開發商廣告法律責任

Ⅰ 房地產商發布的宣傳廣告與實際不符需要承擔什麼責任

屬於違約。退房退錢。賠違約金。不過需要你去起訴上告。你耗不起。開發商底子硬這樣的是多了。
法院觀點：
關於開發商是否違約的問題。因《商品房買賣合同（預售）》未就曾某夫婦子女是否享有省級小學學位一事進行約定，因此，開發商是否違約關鍵在於開發商就享有省級小學學位一事對外進行的宣傳是否符合《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條中規定的構成要約條件。
1、關於開發商就學位的宣傳是否為具體確定的允諾的問題。開發商在對外宣傳時在宣傳資料上直接寫明「享江門市省級名校學位」及「享江門市某省級名校」等，內容具體確定，且帶有允諾性質，因此，可以確認開發商有關購房享有省級小學學位的宣傳構成具體確定的允諾。
2、該學位宣傳是否對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的問題。首先，曾某夫婦在購買涉案房屋時，其兒子近6歲，次年則適齡入讀小學，可以證明開發商關於省級小學學位的宣傳對曾某夫婦是否購買涉案房屋及是否以此價格購買涉案房屋構成重大影響
3、從政府文件中反映出涉案小區於2016年已不屬於樓盤所承諾的省級小學的招生地段的事實，開發商明知其銷售的商品房不享有省級小學的學位卻仍然對外宣傳「享有省級小學學位」的做法，也間接證明其宣傳對曾某夫婦是否購買房屋及是否以此價格購買涉案房屋構成重大影響。
綜上，開發商的學位宣傳構成要約，應當視為合同內容，開發商未履行讓曾某夫婦子女就讀省級小學的約定，應當承擔違約責任。

Ⅱ 開發商在商品房銷售廣告中作出的承諾有法律約束力嗎

開發商發放售樓廣告以及宣傳材料等，已經成為開發商促銷自己商品房預售項目的主要手段之一。但由於我國商品房管理機制尚不健全，對商品房宣傳廣告缺乏行之有效的管理措施，致使一些開發商利用售樓廣告進行虛假宣傳，從而損害購房者的利益。

為了規范開發商的行為，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第３ 條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。依據《合同法》的規定，要約邀請對發出人沒有任何法律約束力，要約對發出人有法律約束力。

據此，購房者在判斷開發商在商品房銷售廣告中作出的承諾有無法律約束力時，要看售樓廣告的內容是否是「就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響」。如果滿足上述條件，那麼售樓廣告就可以視為要約，即使未明確寫入合同，也可以約束開發商。

一般來講，商品房銷售廣告中經常出現的「南北朝向」「一梯兩戶」「６０％ 以上綠地覆蓋」「６０００ 平米社區服務中心」等內容，因直接影響到房屋的售價，所以可以看成是要約。而諸如「溫馨家園」「風光秀麗」「商機無限」等宣傳，則只能作為要約邀請，對開發商沒有效力。

