土地評估的法律責任

『壹』 土地評估報告中的估價依據有那些

（一）國務院及有關部門頒布的法律、法規
1、《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號，2004年8月28日）
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第74號，2007年10月30日）
3、《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號，1990年5月19號）
4、《中華人民共和國城鄉規劃法》（中華人民共和國主席令第74號，2007年10月28日）
5、《中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第511號）
6、國土資源部關於貫徹實施《中華人民共和國物權法》的通知（國土資發<2007>112號）
（二）有關技術標准
1、中華人民共和國國家標准《城鎮土地估價規程》（GB/T18508—2001）
2、中華人民共和國國家標准《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507—2001）
3、《土地利用現狀分類》（GB/T21010—2007）
下面就是根據地方的政策了

『貳』 你好，我看了您關於「沒有土地評估資質的房地產評估機構對土地評估」的法律效力的解答，

要視為個事務所是否具有土地評估的資質。

如果沒有土地評估資質的話，他們的評估是不具有法律效力的。

『叄』 土地使用年限為70年商業用地，但評估公司按照40年評估。在法律上可以主張剩餘30年的價值嗎有何依據呢

根據國家法律規定，商業用地出讓年限為40年，沒有70年之說，70年指的是居住用地。因此，你們無權主張剩餘30年的價值。

法律依據：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。

『肆』 土地評估公司土地價格評估高了受到什麼樣的懲罰

根據《土地估價管理辦法》第六章第四十三條記載，土地估價機構有故意抬高或壓低估價，顯失公平的，由縣級以上人民政府國土資源主管部門給予警告，責令限期改正；沒有違法所得的，處1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，對主要責任人和直接責任人依法追究刑事責任。
另外，土地估價協會也會根據其涉及事情的情節予以相應的處罰，主要包括：警示提醒、糾錯檢查、責令整改、通報批評、資信降級、注銷資級、暫停注冊、注銷注冊、暫停會籍、注銷會籍等。

『伍』 評估機構違法的法律責任是什麼

核心提示：城市房屋徵收中評估機構及估價人員之法律責任 房地產價格評專估機構或者房地產估屬價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款...城市房屋徵收中評估機構及估價人員之法律責任 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師並處1萬元以上3萬元以下罰款，並記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

『陸』 哪些法律法規 規定土地需要估價

《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定:"國家實行房地產價格評估制度。

1、土地估價必須依據土地估價的理論和方法。
2、土地估價必須依據充足的土地市場交易資料。
3、土地估價必須考慮土地政策的影響。
4、土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況。
5、土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。

『柒』 土地的評估價格能低於基準地價嗎法律依據是什麼

土地的評估價格是可以低於基準地價的
1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。」既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。
2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。
(1)基準地價修正法
基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：
基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系數
∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和
K2——年期修正系數
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
其基本計算公式為：
土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
(3)市場法
市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

『捌』 土地出讓金是以評估的基準價有法律依據嗎

概念不清楚，掛牌轉讓的土地土地出讓金就等於成交價格，即100萬/畝，劃撥土地則按照市場基準價格不低於40%收取土地出讓金，即40萬/畝以上。地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。 在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和現在時興的「年租制」還是有所不同的。

『玖』 國家對房屋、房產評估有一定的法律、法規的明文規定嗎

為使國家對於房地產交易的干預保持在合理限度內，價格評估中要求評估者遵循公正、公開、公平的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以其基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。具體而言：
1、以公正、公平、公開原則為指導。在房地產價格評估中，房地產價格評估機構應公正地對待每一個要求進行房地產價格評估的委託人;房地產價格評估各方享有平等的權利和承擔平等的義務以及房地產價格評估的程序、標准等應向社會公開。
2、評估以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎。基準地價是指按照不同的土地級別、區域分別評估和測算的商業、工業、住宅等各類用地的使用權的平均價格;標定地價是指對需要進行土地使用權出讓、轉讓、抵押的地塊評定的具體價格，它以基準地價為依據，根據許多具體條件評定某一地塊在某一時間的價格;房屋的重置價格指按照當前的建築技術、工藝、建築材料價格、人工、運輸費用等，重新建造同類結構、式樣、質量標準的房屋價格。
3、評估以當地市場價格作為參考。房地產價格形成的因素復雜多變，必須依賴於客觀的估價理論和方法，但又不能完全拘泥於現有的理論和方法，應當具體情況具體分析。以當地市場價格為房地產評估時的參考，可以使評估價格更加合理、科學、可信。
房地產評估內容如下
建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

