開發商驗收法律責任

① 開發商交付的商品房存在質量瑕疵如何承擔法律責任

一、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用或房屋主體結構質量不合格，購房者可以請求解除合同和賠償損失。
《商品房買賣合同司法解釋》第12條規定因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
二、開發商按照預售合同之約定承擔維修和一倍賠償的責任。
購房者與開發商在簽訂《上海市商品房預售合同》時可以對房屋質量瑕疵賠償做出明確規定，這樣對保障自身利益比較有利。當事人雙方可以在預售合同里約定：如購房者認為商品房主體結構質量不合格的，可以委託本市有資質的建設工程檢測機構進行檢測，經檢測，確認主體結構質量不合格的，購房者有權單方面解除合同；開發商交付的商品房有其他質量瑕疵的，購房者在保修期內可以要求開發商除免費維修外，還需按照修復費的1倍進行補償。
雙方商定對商品房其他工程質量有爭議的，委託本市有資質的建設工程檢測機構進行檢測並以該機構出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。自房屋驗收交接起，開發商對該商品房負責保修，保修范圍和保修期限由雙方按照國務院發布的《建設工程質量管理條例》和《上海市房地產轉讓辦法》進行約定。
三、超過保修期，開發商不對非主體結構質量瑕疵承擔保修責任。
《建設工程質量管理條例》規定建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。該條例第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
（四）電氣管道、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
超過保修期，開發商不對非主體結構質量瑕疵承擔保修責任
四、開發商對對房屋拒絕修復的法律承擔。
開發商應當對交付的房屋質量承擔擔保責任。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
五、開發商注銷後，質量瑕疵由繼承其權利和義務的民事主體承擔。
當事人行使其權利義務，應當遵循誠實信用的原則。開發商對其開發的商品房若發生質量瑕疵，理應按照誠實信用的原則對其負責。若開發商主體發生注銷，應由繼承其權利和義務的其他民事主體承擔。開發商主體消滅後，商品房質量瑕疵維修的責任應由其繼承者承擔。

② 開發商沒有通過質檢站綜合驗收，現交房入住後不交物業費違法嗎沒通過驗收交房後開發商負什麼法律責任

讓開發商公示質檢報告，如果沒有，可以拒收房，可向有關部門反映情況。

③ 竣工驗收階段開發商有哪些風險

質量安全風險；售房合同交付期風險；施工企業建安費風險；以及前期手續不完善帶來的附加風險……

④ 收房幾年後才發現開發商交房時還沒取得竣工驗收合格證,現在還能追究責任嗎

如果開放商後來補上了竣工驗收合格證，現在是很難再追究責任的。如果有證據證明開發商至今都沒有取得竣工驗收合格證，那麼可以通過法律手段維護購房者的利益。

⑤ 行為，業主可以追究開發商哪些法律責任

1、缺證延期
交樓是問題出現比較多的環節。法律規定，交樓時建築部門必須出具《工程竣工驗收備案表》、《工程竣工驗收報告》和《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，如果開發商在交樓時不能出具上述兩表兩書的話，購房者有權要求退房；同時，延期交樓也是一個普遍的問題，一般來說這樣是開發商違約在先。這時候應當仔細看一下合同，看看當中是否約定了裝修質量問題的處理方式。一般來說，開發商在合同中都不會把裝修質量作為交房條件，所以就此引發的爭議只能按合同中約定的賠償差價的雙倍的方式處理。您要是起訴的話，就一定要將合同分析清楚，不要讓開發商鑽了空子，而無法實現自己的要求。法院在判決時主要依據合同約定。另一種情況是，如果合同中約定了某項裝修，但是開發商沒有做，那就是另一回事了，這與以以次充好達不到標準是不同的，此時可以房屋沒有達到合同約定為由起訴，開發商會因此承擔延期交房的違約責任。
2、約定不符
還有很多的糾紛是因為購房人收樓後發現房屋的品質與當初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入（大於3%）、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬於開發商的違約。但有時因為一些細小的質量瑕疵導致與合同約定的交樓標准不符，則不應當看成是開發商的違約。
3、不合理收費
購房人關注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產證的手續費（業主也可自行辦理）等等。如果開發商單方面發生這些行為，則屬於開發商違約。
4、交樓後發生質量問題開發商推委責任
房屋作為一種產品，發生質量問題是難免的，但關鍵是發現問題要及時解決。比如地下車庫漏水、牆皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經交納了一筆維修基金以及物業管理費，解決這些問題是開發商或者物業責無旁貸的。如果遇上開發商違約，購房者怎麼辦呢？《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規定：「質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重做、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。」第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」