Ⅲ 新廣告法的法律責任

第五章 法律責任
第五十五條違反本法規定，發布虛假廣告的，由工商行政管理部門責令停止發布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照，並由廣告審查機關撤銷廣告審查批准文件、一年內不受理其廣告審查申請。
醫療機構有前款規定違法行為，情節嚴重的，除由工商行政管理部門依照本法處罰外，衛生行政部門可以吊銷診療科目或者吊銷醫療機構執業許可證。
廣告經營者、廣告發布者明知或者應知廣告虛假仍設計、製作、代理、發布的，由工商行政管理部門沒收廣告費用，並處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，並可以由有關部門暫停廣告發布業務、吊銷營業執照、吊銷廣告發布登記證件。
廣告主、廣告經營者、廣告發布者有本條第一款、第三款規定行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十六條違反本法規定，發布虛假廣告，欺騙、誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。廣告經營者、廣告發布者不能提供廣告主的真實名稱、地址和有效聯系方式的，消費者可以要求廣告經營者、廣告發布者先行賠償。
關系消費者生命健康的商品或者服務的虛假廣告，造成消費者損害的，其廣告經營者、廣告發布者、廣告代言人應當與廣告主承擔連帶責任。
前款規定以外的商品或者服務的虛假廣告，造成消費者損害的，其廣告經營者、廣告發布者、廣告代言人，明知或者應知廣告虛假仍設計、製作、代理、發布或者作推薦、證明的，應當與廣告主承擔連帶責任。
第五十七條有下列行為之一的，由工商行政管理部門責令停止發布廣告，對廣告主處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，情節嚴重的，並可以吊銷營業執照，由廣告審查機關撤銷廣告審查批准文件、一年內不受理其廣告審查申請；對廣告經營者、廣告發布者，由工商行政管理部門沒收廣告費用，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，情節嚴重的，並可以吊銷營業執照、吊銷廣告發布登記證件：
（一）發布有本法第九條、第十條規定的禁止情形的廣告的；
（二）違反本法第十五條規定發布處方葯廣告、葯品類易制毒化學品廣告、戒毒治療的醫療器械和治療方法廣告的；
（三）違反本法第二十條規定，發布聲稱全部或者部分替代母乳的嬰兒乳製品、飲料和其他食品廣告的；
（四）違反本法第二十二條規定發布煙草廣告的；
（五）違反本法第三十七條規定，利用廣告推銷禁止生產、銷售的產品或者提供的服務，或者禁止發布廣告的商品或者服務的；
（六）違反本法第四十條第一款規定，在針對未成年人的大眾傳播媒介上發布醫療、葯品、保健食品、醫療器械、化妝品、酒類、美容廣告，以及不利於未成年人身心健康的網路游戲廣告的。
第五十八條有下列行為之一的，由工商行政管理部門責令停止發布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款；情節嚴重的，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照，並由廣告審查機關撤銷廣告審查批准文件、一年內不受理其廣告審查申請：
（一）違反本法第十六條規定發布醫療、葯品、醫療器械廣告的；
（二）違反本法第十七條規定，在廣告中涉及疾病治療功能，以及使用醫療用語或者易使推銷的商品與葯品、醫療器械相混淆的用語的；
（三）違反本法第十八條規定發布保健食品廣告的；
（四）違反本法第二十一條規定發布農葯、獸葯、飼料和飼料添加劑廣告的；
（五）違反本法第二十三條規定發布酒類廣告的；
（六）違反本法第二十四條規定發布教育、培訓廣告的；
（七）違反本法第二十五條規定發布招商等有投資回報預期的商品或者服務廣告的；
（八）違反本法第二十六條規定發布房地產廣告的；
（九）違反本法第二十七條規定發布農作物種子、林木種子、草種子、種畜禽、水產苗種和種養殖廣告的；
（十）違反本法第三十八條第二款規定，利用不滿十周歲的未成年人作為廣告代言人的；
（十一）違反本法第三十八條第三款規定，利用自然人、法人或者其他組織作為廣告代言人的；
（十二）違反本法第三十九條規定，在中小學校、幼兒園內或者利用與中小學生、幼兒有關的物品發布廣告的；
（十三）違反本法第四十條第二款規定，發布針對不滿十四周歲的未成年人的商品或者服務的廣告的；
（十四）違反本法第四十六條規定，未經審查發布廣告的。
醫療機構有前款規定違法行為，情節嚴重的，除由工商行政管理部門依照本法處罰外，衛生行政部門可以吊銷診療科目或者吊銷醫療機構執業許可證。
廣告經營者、廣告發布者明知或者應知有本條第一款規定違法行為仍設計、製作、代理、發布的，由工商行政管理部門沒收廣告費用，並處廣告費用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款；情節嚴重的，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，並可以由有關部門暫停廣告發布業務、吊銷營業執照、吊銷廣告發布登記證件。
第五十九條 有下列行為之一的，由工商行政管理部門責令停止發布廣告，對廣告主處十萬元以下的罰款：
