房產代持協議有法律效力嗎

『壹』 房產代持合同的有法律效力嗎

只要代持合同簽訂主體均具備完全民事行為能力，合同的簽訂是當事人之間真實意思表示，合同內容沒有違反國家法律、行政法規的強制性規定，沒有損害國家、集體或第三人的利益，合同就應當合法有效。
【法律依據】
《民法典》第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

『貳』 房產代持協議能否公證

法律分析：所謂房屋代持，一般是指不符合購房政策或不願意出面的購房者（實際出資人），借符合購房條件者（名義產權人）的名義，由自己出資購房，在房地產權簿上登記名義產權人的行為。也就是我們通常所說的借名買房。目前我國法律暫未對此作出明確規定。雙方可以協商公證，辦理公證當事人須向公證處提交申請材料，經公證處審核審批通過後，自受理之日起十五個工作日內出具公證書。公證過的法律效力高於未公證的，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十九條經過法定程序公證證明的法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據，但有相反證據足以推翻公證證明的除外。

法律依據:《中華人民共和國公證法》第二十五條 自然人、法人或者其他組織申請辦理公證，可以向住所地、經常居住地、行為地或者事實發生地的公證機構提出。申請辦理涉及不動產的公證，應當向不動產所在地的公證機構提出;申請辦理涉及不動產的委託、聲明、贈與、遺囑的公證，可以適用前款規定。

『叄』 代持房產是否合法

代持房產本身不違法。
房產代持協議是經雙方協商達成一致意見後，簽訂的書面材料，是當事人雙方為了解決或預防糾紛，或確立某種法律關系，實現一定的共同利益、願望，簽署的具有法律效力的記錄性應用文書，對協議當事人均具有約束力，不違法法律或行政法規的相關規定，依法成立並生效。
但對於房產的代持協議比較特殊的一點是協議約定的標的物種類是一種不動產，即房產，要以過戶登記為所有權轉移的生效要件，因此雖然協議有效，但未過戶，意味著房產所有權仍在代持人名下，所有權屬於代持人，如果後期發生產權轉移的糾紛，例如將來代持人不願過戶房產，則只能依據房產代持協議書主張返還購房款並支付相應的違約金。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》
第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。第二百一十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。第二百一十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

『肆』 房屋代持有無法律效力

法律分析：房屋代持有法律效力。而房屋代持一般由當事人簽訂書面合同來約定。房屋代持合同只要是有相應的民事行為能力的雙方，作出的真實意思表示，內容不違反法律法規的強制性規定，不違反公序良俗，即是有效的。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

『伍』 如果，有房產代持協議書是受法律認可的嗎

認可的。

法律依據：

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條規定：當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

在實踐中，北京高院以指導意見的形式附條件地認可了這種房屋代持行為，但底線是不能違反相關政策、法規的規定，比如不能借名購買經濟適用房等政策性保障住房。

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房產代持的法律認定：

因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一並解決上述民事爭議，且人民法院一並審理的除外。

當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效後，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

【關聯法條】《物權法》第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

『陸』 代持房產協議有法律效力嗎

所謂房屋代持，一般是指不符合購房政策或不願意出面的購房者（實際出資人），借符合購房條件者（名義產權人）的名義，由自己出資購房，在房地產權簿上登記名義產權人的行為。也就是我們通常所說的借名買房。目前我國法律暫未對此作出明確規定。
【法律依據】
《房屋登記辦法》
第十八條房屋登記機構應當查驗申請登記材料，並根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，並歸檔保留。房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。

『柒』 房產代持協議是否合法有效

房產代持協議是否有效得根據實際情況審查。因不符合購房條件，為規避法律、行政法規的強制性規定而代持的，可以被認定為無效。如果沒有導致合同無效的情形，應被認定為有效。一般情況下，房產代持協議協議有法律效力。雙方協商達成一致意見後，簽書面材料，簽完協議就等於雙方作出了約定。合同中的一方當事人需要通過合同來約束雙方的行為，而且最好有第三方作為證明人在場。由一方銀行卡把需要交納的稅費，直接轉入到另一方的賬戶當中，並且需要保留證據。
《中華人民共和國民法典》
第二百二十條
權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

『捌』 房產代持協議有法律效果嗎

法律分析：一般情況下，房產代持協議協議有法律效力。雙方協商達成一致意見後，簽書面材料，簽完協議就等於雙方作出了約定。合同中的一方當事人需要通過合同來約束雙方的行為，而且最好有第三方作為證明人在場。由一方銀行卡把需要交納的稅費，直接轉入到另一方的賬戶當中，並且需要保留證據。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百二十條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

『玖』 代持房產協議書有法律效力嗎

、代持協議在實際購房人與代持人間有效

《中華人民共和國合同法》第四百零四條的規定:受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。因房屋代持人只是實際購房人的受委託人，所以基於受委託關系而取得的房屋所有權應歸委託人即實際購房人享有，實際購房人有權根據協議約定要求代持人履行相關義務。

在司法實踐中，一般也認可房屋代持協議的效力。如《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條規定：「當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。」



二、實際購房人不能對抗善意第三人

《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另行規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人」因此，如第三人善意、有償取得該代持房產的，則實際購房人可能無法追回其房產，而只能要求代持人賠償。



三、風險及防範

1、法律風險

（1）代持人風險。如果代持人將代持的房產轉讓或抵押給第三人，除非實際購房人能夠證明該受讓人、抵押權人不是善意取得，否則，因代持約定不具有對抗第三人的效力，代持人對房產的轉讓、抵押行為有效，出資人可能喪失其房屋所有權。

（2）第三方風險。如果代持人在代持期間對他人有債務不能清償，則該房產有可能被查封甚至進而被拍賣，在這種情況下，實際購房人即使提出執行異議，但是否能被法院支持也存在很大的不確定性。

（3）不能過戶風險。如涉及法律法規、國家政策、行政限制措施或實踐操作等方面障礙，實際出資人在將來想把代持房產過戶到自己名下時，有可能操作起來非常因難或根本無法辦理。



2、風險防範

1、簽訂好購房代持協議。 在協議中應把雙方的地位以及權利義務約定清楚，特別要約定好房屋權屬的歸屬及產權過戶的時間及代持人違約責任、承擔責任方式、計算標准，並避免出現措辭不清、語焉不詳的情形。

2、保留好證據。實際出資人在購房時最好保證資金從自己處直接支付給售方，並保留所有票據、證件在自己手中。如確實不能採取這種方法，至少也要要求代持人向自己出具支付款項的欠條，以防將來在主張權利時有書面依據。此外，保留房產所有權證、購房發票等文件，也至少能給代持人在轉移房產的程序上製造一些困難。

3、擔保措施。如有可能時，考慮代持人為履行代持協議向實際購房人提供擔保。

4、可由代持人向實際購買人出具不可撤銷的全權處置房產的授權委託書。