出售二手房需簽訂售後法律責任嗎

❶ 二手房不過戶只簽訂協議有沒有法律效應協議要如何制定。

二手房不過戶只簽訂協議，其協議是有效的，但房產權利的實現以房產過戶為准，不過戶的房產很容易發生糾紛，而且，對於一些限制交易的房屋，即使制定的協議，也有可能不受法律保護。
制定二手房交易協議，應注意以下問題：
1、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
2、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
3、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，雖然政府不可無償收回，但每交易一次都需要支付一次土地出讓金，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
4、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
6、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
7、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
8、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
9、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

❷ 二手房買賣合同應該怎麼簽 中介責任如何明確

所謂中介二手房買賣合同，是指主體不僅包括買賣雙方，還包括作為居間人的中介的二手房買賣合同。中介二手房買賣合同與個人二手房買賣合同不同，不僅體現在合同主體，在合同的內容規定以及責任承擔上也有相異的規定。總之，在二手房買賣市場中，中介二手房買賣合同，明確了合同主體的權利義務，對三方起到了一定的規製作用。
二、中介二手房買賣合同有什麼特點？
中介二手房買賣合同因為是三方合意簽訂的，而在實踐中還有相當部分是由中介機構提供的格式合同。這類自製的合同因對中介一方缺乏明確的義務及責任承擔規定，會給房屋交易帶來了隱患，一旦因意想不到的情況出現糾紛，買賣雙方都會因缺乏必要的證據而無法運用法律武器來保護自己的合法權益。
因此，有些地方開始採用新的二手房買賣合同，其示範文本體現出了中介二手房買賣合同應有的特點。主要有：
1、明確合同主體為三方
在大多數合同主體僅為買賣雙方的基礎上，增加了參與交易的第三方——中介公司為合同主體。這樣明確了中介公司的權利與義務，既能保護買賣雙方的合法權益，同時也能維護中介公司自身的合法權益。
2、明確了二手房糾紛預防及房款支付等重要部分
中介二手房買賣對二手房交易中最容易出現糾紛的房屋、房款交付方式以及稅費支付方式等環節作出了詳細規定，能盡量避免糾紛的發生。
3、明確責任承擔及違約成本
合同示範文本不但對買賣雙方之間的違約責任，同時也對買賣雙方與中介之間的違約責任進行了明確約定。同時，示範文本對違約情況進行了細化，有效避免了類似爭議的出現。
三、中介二手房買賣合同應該怎麼簽？
根據二手房交易中的現實狀況，在簽訂過程中，中介二手房合同應包括但不限於以下幾方面：
1、合同中葯明確房屋坐落，產別，書證號等房屋基本概況的規定。其中包括告知租賃情況，以避免買方拿到了產權證但拿不到房屋使用權的情況；告知抵押情況，以免對對以後產權證的辦理時間以及房款的交付方式造成影響。
2、合同中應約定房屋按套轉讓，可避免因雙方對產權證上面積的理解不同而產生的糾紛。
3、合同中應明確產權證過戶方式及稅費支付方式的約定，能讓雙方對各自的權利義務做到心中有數。
4、合同中應明確房款的支付方式和時間的事先約定，以避免因約定不清而產生糾紛和糾紛發生後因無相應的約定而導致的糾紛無法處理的情況。
5、合同中應明確房屋的交付方式，為買方什麼時候能取得房屋的使用權提供了保證，也對因賣方逾期交房產生的糾紛如何處理提供了依據。
6、合同中應明確傭金的約定，提醒買賣雙方支付傭金是自己的義務，從而避免中介方因收不到傭金而與買賣雙方產生的糾紛。
7、合同中應明確對合同變更的相關規定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改變合同引起的糾紛。
8、合同中要明確約定了中介方與買賣雙方之間以及買賣雙方自身之間什麼情況該承擔什麼樣的違約責任，這有效避免了糾紛產生後因約定不清而導致糾紛無法處理的情況。
9、合同中要明確雙方爭議的解決方式，確保一旦糾紛產生後能按照合法、有序的方式去解決。
10、合同中要有三方的簽字，以確保合同的有效及安全。

