網簽備案預售登記的法律效力

A. 商品房預售合同登記備案的效力如何認定

商品房預售合同登記備案並不是商品房預售合同的生效要件。
我國法律除了規定強制性的商品房預售許可制度外，還規定了商品房預售合同登記備案制度。
商品房預售合同登記備案屬於一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。
商品房預售合同登記備案並不是商品房預售合同的生效要件。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，「當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要合同義務，雙方接受的除外。」
最高人民法院《關於適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）第九條規定，「依據法律行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續的不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。」

B. 請問一下，房產局對房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記有什麼區別各種登記的法律效力或法律責任如何

房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記的區別如下:

一、登記種類不同。

房屋預售備案僅指開發商在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。

房屋產權登記包括國有土地范圍內房屋所有權登記；抵押權、地役權登記；預告登記、更正登記；異議登記。

二、登記機關不同。

房屋預售備案登記機關為房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門。

房屋產權登記機關為直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。

《城市商品房預售管理辦法》第十條：「商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。」

三、辦理主體不同。

房屋預售備案登記的主體為房地產開發企業。

房屋產權登記的主體為房屋交易雙方當事人。

商品房預售合同備案登記的效力，在於使預售合同能產生對抗善意第三人的效力。也就是說，如果開發商在簽訂預售合同後，又擅自轉移給他方時，消費者可用登記備案的預售合同對抗開發商的轉讓行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。

房屋產權登記的效力在於確認所有權發生變更。

《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

C. 商品房預售合同登記備案的效力如何

其屬於一種來特殊的不動產登記，自即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記，登記時物權尚不存在，物權變動是將來要發生的事，登記的內容是將來請求發生物權變動。在商品房預售合同登記備案後，如果買受人尚未全部交付購房款，則買受人就取得了有限購買特點商品房的權利；如果買受人已經交付了全部房款，那麼就取得一種期待權，期待開發商交付房屋並轉移房屋所有權的權利；由於辦理了預告登記實際上就已經就房屋買賣進行了公示，因此具有了對抗第三人的效力。

D. 房屋網簽後備案的法律效力

公示公信力，防止賣家一房兩賣，保護買家權益的。但不具有物權效力。

E. 商品房預售備案登記解除的法律依據是什麼

依據:《中華人民共和國城市房地產管理法》
步驟：
商品房預售合同解除備案辦理
(一)受理、審查
提交材料：
1、商品房預售合同解除備案申請表(原件);
2、協議解除合同的，提交商品房預售合同的解除協議及商品房預售合同一式四份(原件);
3、法院或仲裁機構判決或裁決解除合同的，提交生效的法院判決書或調解書或仲裁裁決書(復印件)及一份商品房預售合同(原件);
4、開發企業的授權委託書(原件)和受託人身份證件(復印件);
5、預購人的身份證件(復印件);預購人委託辦理的，還須提交經公證的授權委託書(原件)。
標准：1、申請材料齊全、符合法定形式;
2、房地產開發企業與預購人協商解除合同的，如預購房屋已辦理了貸款抵押登記的，應先辦理抵押登記注銷手續，再辦理預售合同解除備案手續。
崗位職責及許可權：
按照受理、審查標准查驗申請材料。
符合標準的，並將申請資料轉決定、告知人員。
不符合標准但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正;不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，並將申請材料退回申請人。
申請事項不屬於本機關職權范圍的，向申請人出具《不予受理決定書》。
時限：即時
(二)決定、告知
標准：同受理、審查標准
崗位職責及許可權：
對申請事項作出決定，並告知申請人。
准予解除備案的，製作《辦理結果通知書》，並送達申請人。
不予解除備案的，製作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，並將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。
時限：即時

F. 房管局備案和網簽有什麼區別啊

1、含義不同

備案一方面指的是房屋租賃備案登記，房地產管理部門為了規范房屋租賃進行的登記工作。另一方面是指購房合同備案，經相關部門審核後取得備案號，列印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章。合同簽約完畢後，經房地產管理部門審核會返回一個06開始的9位數備案號，說明合同已經備案成功。

網簽是房地產管理部門為規范房地產企業規范銷售房屋，防止開發企業捂盤以及一房多賣而建立的一個網路化管理系統。

2、流程不同

房管局備案在出租人與承租人簽定《房地產租賃合同》後，到房屋所在地街出租屋管理服務中心工作站申請房屋租賃備案登記，並提交相關資料。購房合同備則是在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，由房地產開發企業向項目管轄范圍的房管部門申請辦理商品房預售合同備案。

