經適房內定協議的法律效力

A. 五年內，經濟適用房買賣協議有效嗎

國務院、建設部等七部委關於經濟適用住房的規定不是行政法規，不是效力性強制規范。 有人說，這個協議是無效的，因為損害了社會公共利益，而社會公共利益表現為公序良俗，公序就是經濟適用住房制度，就是經濟適用住房不是一般性商品房，而是政策性住房、保障性住房，經濟適用住房屬於有限產權，需要具備特定條件的住房困難家庭才能申請購買，沒有條件的人購買經濟適用住房損害了其他符合條件的人的利益，侵犯了政府的優先回購權。再則，經濟適用住房的土地來源是劃撥地，而按相關法律規定，劃撥地未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。由於房屋土地合一，或房隨地走，或地隨房走，既然土地使用權轉讓無效，那麼整個房屋交易行為也無效。 孰是孰非？請律師賜教。

B. 經濟適用房的轉讓協議可否具有法律效應

我本不想回答問題的，因我回答的問題被屏蔽，但看到這些涉及經濟問題的提問，我回答吧。經濟適用房在五年內均屬半產權，有另一半產權是政府的，所以無權買賣，而政府得知買賣還有被收回的風險，所以買賣無效。五年後補交了一大筆土地金，變成全產權後才可以買賣。

C. 經濟適用房私下轉讓協議有效嗎

不受法律保護的，因為經濟適用房是國家針對無房戶的照顧，如果你私下轉讓被舉報後會有被收回的風險。而買方需要注意的是，經濟適用房只有半產權，有部份產權是國家的。而五年後才有資格辦理全產權，辦理全產權時還要交一大筆錢。

D. 經濟適用房轉讓協議是否有效

經濟適用房轉讓協議必須在取得完全產權後才能有效。
《經濟適用住房辦法》對經濟適用住房上市交易作出了嚴格的規定：
一是明確經濟適用住房購房人擁有有限產權。
二是明確購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
三是明確購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。
四是明確個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用於出租經營。
《辦法》還規定，已經購買經濟使用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府按規定價格及合同約定回購。享受過福利分房退回房屋前或購買過經濟適用住房的家庭，不得再購買經濟適用房。

