物業管理法律責任的一般構成

① 物業管理投標文件一般由什麼組成

樓主你好，由於並不知道你的具體地址，就和簡單說下物業管理招標文件的組成內
一般分為這么幾個容部分，投標函、技術標、商務標、資信標；其中這幾個部分具體內容分別如下：
1.投標函：總的概括你的投標報價，管理目標及其它的履約承諾；
2.技術標：主要包括服務的內容和標准、人員配置、主要工作環節運行程序及檢查方法、物業服務企業的內部管理制度
3.商務標：主要包括物業管理服務費、特約服務費、其它委託代理服務費等收費標准報價，物業管理服務費收費形式以及相應的項目財務收支預算；
4.資信標：包括營業執照副本復印件、資質等級證書副本復印件、管理業績、項目主要管理人員資格證書等情況
上面是主要的東西，一些細節你需要參考當地中國政府指定的工程交易平台上去找，然後根據具體項目的招標文件最終確定。

② 居住小區物業管理信息系統一般構成是什麼

別整這個名詞，物業主要靠的是紙和筆，頂多加上一些電子報表什麼的，系專統談不上。屬
信息構成主要的啊。業主信息，業主常住家庭成員信息，車輛信息、物業費收繳情況、業主意見等這些是客服的。工程就繁雜點：圖紙資料、設備維護保養、維修、回訪、巡檢等。還有其他像保安巡邏記錄啊、車輛管理記錄、監控記錄等都可以算是管理信息。

③ 物業管理費由哪些項目構成

④ 物業管理成本的構成及比例

管理人員費用
費用名稱：《辦法》對於物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准》里，這部分費用叫「綜合管理費」。
費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。
其工資也從1000元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。
除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。
在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。
服務標准：其服務標准可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，並組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會並配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標准完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標准、收費依據及標准;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。
公共部分運行費
費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。
費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外牆、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在採用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。
在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。
服務標准：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標准》；2.保證護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外牆。
服務好壞決定收費標准 物業費一條一條算清楚
清潔衛生費用
費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為「保潔費」。
費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人400~600元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由於分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都採用外包的形式，由專門的保潔公司負責。
在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。
服務標准：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調「保證」的責任，而現在更強調「清潔」這一行為。
基本的服務標准為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；2.設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。
秩序維護費用
費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為「保安費」。
費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1000~1700元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。
在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。
服務標准：基本服務標准為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防範措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，並配合公安部門進行處理。
綠化養護費用
費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。
費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用葯費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所佔比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。
服務標准：一般小區都採用北京市園林局規定的《二級養護標准》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。
其他費用
《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所佔比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊。
《辦法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最後一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。
鏈接包干制和酬金制
在《辦法》中，指出了物業管理企業可以採用兩種酬金形式：包干制和酬金制。
所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要採取的是包干制。因為售後公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果採取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售後公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過採取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，中低檔住宅小區盡量選擇包干制。
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參考物業管理網http://www.gywygl.com/6/5426.html
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⑤ 物業費構成有哪些

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

(5)物業管理法律責任的一般構成擴展閱讀：

根據《物業服務收費管理辦法》：

第五條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

第七條

物業服務收費實行政府指導價的，有定價許可權的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素。

制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。具體收費標准由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第八條

物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標准以及收費項目、收費標准等有關情況進行公示。

根據《中華人民共和國價格法》：

第三十九條 經營者不執行政府指導價、政府定價以及法定的價格干預措施、緊急措施的，責令改正，沒收違法所得，可以並處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處以罰款；情節嚴重的，責令停業整頓。

第四十條 經營者有本法第十四條所列行為之一的，責令改正，沒收違法所得，可以並處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，予以警告，可以並處罰款。

情節嚴重的，責令停業整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業執照。有關法律對本法第十四條所列行為的處罰及處罰機關另有規定的，可以依照有關法律的規定執行。

有本法第十四條第（一）項、第（二）項所列行為，屬於是全國性的，由國務院價格主管部門認定；屬於是省及省以下區域性的，由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門認定。

第四十一條 經營者因價格違法行為致使消費者或者其他經營者多付價款的，應當退還多付部分；造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第四十二條 經營者違反明碼標價規定的，責令改正，沒收違法所得，可以並處五千元以下的罰款。

第四十三條 經營者被責令暫停相關營業而不停止的，或者轉移、隱匿、銷毀依法登記保存的財物的，處相關營業所得或者轉移、隱匿、銷毀的財物價值一倍以上三倍以下的罰款。

第四十四條 拒絕按照規定提供監督檢查所需資料或者提供虛假資料的，責令改正，予以警告；逾期不改正的，可以處以罰款。

第四十五條 地方各級人民政府或者各級人民政府有關部門違反本法規定，超越定價許可權和范圍擅自製定、調整價格或者不執行法定的價格干預措施、緊急措施的，責令改正，並可以通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。

