房屋買賣法律知識大全

『壹』 懂法律的人告訴我一些有關涉及房屋轉讓，房屋糾紛的一些法律知識！

那請你去看看合同法中的商品房買賣合同部分，物權法中的不動產交付登記部分，最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋。

『貳』 買二手房需要知道哪些法律知識！

二手房交易十大注意事項：
一、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

『叄』 我國關於房屋買賣的相關法律規定

有《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及各地的地方性法規等法律法規可以參照。分析如下：

1、城市商品房預售管理辦法是國家為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的對於城市開發的商品房預售時的管理規定。中華人民共和國建設部令第131號頒布，自1995年1月1日起正式施行。

2、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的。

3、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐制定的。

(3)房屋買賣法律知識大全擴展閱讀：

1、第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

2、第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

3、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

4、第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

5、第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

6、第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

『肆』 買賣房屋你知道哪些法律知識

住房一直是我們關注的焦點，目前的房價一路狂升，但是市場還是受購房者青睞的。在買房的過程中，不僅需要准備購房款，還必要了解相應的法律知識，以防上當受騙。

買賣房屋時要特別注意的幾點法律問題

關於房屋的權屬問題

1、應當確定賣房人是房產證上登記的真實所有權人

房產證上會註明房產所有人信息，購房之前應注意仔細核對證件資料，確保賣房人是房產所有權人。購房之前，最好親自或者委託律師到房管局查詢房產證件的真偽，防止偽造證件的情況發生。

2、房屋共有人應一同簽訂房屋買賣合同

若房屋有共有人，共有人應一同與賣房人簽訂合同，防止因賣房人無權處分導致房屋買賣合同無效的情況，同時也要仔細核對共有人身份信息，防止出現冒名簽約的情形。

3、確保房屋不應存在權屬糾紛或瑕疵

房屋的權屬不應有爭議，也不應當存在抵押或者法院、檢察院、公安查封等可能影響或者阻礙房屋所有權變動的情形。

關於房產的權利瑕疵

1、房屋是否為違章建築或者存在拆遷的可能性

凡是違章建築，均不會有房產證，因此，沒有房產證的房屋或者房管局查不到權屬登記的房屋基本上應當屬於違章建築，購買違章建築不受法律保護，即使遇見拆遷，賠償的價格也是很低廉的。

此外，購買期房應當注意該開發商是否五證齊全（建議選擇品牌開發商，以免出現開發商一房二賣、一房多賣或者開發商破產、倒閉、非法集資等法律風險），購置二手房應當注意房屋的《國有土地使用權證書》、《房屋所有權證書》等是否齊全；同時在購房合同中應當註明因拆遷導致的風險或者利益由誰承擔或者享有。

2、房屋是否已被查封或者轉讓

實踐中，可能出現房屋已被法院、檢察院、公安查封或者已經過戶給第三人的情況。簽訂購房合同並不意味著房屋的所有權已轉移，必須辦理過戶登記才能實現所有權的轉移。因此，購房付款之前應當注意此類問題，購房款應當在辦理過後才全款支付，盡量防止損失。

3、房屋是否被出租或者被第三人實際佔用

房屋出租給他人，按照法律規定，承租人享有優先購買權，因此簽訂購房合同之前，賣房人應當讓出租人出具放棄優先購房權的承諾書，同時要在購房人的要求下實現購房人使用房屋的目的不能實現的情況。

關於土地的使用年限

住宅類房屋的土地使用年限是70年，實踐中，也有使用年限很短的住宅用地，這可能影響到房屋的實際價值，應當引起購房者的足夠重視。

關於房產交易產生的各種稅費

對於房屋交易產生的稅費，買賣雙方應當在合同中約定清楚。新房應繳納契稅、印花稅、維修基金、權屬登記費、物業服務費、交易手續費、產權工本費等，雙方應當約定清楚。

關於中介費

買賣雙方應明確約定中介費用由誰支出，同時約定在交易不成功的情況下，中介費是否收取，收取後是否退還。

明確違約事項

尊重契約精神，讓不誠信者支付違約成本，這是現代市場經濟的必然要求。因此，買賣雙方應當約定違約事項和違約責任，同時應注意，在非應雙方責任的情況下，比如，不能辦理銀行貸款或公積金貸款的情況下，各自所應承擔的責任。

