預查封法律效力

① 法院查封的房產如何處理

法院查封房產後，房產不能轉讓和抵押。被告有權利不到現場處理，但是法院如果最後出對被告不利的判決，可能會涉及到依法拍賣被查封財產的風險。
積極履行法院判決，因為現在出台了拒不履行判決罪！

法院查封房產的法律依據：
一、人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。
國土資源、房地產管理部門依法協助人民法院執行時，除復制有關材料所必需的工本費外，不得向人民法院收取其他費用。登記過戶的費用按照國家有關規定收取。
二、人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。
人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門查詢土地、房屋權屬情況時，應當出示本人工作證和執行公務證，並出具協助查詢通知書。
人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門辦理土地使用權或者房屋查封、預查封登記手續時，應當出示本人工作證和執行公務證，並出具查封、預查封裁定書和協助執行通知書。
三、對人民法院查封或者預查封的土地使用權、房屋，國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。
國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。
四、人民法院在國土資源、房地產管理部門查詢並復制或者抄錄的書面材料，由土地、房屋權屬的登記機構或者其所屬的檔案室(館)加蓋印章。無法查詢或者查詢無結果的，國土資源、房地產管理部門應當書面告知人民法院。
五、人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為准。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為准。
在執行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。
六、土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封;土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。
七、登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人(案外人)書面認可該土地、房屋實際屬於被執行人時，執行法院可以採取查封措施。
如果登記名義人否認該土地、房屋屬於被執行人，而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記並登記在被執行人名下之後，才可以採取查封措施。
八、對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封，執行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續後，辦理查封登記。
九、對國土資源、房地產管理部門已經受理被執行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請，尚未核准登記的，人民法院可以進行查封，已核准登記的，不得進行查封。
十、人民法院對可以分割處分的房屋應當在執行標的額的范圍內分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
分割查封的，應當在協助執行通知書中明確查封房屋的具體部位。
十一、人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新製作查封裁定書和協助執行通知書，續封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批准，且每次再續封的期限不得超過一年。
查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續查封手續的，查封的效力消滅。
十二、人民法院在案件執行完畢後，對未處理的土地使用權、房屋需要解除查封的，應當及時作出裁定解除查封，並將解除查封裁定書和協助執行通知書送達國土資源、房地產管理部門。
十三、被執行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院可以對該土地使用權進行預查封。
十四、被執行人部分繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權，人民法院可以對確認後的土地使用權裁定預查封。對不可以分割的土地使用權，可以全部進行預查封。
被執行人在規定的期限內仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權的同時，應當將被執行人繳納的按照有關規定應當退還的土地出讓金交由人民法院處理，預查封自動解除。
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
(一)作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;
(二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋;
(三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
十六、國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封後，查封期限從預查封之日起開始計算。
十七、預查封的期限為二年。期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新製作預查封裁定書和協助執行通知書，預查封的續封期限為一年。確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批准，且每次再續封的期限不得超過一年。
十八、預查封的效力等同於正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續封手續的，預查封的效力消滅。
十九、兩個以上人民法院對同一宗土地使用權、房屋進行查封的，國土資源、房地產管理部門為首先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續後，對後來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，並書面告知該土地使用權、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
二十、輪候查封登記的順序按照人民法院送達協助執行通知書的時間先後進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封;查封法院對查封的土地使用權、房屋全部處理的，排列在後的輪候查封自動失效;查封法院對查封的土地使用權、房屋部分處理的，對剩餘部分，排列在後的輪侯查封自動轉為查封。
預查封的輪侯登記參照第十九條和本條第一款的規定辦理。
二十一、已被人民法院查封、預查封並在國土資源、房地產管理部門辦理了查封、預查封登記手續的土地使用權、房屋，被執行人隱瞞真實情況，到國土資源、房地產管理部門辦理抵押、轉讓等手續的，人民法院應當依法確認其行為無效，並可視情節輕重，依法追究有關人員的法律責任。國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉讓等登記，並注銷所頒發的證照。
二十二、國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。
國土資源、房地產管理部門明知土地使用權、房屋已被人民法院查封、預查封，仍然辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續的，對有關的國土資源、房地產管理部門和直接責任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規定處理。
二十三、在變價處理土地使用權、房屋時，土地使用權、房屋所有權同時轉移;土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，受讓人繼受原權利人的合法權利。
二十四、人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見後，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。
對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。
二十五、人民法院執行土地使用權時，不得改變原土地用途和出讓年限。
二十六、經申請執行人和被執行人協商同意，可以不經拍賣、變賣，直接裁定將被執行人以出讓方式取得的國有土地使用權及其地上房屋經評估作價後交由申請執行人抵償債務，但應當依法向國土資源和房地產管理部門辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。
二十七、人民法院製作的土地使用權、房屋所有權轉移裁定送達權利受讓人時即發生法律效力，人民法院應當明確告知權利受讓人及時到國土資源、房地產管理部門申請土地、房屋權屬變更、轉移登記。
國土資源、房地產管理部門依據生效法律文書進行權屬登記時，當事人的土地、房屋權利應當追溯到相關法律文書生效之時。