『拾』 土地估價師的法律法規

土地估價師資格考試管理辦法
中華人民共和國國土資源部令
第35號
《土地估價師資格考試管理辦法》已經2006年11月20日第5次部務會議審議通過，現予發布，自2007年1月1日起開始施行。
部長孫文盛
二○○六年十一月二十二日
第一章總則
第一條為規范土地估價師資格考試秩序，加強土地估價專業隊伍建設，提高土地估價人員素質和執業水平，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。
第二條國家實行土地估價師資格認證制度。通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格。
第三條土地估價師資格考試遵循客觀公正、公平競爭的原則。
第二章報名條件
第四條凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，遵紀守法，並具備下列條件之一的，可以報名參加土地估價師資格考試：
（一）取得大專學歷且從事相關工作滿兩年；
（二）取得本科學歷且從事相關工作滿一年；
（三）取得博士學位、碩士學位、第二學士學位或者研究生班畢業。
不具備前款第（一）、（二）、（三）項規定國家承認的學歷或學位要求，但具有國家認可的中級以上相關專業技術職稱。
第五條有下列情形之一的人員，不能報名參加土地估價師資格考試；已經辦理報名手續的，報名無效：
（一）因故意犯罪受刑事處罰，在服刑期間及自刑罰執行完畢之日起至報名之日止未滿五年的；
（二）被取消土地估價師資格未滿五年的；
（三）被取消考試資格未滿兩年的；
（四）在評估或相關業務中受到行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起至報名之日止未滿兩年的。
第六條報考人員在報名時應當如實填寫報名表，並提交下列材料：
（一）合法有效的身份證明原件及復印件；
（二）學歷、學位證書或專業技術職稱證書原件及復印件；
（三）相關工作經歷的證明。
報考人員委託他人代為報名的，除提交上述材料外，還應當提交被委託人合法有效的身份證明原件、復印件及授權委託書。
報考人員對提交材料的真實性負責。
第三章考試
第七條國土資源部組織全國土地估價師資格考試委員會，對土地估價師資格考試涉及的重大事項進行協調、決策。
第八條中國土地估價師協會根據全國土地估價師資格考試委員會的決策，具體組織實施土地估價師資格考試工作。
第九條土地估價師資格考試每年舉行一次。考試於每年第三季度在各考區同時舉行。考試的具體時間，由全國土地估價師資格考試委員會確定。
第十條土地估價師資格考試主要測試應試人員所應具備的土地估價專業知識和執業能力。
土地估價師資格考試的內容包括：
（一） 土地管理基礎知識；
（二） 土地估價理論與方法；
（三） 土地估價相關經濟理論與方法；
（四） 土地估價實務。
第十一條土地估價師資格考試按照統一的考試大綱統一命題。
第十二條土地估價師資格考試採用閉卷方式進行。報考人員自由選擇報考科目的種類和數目，各科考試成績在三個連續考試年度內有效。
第十三條土地估價師資格考試實行統一評卷。各科成績於考試結束之日起三個月內由國土資源部通過《土地估價機構和人員執業信息公示系統》公布。
第十四條應試人員在連續三個考試年度內通過全部科目考試，獲得《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。
第四章考務
第十五條土地估價師資格考試按省、自治區、直轄市設立考區。省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門在全國土地估價師資格考試委員會的領導下，組織實施以下考務工作：
（一）發布考試公告；
（二）組織報名和發放准考證；
（三）安排考點考場；
（四）落實考試安全、保密措施；
（五）協助實施監考；
（六）與考試工作有關的其他事項。
省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門可以將上述考務工作委託當地的土地估價師協會承擔。
特殊情況下考區需要臨時調整的，由全國土地估價師資格考試委員會決定。
第十六條報考人員應當在省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門公告的地點辦理報名手續。
第十七條考試工作人員與報考人員有近親屬或其他利害關系的，應當申請迴避。
第五章法律責任
第十八條應試人員有下列情形之一的，由省級以上國土資源行政主管部門視情節後果分別予以警告、考試成績無效、兩個考試年度內不得參加全國土地估價師資格考試的處罰：