"網簽"流程為交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款→由房地產開發企業通過網上簽約系統，列印經雙方確認的協議或合同→雙方當事人簽字（蓋章）→在電子樓盤表上註明該商品房已被預訂或簽約。

3、法律效力不同

備案具有法律效力，而網簽沒有法律效力。

(6)網簽備案預售登記的法律效力擴展閱讀

備案和網簽的作用

1、實行備案和網簽制度，可以對開發商進行有效的制約。它不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主、一房多賣為消費者帶來的諸多隱患。

2、將擺脫繁雜的傳統紙質合同，讓企業交易過程更便捷，更高效，更低成本，不再受時間，地域的限制。另外網簽合同則可以在電腦中原樣歸檔、檢索、提供數據，方便企業查找信息，還可以導入企業的ERP系統，企業在對賬、結算、資金控制等方面可以因此獲得極大的便利。

3、簽約雙方採用電子簽名技術（各自使用第三方電子認證機構頒發的買賣盾數字證書）在線簽署電子合同及其他締約協議文本。此類網簽後的電子文件可以進行保存、提取、司法驗真、稅務稽查等，可以大大提高電子商務的安全高效性。

G. 我買了二手房只做了預售登記有法律效應么

網簽在買房的過程中必不可少，那麼，對於二手房而言，網簽有法律效力嗎？如果有法律效力，又會有怎樣的約束？
買賣雙方自行達成交易並自行劃轉交易結算資金的，在辦理轉移登記前持房屋所有權證和買賣雙方的身份證件(可以委託辦理)到房屋管理部門設置的服務窗口填寫《存量房買賣合同信息表(自行成交)》，由服務窗口錄入合同第1條至第4條的信息並為當事人列印存量房買賣合同文本。
網上簽約完成後，買賣雙方應根據約定填寫合同第二部分，簽字或蓋章後合同依法生效。
房地產經紀機構居間、代理(含代辦轉移登記手續)存量房買賣，或自行成交的買賣雙方約定通過專用賬戶劃轉交易結算資金的，仍由相關房地產經紀機構或交易保證機構提供存量房買賣合同網上簽約服務。服務窗口為經濟機構提供網上簽約政策咨詢和系統操作指導。
網簽的法律效力
1、商品房買賣網簽的效力：
開發商如果沒有預售許可證銷售房屋是違法的，商品房買賣合同將會無效。在有預售許可證的情況下，不進行網簽，將使買房人不能正常過戶，也不能預防開發商一房兩賣。網簽對於保護購房人的交易安全意義重大，能有效避免開發商的欺詐行為。但是網簽一般情況下不是最終的合同，它只是訂立合同的一個環節，最終的合同效力以紙面合同為准，網簽和紙面合同內容保持一致。
2、二手房買賣網簽的效力：
同樣二手房買賣合同的效力也具有防止賣方一房兩賣、欺騙購房人和規范二手房交易行為的作用。
一方面，網簽後即使賣方看到房價漲了要想毀約賣給第三方也必須注銷網簽後才能進行，而注銷一般只有買方或者雙方(包括委託代理人)一起向建委或者房管局申請，才能注銷，即需要有買方的協助，否則賣方不能對已經網簽的房子進行處置。
所以，一旦賣方毀約，買方在正常情況下只要依法起訴賣方履行合同就行了，不需要向法院申請訴前或者訴中財產保全。
但是同樣，二手房交易中，網簽也是房屋買賣過程中的一個環節，不是最終的合同文本，只有最終的紙面合同即通常所說的交易流程第五步：印刷版合同第二部分才是最終的合同。

H. 房管局備案和網簽兩者有什麼區別

網簽是指在房地產領域網簽就是交易雙方簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案，並公布在網內上容。然後會給個網簽號，用戶可以通過網簽號在網上進行查詢。網簽是為了讓房地產交易更加透明化，防止"一房多賣"，簽合同後可以撤銷。一般的"網簽"程序是：1.交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款;2.由房地產開發企業通過網上簽約系統，列印經雙方確認的協議或合同;3.雙方當事人簽字(蓋章);4.在電子樓盤表上註明該商品房已被預訂或簽約。在電子商務領域又可以稱為電子締約、合同網簽。為避免中介單方擅自"網簽"，市住建委發布的《關於完善存量房買賣合同網上簽約流程等有關問題的通知》規定，交易雙方未在合同上簽字或蓋章，房地產經紀機構擅自將網上信息提交完成的，經查實後將對該機構或人員的網上簽約行為進行限制，並將其違規行為公示曝光，嚴重的將其違規行為記入該機構和人員的信用檔案。