商品房反租約定的法律效力

⑴ 售後二手房返租協議是否有法律依據

這不是法律禁止的經營內容，因此，只要是雙方真實意思的表達，就具有法律效力。希望我的解答能幫到你

⑵ 開發商銷售房產，通過第三方來返租的形式，違法嗎

這個不違法，還有租賃合同。

《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年。

門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

經營資質：

《房地產開發企業資質管理規定》，城市房地產開發企業應當申請核定企業資質等級並持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》。

《房地產開發企業資質管理規定》中將房地產開發企業的資質劃分為五個等級，其中一、二、三、四級企業能從事城市房地產開發業務，五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。

審查開發商的資格不僅要從形式上看其有關證件是否齊全，還應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。為慎重起見，建議購房者盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。

以上內容參考：網路-房地產開發商

⑶ 我和開發商簽的合同是否有法律效力,他是否不管商鋪租沒租出去都要給我租金

1、你與開發商對商品房售後返租的約定，屬有效約定，可以要求開發商支付租金。
2、開發商以沒有出租為由，不能對抗你與他的合同約定。
3、委託書不是必須公正的法律文書，所以有效。

⑷ 開發商的售後返租行為是合法的嗎為什麼頻頻看到這類的廣告

早在2001年，國家就已經明令禁止「售後返租」這一商業地產營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。但對於類似長沙的二、三線城市而言，產權式商鋪的主要承載形式「售後返租」模式雖然在法律上一直被禁止，現實中卻從未被消滅。

⑸ 買的商品房後返祖給開發商簽十一年的返租合同，投二年的租金訂房款，然後每年租金購房的9%給付，靠譜嗎

這個要看銷售合同和返租合同的約定，以及開發商的信譽和返租人（通常為物業經營人）的實力。買房返租的做法現在已經很成熟，也屬於比較好的投資方式。但高回報也會伴有風險，比如你所說的應是第三年才開始從返租方拿租金，這中間的二年沒有持續的業主監督也可能會出現承包方「走樓」的問題。具體要看過你的三方合同後才好幫你拿主意的。

⑹ 商品房返租違法嗎

商鋪返租雙方均繳稅廣州某房地產公司採取「返租」方式銷售商鋪，以取得的收入抵減「返租」支出後的數額申報納稅。近日，廣州地稅第二稽查局對該公司進行檢查，該公司因未按照兩種不同應稅行為分別繳納稅款，被依法查補稅款103萬元。據稽查部門查證，該公司開發的某樓盤在銷售商鋪時採取「返租」的手段進行促銷。如一商鋪總價是100萬元，某業主購買與商家簽定《利潤分配協議書》，約定在未來3年內將所購買的商鋪交由該房地產開發企業出租和管理，所取得的租賃收入共6萬元全部給房地產開發企業，業主在購買商鋪時只需繳付94萬元給開發商。同時，房地產開發企業則以94萬元的收入計算繳納銷售商鋪的稅款。根據相關稅法規定，「返租」涉及兩種不同的應稅行為，即開發商銷售商品房行為和買方業主的出租行為，買賣雙方均應按照規定分別繳納稅款。房地產開發企業應按購買合同協定的價格全額100萬元計算「銷售不動產」稅目的營業稅等稅費，「返租」的6萬元不能抵減銷售收入；業主因商鋪「返租」而抵減的6萬元售房款，應作為業主出租商鋪取得的收入，應按「租賃業」繳納營業稅、房產稅等相關稅費。廣州地稅提醒商家和消費者：在進行交易時，採取「返租」買賣的雙方均應充分考慮「返租」所涉及的稅收問題，以免因不了解稅法而產生罰款和滯納金。

⑺ 即購即返租金合同有效嗎

即購即返租金的合同無效、不發生法律效力。只要簽訂購買合同就可以給購房者返租金的形式，實際上就是售後包租或者是變相售後包租，在商品房的銷售中是禁止行為，違反了商品房銷售管理辦法，所簽訂的合同自然也是無效合同。
【法律依據】
《商品房銷售管理辦法》第四十二條房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。（一）未按照規定的現售條件現售商品房的；（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的；（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的；（五）分割拆零銷售商品住宅的；（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示範文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；（八）委託沒有資格的機構代理銷售商品房的。

⑻ 返租合同能否視為變更了購房合同

你好:
首先你與開發商簽訂的返租合同是違返相關法律規定的,
其次租憑與購買是不同的法律關系,因此其不會影響你的買賣合同.
返租就是售後包租，法律明文禁止，不過，租金你也拿了，一般也不會要你退回，不過，對方以後要是不付租金，是個麻煩。
當然，租賃與買賣合同不是一回事，你當然可以按照合同規定追究開發商延期交房和延期辦 證的責任。延期辦 證的違約金現在就可以要，但是，這筆違約金應該多少，只有到辦出證後才可以算清楚延期的天數和金額。當然你可以把違約金暫時計算至某某天。
謝謝大家的解答。
售後包租的方式是違法的。

⑼ [原創]售後返租合法嗎

應該說售後反租這種方式已廣泛地被開發商應用，它為開發商進行融資帶來了方便。 售後反租就是《商品房銷售管理辦法》中指的「售後包租」，即，開發商在一定期限內承租或者代為出租買受人所購商品房的方式銷售商品房的行為。 這種銷售行為的實質是，以承諾售後高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度。具體宣傳形式有：「統一經營、原價回購」「提供每年8%的物業補貼」「銀行擔保年收益9%」「年均租金8.5%」「至高保障下的零風險投資」「解體風險」「安全創富平台(商鋪)」等。 建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。」 從這一條中可以明確，期房是不能夠返租的。那能不能商品房沒有竣工時簽一個附期限的反租合同呢，約定房子竣工以後合同才生效？我認為不能，因為你的銷售行為發生在沒有竣工時。 辦法沒有說現房不能返租，那就是允許返租。但是售後返租有很多風險隱患： 一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿； 二是開發商融資或變相融資後，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂； 三是項目建成後經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付； 四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證。