（一）提供虛假證明材料或者以其他方式騙取報名的；
（二）由他人冒名頂替參加考試的；
（三）擾亂考點、考場秩序，或者威脅考試工作人員人身安全的；
（四）在考試中有作弊行為的。
對於有前款規定情形，已取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》的，撤銷其土地估價師資格。
第十九條考試工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分：
（一）協助不具備報考資格的人報名的；
（二）應當申請迴避而未迴避的；
（三）擅自變更考試時間的；
（四）泄露考題或考試工作的其他保密信息的；
（五）包庇、縱容考生作弊的；
（六）篡改分數的。
第六章附則
第二十條取得土地估價師資格並在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，並進行執業登記。
經過執業登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任。
實踐考核和執業登記由中國土地估價師協會具體實施。
第二十一條執業登記的土地估價師可依法從事對土地及其附著物、定著物的相關權利、權益的價格或者價值進行評測、判定、咨詢等土地估價活動。
第二十二條依法取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》並進行執業的土地估價師，應當接受行業協會的自律管理。
第二十三條本辦法自2007年1月1日起實施。
中國土地估價師執業行為准則
關於印發《中國土地估價師執業行為准則》的通知
中估協發〔2012〕23號
各土地評估機構：
為規范土地估價行業執業行為、凈化執業環境、提高行業整體素質、控制執業風險，中國土地估價師協會專業規劃與發展委員會起草了《中國土地估價師執業行為准則》，經多方徵求意見、修改完善並報中國土地估價師協會第四屆第四次常務理事會審議通過，現予以印發。中國土地估價師協會將據此規范土地估價師執業行為，執行中的問題請及時反饋中國土地估價師協會秘書處。
附件：《中國土地估價師執業行為准則》
土地估價師注冊辦法
土地估價師注冊辦法
（2002年12月20日理事大會通過）
第一條 為了適應社會主義市場經濟發展的需要，加強土地估價行業的自律與監督，提高服務質量，維護市場秩序和土地估價師的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律法規，制定本辦法。
第二條 土地估價師實行注冊制度。在土地評估中介機構執業的土地估價
師應按本辦法進行注冊,取得土地估價師注冊編號。
中國土地估價師協會統一制定注冊編號規則。
注冊土地估價師可簽署具有法律效力的土地估價報告。未經注冊的土地
估價師，不得以注冊土地估價師的名義從事土地估價中介業務。
第三條 土地估價師注冊由土地估價行業協會負責辦理，全國的注冊土地估價師名單及相應執業情況向社會公布，提供社會查詢。
第四條 注冊土地估價師只能在一個土地評估中介機構執業。
第五條 土地估價師注冊按以下程序辦理。
1、土地估價師注冊由土地評估機構將注冊申請人申請材料報工商注冊地的省、自治區、直轄市土地估價行業協會。
第六條 土地估價師申請注冊需提交以下材料。
1、土地估價師注冊(變更)申請表；（見附表）
2、《土地估價師資格證書》；
3、身份證；
4、所在機構聘用申請人的勞動合同；
5、人事檔案管理證明；
6、社會保險繳納憑證；
7、土地估價師繼續教育證明材料；
8、其他需要提供的材料。
第七條 土地估價師有下列情形之一的，不予辦理注冊手續。
1、不具有完全民事行為能力的；
2、不在土地評估中介機構執業的；
3、因受勞動教養、刑事處罰，自處罰執行完畢之日起不滿三年的；
4、因在土地估價或相關業務中犯有錯誤受到撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起不滿二年的；
5、不予注冊的其他情形。
第八條 注冊土地估價師發生下列情形之一的，應在30日內到省、自治區、直轄市土地估價行業協會辦理變更注冊手續。
1、變換從業單位的；
2、所在評估機構合並、分立的;
3、所在評估機構名稱、地址等登記內容發生變更的；
4、其他應該變更注冊的情形。
注冊土地估價師因特殊情況確實無法在規定時間內親自辦理變更注冊手續的，可由他人代辦，但需出具注冊土地估價師的委託代辦書。
省、自治區、直轄市土地估價行業協會應將土地估價師注冊變更情況報送中國土地估價師協會。變更情況向社會公布。
