收房驗房的法律知識

A. 驗房收房要注意什麼驗房的標准又是什麼

終於等到自己的房子要交房了，相信很多業主都是很興奮的。只要學會收房驗房的知識，並且自己列印一份驗房清單，就可以自己檢查自己的房子了。

一、驗房收房的注意事項

（1）心理准備

第一次買房者，看到新房自然興奮，這是大家千萬不要看什麼都好，一定要多仔細找找房子的毛病，要是這時沒仔細看，結果入住後才發現問題就不好了。

（2）選擇日期

開發商給的看房日期一般比較寬裕，應該有組織的去看房，小編建議不要都在第一、二天去看房，可以在這兩天內看看別家收房時遇到的問題，給自己做參考。

（3）攜帶工具和資料

a、小桶或塑料盆——驗下水道；

b、小錘子——驗牆體是否空鼓；

c、小掃把——打掃衛生；

d、捲尺、計算器——測面積基層高；

e、筆、本子——記錄數據；

f、照相機——現場取證；

g、購房合同、入住通知單及相關證件。

二、驗房標准

（1）房屋主體

a．頂棚：是否平整，無空鼓，開裂，脫落，露筋，銹點；

b．牆面：是否平整，潔凈，顏色均勻，無空鼓，開裂，爆點；

c．地面：是否平整，無空鼓，開裂，露筋，起沙；

d．陽台：是否平整，無開裂，有無地漏，倒返水；

e．廚房：有無表支架，出口銅閥，煙道，地平落差是否達標；

f．衛生間：地平落差是否達標，蓄水試驗；

g．牆柱，陰陽角：有無大小頭，方正度，垂直度；

（2）窗戶

a．窗框：是否穩固、周正，表面平整，材質是否符合合同；

b．窗扇：是否安裝牢固、開關靈活，關閉嚴密，材質是否符合合同；

c．玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；

d．把手：是否完好、牢固、靈活；

e．密封：是否窗縫嚴密、窗框嚴密；

f．窗檯：是否完好、無裂縫、浸水；

g．窗前護欄：高度是否符合規范、安全、穩固、無妨礙。

（3）門

a．門框：是否穩固，灌漿，周正，安裝牢固，膠條密封性；

b．門扇：是否外觀平整，漆面完好無流墜、漏刷和磕碰，色澤一致；

c．門鎖：是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊；

d．門把：是否牢固，操作靈活；

e．門軸：是否平整牢固，轉動平穩；

f．貓眼：是否完好，視野清晰；

g．門鈴：是否按鈕完好，加電有聲；

h．可視對講：有無，是否清晰，加電有聲。

（4）水電

a．電源總閘：是否完好，有效，迴路狀況；

b．電表：是否完好，底數；

c．信息箱：信息線是否已入戶；

d．有線插座：是否完好、穩固（個數）；

e．水表：是否完好、底數；

f．閥門：是否閘完好；

g．上水管：是否水管完整，無滲水，無明顯磕碰，；

h．下水管：是否封口完整，無滲水，水封高度；

i．空調洞：是否位置合理；

j．地漏：低平高低差，是否通暢，灌水試驗；

k．防水：有無屋面，外牆滲水。

（以上回答發布於2017-12-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 國家驗房標准及驗房收房注意事項

驗房收房工作對於大部分第一次接觸裝修業主的人來說並不是一件容易的事兒。國家驗房標準的相關內容就是很多人關注的內容。要知道，收房的過程中一旦稍有不慎的話，房屋出現質量問題，難免就會出現投訴無門、維權困難的狀況。所以，要了解國家驗房標准及驗房收房注意事項。

第一、國家驗房標准是什麼

國家驗房標准標准有什麼相關的內容呢?一是開發商應該要通過快遞或者是掛號信的方式郵寄入住通知書。同時還應該要准備好相關的入住通知書，裡面所提到的所有資料都是非常關鍵的。相關的人員還應該要簽到同時還要核實業主的個人材料。只有雙方確認收房流程以後才可以繼續接下來的工作。二是業主要領取各種文書，開發商應說明。三是開發商要提供實際面積的報告，雙方確認好面積的具體誤差後，業主才付剩餘房款、還有其他費用。四是物業還應該要陪同業主對新房做出綜合性的驗收。對出現的問題要求整改，簽好書面的協議。五是門禁卡的領取，要簽好協議。工作人員還要和物業公司簽協議，然後交了物業費後拿到發票或蓋了章的收據。業主在入住單簽好名，收房就可以順利進行。