（一）廣告內容違反本法第八條規定的；
（二）廣告引證內容違反本法第十一條規定的；
（三）涉及專利的廣告違反本法第十二條規定的；
（四）違反本法第十三條規定，廣告貶低其他生產經營者的商品或者服務的。
廣告經營者、廣告發布者明知或者應知有前款規定違法行為仍設計、製作、代理、發布的，由工商行政管理部門處十萬元以下的罰款。
廣告違反本法第十四條規定，不具有可識別性的，或者違反本法第十九條規定，變相發布醫療、葯品、醫療器械、保健食品廣告的，由工商行政管理部門責令改正，對廣告發布者處十萬元以下的罰款。
第六十條違反本法第二十九條規定，廣播電台、電視台、報刊出版單位未辦理廣告發布登記，擅自從事廣告發布業務的，由工商行政管理部門責令改正，沒收違法所得，違法所得一萬元以上的，並處違法所得一倍以上三倍以下的罰款；違法所得不足一萬元的，並處五千元以上三萬元以下的罰款。
第六十一條違反本法第三十四條規定，廣告經營者、廣告發布者未按照國家有關規定建立、健全廣告業務管理制度的，或者未對廣告內容進行核對的，由工商行政管理部門責令改正，可以處五萬元以下的罰款。
違反本法第三十五條規定，廣告經營者、廣告發布者未公布其收費標准和收費辦法的，由價格主管部門責令改正，可以處五萬元以下的罰款。
第六十二條 廣告代言人有下列情形之一的，由工商行政管理部門沒收違法所得，並處違法所得一倍以上二倍以下的罰款：
（一）違反本法第十六條第一款第四項規定，在醫療、葯品、醫療器械廣告中作推薦、證明的；
（二）違反本法第十八條第一款第五項規定，在保健食品廣告中作推薦、證明的；
（三）違反本法第三十八條第一款規定，為其未使用過的商品或者未接受過的服務作推薦、證明的；
（四）明知或者應知廣告虛假仍在廣告中對商品、服務作推薦、證明的。
第六十三條 違反本法第四十三條規定發送廣告的，由有關部門責令停止違法行為，對廣告主處五千元以上三萬元以下的罰款。
違反本法第四十四條第二款規定，利用互聯網發布廣告，未顯著標明關閉標志，確保一鍵關閉的，由工商行政管理部門責令改正，對廣告主處五千元以上三萬元以下的罰款。
第六十四條違反本法第四十五條規定，公共場所的管理者和電信業務經營者、互聯網信息服務提供者，明知或者應知廣告活動違法不予制止的，由工商行政管理部門沒收違法所得，違法所得五萬元以上的，並處違法所得一倍以上三倍以下的罰款，違法所得不足五萬元的，並處一萬元以上五萬元以下的罰款；情節嚴重的，由有關部門依法停止相關業務。
第六十五條違反本法規定，隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請廣告審查的，廣告審查機關不予受理或者不予批准，予以警告，一年內不受理該申請人的廣告審查申請；以欺騙、賄賂等不正當手段取得廣告審查批準的，廣告審查機關予以撤銷，處十萬元以上二十萬元以下的罰款，三年內不受理該申請人的廣告審查申請。
第六十六條違反本法規定，偽造、變造或者轉讓廣告審查批准文件的，由工商行政管理部門沒收違法所得，並處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第六十七條 有本法規定的違法行為的，由工商行政管理部門記入信用檔案，並依照有關法律、行政法規規定予以公示。
第六十八條廣播電台、電視台、報刊音像出版單位發布違法廣告，或者以新聞報道形式變相發布廣告，或者以介紹健康、養生知識等形式變相發布醫療、葯品、醫療器械、保健食品廣告，工商行政管理部門依照本法給予處罰的，應當通報新聞出版廣電部門以及其他有關部門。新聞出版廣電部門以及其他有關部門應當依法對負有責任的主管人員和直接責任人員給予處分；情節嚴重的，並可以暫停媒體的廣告發布業務。
新聞出版廣電部門以及其他有關部門未依照前款規定對廣播電台、電視台、報刊音像出版單位進行處理的，對負有責任的主管人員和直接責任人員，依法給予處分。
第六十九條 廣告主、廣告經營者、廣告發布者違反本法規定，有下列侵權行為之一的，依法承擔民事責任：
（一）在廣告中損害未成年人或者殘疾人的身心健康的；
（二）假冒他人專利的；
（三）貶低其他生產經營者的商品、服務的；
（四）在廣告中未經同意使用他人名義或者形象的；
（五）其他侵犯他人合法民事權益的。
第七十條因發布虛假廣告，或者有其他本法規定的違法行為，被吊銷營業執照的公司、企業的法定代表人，對違法行為負有個人責任的，自該公司、企業被吊銷營業執照之日起三年內不得擔任公司、企業的董事、監事、高級管理人員。
第七十一條違反本法規定，拒絕、阻撓工商行政管理部門監督檢查，或者有其他構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十二條廣告審查機關對違法的廣告內容作出審查批准決定的，對負有責任的主管人員和直接責任人員，由任免機關或者監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十三條工商行政管理部門對在履行廣告監測職責中發現的違法廣告行為或者對經投訴、舉報的違法廣告行為，不依法予以查處的，對負有責任的主管人員和直接責任人員，依法給予處分。
工商行政管理部門和負責廣告管理相關工作的有關部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分。
有前兩款行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