❸ 關於二手房售後問題，我（甲方）家出售了一套70左右的房屋（包括雜房）乙方（為鄰居）

等等。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

❹ 二手房買賣常見法律問題有哪些

二手房買賣常見法律問題：
一、沒有房屋產權證書的房屋怎麼買賣？
根據我國法律，沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬於無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經實際居住的，買房人的居住權可以獲得法律的保護。當然，如果房屋產權取得後雙方辦理了房屋過戶，那麼視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要買賣無產權證房屋的可以在買賣無產權證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產權證書的時間或者產權證取得後過戶的期限。這樣就能最大限度的維護買方的利益。
二、房屋產權證記載的產權人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？
關鍵看產權人和簽約人
三、沒有房屋產權證書的房屋怎麼買賣？
根據我國法律，沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬於無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經實際居住的，買房人的居住權可以獲得法律的保護。當然，如果房屋產權取得後雙方辦理了房屋過戶，那麼視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要買賣無產權證房屋的可以在買賣無產權證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產權證書的時間或者產權證取得後過戶的期限。這樣就能最大限度的維護買方的利益。
四、房屋產權證記載的產權人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？
關鍵看產權人和簽約人是否具有合法的授權委託手續。按照慣例，一般這類房屋買賣中，產權人無法與實際購房人簽約的應當到公證處辦理授權委託公證，明確授權簽約人代理其進行合同簽訂、房屋產權過戶、代收房款、房屋交割等一切賣方事宜。否則這類合同屬於無效合同或者效力待定的合同，買房人有權撤銷並要求簽約人承擔賠償責任。
五、定金法律問題以及全款或貸款買房定金約定技巧
如果房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務問題不大，那麼就要著重防範賣方的違約行為，可以約定較高數額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續。反之，由於定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那麼如果沒有其他約定，將導致需要向賣方承擔違約責任。
六、購房人無法辦理銀行房屋貸款手續怎麼辦？
原則上這屬於購房人的違約行為，但是在2010年4月、6月，國家部委分別頒布實施了國十條、京十二條、三部委二套房標准等一系列調控政策。如果購房人由於政策變化導致無法按照原合同申辦房貸的，則根據購房人的需要可分別採取如下措施：如購房人需要繼續購房可以變更合同（加付首付、延長貸款期限）後繼續履行合同，如購房人不想繼續購房則可以解除合同並要求返還支付的全部款項且不承擔違約責任。當然，如果不是這些政策導致的購房人無法貸款，那麼如果沒有特殊約定，購房人應當向賣房人承擔違約責任。
七、賣方違約不辦理過戶或拒收收取款項買方如何應對？
這類糾紛常見於2009年這樣房價飆升過快的期間。如果因為房價上漲，賣方惡意違約，買方有權選擇如下措施維護權利：一是如果買主要繼續購買房屋，則可以要求賣方繼續履行同時要求法院保全房屋，協助辦理過戶。二是如果不想繼續購買房屋，則可以要求賣主雙倍返還定金或按照合同要求賠償違約金，同時賠償其他經濟損失。當然雙方協商或者法院調解適當加價也可以變更合同繼續履行。
八、買方不按約支付定金、首付或不辦理貸款賣方如何應對？
這類糾紛常見於2010年初房地產調控政策出台房價有下降可能的時期內，買方為了規避風險而持觀望或等待態度。如果遇到買方違約，賣方可以採取如下措施，一是可以要求繼續履行合同並賠償違約損失；二是協商變更合同後再履行；三是如果對方確實不願購買也可以解除合同，沒收對方定金，並要求對方賠償損失。當然如前文中由於政策調整導致買方無法貸款買房的則不能追究買方違約責任。
九、買賣雙方均有違約行為如何定責？