第九條 注冊土地估價師年內情況與土地評估中介機構年檢材料同時報送，由省、自治區、直轄市土地估價行業協會負責辦理，年檢結果向社會公布。
第十條 注冊土地估價師在執業期間有下列情形之一的，注銷其注冊。
1、喪失民事行為能力的；
2、土地估價師主動提出不再從事涉及土地評估中介業務的；
3、連續兩年未通過年檢的；
4、違反本規定弄虛作假進行注冊的；
5、受刑事處罰的；
6、違反其他自律規定的。
被注銷注冊的土地估價師，由省、自治區、直轄市土地估價行業協會報送中國土地估價師協會。注銷情況向社會公布。
第十一條 本辦法由中國土地估價師協會負責解釋。
第十二條 本辦法自2003年3月1日起施行。
土地估價師繼續教育暫行規定
關於印發《土地估價師繼續教育暫行規定》的通知
國土資發〔2001〕170號
各省、自治區、直轄市國土資源廳(國土環境資源廳、國土資源與房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局)：
現將《土地估價師繼續教育暫行規定》印發給你們，請認真遵照執行。
國土資源部
二○○一年六月十五日
土地估價師繼續教育暫行規定
第一章總則
第一條為不斷提高土地估價師業務素質，保證執業質量，促進土地估價行業的持續發展，使土地估價師的繼續教育制度化、規范化和科學化，特製定本規定。
第二條土地估價師繼續教育是指為不斷提高土地估價師的專業技術和執業水平。
第三條接受繼續教育是土地估價師的權利和義務。土地估價師必須按本規定接受繼續教育。
第四條中國土地估價師協會在國土資源部業務主管部門的指導下，具體負責土地估價師繼續教育的組織實施工作。
第二章繼續教育內容和要求
第五條繼續教育內容要具有針對性、實用性和先進性。根據社會主義市場經濟和土地估價領域科技發展、土地估價師知識結構拓展更新、業務水平不斷提高的需要確定。主要包括：
一、國家相關法律法規和政策；
二、土地估價准則及操作規程；
三、土地估價新理論、新技術、新方法；
四、土地估價實務；
五、國外不動產估價技術及發展動態；
六、與土地估價相關的專業知識。
第六條繼續教育堅持理論聯系實際、按需施教、講究實效的原則採用多種形式進行。土地估價師必須參加以下經認可的繼續教育活動：
一、參加各種專業培訓班、研討班(會)以及專題講座；
二、參加大專院校專業課程進修；
三、出國進行專業考察、業務培訓、參加國際性專業會議；
四、承擔土地估價方面的研究項目、公開出版專業著作或發表專業論文等其他經認可的繼續教育形式。
第七條土地估價師換證前必須按規定接受一次專門業務的繼續教育培訓。
第八條土地估價師接受繼續教育時間五年累計不得少於100學時。
第三章繼續教育工作的組織和實施
第九條土地估價師繼續教育由國土資源部統一部署，中國土地估價師協會組織，各省級土地行政主管部門及土地估價行業協會、會員單位、經認可的有關高等院校、培訓機構等具體實施。
中國土地估價師協會主要負責組織師資培訓和全國性的高層次土地估價專業培訓。
第十條各地、各單位應於每年12月上旬報送下一年度的繼續教育計劃，由中國土地估價師協會審查匯總，形成全國土地估價師繼續教育培訓年度計劃，經國土資源部業務主管部門核准後於次年初公布實施。各地、各單位按核准公布的繼續教育培訓計劃予以具體實施，並將執行情況及時上報。
第十一條各單位要按照繼續教育培訓計劃，制訂具體實施方案，組織師資力量，做好實施工作。
第十二條列入全國土地估價師繼續教育培訓年度計劃的內容，按規定折算繼續教育的具體學時。
第十三條土地估價師參加了經認可的其他繼續教育形式的，應將接受相應繼續教育的有關情況按規定上報，經核准後，折算土地估價師繼續教育具體學時。
第四章繼續教育工作的考核
第十四條為保證土地估價師繼續教育質量，中國土地估價師協會應對各地、各單位組織的土地估價師繼續教育工作進行檢查、考核，檢查、考核情況應及時報國土資源部業務主管部門備案。檢查、考核的內容包括：
一、土地估價師繼續教育制度和計劃等執行情況；
二、教材的選用、課程內容設置、教學方式、教學時間、師資情況等；
三、教育培訓質量、教學計劃完成情況、教育培訓考核標准等。
第十五條土地估價師繼續教育實行登記制度。凡參加了經認可的土地估價師繼續教育形式的土地估價師，其接受繼續教育的情況應及時在《土地估價師繼續教育培訓證書》上登記。《土地估價師繼續教育培訓證書》由國土資源部統一組織印製、核發。
第十六條土地估價師在規定期限內未達到規定的繼續教育學時的，國土資源部注銷其土地估價師資格，不再換發《土地估價師資格證書》。
第五章附則
第十七條本規定由國土資源部負責解釋。
第十八條本規定自發布之日起實施。