第四十六條 價格工作人員泄露國家秘密、商業秘密以及濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守、索賄受賄，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

⑥ 物業管理法律關系由哪些要素構成分別包括哪些內容

物業管理法律關系是法律關系的一種，是指物業管理關系中的當事人在物業管理活動中所形成的具體的權利和義務關系。其權利，是指物業管理關系中，當事人享有實現某種行為的可能性；其義務，是指物業管理關系中當事人所負有的責任。物業管理法律關系是在有關物業管理法律規范的范圍內，調整人們行為過程中在法律上的權利和義務關系。
物業管理法律關系的要素編輯
物業管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構成物業管理法律關系。關於何為法律關系的要素，有不同的觀點。有的提出主體、客體、內容、變動原因四要素說，多數人則堅持傳統韻主體、客體、內容三要素說。我們認為由於變動原因是屬於法律事實問題，並不是法律關系本身的構成因素，因此，我們採用三要素說。[2]
(一)物業管理法律關系的主體
物業管理法律關系的主體是指物業管理法律關系的參與者，即在物業管理中能夠以自己的名義獨立地享有權利和承擔義務的當事人。物業管理法律關系主體從不同的角度可以做不同的劃分：1．從物業管理法律關系主體的自然屬性來分：自然人、法人、非法人組織和特殊條件下的國家；2．從主體的地位和承擔的義務，可分為物業管理法律關系當事人和其他利害關系人。其中物業管理法律關系當事人是指物業管理活動的直接參與者，在物業管理法律關系中能夠以自己的名義簽訂業主公約或物業管理合同，直接承受其法律後果，獨立地享有權科和承擔義務的自然人或社會組織，主要包括業主、業主委員會、物業管理公司等。其他利害關系人是指物業管理活動的間接參與人，在物業管理關系中不以自己名義締結物業管理合同但協助物業管理公司開展物業管理活動，並且與物業管理的法律後果有某種法律上的利害關系，應獨立地享有物業管理法律關系中的部分權利和承擔部分義務的自然人或社會組織，主要包括房地產開發商、公用事業服務商等。
(二)物業管理法律關系的內容
物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體在物業管理法律關系中所享有的權利(包括職權)和負擔的義務(包括職責)。物業管理法律關系主要包括以下的內容：一是業主、非業主使用人的權利與義務；二是業主大會、業主委員會的權利與義務；三是物業管理公司依據物業管理合同的規定所享有的權利和所承擔的義務；四是開發商在物業管理活動中的權利與義務；五是政府及其相關部門的職權與職責；六是物業管理協會的基本權利義務。關於物業管理的各種具體權利和義務詳見本書有關章節的專門介紹和論述。
(三)物業管理法律關系的客體
物業管理法律關系的客體是指物業法律關系主體承受的權利、義務所共同指向的對象。客體亦稱為「標的」，是主體所需合法利益的外在表現載體，它直接反映了人們社會關系中最核心的利益關系。
各種不同的具體物業管理法律關系，其客體有所不同。按利益載現形式的不同，可劃分為物業、權利、行為效果三類。
1．物業。現代意義的物業屬物類客體范疇，它包括傳統法律規定的不動產或房地產之實物及其圍括的空間和環境。物業既是設置於物業上的物權法律關系的客體，又是物業所有權、共有權、自治共管權、使用權、共用空間權、共享環境權等物權關系的客體，同時還是物業管理公司代管物業權的客體。
2．權利。權利作為物業法律關系的客體，主要是指基於法律規定或當事人約定所設定的債權，與物業所有權相關的場地使用權、物業相鄰權、公共秩序維護權、物業代管權、與物業管理行為相關的一些人身性或精神性權利(如人身自由權、人格尊嚴權、住宅安全權、精神文明建設參與和享受權等)。
3．行為效果。行為效果作為物業管理法律關系的客體，主要包括國家機關在對物業管理方面提供管理性行政服務之行為效果、物業管理公司按委託管理服務公司提供有償服務之行為效果、業主繳納物業維修金而建立和補充物業維修基金之行為效果等。行為效果可以是行為過程結束時顯形的，也可以是伴隨行為過程產生和存在但無形的效果。如物業管理保安人員巡邏行為過程中所產生的對有犯罪意圖者無形震懾其不敢輕舉妄動的保安效果，又如物業管理行政主管部門對業主委員會組建的行為給予指導有效地使其順利組建成功的指導行為效果。