按照二手房交易的慣例，買賣程序如下，先由買方交付定金簽訂協議，再交付首付款辦理網簽手續，再由買方申請住房貸款，銀行同意房貸通知後雙方辦理房屋過戶手續，過戶完成辦理房屋交割，交割後賣方領取剩餘購房款。如果雙方均有違約行為，則按照合同約定及上述程序確定那一方違約在前，如果一方違約在前，導致另一方無法履行的那麼可以免除另一方的違約責任。比如買方不交納定金或首付的，賣方有權不予辦理過戶。
十、買賣房屋存在共有、租賃或者抵押情況如何處理？
二手房買賣經常出現房屋已經出租或者抵押的情況，而按照我國法律「買賣不破租賃」、「買賣不破抵押」。因此，對抵押或租賃的房屋一定要在買賣前要求賣方處理好抵押或租賃的第三方權利問題。如果由此導致買方損失的，買房可以追究賣方的違約責任。如果房屋有其他共有權人，那麼買方應當取得共有人同意方可買房，否則合同可能被宣告無效。
十一、夫妻一方在另一方不知情的情況下擅自買賣房屋的效力
這類情況二手房交易中經常遇到，一般不會出現大的法律糾紛。即使存在另一方不知情的情況，如果買方實際交付了房款，並辦理了過戶，那麼也視為房屋買賣合同有效。但是買方如果知道夫妻一方擅自售房而與之簽訂合同的，那麼合同則可能被撤銷而返還房屋。
十二、買賣經濟適用房、農村房屋的法律風險
經濟適用房是特有的一種房屋產權形式，如果買賣沒有取得上市交易許可（轉商）的此類房屋，買賣合同原則上屬於無效合同，北京法院也曾有過類似的判決支持合同無效。因此，對於此類買賣應當約定較高的違約責任，這樣一是可以制約賣方及時轉商並及時過戶給買方，二是可以在賣方惡意違約不辦理過戶的情況下即使合同無效也可以獲得一定的賠償彌補自己的損失。
隨著城市化發展及城鄉一體化進程加快，城市居民到農村買房買地的情況較多，如宅基地房屋、小產權房，但是從目前我國土地管理法律角度講這屬於國家法律嚴格禁止的行為。北京市高級人民法院曾出台專門法律文件規定「此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效」。 但是針對城市近郊土地拆遷補償價格飛漲的現實，為了平衡雙方利益，也特別指出首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。
十三、買賣拆遷安置房、限價房、危改房、集資房的法律糾紛
這類糾紛的解決關鍵看房屋的性質，如果房屋適用經濟適用房管理辦法管理，或者房屋屬性屬於經濟適用房，那麼按照上述辦法解決。如果屬於完全產權的房屋，則買賣合同有效。
十四、買賣承租單位或房管所公房的情況
公房分單位自管公房和房管所國有直管公房。承租人可以將房屋「出賣」給買受人，也就是俗稱的「使用權買賣」。這類買賣關鍵是要取得房屋產權所有人或管理人（單位或房管所）的許可，並辦理租賃手續變更登記，否則這類「買賣」是不受法律保護的。
十五、私下交易暫不過戶的利弊
這種交易方式的特徵是雙方談好房價，簽好合同，付清（部分付清）房款，但暫時不辦理辦理過戶手續。由於我國認定房屋權屬的主要依據是房屋產權證，因此，這類交易存在較大風險。如果賣方利用產權登記人的身份重新換發新證，並私下買賣、抵押那麼對買方的利益損害極大。或者賣方由於債務糾紛，該房也可能會被法院查封拍賣償債。因此，變通做法是可以補充簽訂借款協議，並辦理房屋抵押登記，這樣可以有效防止賣方違約。當然最根本的解決方式還是及時辦理過戶，以防夜長夢多。
十六、簽訂價格不同的兩份協議來逃避稅款
雙方簽訂的協議約定了房屋的真實交易價格，但在交易市場填寫房屋買賣契約時，將房屋價格填少，以達成少交房屋營業稅和契稅的目的。但由於協議在先，交房管部門存檔的契約在後。按照法律契約便替代了原協議。如果在房屋過戶完成後，買方堅持以契約約定的價格為依據，少給付房款，糾紛就會產生，訴訟便隨之產生。當然，賣方可以主張合同因避稅非法而無效。但是即使是差額款要回，所產生的經濟損失也會大於少交的稅。
十七、名為「贈與」實為「買賣」
以前買賣契稅低，贈與契稅高時，很多家庭成員內部間的房屋交易原本是贈與，為了省契稅，而改成「買賣」；現在不是家庭內部成員之間的房屋買賣，為了規避營業稅，也改成了贈與。但因贈與和買賣是兩種不同的法律行為。以贈與的方式來辦理房屋買賣交易會帶來更大的風險：贈與不能反悔，沒有違約更談不上違約責任，一旦買方不能如數支付房款時，賣方無法得到法律的保護。如果賣方因債務問題而將房屋抵押出去，或者因債務糾紛被訴訟到法院，債權人行使撤銷權，買方到手的房屋也可能被法院追回。
十八、買賣無法上市央產房的風險
中央在京單位已購公有住房簡稱「央產房」。這類糾紛與其他二手房買賣糾紛最大不同是常會出現賣方無法提供央產房上市證明而導致房屋買賣無法繼續的情況。如果出現此問題，買方應當及時要求限期履行合同，如果賣方無法履行則可追究其違約責任，雙倍返還定金和賠償經濟損失。央產房上市的主要法規是《中央在京單位已購公房上市出售管理辦法》國管房改[2003]165號。
十九、買賣按揭二手房如何防範法律風險
對於賣方房屋曾辦理了銀行房貸的情況，如果要順利買賣，首先需要由賣方到銀行辦理解抵押手續，待抵押權解除後才可以辦理過戶。如果遇到這種情況，那麼買方無疑要注意防範風險，一是首付可適當降低，一般以賣方解抵押所需要的款項數額為限，盡量不要多交首付款；二是如果賣方無法解除抵押，那麼應及時要求對方返還首付款。當然對於這類房屋的買賣，最好是約定好解抵押出現障礙後的處理方式，再者，如果條件允許，買方最好查詢下賣方的銀行還貸記錄確認可以解除抵押，這樣就預先化解了風險。
