業主大會規約限制群租法律效力

1. 業主大會和業主委員會指導規則是個什麼級別和效力的文件

此文件是政府規章。
我國最高法律是憲法，以下是國家法律，再以下是國家政府部門規章和地方性法規，法規與國家法律和憲法有沖突的，以憲法和國家法律為准。
我國出台了物權法是國家法律，國務院的物業管理條例馬上根據物權法修改，住建部出台了業主大會和業主委員會指導規則與以上二個法律法規應當沒有沖突，是有絕對的法律效力的文件，各地相關單位必須執行。

2. 住宅小區的管理規約對規范業主的行為有法律效力嗎

是否有效要分開區分。

如該管理規約是物業搞的，未經業主簽字認可，則不具有法律效力。

如該管理規約是經過業主委員大會討論通過，並經過公示的，那麼對全體業主具有法律效力。

3. 業主大會因通知時間不足能被宣布無效嗎

只要符合開會的法定條件和業主人數，業主大會就是有效的，根據物權法和物業管條例，業主大會或者業主委員會的決定，對全體業主都具有約束力。業主大會決議通過的物業合同，即為有效合同，全體業主都必須遵守。如果個別業主認為該物業合同侵犯了自己的權利，可以通過法院仲裁來主張權利。

4. 業主大會以及業主委員會所作出的決定有法律效力嗎

有的，不涉及法律保留的內容，業務大會和業務委員會是是社區自治的組織；按照法定程序通過的決議是具有法律效力的

5. 如何處理業主大會，業主委員會作出違反法律，法規行為的決定

如何處理業主大會，業主委員會作出違反法律，法規行為的決定？理論上是按照《物權法》等法規規定：業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。另外也可以有經20%以上的業主提議、簽名後，由業主委員會召開臨時業主大會的糾正的（就是有20%以上的業主提議、簽名的，業主委員會不予召開，你也沒招）。

但是司法實踐中並不是這樣的如意。比如前幾年法治還是全國較好的上海市，就有一個小區業委會為了提高物業費召開業主大會（投票性質大會），最後發出公告就是只有業主過半的，違法了《物權法》第七十六條規定「應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意」（簡稱雙過半）的，在證據明確，而且上海市虹口區人民法院民事法庭張姓庭長（也是該案主審法官）當即表示「違法行為、應予撤銷」，情況下再有業主代表舉證起訴的，但是在證據確鑿的情況下，由於當地房管局的干預：一旦勝訴將會影響地區一大片小區的物業費問題後，法官竟然自己在審理過程中，提議沒有關聯的居委會、房管部門、物業公司和業委會偽造證據，將已經收取物業費作為證據，推翻了原告業主的證據。經過一審、二審（終審）的，全部是業委會勝訴。其勝訴的理由就是《民事訴訟法》的任務：第二條中華人民共和國民事訴訟法的任務，是保護當事人行使訴訟權利，保證人民法院查明事實，分清是非，正確適用法律，及時審理民事案件，確認民事權利義務關系，制裁民事違法行為，保護當事人的合法權益，教育公民自覺遵守法律，維護社會秩序、經濟秩序，保障社會主義建設事業順利進行。而相左的、放棄的就是《民事訴訟法》的原則：第七條 人民法院審理民事案件，必須以事實為根據，以法律為准繩。

所以要打「處理業主大會，業主委員會作出違反法律，法規行為的」官司的，不是那麼容易的事情，法治在我國還是要服從於權力的。

6. 怎麼樣概括物業規約的法律效力

業主規約或業主臨時規約是物業管理7大制度之一，對物業管理區域內的每個業主、使用人均有法律約束力。
根據《物業管理條例》規定以及《業主規約示範文本》可以根據物業管理項目的具體情況進行增改和制定，業主臨時規約由開發商負責制定，業主規約由業主大會負責制定，每個業主、使用人必須遵守業主規約，否則開發商或業主委員會可以根據業主規約的規定糾正違約業主、使用人，也可以向法院起訴糾正不遵守業主規約的業主、使用人的違約行為。
業主規約、業主臨時規約對物業管理區域的業主、物業使用人均有約束力，是維護物業管理區域內公序良俗的業主自治管理的重要法律文件，任何單位和個人不得凌駕與業主規約之上。

7. 法律對群租的界定

法律對群租沒有明確的約定，但是規定了出租是以原設計的房間為最小出租單位，廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室不得出租供人員居住。具體居住面積要求由各地自行規定。

根據《商品房屋租賃管理辦法》第八條 出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建築面積不得低於當地人民政府規定的最低標准。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室不得出租供人員居住。