⑦ 物業管理的法律責任構成有哪些

(1)行為違法。
法律責任一般是由違法行為的發生而引起的，因此，違法本身的構成條件，自然應當成為法律責任構成的基礎和必要的前提條件。
(2)損害結果。
損害是指給被侵害方造成的利益損失和傷害。損害的形式主要有人身的損害、財產的損害、精神的損害和其他利益方面的損害。損害的范圍包括直接實際損害和喪失預期可得利益的間接損害。行為具有一定程度的社會危害性，給社會特定利益關系造成了危險或損害，並且危害結果達到了法律規定應追究相應法律責任的程度，是構成物業管理法律責任的一個必要條件。在有些法律責任中，損害結果不是必要要素。
(3)因果聯系。
違法行為與損害結果之間應當存在因果聯系。法律上的因果聯系不是一般的因果關系，而是指某種事實上的行為與特定損害結果之間的必然聯系。如果某項損害結果不是因某人的行為所必然引起的，則該行為人就不對該項結果負責。由於行為與結果之間的聯系多種多樣，有必然聯系和偶然聯系、直接聯系和間接聯系之分，有一果多因和一因多果之分；因此在把物業管理法律責任歸於某一違法行為時，必須搞清楚違法行為與特定的損告結果之間的聯系，這對於行為定性、確定法律責任種類和大小具有重大影響。
(4)行為人心理主觀過錯狀態。
過錯是指行為人實施行為時對自己的違法行為及其後果的一種心理認識狀態，分為故意和過失兩種表現形式。直接和間接故意的違法行為應負法律責任，重大過失的違法行為一般要負民事責任或行政責任，在法律有明文規定下才須負刑事責任。對物業管理中的民事侵權行為、行政違法行為和刑事違法行為的歸責，大多數是採取過錯責任歸責原則。

⑧ 物業服務費用的構成有哪些

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（即人員費用，包版括基本工資、按規定提取權的福利費、加班費和服裝費等）2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（包括；公共建築（如過道、門廳、樓梯及道路環境）內的各種土建零修費；給排水日常運行、維修及保養費；電氣、燃氣、消防系統設備維修保養費；公共照明費；易損件更新費等等）3、物業管理區域清潔衛生費用；（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環衛、垃圾外運、化糞清掏等）4、物業管理區域綠化養護費用；（包括：綠化工具費、綠化用水費、農葯化肥費、雜草清運費、景觀維護費等）5、物業管理區域秩序維護費用；（即安全管理人員費用、安全器械裝備費等）6、辦公費用；（包括：交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、辦公用房水電費等）7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、法定稅費；（包括營業稅、城市建設維護稅、教育附加費等）10、經業主同意的其它費用。

⑨ 物業管理法律責任的構成和歸責類型有哪些

物業管理法律責任的歸責類型在物業管理法律責任體系中，不同行為的歸責基礎即追究法律責任考慮的歸責要素是不 盡一致的，因而使歸責條件存在一定的差別，表現為不同的歸責原則。根據歸責原則的不同，可將物業管理法律責任的構成劃分為不同的歸責類型。主要有三種歸責類型：（1）過錯責任類型。凡是因實施了違法行為而致人損害者，如果不能證明自己主觀上沒有過錯，就被推定為有過錯並承擔相應的法律責任。過錯的性質和程度，反映著行為人對自 己行為的認識水平。法律要求每一位具有行為能力的主體能夠理性地預見自己行為的後果，並對自己的行為後果負責。過錯責任類型具備一般歸責四要素。按過錯責任歸屬何方主體的 情況不同，可分出侵害人過錯責任、受害人過錯責任和侵害人、受害人雙方過錯責任三種具體類型。如果受害人本人對受損害也有過錯的，則可減輕侵害人的責任。（2）無過錯責任類型。又稱嚴格責任類型。只要行為人作出特定侵權行為或違約行為而造成損害結果，不論其主觀有無過錯，即使無過錯仍應當依法承擔法律責任。這種責任類型 適用於產品責任、某些特殊侵權責任和合同違約責任。中國《合同法》第107條對違約責任的原則規定就是無過錯責任原則。無過錯責任的優點突出表現在涉及無過錯責任的訴訟中， 舉證責任倒置和抗辯事由受嚴格限制，原告只需向法庭證明自己受損害的事實存在和該損害與被告相關，或者只證明被告未履行合同義務的事實，不要求舉證證明被告有過錯，也不要 求被告證明自己對於不履行義務或作出侵權行為無過錯，免去了證明過錯有無的困難。被告只能舉證證明原告未受損害、受損害是原告自己的行為或第三人的行為所導致的或者損害是 不可抗力造成的，但不得單純證明本人無過錯而要求免除責任，從而加強了對受害人的保護，也方便裁判，節省訴訟成本。對於合同關系而言，違約責任是由合同義務轉化而來，本質 上是出於當事人雙方約定，不是法律強加的，法律確認合同拘束力，在一方不履行時追究違約責任，不過是執行當事人的意願和約定而已。不履行合同與違約責任直接聯系，二者互為 因果關系，違約責任採用無過錯歸責原則，有利於促使當事人嚴肅對待合同，有利於維護合同的嚴肅性，增強當事人的責任心和法律意識。由於物業管理中存在大量的服務合同關系， 因而掌握無過錯責任類型的法理知識，對物業管理關系各方都是十分必要