科學研究中，演繹推理的一種具體方法是公理方法。公理是少數幾個作為推理大前提的、不加證明的初始原理。這種方法要求公理的獨立性、公理系統的無矛盾性和完備性。在演繹法律推理中，作為推理大前提的法律規定，可以逐漸發展成為獨立的規范體系，但卻很難作到完備和無矛盾。法律的這一特點，決定了判斷重要程度的問題需要通過演繹推理之外的工作來解決。

（二）歸納推理

歸納推理與演繹推理的思維路徑相反，是從特殊到一般的推理。運用歸納方法進行法律推理的合理性主要在於生活世界所具有的某種必然性和規律性。而這種必然性和規律性是通過個別現象的偶然性、多樣性表現出來的。我們可以通過認識大量個別現象的偶然性和多樣性去把握生活世界的那種必然性和規律性，並在此基礎上指導我們對待知事物（案件）的認識，對世界的發展趨勢和未來進行預測、把握和規范。歸納法律推理的任務在於：通過整理、概括經驗事實，使分立的、多樣的事實系統化、同一化，從而揭示對象的那種必然性和規律性。

歸納推理的具體方法大致是：

首先，匯集眾多個別案件及經驗事實；

其次，對所匯集的對象進行比較、分類和概括；

再次，發現或者確定歸納得以實現的案件和經驗事實中那些共同的特徵和屬性，並形成具有普遍性的判斷。

例如

最高人民法院於1989年11月21日發布的《關於人民法院審理離婚案件如何認定夫妻感情確已破裂的若干具體意見》，它把夫妻感情確已破裂這一判決離婚的法定界限具體化為14條意見，凡符合其中之一的，視為夫妻感情確已破裂。在這14條意見中，有一些就是通過運用歸納推理概括司法實踐中的成功判例得出的，其中象：「婚前缺乏了解，草率結婚，婚後未建立起夫妻感情、難以共同生活的」；「因感情不合分居已滿3年，確無和好可能的，或者經人民法院判決不準離婚後又分居滿1年，互不履行夫妻義務的」。在這個《意見》形成過程中，首先是有大量的有關離婚的個別案件和經驗事實；然後，是最高人民法院對上述案件和事實進行比較、分類和概括；最後，是以前面工作為基礎，發現各種夫妻感情確已破裂案件與感情尚未破裂案件的不同特徵以及各種感情確已破裂案件的共同特徵，從而形成有關判斷夫妻感情確已破裂的普遍性意見。

在科學研究中常常使用的歸納推理方法有：統計方法、直覺歸納法、不完全枚舉法、完全歸納法。筆者以為，可以在法律推理中運用的歸納推理主要是前三種。特別是不完全枚舉法，被大量使用。由此種方法所歸納出來的一般結論，如果遇到一個反例，就會被推翻，所以，它的結論是不完全的，具有或然性。為了保證歸納推理正確，首先，需要注意歸納結論的確定性程度應當根據檢驗、證偽的徹底性來評價：結論越確定，需要的案件越多；結論比較籠統，需要的案件可以比較少。控制的種種有關條件越多，則排除其他假說就越徹底。如果打算將概括應用於事件C，那麼就有必要檢驗C之存在和不存在。其次，法律目的、法律價值是進行合理選擇的重要保證。

（三）、辨證推理

辨證推理，即側重對法律規定和案件事實的實質內容進行價值評價或者在相互沖突的利益間進行選擇的推理。它的特點在於：不能以一個從前提到結論的單一連鎖鏈的思維過程和證明模式得出結論。類比推理、法律解釋、論辯、勸說、推定是通常進行辯證推理的具體方法。

類比推理的具體方法同樣可以分為三個步驟：

首先，識別一個權威性的基點或判例。

什麼東西可以作為類比推理的基點？伯頓認為：「至少有7個背景因素可能包含著有用的基點：（1）制定法文字的通常含義；
（2）適用同一制定法規則的司法判例；
（3）無爭議的假設案件；
（4）由同一制定法中其他一些規則所支配的案件或情況；
（5）與制定法相聯系的歷史事件或情況；（6）與法律制定同時期的經濟和社會實踐，以及（7）立法史。」其次，在判例和一個問題案件間識別事實上的相同點和不同點；再次，判斷是事實上的相同點還是不同點更為重要，如果屬於前一種情況，就要依照基點或判例所指示的方法，如果是後一種情況，就要區別對待。同樣，對重要程度的判斷是無法通過類比推理本身解決的。
詳細了解參閱http://vip.chinalawinfo.com/newlaw2002/SLC/slc.asp?gid=335571144&db=art

『玖』 物業管理合同糾紛案例分析

大家入住小區都希望能夠得到一個良好的物業管理、維護服務，因此很多小區物業都會與小區住戶簽訂物業管理合同，雖然合同具有約束性，但也避免不了一些因物業服務不到位而產生的糾紛，下面我們就來看一個物業管理合同糾紛案例，了解與物業管理合同有關的知識。