② 什麼是預查封，哪些房屋可以進行預查封

預查封，是指對尚未在登記機構進行物權登記但又履行了一定的批准或者備案等預登記手續、被執行人享有未公示或者物權期待權的房地產所採取的控制性措施，即由法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續。

可以進行預查封的房屋種類：

1.已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋。

2.被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋。

3.被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

(2)預查封法律效力擴展閱讀：

預查封的法律效力：

預查封和查封在限制標的物轉讓的效力上應當是相同的。在人民法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續。

但是預查封和查封也有一些細微的區別;一是人民法院不能對預查封的房地產進行處理;二是預查封期間，登記機關除了可以將預查封的房地產登記在被執行人名下外，登記機關不得為任何其他登記行為。在預查封期間，一旦房地產權屬登記在被執行人名下，則預查封就自動轉為查封。

我國台灣地區的做法是：只對已登記的土地上未經登記的房屋進行類似的查封。而且由法院派員會同登記機關人員到現場勘測，對查封的部位由法院人員確定。勘測費用由債權人向登記機關繳納。由於土地已登記，查封標的也非常清楚，登記機關易於掌握和控制。

我國大陸大部分城市房、地分割管理，如進行預備查封，確實存在一定的風險。因此，應採取相應的措施。一是要明確責任，如果法院提供的當事人的姓名、房屋坐落錯誤而造成遺漏的，登記機關不應承擔責任；二是登記機關要加快管理手段現代化的步伐，如使用地理信息系統、完善計算機軟體等。以適應管理工作出現的新的要求。

③ 什麼是法律上說的預查封

預查封是，法院對被執行人尚未進行權屬登記、但將來可能會登記的房產實行的一種預先的限制性登記措施。預查封的效力是，被執行人辦理權屬變更登記手續的，根據法院的協助執行通知書的要求，應停止辦理相關手續。
【法律依據】
《關於建立和完善執行聯動機制若干問題的意見》第十一條
國土資源管理部門應當協助人民法院及時查詢有關土地使用權、探礦權、采礦權及相關權屬等登記情況，協助人民法院及時辦理土地使用權、探礦權、采礦權等的查封、預查封和輪候查封登記，並將有關情況及時告知人民法院。被執行人正在辦理土地使用權、采礦權、探礦權等權屬變更登記手續的，根據人民法院協助執行通知書的要求，停止辦理相關手續。債權人持生效法律文書申請辦理土地使用權變更登記的，依法予以辦理。
第十二條
住房和城鄉建設管理部門應當協助人民法院及時查詢有關房屋權屬登記、變更、抵押等情況，協助人民法院及時辦理房屋查封、預查封和輪候查封及轉移登記手續，並將有關情況及時告知人民法院。

④ 法院查封的在建工程能否辦理預售許可證

不能辦理。房屋一經查封即發生法律效力，房屋登記機構不得辦理任何手續。

根據《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十二條規定：

國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。

國土資源、房地產管理部門明知土地使用權、房屋已被人民法院查封、預查封，仍然辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續的，對有關的國土資源、房地產管理部門和直接責任人可以依照民事訴訟法的規定處理。

(4)預查封法律效力擴展閱讀

案件：

因富龍公司未履行調解書確定的支付工程款3000萬元，廣廈公司申請執行。重慶高院在執行過程中對富龍公司名下的「富龍大酒店」在建工程及土地使用權進行了查封，並查明：「富龍大酒店」在建工程的立項、規劃系以一項整體建設項目批準的，該工程用地的土地使用權性質為出讓。

重慶高院委託評估公司對上述在建工程及土地使用權進行評估，結論是：上述在建工程及土地使用權的市場價值為8243.03萬元。

另外，賀蘭縣人民政府核發的土地使用權證、建設工程許可證、建設用地規劃許可證上註明的使用單位均為富龍公司，而賀蘭縣房屋產權產籍管理所卻在該酒店主體尚未封頂，更未竣工驗收的情況下，違規將相關房屋產權辦證於陳敏富、陳××等個人名下。後相關房屋產權證書被撤銷。