Ⅳ 關於開發商虛假宣傳的法律責任

法律分析：虛假宣傳的合同，如果不是當事人真實意思的表示，合同不具有法律效力。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

Ⅳ 開發商宣傳的廣告中哪些有法律效力

最近有網友給搜狐焦點網反映，交房後的房子和開發商最初銷售廣告上的不一致，比如某樓盤前期宣傳廣告中有：「40%以上的綠地覆蓋」，然而實際綠地覆蓋還未達到30%，或者銷售廣告承諾的「2000㎡的社區活動中心」實際並沒有這么大，那麼在此情況下，我們要清楚開發商銷售廣告中的哪些承諾是有法律效力的，哪些是不具備法律效力的。買房時，稍加註意便會分辨清楚，以免造成損失。

根據該規定，開發商對於商品房的銷售廣告和宣傳資料一般屬於法律概念上的要約邀請，但是開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的具體確定的，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的說明和允諾，屬於法律概念上的要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，若開發商違反，則應當承擔違約責任。

由此，判斷開發商在銷售廣告中的承諾內容是否具有法律效力，主要看該內容是否屬於商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，是否對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

一般認為，對於商品房銷售廣告實踐中常見的「一梯兩戶」、「南北通風」、"5000平米社區服務中心」、「原裝進口電梯」、"60%以上綠地覆蓋」等內容，因該內容直接影響到銷售價格，該內容即使沒有載入預售合同，也應視為合同內容，具有法律效力;而對於商品房銷售廣告實踐中的「溫馨家園」、「依山傍水」、「商機無限」等內容，則多是開發商為了製造聲勢、吸引購房者注意力所作的宣傳，這些廣告內容只能算作要約邀請，並無實際意義，而這類廣告內容即使寫進合同也不具有法律效力。感謝北京隆安（濟南）律師事務所白金印主任的法律指導。

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（以上回答發布於2016-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅵ 買房時開發商給看的廣告在法律上有效嗎

商業廣告一般情況下屬於要約邀請，這時商業廣告不具有法律效力，廣告發版布人不受其約權束。要約邀請，是希望他人向自己發出要約的意思表示，要約邀請沒有法律拘束力。
商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約，這時廣告發布人要受其約束。
要約，是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：
（一）內容具體確定；
（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
承諾，是指同意要約的意思表示。
所以，商業廣告一般不具有法律效力，但是如果商業廣告的內容具體確定，廣告主又明確表示受該廣告內容約束的，這個商業廣告具有法律效力。比較特別的是，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下是要約邀請，但是，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

Ⅶ 開發商發布虛假廣告需要承擔法律責任嗎

法律分析：經營者不得對其商品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者。開發商不應發布虛假廣告來誤導消費者進行消費，如果開發商發布虛假廣告則應承擔相應的法律責任。

法律依據：《中華人民共和國廣告法》

第三條 廣告應當真實、合法，以健康的表現形式表達廣告內容，符合社會主義精神文明建設和弘揚中華民族優秀傳統文化的要求。

第四條 廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。

廣告主應當對廣告內容的真實性負責。

第五條 廣告主、廣告經營者、廣告發布者從事廣告活動，應當遵守法律、法規，誠實信用，公平競爭。

第二十六條 房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建築面積或者套內建築面積，並不得含有下列內容：

（一）升值或者投資回報的承諾；

（二）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；

（三）違反國家有關價格管理的規定；

（四）對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。

第五十五條 違反本法規定，發布虛假廣告的，由市場監督管理部門責令停止發布廣告，責令廣告主在相應范圍內消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照，並由廣告審查機關撤銷廣告審查批准文件、一年內不受理其廣告審查申請。

醫療機構有前款規定違法行為，情節嚴重的，除由市場監督管理部門依照本法處罰外，衛生行政部門可以吊銷診療科目或者吊銷醫療機構執業許可證。

廣告經營者、廣告發布者明知或者應知廣告虛假仍設計、製作、代理、發布的，由市場監督管理部門沒收廣告費用，並處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，並可以由有關部門暫停廣告發布業務、吊銷營業執照。

廣告主、廣告經營者、廣告發布者有本條第一款、第三款規定行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

Ⅷ 發布虛假廣告要承擔那些法律責任

開發商發布虛假廣告需要承擔法律責任。售樓廣告作為商品銷售的手段之一廣泛存在於商品房交易市場，由於其就開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響，故應當視為合同內容的一部分，當事人違反該內容時，應當承擔違約責任。
【法律依據】
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
《商品房銷售管理辦法》第十四條
房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、准確。

Ⅸ 開發商的廣告宣傳資料是否具有法律效力

根據《最高人民來法自院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任
。」如購房人發現建成房屋與開發商預售廣告中許諾條件不符，不能基於該廣告而追究開發商的違約責任，只能根據廣告法的有關規定追究廣告商或開發商發布虛假廣告的責任。
如開房商在廣告中作出根本無法實現的承諾，則屬於締約過程中民事欺詐行為。購房人可要求開發商承擔締約過失責任。