第十條 承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。

(7)業主大會規約限制群租法律效力擴展閱讀：

北京市政府下發的《關於公布我市出租房屋人均居住面積標准等有關問題的通知》第一條 本市出租住房的，應當以規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按照床位出租。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室不得出租供人員居住。出租住房的每個房間居住的人數不得超過2人；人均居住面積不得低於5平方米（有法定贍養撫養義務關系的除外）。法律法規另有規定的，從其規定。

出租住房的居住面積，是指規劃設計為居住空間的房間的使用面積。居住面積以房屋租賃合同載明的面積為准；當事人不提供房屋租賃合同，房屋租賃合同沒有載明居住面積，或者房屋租賃合同載明的居住面積明顯不符合實際情況的，以實際測量面積為准；實際測量有困難的，對於出租成套住房，可以按照房屋產權證記載建築面積的0.5倍折算居住面積；對於出租非成套住房，可以按照房屋產權證記載建築面積的0.75倍折算居住面積。

8. 小區內業主怎樣維權阻止違法群租問題

第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。我建議你這個問題先報告給業主委員會，然後和物業的負責人協商，如果協商不成，就走訴訟的途徑，聯合多個受噪音所困的業主一起起訴。只能這樣了，這是正常途徑祝你好運！

9. 業主公約的法律效力

（一） 地域效力。業主公約的地域效力是整個物業管理區域，包括業主物業的專有部分、共有部分、共有設備設施等，具體應以城市房地產登記部門登記的四至界限為准。 由於在一個物業管理區域內的物業共有部位、共有設備設施等在構造和權利歸屬上的整體性，為了保障廣大業主的民主意志能夠得到統一的體現，法律規定一個物業 管理區域內只能成立一個業主大會組織，因此業主公約只對物業管理區域以內的人的行為發生效力，包括居住區、大廈區、工業區等。因此，很難對物業管理區域作 一個統一並且具體的規定，為了便於各地針對具體的情況進行管理，物業管理區域的具體劃分辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定。但是，目前很少有地方出 台詳細專門的物業管理區域劃分辦法，造成事實上的一個物業管理區域多家管理問題，我們應該注意。
（二）對人的效力。由於業主公約必須經過物業管理區域內業主簽字承諾，因此業主公約的效力范圍當然涉及全體業主。在這里，有如下幾點值得說明：
1、業主公約對業主的效力僅限於業主進行的有關物業管理的行為，對其他行為沒有效力。如業主出租自有物業，應受業主公約的約束，但業主出租自己的其他物品，則不受業主公約的約束。
2、 業主公約對非業主物業使用人也發生法律效力。非業主物業使用人一般指物業的承租人、借用人、代管人、典用人等實際使用物業的人，由於業主公約的一項核心的 內容是規范對物業的使用秩序，而非業主使用人基於其實際的物業的使用，不可避免地會影響到物業的狀態，而且業主委員會或者物業管理企業對物業進行管理勢必 要直接的與非業主物業使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業管理活動中來。作為物業管理區域內最高自治規范的業主公約當然能約束非業主物業使用人。
3、 業主公約對物業的繼受人(即新業主)自動產生效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權要發生變動移轉給受讓人。但業主公約無須新入住的繼受人作出任何形 式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業時，對已經生效的業主公約存在默示，自願接受業主公約的約束。
4、 業主公約對物業管理事務的具體承擔者物業管理企業具有約束力。物業管理企業獲得物業管理許可權的法律基礎是物業管理服務合同。一般認為物業管理服務合同屬於 委託合同的一種。在物業管理合同關系中，業主處於委託人的地位，而物業管理企業屬於受託人的地位。在邏輯上，物業管理企業是業主管理意志的延伸。在實務 中，作為管理依據的業主公約是物業管理企業的進行管。
業主公約是業主做出的一個承諾，在享受權利的時候要承擔一定的義務，很顯然這涉及到了業主的利益，因此在簽業主公約的時候要特別注意，哪些是自己可以處理 的，哪些是要受物業的限制，把這些搞清楚了，才可以保護自己的利益，需要提醒的是，如果物業的服務與公約不一樣，那我們就不是必須的遵守了。

10. 業主大會決議的法律時效

《中華人民共和國物權法》第78條並沒有直接規定業主請求法院撤銷業主大會和業主委員會作出的侵害業主合法權益的決定的行使期限。根據最高人民法院審判專家的指導意見，我們認為，該期限可以參照《中華人民共和國合同法》第75條和《中華人民共和國民法總則》第152條的規定，自業主知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權。一般情況下，確定業主知道或者應當知道其權利被侵害的事實，應當以業主大會和業主委員會的決定公布、公示或者傳達等業主稍加註意就能獲知作為標准。該一年期限應當是除斥期間，即不變期間，不是訴訟時效，不存在中止、中斷、延長等情況。