實踐中，很多開發商包括品牌卡發商，往往在購房者不能辦理貸款的情況下收取購房者高額的違約金，實際上，購房者是否能獲取銀行貸款，開發商或者與開發商合作的房產銷售代理公司比購房者更清楚，，有個別開發商或者代理公司，明明清楚該購房者不可能獲得銀行貸款而與之簽訂購房合同，繼而以購房者違約未辦理銀行貸款為由要求購房者解除合同並支付高額違約金。

明確房屋附屬設施的所有權或者使用權

房屋一般都會有相關的附屬設施、設備，如室內裝修、裝飾、花園、屋頂天台、游泳池等。在購房合同中，雙方應明確約定附屬設施的權屬，防止因此而導致房屋價值降低或者權屬爭議。

陰陽合同和付款方式

實踐中，主要是在二手房買賣中，為了實現避稅，買賣雙方在實際合同（陰合同）之外簽訂用於備案的合同（陽合同），實際上陽合同屬於無效合同，應當注意防止。

房屋買賣中，賣房最好採用銀行轉賬加買房出具收據的方式支付房款，為可能出現的合同糾紛留存證據。

總之，買房是一項技術活，專業的事情交給專業的人士來做。購買房屋，特別是經濟價值較高的房屋，最好聘請執業律師陪同，以免出現不必要的法律爭端。

『伍』 關於房產的法律知識

房產的問題，應該以完成法律規定的手續為住，即你們雖然簽訂了房屋的買賣合同，但是實際上沒有錢款的交付和房產證的過戶，這個行為就存在一定的瑕疵，在最後容易起矛盾。08年7月1日起，房產開始施行登記制度。以登記表為准。

辦理房產過戶的話，如果是買賣形式的，那麼按照國家的規定繳納契稅，未過5年的還有營業稅，印花稅，辦理產權證件的費，評估費等。

省錢的就是進行贈與，但是贈予還是需要繳納一定的稅金的。相比較買賣來說應該稅金少不了多少的。
國家不是傻子，如果贈予不要收稅那麼全國房產過戶都是贈與了啊，肯定沒有買了。

