執行中以房抵債的法律效力

⑴ 民間借貸中 「以房抵債」的約定是否合法有效

無效。

《擔保法》第四十條規定：

訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款規定：

當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

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民間借貸中 「以房抵債」的法律執行規定：

《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第二款規定：

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

《擔保法》第五十三條規定：

債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

抵押物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

⑵ 以房抵債 是無效的流押條款，還是有效的合同約定

根據法律規定，流押條款是法律禁止的，該條款無效；同時，法律還規定了，合同中的版無效條款僅僅是該條款權的無效，不影響其他條款的效力。比如說，你簽訂的合同共包括十二個條款，其中有一條是流押條款，其他條款是正常條款，那麼只能說這份合同中的流押條款無效，其他十一個條款都是有效的，而不能說整個合同都是無效的。

⑶ 如何認定以物抵債協議的法律效力

一何為以物抵債抄
以物抵債，簡襲單舉例來說，就是原本欠別人一定數額的金錢，但期限屆滿後無法償還，便約定用某物來抵債，或者在借款時就約定若按期無法償還，將用特定物來抵債。從設立的時間來看，以物抵債有兩種情況：一是債務履行期屆滿前就約定將來若無法如約償還債務就以物抵債，二是債務履行屆滿後雙方再經協商約定以物抵債。
目前直接見於法律規定的以物抵債多發生在執行程序中，最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第301條規定：「經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務，對剩餘債務，被執行人應當繼續清償」。《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第19條第1款規定：「拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債」。除了上文明確認可的以物抵債，其他情況下以物抵債的效力如何，則取決於其本質所歸屬的法律制度。