第二、國家驗房收房注意事項

國家驗房收房注意事項有哪些?一般是建設、施工，施工監理這些單位完成，確定合格後可取得官方認可的文件。要在相關部門做好備案，小區的道路是否有障礙雜物，水電煤氣是否接通也是注意點之一。另外要關注弱勢群體，根據相關的法律法規，商品房售賣面積和實際測量面積之差，超過國家驗房標准，業主可以停止收房，並合同中規定面積誤差的處理方式。開發商證書須取全，才可交樓。

買房是大事，收房時更不容忽視。收房前要多關注國家驗房標准，以及國家驗房收房的注意事項，才能買到合自己心意的房子。

C. 先驗房後收房有沒有法律依據

摘要 「先驗房、後收房」有利於市場穩定，保證交易安全，實現對經營者的監督。《消費者權益保護法》第十七條規定：「經營者應當聽取消費者對其提供的商品或者服務的意見，接受消費者監督」。

D. 驗房注意事項:驗房後收房八大注意維權

購房者買到商品房驗房注意事項都有哪些呢？

不少購房者在辦理完交接手續後才發現房屋或配套存在種種瑕疵，找開發商理論時，開發商辯稱該房已由購房者驗收合格，對購房者反映的問題不予理睬。開發商未能按照合同約定準時地把合格的房屋交付購房者是目前商品房買賣中常見的糾紛之一，買賣雙方常常就交房的條件、程序發生爭議，其糾紛主要集中在以下四個方面：

一、交房程序倒置，先交房後驗收;

二、合同或廣告中承諾的配套設施缺失、縮水或違反規劃;

三、違規收費或者違約漲價;四.部分開發商利用交房之機要求購房者簽署補充協議，設置圈套。

這里建議購房者在交房時應多咨詢一下專業人士，避免相關的法律風險，以使自己的權益得到最大維護。房屋交房應注意什麼?現提供一些建議供讀者參考。

一、先驗收後交房

某些開發商在約定交房期仍達不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質量瑕疵，為了轉嫁風險，規避責任，利用購房者急於收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署「入伙協議書」，然後再進行驗房。一旦購房者沒有防範而與開發商辦理交房手續，不但今後難以追究開發商逾期交房的違約責任，還常常造成房屋或配套設施的質量瑕疵和保修維修的責任不明。開發商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者，但根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格後方可交付使用;不經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由於交房時不具備合同約定和法律規定的交付條件，其所謂的交房不能產生法律上的交付，購房者有權拒絕交房，開發商已構成實際上的逾期交房，應承擔逾期交付的違約責任。

驗收房屋流程可分為書面驗收和現場驗收兩部分，書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件(如：竣工備案表、交付許可證、實測面積數據等)，收取《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(注意裡面的交房日期)。特別提醒讀者，開發商必須提供省建設廳統一新制訂的《新建商品住宅質量保證書》及《新建商品住宅使用說明書》。

現場驗收具體內容包括：

1.所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符;2.房屋質量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;3.水電氣等附屬配套設施是否按合同到位;4.其他合同中約定的項目做得如何。驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收並在交接記錄上如實記載，最好將拒收理由書掛號寄給開發商。而對於配套設施缺失或縮水和違反規劃的問題，可聯絡其他購房者共同要求開發商補做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時可聯合向主管部門投訴甚至提起訴訟。

二、明確開發商收取的費用

交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業管理費、裝修保證金(不能直接向業主收取)、裝修垃圾清運費等。對於物業管理費的收費標准，根據《商品房銷售管理辦法》，開發商在簽訂買賣合同時已選聘了物業管理企業的，購房者應與物業管理企業簽訂物業管理合同，現實中有的開發商為促銷而根據購房者的要求承諾不同的物業費標准，有的對不同消費群採取不同收費標准，由於購房者是單個與開發商訂立合同，往往不知道別人的交費標准，作為市場化的物業管理服務而言，同樣的服務不同的收費，對交費單價高且不知情的購房者構成了價格歧視。另一種情況是開發商口頭承諾低標准物業收費但沒有書面協議，交房前後與物業公司簽署收費標准高於口頭承諾的物業管理委託合同(前期管理)。建議：對於價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標准一致，對於物業費上漲，如果能收集到充分證據證明開發商曾經作的口頭承諾(如合法錄音等)，可以要求開發商遵守承諾或補貼差價，如果舉證不能，只好盡快依法召開業主大會選聘新的物業公司。目前，交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。