『陸』 我想知道農村房屋買賣的一些知識。

農村房屋買賣
一.農村房屋買賣的效力
現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用於城市，專門關於農村房屋買賣的法律、法規和規章一個也沒有。涉及農村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個批復。在這個批復里，最高人民法院的觀點是：如果農村房屋的買賣雙方已經實際交付了房屋和全部價款，買賣關系有效，人民法院應予保護。
關於農村房屋的買賣，律師的觀點是：不管買方是城市居民，還是農村村民；是本村人，還是外地人，買賣關系都是有效的。
一直有觀點認為：城市居民不能買農村的房屋，買賣行為是非法的、無效的。這個觀點現在仍然非常普遍。最高人民法院在對《合同法》做出的司法解釋里表達的觀點是：只有違反法律和行政法規的強制性規定的合同才是無效的(註：法律，是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規范性文件；行政法規，是國務院制定的規范性文件)。至今沒有見過有一條法律或行政法規禁止農村房屋的買賣。持這一觀點的人也從來沒有一個舉出過哪一條法律或行政法規對農村房屋買賣做出了禁止性規定。他們或許會舉出地方法規或地方政府的規章。即使有地方法規或地方政府的規章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規或地方政府的規章而認定買賣行為無效。
從《憲法》規定的「中華人民共和國公民在法律面前一律平等」的原則來看，城市居民、農村村民，本村人、外地人，都是中華人民共和國的公民，享有法律賦予的同等的權利，履行法律設定的同等的義務和承擔同等的法律責任，《合同法》和《民法通則》等法律不會因為買賣雙方是城市居民、農村村民、本村人、外地人而區別對待。依據《合同法》和《民法通則》，對農村房屋的買賣行為是合法的、有效的。
二.農村房屋的權利證書
目前，在全國范圍內，農村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權登記制度，因而，農村房屋的所有權人沒有城市房屋所有權人持有的房屋產權證。
農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權。從另一個角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權的宅基地之上的可能性，所以，這個證書同時也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權。
有些打算購買農村房屋的城市居民十分關心自己買了農村房屋後能否取得產權證，以為不能取得產權證購買農村房屋就是不合法的。農村房屋是沒有產權證的。即使購買城市房屋，沒有產權證也不表示就不享有對房屋的所有權。依據《合同法》和《民法通則》，有買賣合同、付款手續和房屋交接手續就足以證明買方對所購房屋的所有權，所以，購買人能否取得產權證或宅基地使用證書並不重要。
三.購買農村房屋的注意事項
如果你打算購買農村房屋，有兩點要告訴你：
1.不要塗改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會在塗改後的宅基地使用證書上加蓋公章後塗改就成為有效的。
宅基地使用證書是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的，只有當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對宅基地使用證書的塗改才是有效的。他人塗改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構成犯罪。
宅基地使用證書，不是證明你對所購農村房屋享有所有權所必需的。當然，最好能讓當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發新的宅基地使用證書；如果不能，不必強求。
2.如果你打算在購買農村房屋以後進行翻建，你只能在原建築佔地面積范圍內翻建；如果你需要增加翻建後的建築佔地面積，那麼，你最好讓賣方以賣方名義辦妥翻建所需的審批手續。
如果你打算增加翻建後的建築佔地面積，你以自己的名義很難辦成翻建所需的審批手續。如果未經審批就增加建築佔地面積，翻建後的房屋就是非法建築，有可能被強制拆除。
四.關於農村「商品房」的買賣
在商品房價格高昂的城市周邊地區，為數不多的村民委員會在城市規劃區以外建造了或多或少的所謂「商品房」，向村民和城市居民銷售。村民委員會建設這些「商品房」，既超越了《中華人民共和國村民委員會組織法》規定的村民委員會的職權范圍，也違反了《中華人民共和國土地管理法》中關於耕地、其他農業用地保護的規定。這些「商品房」，屬違法建築。有的規模之大、之冠冕堂皇，令人很難想像竟然是違法建築。
有些村民委員會在城市規劃區以外建設「商品房」，是按照城市規劃區內商品房開發的程序申請了土地徵用、規劃許可、施工許可、銷售許可並且獲得了當地政府各部門的批准文件，甚至能使購買人獲得產權證。這樣的「商品房」仍然屬於違法建築，是當地政府部門共同參與和支持了村民委員會的違法行為。
在城市規劃區以內的農村集體土地上進行商品房建設和買賣的，不屬於「農村『商品房』買賣」。

『柒』 買房子要注意哪些法律常識

第一，購房前的准備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你准備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收「兩書」，接受物業，申領產權證。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和「五證」，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委託一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委託中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。

第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標准。以後逐漸的房地產開發項目是精裝修，那麼就必須對裝修的標准明確。比如說裝修的標准不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

『捌』 房產法律知識大全

1. 房子是在夫妻關系存續期間買的，這套房原則上你母親是有份的．你父親的口頭遺囑只能版處分屬於自己的份額，權你母親的份額他無權處分．若沒其他權利人，僅從出資來算，你母親的份額是：［（5500－2000）÷2｝÷5500×100％＝31.82％
2.由於你們四個兄弟姊妹自願簽署了協議且你也作了補償，協議應當是合法有效的．所以除了你母親之外其他人無權主張對房的權利．因你對房產的份額大於你母親，所以她未經你的同意是無權賣房的．但是她主張出售自己的份額，你有優先購買權．