⑷ 強制執行中雙方同意以房抵債，法院出具裁定以房抵債，正在辦理房產過戶中遇到又法院查封了我該怎麼辦

法院不能再次查封，因為法院的執行裁定已經確權房產是你的啦。

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⑸ 以物抵債協議法律效力如何認定

一、何為以物抵債
以物抵債，簡單舉例來說，就是原本欠別人一定數額的金錢，但期限屆滿後無法償還，便約定用某物來抵債，或者在借款時就約定若按期無法償還，將用特定物來抵債。從設立的時間來看，以物抵債有兩種情況：一是債務履行期屆滿前就約定將來若無法如約償還債務就以物抵債，二是債務履行屆滿後雙方再經協商約定以物抵債。
目前直接見於法律規定的以物抵債多發生在執行程序中，最高人民法院《關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第301條規定：「經申請執行人和被執行人同意，可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務，對剩餘債務，被執行人應當繼續清償」。《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第19條第1款規定：「拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債」。除了上文明確認可的以物抵債，其他情況下以物抵債的效力如何，則取決於其本質所歸屬的法律制度。
二、相關的法律制度
實踐中以物抵債的形態多樣，特定形態的以物抵債的合同效力認定離不開對以下法律制度的分析。
（一）流抵契約
流抵契約（流押、流質契約），是指在債務履行期屆滿前，擔保權人與抵押人或者出質人達成協議約定，如果債務人在債務履行期滿後不履行債務，擔保權人可以取得擔保物的所有權。該法律制度我們並不陌生，我國《物權法》第186條、第211條明文規定禁止流押、禁止流質。這主要是考慮到流抵契約的對象是擔保物的所有權歸屬，在債務人不履行債務時，無需對擔保物的價值進行評估、清算，債權人便可直接取得擔保物的所有權，即使事後債務人清償債務，亦無法重新取得擔保物的所有權。如此，很有可能出現擔保物的價值超過被擔保債權的數額，從而導致擔保物提供者的利益受到損害，故我國法律明確禁止流抵契約，協議中出現的相關條款將毫無疑問地被認定為無效條款。
(二)讓與擔保
讓與擔保，是指債務人或第三人為擔保債權人的債權，將擔保標的物之所有權轉移給擔保權人，在清償債務後，標的物的所有權再返還給債務人或第三人，債務不履行時，擔保權人可以就標的物受償。在讓與擔保法律制度中，是先轉移擔保物的所有權給擔保權人，但擔保權人取得所有權是暫時的，若債務清償，標的物所有權應返還於讓與擔保的設定人；若債務不履行，擔保權人始得就標的物受償。與流抵契約無需清算、直接取得擔保物所有權不同的是，在就擔保物受償時，仍需履行變賣標的物或協議估價的清算程序。作為一種非典型擔保（未被民法、物權法明確規定的擔保方式），學術界對讓與擔保的效力頗有爭議，有學者主張其因違反「物權法定原則」而無效，亦有學者主張其「不抵觸物權法定主義的立法宗旨和已構成習慣法上的擔保物權」而應肯定其效力。目前，為了適應經濟活動豐富多彩性之需求，實踐中多肯定讓與擔保的效力，以避免物權法定原則過於僵化而限制經濟的發展。
（三）代物清償
代物清償，是指債權人受領他種給付以代原定給付而使合同關系消滅的法律行為。根據我國台灣地區的民法規定，代物清償的成立，必須具備四個條件：必須有原債的關系存在；必須有雙方當事人關於代物清償的合意；他種給付必須與原定給付不同；須債權人受領他種給付以代原給付。可見，具有以物抵債的合意是代物清償的前提，但代物清償為實踐性法律關系，還需要履行給付行為。
三、相關案例
（一）債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，但未轉讓擔保物物權的合同效力
1、案情介紹
2008年10月26日，天驕公司與南通三建簽訂建設工程施工合同，約定：由南通三建承建天驕公司的某別墅樓工程，付款方式為天驕公司每月按形象進度的70%付款，驗收合格時付至工程款的80%，餘款在保修期滿後三個月內結清。隨後，南通三建即開工建設。2009年1月，因天驕公司未能如約支付工程款導致南通三建拖欠農民工工資，雙方產生爭議。2009年1月3日，經當地政府部門介入協調，雙方達成補充協議，約定：天驕公司承諾給付南通三建工程款300萬元，如其在2009年1月14日前不能按時給付300萬元，則天驕公司將項目土地使用權以500萬元的價格一次性轉讓給南通三建。補充協議簽訂後，天驕公司仍未按約付款。南通三建公司便訴至法院，要求天驕公司履行補充協議，將涉案土地變更至自己名下。
2、法院判決
該案件審理一波三折，一審認為補充協議合法有效，雙方約定的土地使用權轉讓條件已成就，故判決南通三建自判決生效之日起取得天驕公司項下的土地使用權，天驕公司協助辦理權屬變更登記手續。天驕公司不服上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。天驕公司在向高院申請再審被駁回後，申訴至最高人民法院。最高人民法院經審查認為，補充協議中以土地抵工程款的約定系流抵契約，根據相關規定屬於無效條款，遂裁定指定高院再審。
總結：當事人在債權未屆清償期之前達成的以物抵債協議，雖然並非直接約定成立擔保關系，且抵債有對價，但究其本質，仍為擔保債權的實現。由於雙方未明確在債務不履行時就抵債標的物進行清算，其性質上仍為流抵契約，故應認定為無效。
（二）債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，且已轉讓擔保物物權的合同效力