三、警惕協議陷阱

一些開發商利用購房者急於收房或疏於防範而設置圈套，在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協議或條款。本市就曾發生過開發商在補充協議中主動支付部分違約金，並寫明「雙方不再主張其他違約責任」等類似要求購房者放棄權利的文字。對於此類協議，需提請購房者注意：協議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權利也難以再追回。交房是開發商根據合同和法律應履行的義務，在沒有法律規定或合同約定的情況下，開發商沒有權利提出新的交房條件，購房者對此類協議或條款有權拒絕簽署。

商品房交房注意事項：

1、注意一收房注意房款約定

如果客戶與開發商在合同中約定，

在房款結清之前，開發商有權順延交付房屋，則客戶須結清房款之後，才能接收商品房。

2、注意二物業費不能亂漲價

根據現行規定，新建小區一般由開發商選聘物業管理公司，並簽署前期物業管理協議。在簽署購房合同時，開發商有義務向購房人出示業主臨時公約，就物業費等相關事項作出約定。因此，如果在收房時出現物業費漲價的問題，業主可據此主張權利。

3、注意三物業費可以按月交

在辦入住手續時，多數開發商或物業公司要求業主一次性交付一年或多年的物業管理費。根據有關規定，物業管理的各項收費可按月、按季或按年度計收，但不得一次性預收多年的物業管理費用。

4、注意四繳納契稅簽協議

根據規定，契稅一般於買賣雙方辦理房產權屬過戶或變更時向契稅徵收機關繳納。現實中多數開發商在辦理房屋入住手續時要求業主特別是按揭業主繳納契稅、交易手續費等相關費用，否則不予辦理入住手續。

開發商之所以這樣要求，是因為對於按揭買房的業主，在房屋權屬證書未辦下來之前，開發商要為其承擔階段性連帶保證責任。若業主入住後不能及時繳納產權辦理時應繳納的契稅、交易手續費等費用，會造成房產證遲延辦理或不能辦理。而業主之所以不願意在入住時繳納這些費用，是怕開發商挪用。

對此問題，解決辦法是業主與開發商協商，簽訂《契稅繳納協議書》，約定雙方應承擔的違約責任等。

5、注意五先驗房再辦理手續

目前，開發商在交房時，一般都要求業主先辦理手續，繳納相關費用之後，才允許業主驗房。對於這一不合理的程序，業主應堅持先驗房，後辦理手續，並應將驗房時發現的相關問題書面呈遞給開發商並讓其簽收，以避免以後的糾紛。

6、注意六建議業主集體收樓

鑒於購房人專業知識的匱乏，建議購房人在收房時能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導協助，這不但可以彌補單一主體知識的限制，更好、更有效地維權，還可引起開發商的重視，促使開發商就收房過程中的問題做約定。

7、注意七遇配套問題先收房

針對不同的房屋問題，開發商承擔的責任有區別：房屋主體有質量問題要承擔退房責任，若是掉灰、裂縫等問題，開發商要修補。如果是雙方在合同中約定的其他條件：比如配套設施、空氣質量不合格等，購房人可先收房，然後要求開發商承擔賠償責任。

（以上回答發布於2015-04-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 先驗房後收房有沒有法律依據

買賣合同中對標的物的驗收，法律有明確的規定。
《合同法》：
第一百五十七條規定：「買受人收到標的物時，應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗」。
第一百五十八條規定：「當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或質量不符合約定的情形通知出賣人。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人……」。
不對標的物進行驗收，買受人就無法發現標的物數量和質量是否符合約定，也就無法在合理期間內通知出賣人是拒絕還是接受標的物。如果作出「不論標的物品質如何，不經驗收而其所有權和風險都轉至買受人」的解釋，對買受人是極不公平的。
「先驗房、後收房」有利於市場穩定，保證交易安全，實現對經營者的監督。《消費者權益保護法》第十七條規定：「經營者應當聽取消費者對其提供的商品或者服務的意見，接受消費者監督」。

F. 交房收房的法律文件有哪些

具體說的話，開發商在交房的時候應提供「三書一證一表」的，即《建築工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房屋建築工程竣工驗收備案表》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。其中，《房屋建築工程竣工驗收備案表》尤其重要。

何謂兩書？
兩書指的是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。房地產開發企業應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。