E. 購買了一個未滿五年的經濟適用房，與房主簽訂的私下協議受法律保護嗎有公正

你們倆個都違法``````
違法行為進行公正 還叫公正嗎？
不知道你們合同的詳細 所以 不好說
不過 應該不會吃什麼虧（比如他耍賴啊 什麼的）
下面 是一個類似的報道 你參考下`````````
`````````````````````````````````````````````````
經濟適用房購買未滿5年不得上市交易，這是硬性規定，很多人都知道。但事實上，經濟適用房未滿交易年限，房主私下與人簽訂買賣協議的事屢有發生，有人甚至直接把經適房「房票」賣給別人。但這種私下交易很容易「流產」，受房價上漲等因素影響，房主常常反悔，而「未滿5年不能賣」就是他們毀約免責的最佳理由。過去，這類糾紛鬧到法院，法院多半會判決合同無效。但現在記者發現，南京兩級法院都出現了認定此類經適房買賣合同有效的判例。

案例一

經適房名額2萬轉給親戚

6年後反悔，法院判履約

張清和李強是一對表兄弟。2004年，張清家老房拆遷，按規定可以申購一套經濟適用房，但他並不缺房子，而且一次性拿出十幾二十萬購房款有點吃力，因此拿不定主意到底要不要申購。李強得知後找到張清，表示願意花錢買下申購名額，張清同意了。兩人談妥轉讓費、過戶等細節後擬了份轉讓協議，協議內容包括：張清將經濟適用房申購名額作價20080元轉讓給李強；購房費、辦理房產證的相關費用、過戶費等一切費用均由李強承擔；約五年後，房屋達到交易年限，立即辦理過戶手續；一方違約應負法律責任。

幾天後，張清的妻子出面在轉讓協議上簽了字，李強隨即向張清支付了20080元轉讓費。2005年5月，張清與浦口區經濟適用房開發中心簽訂了商品房買賣契約。隨後，李強向該中心支付了約20萬元購房款及辦理房屋手續所需的各項費用。同年10月，李強拿到房屋鑰匙，隨即搬進去，居住至今。

根據《浦口區經濟適用房（拆遷安置房）管理實施細則》第四十條規定：購買經濟適用房滿5年，取得《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》後，就可以上市交易。去年，這套經濟適用房正好滿5年，只需拿著兩證就可以交易過戶了。李強好不容易盼到這天，他三番五次催促張清到房產局辦理過戶，可張清總是支支吾吾。

原來張清早就後悔了，從2005年到現在，房價翻了好幾番，當年僅為2萬多元就把名額轉讓，真是太沒有遠見了！被李強逼急後，張清索性提出增加轉讓費，否則協議就作廢，他聲稱，當年在協議上簽字的是他妻子，而妻子不能代表他的意見。

李強認為轉讓協議合法有效，堅決不肯增加轉讓費。雙方談崩後，張清將房子掛到中介，聲稱要賣房。李強無奈，告到了法院。

法官點評

屬「附期限合同」 判決合同有效

南京浦口法院受理並審理了此案。法院認為，民事主體之間合法買賣合同關系受法律保護。本案中，拆遷經濟適用房轉讓協議上賣方一欄「張清」二字，雖然為張清的妻子代簽，但張清對該事實是明知的，而且合同簽訂後，李強也向張清交付了約定的20080元轉讓費，並為張清所接受，因此張清妻子的代理行為是有效的。並且，雙方簽訂轉讓協議時，均明知該經濟適用房在規定期限內不能交易，並明確了待可交易時張清應當協助李強辦理產權過戶手續，因此應當認定該轉讓協議為「附期限的合同」。所謂「附期限的合同」，簡言之，即到期後應當履行的合同。至於房屋在出售時尚未取得產權證，法院認定並不影響合同的效力。因此，法院判決張清與李強之間的經濟適用房轉讓協議有效。目前，房屋所有權證已經辦好，法院責令張清在取得國有土地使用權證後，立刻將該房屋產權過戶給李強。

F. 購買了一個未滿五年的經濟適用房，與房主簽訂的私下協議受法律保護嗎

應該是受法律保護的，經濟適用房是對貧困戶的特殊照顧，自己也要拿錢買的

G. 經濟適用房未滿5年簽訂的定房合同是否有效

合同無效。

未滿五年的經濟適用房是不可以上市買賣的，否則會被房產部門收回或把房物轉讓的差價收繳的，只有購買五年以上的經濟房才能得到法律的認可與保護。

根據《經濟適用房管理辦法》規定

第三十條經濟適用住房購房人擁有有限產權。

購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。

具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，並明確相關違約責任。

(7)經適房內定協議的法律效力擴展閱讀

根據《經濟適用房管理辦法》規定

第二十四條經濟適用住房管理應建立嚴格的准入和退出機制。經濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格，統一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。

經濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應當制定經濟適用住房申請、審核、公示和輪候的具體辦法，並向社會公布。

第二十五條城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：

1、具有當地城鎮戶口；

2、家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標准；

3、無房或現住房面積低於市、縣人民政府規定的住房困難標准。

經濟適用住房供應對象的家庭收入標准和住房困難標准，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態管理，每年向社會公布一次。

第二十六條經濟適用住房資格申請採取街道辦事處（鎮人民政府）、市（區）、縣人民政府逐級審核並公示的方式認定。

審核單位應當通過入戶調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關單位、組織或者個人應當予以配合，如實提供有關情況。

第二十七條經審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門發放准予購買經濟適用住房的核准通知，註明可以購買的面積標准。然後按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進行輪候。

第二十八條符合條件的家庭，可以持核准通知購買一套與核准面積相對應的經濟適用住房。購買面積原則上不得超過核准面積。購買面積在核准面積以內的，按核準的價格購買；超過核准面積的部分，不得享受政府優惠，由購房人按照同地段同類普通商品住房的價格補交差價。

第二十九條居民個人購買經濟適用住房後，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別註明經濟適用住房、劃撥土地。

第三十條經濟適用住房購房人擁有有限產權。

購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。

具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。

H. 經濟適用房的轉讓協議是否有效

Ｐ�榍┒┑比眨�釒誠蚺Ｄ持Ц�12萬元，牛某將房屋鑰匙交付楊某。楊某裝修後居住至今。隨著房價並不斷上漲，2009年，牛某將楊某訴至法院主張雙方的協議無效，要求楊某退回房屋。法院在審理時形成兩種觀點：一種觀點認為，該住房轉讓協議無效，依據是違反了《國務院關於解決城市低收人家庭住房困難的若干意見》和《經濟適用住房管理辦法》的規定，同時轉讓協議也違背了《城市房地產管理法》的相關規定，且楊某不符合經濟適用房購買條件。另一種觀點認為，雙方所簽轉讓協議是雙方真實意願表示，且也如約履行了部分協議內容，加之雙方協議是2005年簽訂的，不能適用《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，該住房轉讓協議合法有效。在案件陷入僵局時，楊某找到河南中冶律師事務所，問該住房轉讓協議是否合法有效？河南中冶律師事務所資深房產律師張彥立、楊剛解答：一、牛某、楊某均是完全民事行為能力人，都有獨立締約民事合同的資格。牛某通過單位集資取得房屋，雖然未取得房屋所有權證，但仍有簽訂住房轉讓協議的權利，牛某依照合同已經實際佔有了房屋，牛某有權享受合同上的權利。二、雙方當事人都有締約及履行協議的真實意思表示。牛某有轉讓房屋的意思，楊某受讓房屋的意思表示也是真實的，雙方達成了住房轉讓協議，並已經履行了協議的主要內容：楊某支付了全部房款，牛某已經將房屋交付，楊某裝修並一直居住至今。三、雙方簽訂的轉讓協議不存在無效的情形。最高人民法院關於合同法解釋(一)第四條的規定，合同法實施以後，法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。首先，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和《經濟適用住房管理辦法》不屬於法律、行政法規，故不能作為認定合同效力的依據。《城市房地產管理法》雖然屬於法律，但是其立法的重心在於加強對城市房地產的管理，其法律規定屬於管理性強制性規定，不是效力性強制性規定。根據最高人民法院的關於合同法解釋(二)第十四條的規定，《合同法》第五十二條第(五)項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定，所以違反《城市房地產管理法》的管理性規范不能導致合同的無效，所以本案住房買賣協議應合法有效。綜上，張彥立、楊剛律師給出的專業法律意見：該住房轉讓協議為有效協議，合法有效的協議應該得到遵守，誠實信用的原則值得全社會提倡！楊某後委託張彥立、楊剛律師依法代理訴訟，經過二審終審，法院依法作出生效判決，牛某將楊某之間簽訂的《住房轉讓協議書》合法有效。

I. 經濟適用房的轉讓協議是否具有法律效應

只有在滿足經適房上市條件之後，簽訂的轉讓協議才有效。

換句話說，取得經適房前五年簽訂的轉讓協議肯定都是無效的。

J. 經濟適用房的買賣合同是否有效

經濟適用房的出賣分為兩種：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為准。

①對於已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售後業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。

②對於尚未住滿5年的經濟適用房，由於政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高於購買時的單價出售，並且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。 以上是經濟適用房的出賣政策。