1、案情介紹
朱延凱向韓先進借款，雙方口頭約定朱延凱將其在鴻凱公司的股份轉讓給韓先進，作為借款的擔保。2010年9月13日，鴻凱公司形成股東會決議，內容為朱延凱將其在鴻凱公司的350萬元股權（占公司注冊資本70%）轉讓給韓先進。同日，雙方簽訂股權轉讓協議，約定：朱延凱將持有的鴻凱公司的70%股權以350萬元價格轉讓給韓先進，韓先進以貨幣方式於協議簽訂當日一次性支付給朱延凱。二人持上述股東會決議及股權轉讓協議到工商局辦理了股權變更手續，將股東變更為韓先進。同年9月14日，朱延凱與韓先進簽訂借款協議，約定：「朱延凱向韓先進借款100萬元（具體金額以借據為准），借期3個月；朱延凱以鴻凱公司的資產作為抵押（借款時從工商局辦理過戶手續，還款時韓先進無條件過戶還給朱延凱）；朱延凱在借款前的所有債務與韓先進無關；朱延凱如到期不能按時歸還借款則鴻凱公司的所有資產歸韓先進所有。」朱延凱出具借條，內容為借到韓先進30萬元，承諾於2010年12月14日前一次性還清，如到期不能償還，願按逾期天數承擔每日5000元違約金。9月16日，朱延凱出具借條，內容為借到韓先進50萬元，承諾於12月16日前一次性還清等。對於上述借款協議中的資產，朱延凱與韓先進均稱與股權轉讓協議中的股權系一個意思。後朱延凱向法院訴稱：雙方辦理的股權變更實際是為借款的抵押行為，雙方之間不具有真實的股權轉讓關系，請求法院確認雙方簽訂的股權轉讓協議無效，並要求被告韓先進返還股權。
2、法院判決
法院經審理認為：根據雙方陳述及借款協議上的內容，能得出被告為了保證自己的債權得以實現，要求債務人將股權轉讓給自己，當債務到期且得到清償後，再將股權歸還債務人。該行為實質上是通過讓與股權所有權的方式擔保債務的履行，而非一般的股權轉讓行為，雙方約定以轉讓股權的方式作為債務的擔保，系雙方當事人合意，未違反法律及行政法規關於合同效力性的強制性規定，此種擔保方式合法有效。現債務已到期，原告未能完全清償的情況下，要求確認股權轉讓協議無效、被告返還股權，此請求與當事人約定相悖，且無法律依據，法院不予支持。借款協議中第4條約定「乙方如到期不能按時歸還借款，則鴻凱公司的所有資產歸甲方」，該約定為流質條款，是無效條款，原告在依法清償債務後，有權要求被告歸還股權。（見（2013）淮商初字第0295號民事判決書）
總結：本案審理法官認為，讓與擔保作為一種現實經濟需求催生的非典型性擔保，「其實質上就是一種受契約自由原則和擔保之經濟目的雙重規范的信託行為之債之關系，外加所有權的轉移，是擔保權人負有清算義務的一種擔保形式，只要不違反法律的強制性規定和公序良俗，當事人可以契約自由原則約定之。」即在債務履行屆滿前不僅達成以物抵債協議，且轉移了擔保物物權，構成讓與擔保的，該以物抵債協議有效。
（三）債務履行屆滿後達成以物抵債協議，但未轉讓擔保物物權的合同效力
1、案情介紹
2009年9月9日，陳某向廖某借款4.5萬元，約定2009年9月14日償還。2009年9月15日，因債務無法清償，雙方達成房屋買賣合同，約定借款轉為購房款，但只有陳某在《存量房屋買賣合同》上簽字，陳某向廖某出具收到5萬元購房款的收條。2010年，陳某將房屋產權證及鑰匙交予廖某，2011年，廖某訴至法院，要求辦理過戶手續。
2、法院判決
一審法院認為雙方的房屋買賣合同關系已經成立，且系雙方真實合意，合同應繼續履行，故判決陳某應協助廖某辦理房產交易手續。陳某不服，提起上訴。二審法院認為：當事人在債務已屆清償期後約定以物抵債，其本質為代物清償，而代物清償為實踐性法律行為，不僅需要當事人的合意，還需要履行物權轉移手續。本案中，雙方之間存在的是借貸關系，雙方達成以物抵債協議後，雖然交付了房產證和鑰匙，但因未辦理物權轉移手續，即未「交付」，故以物抵債協議尚未成立。陳某不履行以物抵債，廖某不得要求其履行，當然，其可以另案起訴陳某，要求陳某償還借貸債務。
總結：債務清償期屆滿後當事人約定以物抵債，但未辦理物權轉移手續的，如債務人反悔，債權人要求繼續履行以物抵債協議的，法院應不予支持。但經釋明，要求履行原債權債務合同的，應予支持。
（四）債務履行屆滿後達成以物抵債協議，且已轉讓擔保物物權的合同效力
1、案情介紹
1994年，紅古鄉政府為扶持轄區內鄉鎮集團企業某焊材廠，先後向供銷公司法定代表人李某借款155萬元，並約定了年利率。後由於無力償還，紅古鄉政府（甲方）於1999年1月4日與供銷公司（乙方）簽訂了《產權整體移交協議書》，約定：「雙方協商自1999年1月1日起由甲方將所屬「焊材廠」整體移交給乙方，產權歸乙方所有；甲方從李某等6人處借的155萬元本金及利息等由乙方承擔，並負責償還；其餘發生在乙方接受前的該企業一切債權債務由甲方承擔，協議生效後，該企業所發生的一切債權債務由乙方承擔……」同年1月8日，紅古鄉政府將焊材廠全部資產登記造冊整體移交給供銷公司。同時，雙方在焊材廠資產移交明細表上蓋章簽字確認。之後，供銷公司即接管了焊材廠，並開展生產經營活動。之後，雙方發生糾紛，供銷公司主張其與紅古鄉政府之間的《產權整體移交協議書》是無效協議。（最高人民法院（2007）民二終字第148號民事判決書）
2、法院判決
一、二審法院均認為《產權整體移交協議書》及《補充協議》，具有以資抵債的性質，雙方意思表示真實，協議不違反國家法律的強制性規定，應為有效合同。
總結：本案雖然不是典型的以物抵債，但從廣義的角度看，以資抵債亦包含在以物抵債的范圍內，從本案中，可以看出最高院對在債務履行期屆滿後達成的以物抵債，且已經辦理物權轉移手續的法律行為持肯定態度。
上文分析了不同情況下以物抵債的效力，值得注意的，若債權人、債務人達成的以物抵債協議損害了第三人的合法權益，第三人可以依法行使撤銷權，若債權人、債務人惡意串通，第三人還可主張以物抵債的約定無效。