《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
1.工程質量監督部門核驗的質量等級；
2.地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；3.正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水5年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；地面空鼓開裂、大面積起沙1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等加以說明，並提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
1.開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位；
2.結構類型；
3.裝修、裝飾注意事項；
4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6.門、窗類型，使用注意事項；
7.配電負荷；
8.承重牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明；
9.其他需要說明的問題。

律師提醒：《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，都是由開發商自己擬定的，然後到房產局備案。

一般來說，兩書只是告訴你如何使用房屋、應該注意什麼、保修時間等，並不代表開發商承諾了責任。由於大部分兩書都不寫明違約責任，業主一旦與開發商有相關糾紛，告上法庭，法庭判案基本會以合同為主，兩書僅作參考使用。因此，業主在簽訂合同時，應把與質量相關的問題明確寫入購房合同，以免上當受騙。

何謂一表？

一表指的是《竣工驗收備案表》。為規范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，竣工驗收備案表通常包括以下內容：
一、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位（建設、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位）名稱；
二、勘察、設計、施工、監理單位意見；
三、竣工驗收備案文件清單，主要包括：
1、工程竣工驗收報告，分5項，其主要內容為室內環境檢測報告和勘察、設計、施工、工程驗收等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件；
2、規劃許可證和規劃驗收認可文件；
3、工程質量監督注冊登記表；
4、工程施工許可證或開工報告；
5、消防部門出具的建築工程消防驗收意見書；
6、建設工程檔案預驗收意見；
7、工程質量保修書；
8、住宅質量保證書；
9、住宅使用說明書；
10、法規、規章規定必須提供的其他文件。
四、備注。
【提示】：《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是「黑樓」，是不能入住的。

G. 先驗房後收房法律依據

先驗房還是先收房？
當然是可以先收房再進行驗房的，但是我們提倡的是先驗房後收房，這樣體現得更謹慎、合理一些，有時更可以做到防患於未然。
房屋作為大宗商品，住宅質量自然至關重要。購房者有權拒絕產品質量存在問題的房屋，法律上規定開發商交付樓房是要符合雙方約定的標准，如未達到交付條件，且具備使用功能損壞，購房者可以要求開發商修復，直至達到交付條件。
同時，只有國家建設管理機關核發的《建築工程竣工驗收備案證》在工程驗收工作中對社會公眾具有公示效力的法定證明文件；若是沒有《建築工程竣工驗收備案證》，業主同樣也可以拒絕收房，並有權利按照合同約定要求開發企業承擔違約責任。

H. 先驗房後收房有法律依據嗎

物權法沒有規定先驗房後交物業費也沒有規定先付物業費後驗房。
每個地區的物價局到有物業費可以預收的規定，物權法不會規定的那麼細，物權法只規定了支付物業費是業主的義務，我認為驗房可以先讓業主查看房屋，如果有問題業主可以在驗房單上寫明，如果隱蔽工程無法驗出，交了房開發商也要承擔保修責任，業主在糾結什麼。
房屋的驗收是開發商與業主的合同法律關系，交物業費是業主與物業公司的物業服務合同法律關系，物業公司協助開發商、業主驗房，至於物業費先、後繳納業主是必須要繳納的。
如果房屋有問題，開發商負責保修，除房屋不具備水電氣和房屋結構質量問題業主可以拒絕驗收外，業主必須收房和繳納物業費。

I. 買房先驗房後收房有沒有法律依據

沒有法律依據。
在2015年7月1日起正式推行使用，《四川省商品房買賣合同（預售）示範文本》，文本中明確條文規定：「查驗房屋狀況。買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不以繳納相關稅費或者簽署物業服務契約作為買受人查驗和辦理交接手續的前提條件。買受人自行或委託第三方查驗該商品房時，出賣人予以配合，並與買受人或其委託的第三方對房屋查驗情況予以書面記錄。」

J. 收房驗房應該注意什麼

1、各種收房資料要齊備。必須要看開發商是否具備以下文件：一是《建築工程竣工備案表》；二是房屋的質量保證書和使用說明書；三是國家認可的專業測繪單位出具的關於住房面積實測數據和公攤面積的報告。2、和開發商共同驗收新房。購房者一定要和開發商共同驗收新房，有問題當面註明，並書面約定開發商承諾解決的時間和責任，交接工作主要包括所交付的房屋結構設計是否和原圖相符，房屋質量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。