最高院認為：本案單純從標的物的評估價格看，確實超過執行標的數額，但是否應解除超過部分的查封，還應結合案件具體情況來確定。

執行法院有權考慮執行標的應包括的遲延履行利息、被執行人欠繳的土地使用權出讓金、各種稅費和執行費用、拍賣傭金、拍賣標的物過戶費等，以及在確定拍賣保留價時依法可以下浮的比例等因素。

同時本案標的物「富龍大酒店」為在建工程，根據規劃不應、也不便於分割處理。至於被執行人擅自處分的和其他法院處分的部分房產從拍賣標的中剔除，是基於被執行人法定代表人陳敏富違規辦理產權登記而引起。

鑒於已成為既成事實，難以處理，故從拍賣標的中扣除，並不表明拍賣的在建工程是適宜分割的標的物。因此，本案執行法院整體查封及整體處置標的物並無不當。

⑤ 預查封是什麼意思

預查封是指被執行人的房產尚未進行權屬登記、但將來可能會進行登記，而法院對其進行一種預先的限制性登記。預查封的效力則是限制被執行人進行轉移或設定房地產的他項權利。
【法律依據】
《關於建立和完善執行聯動機制若干問題的意見》第十二條
住房和城鄉建設管理部門應當協助人民法院及時查詢有關房屋權屬登記、變更、抵押等情況，協助人民法院及時辦理房屋查封、預查封和輪候查封及轉移登記手續，並將有關情況及時告知人民法院。被執行人正在辦理房屋所有權轉移登記等手續的，根據人民法院協助執行通知書的要求，停止辦理相關手續。輪候查封的人民法院違法要求協助辦理房屋登記手續的，依法不予辦理。債權人持生效法律文書申請辦理房屋轉移登記手續的，依法予以辦理。

⑥ 關於預查封的司法解釋

預查封的司法解釋：預查封，是指對尚未在登記機構進行物權登記但又履行了一定的批准或者備案等預登記手續、被執行人享有未公示或者物權期待權的房地產所採取的控制性措施，即由法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續。。
預查封也具有查封的法律效力，如果當事人所簽《商品房買賣合同》系在該商品房被法院預查封之後，但亦不能依據《執行異議和復議規定》排除執行。

⑦ 房產早就被法院查封又被第二人預查封那預查封能有法律效益嗎

第二人不叫預查封，而叫輪候查封。有法律效力，但第一順位查封人有優先權。

⑧ 法院強制執行手段有哪些，法院有什麼強制執行

一、查詢、凍結、劃撥被申請執行人的存款。
二、扣留、提取被申請執行人的收入。內
三、查封、扣押、拍賣容、變賣被申請執行人的財產。
四、搜查被申請執行人隱匿的財產。
五、強制被申請執行人交付法律文書指定交付的財物或者單據。
六、強制被申請執行人遷出房屋或者退出土地。
七、強制執行法律文書指定的行為。

這是一種特殊的強制措施，由人民法院執行人員按照法律文書的規定，強制被申請執行人完成指定的行為。

八、強制加倍支付遲延履行期間的債務利息和支付遲延履行金。

⑨ 抵押權預告登記是否享有優先受償權 最高院指導案例

不動產的抵押僅簽訂抵押合同的不產生物權效力，必須辦理抵押登記。根據《物版權法解釋一》第4條「未經預權告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力」的規定，抵押權也可以進行預告登記。
《物權法》第20條第2款規定：「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」預告登記本質上只是一項保全措施，保全的是對未來物權的請求權。從效力上講，預告登記僅具有保全效力、順位效力和破產保護效力。同理，抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，在抵押合同未完成本登記的情況下，即使抵押權進行了預告登記，抵押權也未設立，當事人之間仍只具有債的關系，債權人無法直接優先受償。抵押權預告登記所登記的只是一項請求權，是未來發生抵押權變動的一項排他性請求權。
好律師網參考

⑩ 在法律方面適用於預查封合同解除條文的有哪些

1.法院預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權。
理由有：
⑴被執行人合同權利未受到有害處分。預查封是《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》新創立的強制執行措施，其效力是禁止查封機關以外的主體對查封財產進行有害處分。是否允許當事人在預查封後解除合同要看對被執行人的合同利益是否受到無法預期的減損。本案售房合同中約定了開發商承擔還貸保證責任後未能受償可以解除合同。條件成就時解除合同是購房人在預查封時即能預料到的風險，並沒有因合同解除額外增加減損的可能，故約定解除權可以行使。但預查封後的合意解除則由於預查封時不可預期，可能造成對被執行人合同利益的不當減損，不應被准許。
⑵合同約定的解除條件已經成就。合同法第九十三條第二款規定，「當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同