⑹ 民事執行中以房抵債法院可以出具法律文書么

當事人協商一致，可以用房產直接抵債，否則需要拍賣。
法律依據《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百三十條在執行中，雙方當事人自行和解達成協議的，執行員應當將協議內容記入筆錄，由雙方當事人簽名或者蓋章。
申請執行人因受欺詐、脅迫與被執行人達成和解協議，或者當事人不履行和解協議的，人民法院可以根據當事人的申請，恢復對原生效法律文書的執行。
第二百四十七條財產被查封、扣押後，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產；不適於拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委託有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規定的價格收購。

⑺ 被執行人僅有一套住房，雙方約定以房抵債可以嗎

如果你們雙方都同意以物抵債，法院會作出以物抵債的裁定書，並向房地產管理部門發出協助通知書，你可持該裁定書去辦理過戶手續。

如果你們雙方有一方不同意以物抵債的，法院都會首先採取拍賣的方式進行變現，拍賣中最高應價者得，如果經過二次拍賣仍流拍的人民法院可以將其作價交申請執行人抵債。申請執行人拒絕接受的，應當在六十日內進行第三次拍賣。

如果走拍賣程序的話比較麻煩，費用也比較高。既然你們都雙方同意以物抵債，就不需要再走拍賣程序了。最後的法律效力都是一樣的。

⑻ 以房抵債的裁定是否有所有權轉移效力

編輯同志： 因姜某欠我現金8萬元不歸還，我訴訟後經法院判處。判決所限償還期限逾期後，姜某還不給付，我根據法律規定申請法院強制執行。執行裁定書裁定以姜某購置的樓房抵頂。當我到房管局辦理樓房過戶手續時，房管局以裁定書不同於判決書為由，不給我辦理過戶手續。請問，我該怎麼辦？ 吉良吉良： 你所反映的問題，法律有明確的規定，即法院的裁定書與判決書具有等同的法律效力。房管局以裁定書不同於判決書為由，不給你辦理房屋過戶手續是無法律依據的。其理由如下：我國法律雖然規定不動產物權轉移以辦理過戶手續為標志，但這是對私法行為而言的，這一規定只是對作為物權變動原因之一的民事法律行為作出的，如買賣、贈與等法律行為而引起的物權變動，法律要求當事人必須履行登記過戶手續，只有這樣才能產生物權變動的法律效力。但人民法院在執行過程中所作的以物抵債的裁定不屬於民事法律行為。而法院以物抵債的裁定是基於公民權利而作出的，代表的是國家司法機關對房產權屬的實質性判斷，因此不受不動產物權轉移登記要件之規定限制。它的物權變動具有事實行為的特殊性，所以物權變動自相關事實行為完成之日起即告成立。同時，最高人民法院也有解釋，即《人民法院執行工作若干問題的規定(試行)第五十九條規定，人民法院應當作出裁定以物頂債,強制以物頂債的裁定一經送達即發生法律效力，裁定生效後將抵債物交付申請人。 綜合上述,房管局應該給你辦理房產過戶手續。 (山丹法院趙宏業)

⑼ 法院可以執行用唯一的住房抵債嗎

唯一房產也可以作為強制執行的標的。
根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，如果申請執行人按照當地廉租住房保障面積標准為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標准從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，人民法院可以對被執行人本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋強制執行。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十條 金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標准為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標准從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。