⑥ 驗房發現質量問題 應該由誰承擔責任

房屋質量問題一般有三種，一是門窗等簡單的問題，二是廚房、衛生間等有漏水情況，三是房屋有重大質量問題，如牆壁開裂、地面不平整、橫梁高低不平等。驗房時發現的質量問題，可當場向開發商反饋，並要求維修或返工，對於出現重大質量問題的，你可以選擇退房。

一、發現問題怎麼處理？

驗房時，開發商會指派一名工作人員跟著購房者去驗房，如果驗房沒有問題，會要求購房者在《房屋交接驗收單》上簽字。

驗房發現的質量問題，要當場向開發商的工作人員提出質量問題維修要求，並將所有問題落實在書面上，根據不同的質量問題，約定一定期限的維修時間，並讓工作人員在紙上簽字。

二、收房需要注意哪些事項？

1.如果開發商按照要求維修房屋問題，整改3次仍沒有辦法居住的話，購房者可以選擇退房。開發商承擔違約責任。重大房屋質量問題，開發商要賠償購房者的損失。

2.驗房發現問題，一定不能再《房屋交接驗收單》上簽字。因為一旦簽字，在法律上默認購房者接收的房屋質量是合格的，購房者是沒有異議的。

當然，房子都有一定的保修期，像前面所講的第一二種房屋質量問題，購房者也可以在保修內要求開發商或物業進行維修。

提醒大家，在驗房時，如果驗收人員要求直接簽字，要警惕。購房者如果不放心，可以請專業的驗房人員及律師隨同，如果發現質量問題，在書面中註明開發商要維修的位置、維修時間，以及如果維修不合格的違約責任，避免自己吃虧。

該內容僅在北京適用

⑦ 房屋未驗收合格開發商同意提前進場裝修應負那些法律責任

如果 是 房屋驗收不合格，開發商就購房合同而言，是違約了，承擔違約責任。如果照成你裝修報廢，可以要求開發商承擔損失。

⑧ 開發商將未驗收通過的房屋交付給業主應承擔什麼法律後果

一般都是行政處罰。

⑨ 開發商有房屋驗收備案證書房屋裂紋是誰的責任

如果開發商違規交房，沒有提供房屋竣工驗收備案表的話，可以向房管局投訴，向開發商索賠。
具體說的話，開發商在交房的時候應提供「三書一證一表」的，即《建築工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房屋建築工程竣工驗收備案表》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。其中，《房屋建築工程竣工驗收備案表》尤其重要。
何謂兩書？
兩書指的是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。房地產開發企業應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。
《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
1.工程質量監督部門核驗的質量等級；
2.地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；3.正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水5年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開裂、大面積起沙1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。
《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等加以說明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
1.開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位；
2.結構類型；
3.裝修、裝飾注意事項；
4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6.門、窗類型，使用注意事項；
7.配電負荷；
8.承重牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；
9.其他需要說明的問題。
律師提醒：《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，都是由開發商自己擬定的，然後到房產局備案。
一般來說，兩書只是告訴你如何使用房屋、應該注意什麼、保修時間等，並不代表開發商承諾了責任。由於大部分兩書都不寫明違約責任，業主一旦與開發商有相關糾紛，告上法庭，法庭判案基本會以合同為主，兩書僅作參考使用。因此，業主在簽訂合同時，應把與質量相關的問題明確寫入購房合同，以免上當受騙。
何謂一表？
一表指的是《竣工驗收備案表》。為規范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，竣工驗收備案表通常包括以下內容：
一、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位（建設、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位）名稱；
二、勘察、設計、施工、監理單位意見；
三、竣工驗收備案文件清單，主要包括：
1、工程竣工驗收報告，分5項，其主要內容為室內環境檢測報告和勘察、設計、施工、工程驗收等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件；
2、規劃許可證和規劃驗收認可文件；
3、工程質量監督注冊登記表；
4、工程施工許可證或開工報告；
5、消防部門出具的建築工程消防驗收意見書；
6、建設工程檔案預驗收意見；
7、工程質量保修書；
8、住宅質量保證書；
9、住宅使用說明書；
10、法規、規章規定必須提供的其他文件。
四、備注。
【提示】：《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是「黑樓」，是不能入住的。