二十、20%違約金可以增加或者降低嗎？
按照一些格式買賣合同的約定，如果出現違約則應當按照合同總價20%的標准支付違約金。但是，我國《合同法》對違約金的規定主要強調違約金補償性的理念，只是有限地承認違約金的懲罰性。一方面，違約金的支付數額是「根據違約情況」確定的，即違約金的約定應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約金數額。另一方面，如果當事人約定的違約金的數額低於違約造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當增加，以使違約金與實際損失大體相當。這明顯體現了違約金的補償性，將違約金作為一種違約救濟措施，既保護債權人的利益，又激勵當事人積極大膽從事交易活動和經濟流轉。
同時《合同法》第114條第2款又規定：「……約定的違約金過分高於實際損失的，當事人可請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。」即一般高於實際損失則無權請求減少，這一方面是為了免除當事人舉證的繁瑣，另一方面表明法律允許違約金在一定程度上大於損失，顯然大於部分具有對違約方的懲罰性。而且需要特別注意的是2009年5月13日起施行的最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）有特別強調「增加違約金以後，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持」，「增加後的違約金數額以不超過實際損失額為限」，「當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為過分高於造成的損失」。
由此可見，法律對違約金的多少還是以實際造成的損失為基本判斷依據的。因此，如果二手房買賣發生了違約，交易費用、價格波動等實際損失如果高於或者低於總價20%違約金的，當事人還是可以要求法院適當增加或減少的。
二十一、如何防範買到「凶宅」？
在二手房市場中，也有房主將出現兇殺、自殺等惡性事件的「凶宅」房屋惡意隱瞞事實又出賣給買方。對於此類房屋，買方一旦購買完成，那麼將處於自住或出賣均不可能的兩難境地。因此，盡管「凶宅」只是極少數，但是買方一定要做好對此問題的防範，首先要在合同中明確如果出現此類情況，賣方應當承擔違約責任且買方有權要求返還房屋。其次對於價格低於平均價的房屋要多審查，多了解，如果可能的話可以與房屋所在地物業、派出所、鄰居等了解房屋使用情況。最後如果確實誤買了這類「凶宅」，如果房主沒有提前告知，可以欺詐為理由通過法律訴訟來要求退房並賠償損失，但是需要准備較為充足的證據。
二十二、房屋買賣沒有完成中介傭金怎樣付？
目前房地產中介服務屬於《合同法》中的居間服務性質，《合同法》第四百二十七條「居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用」。由此可見，如果房屋交易沒有完成，那麼中介公司不應當要求支付報酬，但是可以要求賣方支付必要費用。

❺ 售後二手房返租協議是否有法律依據

這不是法律禁止的經營內容，因此，只要是雙方真實意思的表達，就具有法律效力。希望我的解答能幫到你

❻ 二手房買賣過程中中介要負哪些法律責任

中介需要確保合同簽訂真實有效的責任合同真實有效包括房屋的權屬情況。

中介應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應承擔損害賠償責任。

在現實生活中二手房的買賣一般是通過房屋中介進行的，中介公司在二手房交易的過程中起著非常關鍵的作用。

所以對於二手房中介公司的職責也要明確，中介有義務到房地產交易中心調查所售房屋的產權狀況登記信息。

(6)出售二手房需簽訂售後法律責任嗎擴展閱讀：

《房地產經紀管理辦法》禁止房地產經紀事項：

1、捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格。

2、對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。

3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易。

4、泄露或者不當使用委託人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益。

5、為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。

6、改變房屋內部結構分割出租。

7、侵佔、挪用房地產交易資金，承購、承租自己提供經紀服務的房屋，為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務，法律、法規禁止的其他行為。