物業管理合同糾紛案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物業管理有限公司

原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原 告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位於ss14幢樓下編號分別為1421、1425的兩個摩托車車位，用以停放車牌號分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費用，被告委託工商銀行代收上述費用等。2004年1月21日18時30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時發現摩托車丟失。原告即告知被告的保安員並向公安機關報案。該轄區的 宏基派出所對此案立案偵查，但至今該案尚未偵破。原告起訴認為，按原、被告雙方的管理合約，被告負責ss住宅小區的管理事務，其職責包括保障治安及加 強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的有關規定，物業管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，內容包括安全防範 服務。因此，被告有法定的義務對車輛的停放進行管理並保障其安全。現由於被告未能對車輛履行足夠的管理，導致原告摩托車失竊，被告應對此承擔賠償責任。被 告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關系，不是保管合同關系，因此被告對原告的車輛只有一般的治安保障義務，沒有保管義務。而被告已在小區的4個出 口設立門崗，並實行24小時保安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強對車輛的進出及泊位管理的義務。且在公安機關偵破案件之前，不能僅根據原告的陳 述就認定其摩托車是在小區內被盜的。因此，請求法院駁回原告的訴訟請求。

[裁判要點]

中山市人民法院經審理認為，首先，關於 原告摩托車是否在ss住宅小區內丟失，根據原告的陳述，原告於2004年1月21日下午將其使用的粵t9f786號摩托車停放在第14幢樓下編號為 1421的停車位上，至同月23日11時許發現摩托車丟失，遂通知小區值班保安並向公安機關報案。原告的上述陳述與其在公安派出所報案的材料一致。依照最 高院《關於民事訴訟證據的若干規定》第七十三條關於高度蓋然性證明標準的規定，在案件尚未偵破的情況下，應認定蓋然性高的事實，即原告的粵t9f786號 摩托車在ss住宅小區內丟失的事實。其次，關於原、被告之間屬何種法律關系及被告應否對原告車輛的丟失承擔賠償責任的問題，因原、被告簽訂的管理合約 對車輛的保管並無一致意思表示，雙方當事人之間並未成立保管合同，原告作為業主按月向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司按政府規定的收費標准提供 相應的物業管理服務，雙方形成物業管理服務合同關系。而對車輛的管理屬物業服務合同的一部分，被告在履行物業管理服務合同時，對小區內的車輛等財產負有合 理、謹慎的注意義務。被告雖配有值班、巡邏的保安人員，採取了一定的保安措施，但對出入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故對 原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對此亦有一定的責任。鑒於此，原、被告雙方責任各半，被告對此 應承擔50%的民事賠償。

一審宣判後，被告不服，向中山市中級人民法院提出上訴。中山市中級人民法院認為中山市人民法院認定的事實和作出的判決並無不當，維持原判。

[評析]

本案是一起典型的物業管理服務合同糾紛案件，其中的關鍵在於對雙方法律關系的性質及車輛是否在小區內丟失的認定。以下對此分別分析，以期對審理此類案件有所裨益。

物業管理服務合同的性質、特點及物業管理者保安責任的范圍

「物 業」一詞的含義為「財產、資產、擁有物、房地產」等，這是一個廣義的范疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。而所 謂的「物業管理」，根據國務院《物業管理條例》第二條的規定，即是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套 的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。其中，物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任 和委託提供物業服務,業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，是 業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處於核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當事人雙方活動的范圍和准則，成立了物業 管理服務合同關系。合約明確約定，被告的職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的規定，物業 管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，物業管理的內容包括安全防範服務。因此，被告對原告停放的車輛有進行管理並作安全保障的義務。但是，我們也不能憑 借這些約定和規定就認為被告對原告的車輛負有保管的義務，而應該辯證地分析。

首先，根據國務院《物業管理條例》第四十七條：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作」。由此可見，物業管理的保安職能被我國的相關行 政法規定位為「協助」，物業管理企業本身並不能獨立承載轄區內的安全防範工作。因此，保安代替不了警察，業主只能通過與物管企業約定更優質化的服務來增加 安全系數，而決不能將物業管理理想化成保險櫃。

其次，物業管理合同是一種委託服務合同，不同於保管合同。物業管理中安全服務的性質是一種群防群 治的安全防範服務，是一種廣義上的社會安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務即可，不能要求其保障區域內所有的人身和財產安全。而保管合 同則不同，它是對特定財產的監管，它要求管理者履行較大的注意義務。

再次，從物業管理費的構成來看，業主交納的保安費用與其要求換取的安全服務水平差距太大，顯失公平。根據民法的公平原則和權利義務對等原則，業主不能憑借交納微薄的保安費而要求物業管理企業提供天衣無縫的安全防範服務。

綜 上所述，就本案而言，雖然被告對原告的車輛不負有保管義務，但基於雙方的物業管理服務合同關系，被告對原告的車輛負有管理並作安全保障的義務，而被告對出 入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故被告對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。根據公平原則和權利義務對 等原則，由被告對原告丟失的車輛承擔50%的賠償責任是比較合理的。

（以上回答發布於2014-06-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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